泗水县城市房地产分析报告.docx
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泗水县城市房地产分析报告
泗水县城市房地产分析报告
———2011年12月
一、泗水城市概况
泗水县位于鲁中南泰沂蒙余脉低丘陵区，东临平邑县，南毗邹城市，西连曲阜市，北接新泰市，总面积1118.96平方公里。
全县现辖10镇1乡两街道办，591个行政村；现人口62万，地方生产总值93.83亿元。
县内有大小山头561座，中部是河谷平地，县城就坐落在中西部的泗河冲积平原上。
城区人口13.2万人。
县委、县政府制定了“西扩平原、北上南控”的城市发展方向，目前东部老城区诸多改造进行中，中部综合区基本形成，西部产业区建设已基本饱和，规划的“七纵五横一环”的主干路系统已形成。
自2003年以来近9年的时间，城市建成区由8平方公里扩展为16平方公里；城市面貌和居住、生活环境得到较大改善，目前，城区到2030年达到40平方公里的新一轮规划正在修编。
泗水县位于环渤海经济圈，327国道、日东高速、兖石铁路横贯东西，244省道纵穿南北，城区西距京福高速和京沪高铁18公里。
随着济兖邹曲复合中心城市的发育发展，泗水基于较为优越的地理位置和良好的交通条件下，将会更加快速的发展。
随着县城区改造的逐年深入，房地产业得到迅猛发展，房地产市场日趋繁荣，目前已投入使用和基本竣工的开发房屋272.17万平方米，未来3年仍规划有486.28万平方米的房屋开发建设。
由于国家持续加大对房地产市场的调控，我县房地产迎来诸多的机遇和挑战，所以要客观的分析我县房地产发展现状和未来走势，以促进我县房地产业健康、有序、持续发展，充分发挥国民经济支柱产业作用，推动泗水经济快速稳步的增长。
二、全国房地产市场整体形势
2010年，国务院发布了“坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知”（新国十条），推出了房产新政，提高二套房首付比例，提高贷款利率优惠门槛，抑制房地产投机、投资。
今年初，又推出调控政策更为严厉的“国八条”，进一步提高二套房首付至60%，发布限购令等稳定房价的措施。
通过调控，主要城市房地产市场回落较大，今年全国房地产投资增长20.1%，商品房销售面积下降1.7%，商品房销售额下降1.2%,11月全国房地产开发景气指数为99.87，创下28个月新低。
万科、宝利、中海等房地产龙头企业连续4个月销售下滑，降幅普遍在20%～30%之间。
可见全国一线城市房价明落，二线城市受到影响房价微落，三、四线城市虽微涨，但受大形势影响，购房观望情绪增加，房价基本持平。
刚结束的中央经济工作会议强调，2012年要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，要坚持房地产调控政策不动摇，从2011年的抑制过快上涨，到明年的房价合理回归。
楼市已经彻底入冬。
三、我县房地产现状
（一）房地产发展历程
我县房地产发展主要集中在县城区，基本随着住房制度改革和城区改造形成三个阶段。
1、福利房到房改房阶段
城区在1994年以前，基本以单位福利性租赁公房和街村自建的私房为主，城区住宅房屋约2.2万余处，建筑面积200余万平方米。
随着1994年、1996年两次房改，城区居民住房自有化率达到80%。
2、第一轮旧城改造阶段
2003年原工会地段实施改造，建设了“君泰新城”小区，拉开了旧城改造和商品房开发的序幕。
到2004年相继开发建设了“同济花苑”、“圣源居”、“盛达小区”、“居安花园”等小区，共开发建设32.27万平方米，城区居民住房自有化率达到90%。
3、第二轮旧城改造阶段
2005年至今，随着旧城改造不断深入和土地挂牌出让制度的完善，城区先后实施或完成“府前花园”、“滨河水苑”、“三发舜和”、“海情圣地”、“金泉广场”等22个房地产开发改造项目，总规划建筑面积480.9万平方米；目前已完成或基本竣工239.9万平方米，尚未建设的有241万平方米。
已规划即将实施的245.28万平方米。
目前，城区总建成房屋面积495万平方米。
城区居民住房自有化率达到98%以上。
福利房到房改阶段是人们逐步接受住房私有的进程，住房标准要求低；第一轮改造阶段，是人们开始接受房屋商品化的阶段，住房标准要求有所提高，但商品房销售量小，经济贡献率低；第二轮改造阶段，人们对住房标准追求逾高，开发建设的标准逐步提高，房价稳步上升，经济贡献率逐年提高。
（二）房地产开发情况
1、商品房开发情况
目前泗水城区规划、建设32个楼盘、26家开发企业，除永胜和圣地（昌隆）两家泗水本地公司，其余均为外地开发商进入泗水注册的公司，以福建、江苏居多。
按已进入规划阶段并包括已建成和在建的楼盘小区，总开发面积758.45万平方米，在建或基本完成的116.96万平方米，尚未开工或已完成规划的586.28万。
预计总开发投资1284998万元，已完成投资310737万元。
具体情况详见附表
《泗水房地产开发信息统计表》
2、土地供应情况
2007年共供应8宗土地，面积26.3643公顷，出让土地款15025万元。
2008年共供应6宗土地，面积45.8828公顷，出让土地款18946.27万元。
2009年共供应15宗土地，面积68.8447公顷，出让土地款21377万元。
2010年共供应39宗土地，面积112.4086公顷，出让土地款76070万元。
2011年共供应13宗土地，面积27.5516公顷，出让土地款21734万元。
自2007年以来共供应81宗地，面积281.0521公顷（合4215.78亩），出让土地款153152.27万元。
具体情况详见附表
《土地供应统计表》。
（三）房地产开发分析
从房地产开发量来看，我县房地产虽然起步较晚，但发展迅猛。
现将近年来房地产投资、销售价格、销售面积等指标作以下分析：
1、房地产开发投资
房地产开发投资保持较高增速，年均增长率14%，其中住宅建设占到全部投资的近80%。
2、房地产开发量
房地产开发量随着老城区改造力度的加大而逐年增加，年均增长15%。
3、商品房销售量
商品房销售面积年浮动率变化不明显，但销售套数却呈逐年下降趋势，显然受到国家调控政策的影响，购房观望情绪增大。
4、商品房销售价格
商品房销售价格一路稳步攀升，尤其进入2010年，房价增长近20%，主要原因是老城区改造土地成本高，建材、人工费上涨，开发建设标准提高等因素造成。
2011年1—12月份龙城知春、圣源丽都、福临城、三发舜和帝景、海情圣地、圣融庭院等11家正在建设中楼盘的销售情况（据登记备案记录）如下:
由此可见,11月前每月平均销售套数±100套,但五月份五一长假期间各楼盘宣传效果明显，销量明显上升；同时可见销售价格持续上升，但销量呈下降趋势。
5、商品房销费群体：
通过调查走访和统计，对涉及城区老住户、机关事业人员、教师、企业职工、个体工商户和外出农民工等六类群体的抽样调查如下：
调查
项目
数额
调查
对象
问卷调查人数（人）及占该类群体比例%
男性调查对象（人）及比例%
18-60岁人数及占比%
商品房供给
统计表发放
份数及占比%
现场访谈（人）及占抽样人数
比例%
商品住房开发商
10
100%
7
63.64
城区老住户
355
1.52
311
87.6
337
94.93
30
8.45
机关事业单位人员
184
1.51
113
61.41
184
100
20
10.87
企业职工
200
0.22
116
58
194
97
20
10%
个体工商户
200
2.06
150
75
194
97
9
4.5%
外出农民工
380
0.23
288
75.79
374
98.42
33
8.68%
调查结果显示，近期五年内有购房意愿的占34.9%，城区老住户、机关事业人员、企业职工、个体工商户、外出农民工分别为37.18%、33.15%、39%、36.5%、28.9%。
根据商品房成交情况，目前我县商品房主要消费群体如下表：
购买商品住房人群比例
类别
行政事业单位工作人员
私营业主
教师
农民
企业职工
购买房数
663
513
347
324
308
所占比例
30.8%
23.8%
16.1%
15%
14.3%
可见，有固定职业和固定收入的形成了购房消费的主流占61.2%，有一定商业经营的占到23.8%，农民进城购房户比例正逐步提高。
6、商品房抵押按揭情况：
目前2011年共办理商品房按揭抵押登记2207件，抵押面积283712.06㎡抵押金额72665.63元，贷款43970万元，与2010年同比下降20%。
7、城区存量二手房交易情况：
2010年城区二手房成交161套，成交面积16982.51㎡，成交金额12155118元，2011年成交125套，成交面积13558.72㎡，成交金额11236170元，二手房交易市场受商品房的市场调控影响，成交量下降。
8、从目前城区房地产整体发展看，房地产投资，开发量，销售价格稳步升高；但商品房销售却在近两年出现了一定的回落；如“海情圣地”楼盘竟然有四个月销售空白。
总体我县房地产市场比较稳定，但随着国家调控政策的实施，开发商资金运转和销售的不景气，使房地产发展的进度减缓并进入理性调整期，这一信号已非常明显。
（四）住房保障情况
1、经济适用房、廉租房情况
我县采用了政府主导企业运作的模式，由泗水永胜房地产公司承建的珍珠泉花园小区，共建设了近12万㎡，1400套经济适用房，已基本全部入住，建设了1万㎡200套廉租房，已竣工准备交付政府分配。
同时在西城新区和海螺水泥厂建设2.4万㎡606套公租房，解决工作人员的住房问题。
另外还在龙城知春建设了10万㎡的扶教限价房。
将老城区改造中住房条件差的纳入保障范围，在安置中予以保障，共约19万㎡1800套。
将低收入并住房条件低于人均16㎡的居民全部纳入廉租房补贴范围，07年以来已发放补贴资金168万元完成保障354户。
十二五规划中，我县还将建设经济适用房1180套，廉租房110套，公租房330套，限价房300套，棚户区改造安置1612套，共计3532套，约32万㎡。
将集中启动西城南区的“泉康小区保障性住房建设项目”，其余将在各改造小区内配建，使中低收入群体充分享受到政府住房保障的关怀。
2、建成小区的物业服务情况
已建成入住的小区19个，所属社区和物业服务公司情况见下表：
目前各小区物业服务良莠不齐，与快速发展的房地产来比相对滞后，主要体现在卫生、安全监管、维护维修等方面需要提高服务水平。
现在城区已成立9个社区，将各建成小区纳入综合管理，并正在帮助各小区成立业主委员会，共同改善物业管理服务欠缺的问题。
3、我县新型农村社区建设情况
泗水县新型农村社区实施情况一览表
序号
乡镇
街办
社区
名称
开工时间
规划建设量
预计竣
工时间
完成情况
1
苗馆镇
马家井
社区
2010.08
19栋住宅楼766户，建筑面积8.7万㎡。
2011.10
750户全部上房。
2
泗张镇
万紫园
社区
2010.10
21栋住宅楼535户和老年公寓14户，建筑面积6.6万㎡。
2011.12
年底370户上房，老年公寓投入使用。
3
泉林镇
雷泽湖
社区
2010.06
6栋住宅楼144户2.4万㎡和老年公寓100户。
2012.04
120户已回迁
4
星村镇
兴塘
社区
2010.12
15栋住宅楼332户，建筑面积3.8万㎡。
2011.11
年前选房，年后入住。
5
济河
办事处
党家庙
社区
2010.10
12栋住宅楼312户，面积4.1万㎡和老年公寓2栋40户。
2011.12
已上房146户，明年5月全部上房。
6
金庄镇
金华
新区
2009.11
15栋住宅楼420户，建筑面积4.5万㎡。
2011.12
已上房128户，预计年底再上房102户。
7
大黄
沟乡
东庄
社区
2010.05
32栋住宅楼（6栋多层，26栋2层）382户6万㎡和老年房80户。
2011.12
已选房300户上房139户，计划明年6月份全部上房。
8
泗河
办事处
鲍王
社区
2010.07
19栋住宅532户，建筑面积7.1万㎡。
2012.06
一期拆迁户已分房，约140户，12底前上房。
9
高峪镇
官庄
社区
2011.05
13栋住宅楼280户，建筑面积3.8万㎡。
2012.04
预计明年5月份回迁
10
柘沟镇
圣府花
园社区
2010.06
9栋住宅楼224户，建筑面积3.5万㎡。
2011.12
已上房96户，预计12月底144户全部上房。
11
圣水
峪镇
卧龙
社区
2010.08
4栋住宅楼88户，面积1.1万㎡和老年房40户。
2011.12
已分房124户，预计明年2月份上房。
12
大黄
沟乡
北庄
社区
2010.07
17栋住宅楼400户，建筑面积5.1万㎡，老年公寓72户。
2011.12
已选房112户，上房76户。
13
杨柳镇
孔家村
新村
2010.09
113栋住宅楼（2层住宅）226户，建筑面积2.84万㎡。
2012.02
106户全部上房
14
中册镇
狂家
新区
2010.06
24栋住宅楼576户，建筑面积7.35万㎡。
2011.12
已选房185户，开始上房。
老年公寓14户年前上房。
15
高峪镇
贺庄
新村
2010.06
28栋住宅楼576户，建筑面积8.2万㎡。
2012.10
年前无法完成回迁安置
合计
15个社区，共规划5793户，75.09万㎡，同时建设老年房252套。
四、房地产市场分析预测
根据这个时期房地产开发的实际情况，结合目前房地产政策和行业表现，对泗水房地产市场进行以下分析和预测：
（一）房地产市场发展机遇分析
现在整个社会都在对房价怨高喊贵、争论无休无止。
过去是骑着自行车说房价，而今开着私家车骂房价，其实是一代人比一代人的生活诉求更高；现实中，低年龄的购房者却在不断的增加，伴随着房价增长的是居住面积的扩大和生活条件的改善，所以房地产这一人们最重要的消费品，还是有许多的发展机遇，尤其是我们还在发展中的四线城市。
1、区域经济发展优势
泗水位于环渤海经济圈，地处鲁南经济带，西联济兖邹曲复合中心城市发展区，良好的高铁、高速、公路等交通优势，具备承接东部沿海、长三角洲及珠三角的产业和资本梯度转移的有利条件，依托财政“省管县”和“沂蒙老区”的政策机遇，已趋完善的城市基础设施和得天独厚的自然资源、生态环境，以及工业、农副产品深加工等产业形成的产业基地，五年来累计招引项目952个，其中亿元以上项目62个，实际到位资金115亿元，华金、利丰、圣鲁等原有骨干企业持续发展壮大，海螺、汇源、康得新、康师傅、雨润等行业龙头企业陆续开工建设，总投资15亿元的娃哈哈饮品项目已经成功签约，这些大项目、为房地产业持续稳定的发展奠定了良好的环境基础。
2、持续发展的动力因素
（1）城市化率。
目前我国平均城市化率是46.2%（世界平均水平47.8%），而我县2011年城市化率的目标是38.5%。
每提高一个百分点将有6200人进城，而达到全国平均水平还有7.7个百分点，那么将有4.7万人进城。
况且我们处在城市化高速推进的时期，泗水城区社会发展目标是到2015年城市化水平达到48%，所以是推进房地产发展的主要因素。
（2）人口红利（国家劳动年龄人口占总人口比重大，抚养率低，为经济发展提供有利的人口条件）。
我国总抚养比为36.21%，到2035年左右关闭，还有20年人口红利期。
我县人口自然增长率为5.12%，正处于较好的人口红利期，随着经济贡献量的增大，这个阶段的人成为房地产主要消费者。
（3）消费群体。
有固定收入和固定职业的行政事业人员、私营业主、企业职工成为目前购房的重要群体；我县是个劳务大县，仅在人社局登记的县外劳务人口约为13.8万人，主要在长三角和京津、青岛、烟台及周边务工；国外劳务还有近4000人，他们随着收入的增加，脱离农村进城置业发展彰显身份的需要，加上我县持续的鼓励购房政策，已渐渐成为购房的主流。
还有改善性住房要需求，老的传统思想为孩子长大结婚购房需求，儿女在外在县城为父母购房养老的需求，本地经济发展外来分配人员购房需求，为保值增值的投机需求，也集中形成较大的消费群体。
由于泗水独特的生态环境和生态旅游房地产的发展，2个小时交通圈内的周边县市会出现更多的外地房地产消费者，而我县再出台一定的鼓励政策，将形成较大的消费群体。
（4）价格空间。
2003年全国城镇住宅市场平均销售价为2197元/㎡，目前我县住宅销售均价为2650元/㎡。
大家觉得房价高是因为我县目前的家庭收入居于低水平，按目前经济发展形势收入会很快得到改善。
而且与周边毗邻县市住房均价3690元/㎡还有一定空间。
这个价格空间会拉动住房消费。
地方名称
商品住宅销售均价（元/㎡）
2009年
2010年
2011年
平邑县
2200
2500
3000
邹城市
2580
3500
4200
曲阜市
2950
3250
3800
新泰市
2400
3800
3850
宁阳县
2600
3300
3600
（5）政策放松。
四线城市供地程序相对简单些，与一、二线城市比，土地成本风险相对较小。
虽然国家调控政策短期不放松，但中央经济工作会后，分析未来几个月内，央行可能会多次下调存款准备金率，主要金融机构可能会降至20%左右，这样市场会获得一定的流动性，并一定会流入房地产领域，来缓解房地产企业资金链紧张的问题。
今年年末到明年年初物价将继续下行，在2012年CPI可能会下降到3%—3.5%，那样，物价压力的缓解会促进住房消费的增长。
（二）房地产市场风险分析
发展机遇和市场风险并存。
虽然国家调控政策对四线城市影响不大，但毕竟影响了，而且对于房地产发展迅猛的泗水，还是存在着一定的风险，现做简要分析：
1、供求风险。
城区自2003年以来完工的商品住宅150.65万㎡，正在建设或即将完工的116.96万㎡，共计267.61万㎡；已销出13095套约137.5万㎡，仍有约130.11万㎡未销售，待建的有95.3万㎡；而未来几年还有规划未建的商品住房176.13万㎡，那将有401.54万㎡的商品住房供应。
近年来，城区年实际平均销售35万㎡左右，供已绝对的大于求。
这种供求失衡风险还体现在以下几个因素上。
（1）房价收入比（指房价与家庭年收入的比，即家庭年收入用多少年才能还清房款）。
一般合理房价收入比：
4—6。
我县按100㎡/户，中等水平家庭平均收入3800元/月，按目前销售均价2650元/㎡，房价收入比为：
5.8。
已近房价高危值，进入警戒区间。
（2）房屋租售比（每平方米月租金与房价的比值，即房子租出去多少个月收回房款）。
区域房地产运行状态良好的标准为1:
300—1:
200。
我县小区100㎡的住房年租金8000元，按销售均价2650元/㎡，租售比为：
1：
397。
已超出运行良好标准，标志着房产投资价值相对变小、形成风险。
（3）积压空置率。
正常空置率在10%—15%之间。
从入住空置率来看，第一轮改造完成的小区居住空置率为10%左右，第二轮改造入住的小区空置率在20%以上，当然有小区正在建设中未全部竣工的原因，但居住空置率在增高。
从目前龙城知春等11家在建小区销售情况，共3582套可售房源，售出2491套，积压空置率为30%，属严重积压区间，极为危险。
不管房子积压在开发商手上，还是积压在购房者手中，对房地产业都已形成巨大包袱。
（4）存量消化周期风险。
商品房合理消化周期为36个月。
目前在建设中和积压的住宅面积130万㎡，按当前平均销售量，可以在合理周期内消化，但未来规划的271.43万㎡，则需要2个周期才能消化，那意味着未来几年不能在允许大的土地放量进入房地产开发。
（5）人均商业面积（消费者在营业一天时间内占用的商业面积）风险。
国际标准1.2㎡/人，中国通行说法：
一线城市1㎡/人，二线城市0.75㎡/人，三线城市0.5㎡/人。
我县城区内未改造范围内商业房面积约30万㎡，改造完成和正改造规划的商业房面积为164.2万㎡，未来几年内城区商业房面积达到194万㎡。
那么未来几年后城区人口增至20万人，人均商业面积还超过正常标准的10倍。
当然这种计算口径并不是十分可靠，但从另一方面印证了商业房过多会影响商业地产的持续经营和不断升值。
2、开发资金风险。
国家对房地产的信贷紧缩调控会持续一些时间，“城门失火，殃及池鱼”！
从今年开发企业融资来看，11家在开发建设中的企业有7家统计共融资贷款48900万元，其中在建工程抵押占25%；土地抵押贷款占55%；其他方式融资占20%。
不难看出资金来源单一，80%靠银行，如果政策持续收紧，资金无来源，延期交房和城市改造的中断风险是巨大的。
3、安置房风险。
开发资金一旦形成风险，有安置房建设任务并且施工进度不快的9个开发企业将很难投入更多的资金进行安置房建设，那会使约3500户居民延期甚至无预期交房，那将是对泗水稳定和房地产发展是灾难性的打击。
4、开发环境风险。
政府是需要大力支持房地产开发的，如果减小关注，将会形成房地产市场环境不够优化，可能出现个别部门、人员为开发设立门槛。
如果打击力度不高，当地居民强揽施工、对建材强买强卖，使项目不能如期完成。
还要对施工队伍进行严查管理，否则会形成建筑施工方面的风险。
5、开发模式风险。
开发建设要结合当地实情，适度超前。
市场调研不准确、规划布局和建设项目不合理，会形成资金难以回收的风险。
目前过多过于集中建设高层也会形成风险。
通过问卷调查（共发放2000份，回收1267份有效问卷，网上投票20多份），接近85%的居民喜欢住底层或多层居住区。
目前高层销售不如多层，也主要是因为对物业费、电梯、供水、公摊面积等方面的疑虑，所以不考虑市场的开发模式会有风险。
五、房地产市场走势分析
通过以上对泗水房地产的机遇和风险分析，简要的预测房地产市场下步的走势。
1、房地产市场会进入理性的发展期，开发建设节奏会逐步放缓。
开工量会有所减少。
2、商品住宅价格不会出现回落，刚性成本和有效需求会维持房价不降，但个别拿地成本相对中心城区较低的楼盘在进入尾盘期时，会以精装修等方式变相降价促销，如期回笼资金结束开发。
由于调控政策的持续，一、二线城市房市入冬的影响，购房观望气氛渐浓，明年销售量会有所减少。
预计到2013年上半年会有一个恢复期，房价报复性涨弹可能会出现，但好在供应量很大，幅度不会太大。
3、开发企业到2012年进入最艰难时期，资金流动问题将严重影响正常的发展。
4、未来几年商业房逐步增加供应，租金随着经营的合理回报和经营面积的供应而逐步回落，进而带动商业房销售价格的回落。
可能会出现真正商圈内的商业房和稍偏区域分类较为集中或支路旁的商业房“冰火两重天”的现象。
泗水房地产市场是在持续较稳中迅猛发展起来的，应该有一个合理的消化期，使其理性的健康的发展。
六、维护房地产健康发展的对策建议
1、随着国家政策的调控，全国房地产市场进入调整期，泗水房地产发展也面临诸多风险和问题，因此在未来2—3年内不再推出或减少土地放量，把现有的房地产开发有序的推进下去，允许有一个合理的消化期，更有利于房地产的持续发展和城市化进程。
2、适应国家对房地产的调控，借机整顿房地产市场，纠正开发企业开发过程中出现违规预售、乱收定
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