投资收益测算.docx
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投资收益测算
项目投资收益测算
一、计算依据
二、主要经济技术指标
三、投资收益分析
01.建设总投资
1、土地费用
序号
项目
计算依据
金额（万元）
1
土地出让金
2
土地交易及办证费
3
契税
土地出让金×4%
合计
2、建筑安装工程费用
序号
项目
面积（㎡）
单价（元/㎡）
金额（万元）
1
小高层住宅
950
2
多层住宅
700
2
办公楼
1030
3
沿街商业
960
4
南池商业
930
小计
5
地下配套
1800.00
合计
3、规费
按照市现行规费收取制度，进行计算：
序号
项目
计算依据
金额（万元）
1
教育附加费
建安造价的5%
2
白蚁防治费
按建筑面积1.5元/㎡
3
新型墙体改造费
按建筑面积8元/㎡
5
定额编制
建安造价的1.4‰
6
散装水泥专项基金
按建筑面积1.5元/㎡
合计
4、前期工程费
前期工程费用计算，按照目前市行情以及本项目特点列支，其费用计算如下：
序号
项目
计算依据
金额（万元）
1
市场调研及项目可行性研究费
2
项目规划方案及施工图设计费
建安造价的1.43%
3
人防地下室设计费
建筑面积35元/㎡
4
地质钻探费
建筑面积1.2元/㎡
5
施工临时水、电、道路建设费
建安造价的0.8%
6
建设工程监理费
建安造价的1.0%
7
建设工程质量监督费
建安造价的0.18%
8
地形图测绘费
用地面积×0.2元/㎡
12
房屋拆迁及场地平整费
用地面积×15元/㎡
8
桩基检测费
合计
5、基础设施建设费用
序号
项目
计算依据
金额（万元）
1
供水工程
建筑面积12元/㎡
2
供电工程
建筑面积33元/㎡
3
弱电工程
建筑面积15元/㎡
4
消防工程
建筑面积35元/㎡
5
照明工程
建筑面积10元/㎡
6
供气工程
建筑面积20元/㎡
7
排污环卫工程
建筑面积25元/㎡
8
绿化工程（包含路网）
绿化面积150元/㎡
合计
6、公建设施配套费用
序号
项目
计算依据
金额（万元）
1
幼儿园
按建筑面积900元/㎡
2
会所
按建筑面积900元/㎡
3
社区用房
按建筑面积900元/㎡
4
垃圾站
按建筑面积500元/㎡
5
公厕
按建筑面积500元/㎡
6
篮球场
300元/㎡
合计
7、不可预见费
不可预见费按上述2—6项之和的3%考虑，计算为：
万元。
8、开发管理费
按上述1—7项之和的3%考虑，计算为：
万元。
9、销售及推广费用
按照销售收入的1.5%初步计算为：
万左右。
10、财务费用
财务部门提供数据
11、建设总投资
上述1—10项之和为：
万元。
02.销售收入计算
序号
项目
面积（㎡）
单价（元/㎡）
金额（万元）
1
2
3
4
小计
5
地下车位
合计
03.利润计算
序号
项目
计算依据
金额（万元）
1
销售收入
2
建设总投资
3
销售营业税及
附加
销售收入的5.5%
4
印花税
销售收入和建设总投资的0.03%
5
土地增值税
（预征）
销售收入1%
税前利润
7
所得税
按33%交纳
税后利润
9
投资利润率
纯利润/总投资额
四、线性盈亏平衡点分析
固定成本（F）
金额（单位：
万元）
土地出让金
契税及交易费用
相关规费
前期工程费
合计
单位面积固定成本（F/Q）=元/㎡
可控成本=总成本—固定成本=万元
单位面积可变成本（V）=可变成本/产销量（Q）=元/㎡
单位面积税金（T）=元/㎡
计算销售单价（P*）盈亏平衡点：
F
P*=——---+V+T=单位面积固定成本+单位面积可变成本+单位面积交纳税金
Q
=元/㎡
即销售单价P*=元/㎡时，达到盈亏平衡。
五.销售率盈亏平衡点
如按此方案执行情况下，则有：
总投资额/预计销售单价=销售率平衡点
总体销售均价计算，即：
项目
单价（元/㎡）
团购住宅
市场住宅
办公
沿街商业
南池商业
车位
整体均价
项目总建筑面积为㎡，减去还建部分以及公建部分面积为㎡，建设总投资为万元，则销售面积达到㎡时，即总体销售面积%的实现收支平衡。
六、项目开发各期的利润体现
经济指标20XX年﹒﹒﹒20XX年合计
上半年下半年上半年下半年上半年下半年
结算面积（m2）
单位利润（元/m2）
利润（万元）
七、弹性分析
01.成本变动弹性分析
按照建设总投资万元计算，正负5%时分析成本弹性。
成本变动幅度
成本（万元）
利润（万元）
利润率
+5%
0
-5%
02.价格变动弹性分析
按照整体销售均价元/㎡成本不变，依据市场变动情况下计算，正负5%时利润弹性。
销售价变动幅度
成本（万元）
利润（万元）
利润率
+5%
0
-5%
03.结论：
从成本以及售价弹性分析可得出结论，不论是受到成本影响，如建材价格上涨，规费上调，开发费用提高等一系列因素。
或者受到市场景气度影响，房市上升或下跌。
在5%正负范围内，项目利润及抗险能力分析。
大圆盘地王国际要3500以上了，有可能上4000了，玉龙花园现在2800以上，全州最大的小区，里面楼间距很宽，小孩可以娱乐的空间凤凰花园现在3000以上
这就像我们身处喧嚣的闹市，却在渴望山清水秀的僻静之地。
心若静，何处都是水云间，都是世外桃源，都是僻静之所，心若浮躁，不管你居所何处，都难宁静。
其实，很多人惧怕喧嚣，却又怕极了孤独，人实在是矛盾的载体。
然而，人的最高境界，就是孤独。
受得了孤独，忍得了寂寞，扛得住压力，才能成为生活的强者，才不会因为生活的暗礁而失去对美好事物的追求。
常常喜欢静坐，没有人打扰，一个人，也有一个人的宿醉。
面对这喧嚣尘世，安静下来的时光，才是最贴近心底的那一抹温柔，时光如水，静静流淌。
即便独自矗立夜色，不说话，也很美。
这恬淡时光，忘却白日的伤感，捡起平淡，将灵魂在宁静的夜色里放空。
回头看看曾经走过的路，每一个脚印，都是丰富而厚重的，是对未来的希望，是对生活的虔诚。
我们都是生活里的平凡之人，不管一天中多么努力，多么辛苦，老天总是会给你时不时的开个玩笑，可能有些玩笑，来的有点猛，有点不知所措，但是又怎么样呢？
你要知道，人的能力和智慧是无穷的。
面对生活的暗礁，我们只能用坦然的心态去接受它，然后尽量去改变它，让它激起生命的浪花。
即使改变不了，只要努力了，就不言后悔。
有时候，难过了，想哭就哭出来，哭又不是罪，哭完了继续努力，总有一天，时间会告诉你，你的眼泪是不会白流的。
没有苦难的人生，它一定是不完美的。
生命里，没有一帆风顺，总有一些看不见的暗礁等着你，既然注定要撞上，那就努力寻找岸的方向。
只要不放弃，一定有抵达岸边的希望，若选择放弃，那么岸依然是岸，死神只会离你越来越近。
能和灾难抗衡，能珍惜生命的人，那么他的人生一定不会太灰暗。
只要你不放弃自己，生活就不会放弃你，成功的希望就会被实现。
凡事成功的人，经历生活的暗礁，那是必然途径。
生命路上的灾难和创伤，会让你更好的前进。
行走尘世间，保持好心态，一切都有可能被改变，当别人在为你呐喊助威时，自己千万不要放弃，不要半途而废，前功尽弃。
只要坚持，生命一定会被你改写。
人生何其短，千万不要让过往和未来，羁绊住今天的心情，应该尊重生命，珍惜时光，活好每一天。
林清玄说：
“今天扫完今天的落叶，明天的树叶不会在今天掉下来，不要为明天烦恼，要努力地活在今天这一刻。
”还有一句话叫，昨天的太阳晒不干今天的衣裳。
假若有人问，你的一生有多长？
请告诉他，只有三天，昨天，今天和明天。
在这三天的生命里，昨天我们已经浪费掉了，明天不一定属于你，那你的时间就只有今天，所以不珍惜今天的人，就不配拥有明天。
这就像我们身处喧嚣的闹市，却在渴望山清水秀的僻静之地。
心若静，何处都是水云间，都是世外桃源，都是僻静之所，心若浮躁，不管你居所何处，都难宁静。
其实，很多人惧怕喧嚣，却又怕极了孤独，人实在是矛盾的载体。
然而，人的最高境界，就是孤独。
受得了孤独，忍得了寂寞，扛得住压力，才能成为生活的强者，才不会因为生活的暗礁而失去对美好事物的追求。
常常喜欢静坐，没有人打扰，一个人，也有一个人的宿醉。
面对这喧嚣尘世，安静下来的时光，才是最贴近心底的那一抹温柔，时光如水，静静流淌。
即便独自矗立夜色，不说话，也很美。
这恬淡时光，忘却白日的伤感，捡起平淡，将灵魂在宁静的夜色里放空。
回头看看曾经走过的路，每一个脚印，都是丰富而厚重的，是对未来的希望，是对生活的虔诚。
我们都是生活里的平凡之人，不管一天中多么努力，多么辛苦，老天总是会给你时不时的开个玩笑，可能有些玩笑，来的有点猛，有点不知所措，但是又怎么样呢？
你要知道，人的能力和智慧是无穷的。
面对生活的暗礁，我们只能用坦然的心态去接受它，然后尽量去改变它，让它激起生命的浪花。
即使改变不了，只要努力了，就不言后悔。
有时候，难过了，想哭就哭出来，哭又不是罪，哭完了继续努力，总有一天，时间会告诉你，你的眼泪是不会白流的。
没有苦难的人生，它一定是不完美的。
生命里，没有一帆风顺，总有一些
看不见的暗礁等着你，既然注定要撞上，那就努力寻找岸的方向。
只要不放弃，一定有抵达岸边的希望，若选择放弃，那么岸依然是岸，死神只会离你越来越近。
能和灾难抗衡，能珍惜生命的人，那么他的人生一定不会太灰暗。
只要你不放弃自己，生活就不会放弃你，成功的希望就会被实现。
凡事成功的人，经历生活的暗礁，那是必然途径。
生命路上的灾难和创伤，会让你更好的前进。
行走尘世间，保持好心态，一切都有可能被改变，当别人在为你呐喊助威时，自己千万不要放弃，不要半途而废，前功尽弃。
只要坚持，生命一定会被你改写。
人生何其短，千万不要让过往和未来，羁绊住今天的心情，应该尊重生命，珍惜时光，活好每一天。
林清玄说：
“今天扫完今天的落叶，明天的树叶不会在今天掉下来，不要为明天烦恼，要努力地活在今天这一刻。
”还有一句话叫，昨天的太阳晒不干今天的衣裳。
假若有人问，你的一生有多长？
请告诉他，只有三天，昨天，今天和明天。
在这三天的生命里，昨天我们已经浪费掉了，明天不一定属于你，那你的时间就只有今天，所以不珍惜今天的人，就不配拥有明天。
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