房地产行业财务管理方法.docx

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房地产行业财务管理方法

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房地产行业财务管理方法

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房地产财务管理细节

一、库存现金的管理

①现金出纳必须做到日清月结，随时清点库存现金。

库存现金不得超过10000元，超过部分现金当天下午存入银行。

禁止坐支不得挪用现金和以白条抵库，财务部领导及有关人员必须定期或不定期对库存现金进行抽查，以保证帐实相符。

②出纳人员到银行提取现金，必须同时有两个人前往办理。

③凡能用支票支付的款项不得支付现金（如特殊情况，需用现金由双方公司董事长或总经理批准，并经财务部同意后，方可支付现金。

）。

④现金的支出必须经过审批合格后，出纳方可付款。

具体的审批程序见第五节。

⑤现金支付范围：

发给职工工资、各种津贴及奖金；出差人员差旅费；零星购置办公设备（2000元以下）；其他1000元以下的零星开支。

⑥差旅费的借款，必须由出差人员填写借款申请单，写明出差时间、地点、申请金额（按相关差旅费标准金额计算）。

按借款审批程序审批，经审批核准签字后方可借款。

出差人员回企业后必须在一周内报销清帐，不报销者由财务人员从工资中扣回。

⑦、其他借款，由借款人填写申请单，经项目负责人签字，并由签字人负责此款的归还，如不能按期归还或出现损失，全部责任由签字人负责。

⑧、一切现金往来，必须收付有凭证，严禁口说为凭。

严禁代外单位或私人转帐套现和大额度（１万元以上）支付往来现金。

严禁将公款存入私人帐户，违者按贪污论处。

除1000元以下零星开支外可采用现金支付外，其余结算均应通过银行结算。

（二）现金日记帐必须用固定一本帐，严禁使用两本帐或帐外有帐。

会计每月终要会同出纳员盘点现金库存一次，保证钞帐相符。

盘点表应随同会计报表一起上报。

二、银行存款的管理

1）、项目银行帐户必须经双方负责人同意后方可设立和使用，银行帐户仅供本合同项目经营业务收支结算使用，严禁出借帐户供与外单位或个人使用，严禁为外单位或个人代收代支、转帐套现。

严禁利用项目帐户做与本项目无关的收支。

2）、银行帐户的帐号必须保密，非因业务需要不准外泄。

该项目原则上只设一个项目帐户，确因工作需要开设帐户的，需报双方公司负责人同时批准后方可设立（书面批准依据），已经开设的，需向项目财务部补办备案手续。

3）、项目帐户必须与双方公司银行帐户严格区分（财务专用章、其他专用章等银行预留印签），双方公司不得用各自公司帐户进行本项目收支。

4）、银行帐户印鉴的使用实行印章分管并用制；即：

财务章由一方保管，另外1枚由另一方保管，不准１方统一保管使用。

印鉴保管人临时出差时应委托他人代管。

5）、银行支票的使用规定：

a、业务部门使用银行支票时，必须凭付款审批单，经项目负责人及经办人签字，写明用途、金额、日期；

b、会计人员核单后，出纳才能签发银行支票，同时要求业务经办人员在银行支票使用簿上签字，登记银行支票号码、金额、收款人；

c、签发银行支票必须按照要求填上日期、大小写金额、收款人、用途等，不得签发空白支票、空头支票。

如特殊情况需签发空白支票，必须在小写金额栏恰当币位写上“￥”。

d、支票用于转帐的，必须在支票左上角划两条斜线；

f、支票开出后，必须在十日内报销清帐，不得转借其他用途使用。

对于预付货款，应做好合同管理，根据合同规定报帐时间。

因特殊原因不能在规定期限内报帐的，应到财务部说明原因，限定报帐时间，否则追究业务经办人的相关责任。

g、支票报销是必须附发票、收据、入库单等原始单据，对于分期付货款的，必须按每次付货款金额开具发票或收据方可报销。

e、业务人员收到支票应到财会机构办理入帐手续，一般应先确认收到款项后，才发货或提供劳务。

5）、该项目的所有销售收入（营业收入）、其他收入必须按项目指定帐号进帐。

6）、财会人员办理信汇、电汇、票汇、转帐支付等付出款项，一律凭付款审批单办理。

付款审批单应附在付款凭证后记帐备查。

付款审批单应附有合法的付款依据（合同或其他）。

同一项目（同一业务）应按合同总额上报审批，不准同一业务分次报批、支付。

对违反上述规定的付款，财务人员有权拒绝付款。

7）、根据已获批准签订的合同，严格按合同规定的期限付出，不得早付或迟付，也不准改变支付方式和用途，非经收款单位书面正式委托，也不准改变收款单位。

9）、严格资金使用审批手续。

会计人员对一切审批手续不完全的资金使用事项，都有权且必须拒绝办理。

否则，追究财务及相关人员的经济责任和法律责任。

10）、有关资金使用的审批，如审批人员出差时，由其指定代理人代为审批。

批件必须附在有关发票、单据后面入帐备查。

如遇特殊情况，不能及时审批，财务人员必须征求双方公司总经理（总裁）同意后方可办理相关业务。

11）、银行帐户往来应逐笔登记入帐，不准多笔汇总记帐，也不准以收顶支记帐。

按月与银行对帐单核对，未达收支，应作出调节表逐笔调节平衡。

三、应收款的管理

1）应收帐款、预付帐款明细帐必须根据经核对的工程合同和购销合同（附出库单）及汇款（付款凭证）为依据予以记帐，应按照不同的应收帐款或供应单位名称设置明细。

2）应收款明细帐调减必须要有分管领导书面批准。

3）建立应收款内部管理报告制度。

①财务人员在每月20日前对上月帐中的应收帐款进行清理,并根据工程（购销）合同及企业应收货款规定进行应收帐款分析,对拖欠货款（工程合同超过2个月,购销合同超过1个月）理出清单不得拖延,并理出潜在坏帐交主管领导,由合同签订单位提出解决办法,经主管领导批准之后执行。

②财务人员在每月10日前（计发工资前）对上月末按公司规定应该归还借款的单位和个人进行清理,对不按规定及时还款的个人扣发当月工资，并通知有关部门领导及时催收；对超期一个月还未归还借款的单位，应及时通知项目负责人。

③负责收款的部门或业务经办人在接到超期应收款通知单后，应及时催收，如不能按期收回，应及时通知项目负责人。

并行成书面资料。

交由财务部留档。

④申请付款部门（或应收账款发生部门）的部门负责人及业务经办人是清理追收应收帐款的第一责任人。

企业发生因清理追收不力，造成坏帐甚至造成损失的，视情节轻重和损失大小对有关责任人予以经济和行政处罚，情节严重、损失巨大的，要追究法律责任并相应承担经济责任。

4）对于预付帐款应严格管理。

①预付账款应按照规定程序和权限办理；

②预付账款必须按合同规定付款，并在合同约定的时间清算完毕。

办理相关报销手续。

如果在规定时间内不通清算报销，财务部应将该款项转入应收帐款。

按应收账款管理。

③对预付的支付必须按相关合同和完整的审批手续执行，否则，追究业务部门和财务部责任。

四、发票和收据的使用管理

应对发票实行专人管理，防止丢失、被盗。

如因保管不善，遗失发票及收据，造成后果由发票保管人负责。

发票及收据由财务部统一负责收发及建档保管建立收据消号制度，财务人员应逐一消号，及时发现问题并及时纠正。

3、必须按发票管理规定，正确使用发票。

发票和收据不得转借、转让，不得代其他单位开发票。

4、发票及收据的填写必须字迹清楚、摘要必须清楚准确真实不得涂改，如填写有误，应另行开具发票及收据，并在误填的发票或收据（联次齐全方能作废）上注明“误填作废”。

如收据仅作临时收款用途，业务完毕后需出具发票的，开具收据时，应在备注栏内注明：

发票开具时本收据自动作废。

5、发票丢失应立即向主管税务机关和项目负责人报告，并登报予以公告。

6、不得填开大头小尾的发票，不得代开发票。

7、项目收入必须凭合法的发票或项目收据入帐，凡与本项目成本、费用、资产有关的付出，均应索取合法发票。

五、资金使用审批程序

该项目项目负责人由双方共同委派，委托权限应成立书面文件，形同合同或协议。

财务报销必须是合法、有效的发票或收据，白条一律不予报销。

特殊情况，购买货物金额较小，不能取得合法、有效的发票或单据，由经办人在白条上写出缘由，报项目负责人签字，方可报销。

所有发票或收据的报销，必须业务内容完整，金额计算正确，大小写相符，字迹清晰可认，签章齐全，合法、有效，汇总发票或单据还须附有清单。

所有原始单据上业务经办人必须签字。

会计人员对一切审批手续不完备的资金使用事项，都有权且必须拒绝办理，并及时向上级请求处理。

否则按违章论处并对该资金的损失负连带赔偿责任。

工程款支付

、工程合同应由各部经理共同草拟，所有承包业务必须公开、透明，双方公司之间应签定反商业贿赂协议。

所有的建筑安装合同必须双方董事长或总经现亲自确认批准，相关参与人员应与公司签订业务承诺书。

本项目所有合同只能使用本项目合同专用单。

、工程款报销单据：

建筑筑工程及安装、调试设备工程的发票，必须是合法、合规建筑安装工程发票，建筑安装工程发票入账，还必须附有建筑工程、设备安装工程合同、工程预决算等否则不予报销或结算。

、工程进度款计划:

由工程部、财务部按合同规定和工程进度具体情况，提出用款计划，经项目负责人审批并报双方董事长或总经理确认批准，留档财务室，财务室准备资金。

、工程进度款支付:

建筑公司提供工程进度表，工程部、预算部（财务部）、统计部共同审核，填写“工程付款申请单”，经各部门负责人审核，报项目负责人签署意见，并报双方董事长或总经理审批后，将有关凭据交财务部，由财务负责人根据合同约定，工程进度计划，视资金情况安排付款。

、根据已获批准签订的合同付款的，应严格按合同规定的期限付出，不得早付或迟付，也不准改变支付方式和用途，非经收款单位书面正式委托，也不准改变收款单位（人）

差旅费借支款申请单，出差人员填写，项目负责人审批，双方财务人员复核，出纳付款。

其他暂借款，因工作需要暂借现金，由借款人按规定在“借款单”上填列借款人姓名、所属部门、借款用途、借款日期及预计报帐日期，经项目负责人确认批准，会计复核后，出纳方可付款，借款人应在业务结束后及时报帐。

其他个人或公司借支，均须经过双方负责人签字审批后，才能支取款项。

工资单由项目负责人签字后才能发放。

办公物资（包括文具、纸张等文案用品，办公桌椅、档案柜等家俱器具，电话机、传真机、计算机、打印机等办公机具设备，电扇、空调等家电设备）的购置应遵从“保证供应、方便工作、节省开支”的原则，由项目部统筹计划，编制“采购计划”，报项目负责人审批后实施采购，采购人员在实施采购业务时，应充分了解所购物资的品名、规格、质量要求及其他特别要求，要做到货比三家，保证物美价廉。

采购后要由财务部或办公室验收确认，并将相关凭证由财务部审核后，报项目负责人审批报销

通讯费

固定办公电话费用采取限额制，在规定限额内，实报实销，超出部分，从部门工资中扣除。

移动电话费采取电话补贴形式在工资中发放，具体标准由项目负责人制定。

车辆维修、使用费

由办公室根据《公司车辆管理办法》有关规定进行审核签字，由项目负责人签字报销，所有罚款一律不予报销。

私家车费用采取车贴形式在工资中发放。

购买支票、汇票凭证、支付汇费及其他财务费用，由财务部审核报销。

六、报表及审计

报表内容：

现金月报表，现金盘点表，银行对帐单、资金使用情况表、工程进度统计表、资产负债表，损益表，现金流量表（简易）。

报表时间：

每月20日前

报表使用人:

项目负责人、双方董事长或总经理。

报表审核：

项目财务部负责人。

除报表使用人外，其他任何人不得使用报表。

内部审计：

本项目必须每年对财务资料进行一次审计，审计机构或审计人员由双方董事长或总经理共同聘请。

货币资金控制制度

第一章：

总则

第一条：

为了加强和控制公司货币资金的管理，确保货币资金的安全，根据公司管理的要求并参照会计法的有关规定，特制定本制度；

第二条：

本制度中涉及的货币资金是指现金、银行存款、银行承兑汇票及其他货币资金；

第三条：

货币资金管理的主要责任人为公司财务经理，财务经理必须严格按照本制度的规定管理、约束全体财务人员，并对他们的工作负全面的责任，同时财务经理应对公司总经理负责。

第四条：

出纳人员应时刻保证帐面货币资金金额与实际存有的货币资金金额相互一致，如有差异，在查清差异原因后属于出纳人员的责任的则追究其经济责任并予以处罚。

第二章：

现金管理

第五条：

公司专门设立出纳人员1名，负责货币资金的日常业务的管理、核算，出纳人员应严格按照《会计法》和公司各项规定开展日常工作，并对财务经理负责。

第六条：

根据《内部会计控制规范---基本规范》的要求，出纳人员严格禁止办理会计稽核、会计档案保管以及涉及收入、支出、费用、债权债务帐目的登记工作。

第七条：

公司经营过程中，所有涉及现金的收入，出纳人员应当面清点，并注意辨别现金的真伪，在确定现金金额与应收金额一致的情况下，应填开公司统一印制的“现金收款收据”给交款方。

第八条：

出纳人员应按照公司内部票据的管理规定申请领用“现金收款收据”，“现金收款收据”连续编号，出纳人员在使用过程中，不得任意撕毁，如因某种原因需作废时应在“现金收款收据”上加盖“作废章”并保留全部联次，待每本“现金收款收据”用完后到财务经理处定期缴销时备查。

第九条：

为了保证现金资产的安全，防止出现被盗损失，出纳人员应严格控制每日现金的库存量，每天下班前应保证现金库存量不超过元，超过部分应及时解交到公司银行帐户上。

且库存现金必需全部保存在公司的“保险箱”内

第十条：

对于涉及到现金支付的采购、工资发放、借款暂支等业务时，出纳人员应严格遵照公司内部的各项管理制度的规定，审核报销的各原始凭证是否齐全、是否合法、有无白条现象，审核数据的计算是否正确、审核报销的审批程序是否符合公司管理制度规定、各级审批人员的签字是否齐备，在确认上述事项无误的情况方可以付款，并应取得收款方的收款收据（报销业务除外）。

第十一条：

出纳人员应及时将所有现金的收支业务登记“现金日记帐”，每日应结算当天现金的收、支、存金额，编制“现金日报表”，并与库存现金相核对，及时查找、纠正差异，以确保帐、实相符。

第十二条：

每月会计结帐日后，出纳人员应及时与负责帐务处理的其他会计人员就“现金日记帐”和“现金明细帐”进行相互核对一致，并编制“现金核对记录表”由财务经理和出纳人员以及会计人员三方签字，以确保帐、帐相符。

第十三条：

出纳人员有义务配合财务经理或其他稽查人员随时、不定期地抽查“现金盘点”工作，并确保抽查现金没有差异。

银行存款管理

第十四条：

公司应严格控制“开户银行”和“开户帐户”的管理，凡是涉及到新增银行帐户或注销银行帐户的，均需要由出纳人员填写书面的“申请书”，交公司财务经理审核签字后报公司总经理审批，待取得总经理批准后方能执行。

第十五条：

出纳人员应及时将所有银行存款的收、支业务按照“银行帐号”进行分类登记“银行存款日记帐”，并每日应结算当天“分帐号”的各银行存款的收、支、存金额，编制“银行存款日报表”。

第十六条：

出纳人员在接受“转帐支票”、“银行汇票”、“银行本票”的银行票据时，首先应审核收取上述银行结算凭证是否得到公司内部的审批，并应初步审核上述票据是否真实有效、填写是否齐全，且应将收到的上述银行票据及时背书后解交到开户银行，以便及时入帐，保证资金的安全。

第十七条：

对于涉及到银行存款支付的采购、预付货款、业务往来款等业务时，出纳人员应严格遵照公司内部的各项管理制度的规定，审核“付款申请单”所附的单据是否齐全、是否合法，审核数据的计算是否正确、审核付款的审批程序是否符合公司管理制度规定、各级审批人员的签字是否齐备，在确认上述事项无误的情况方可按照“支票管理制度”规定办理银行付款手续，并应取得收款方的收款收据（报销业务除外）。

第十八条：

出纳人员不得私自从开户银行索取“银行对帐单”，公司应安排其他会计人员定期到各开户银行领取“银行对帐单”，并由其与出纳人员登记的“银行存款日记帐”进行核对，查找差异并找出原因后，编制“银行余额调节表”并签署姓名和出纳人员签名后交财务经理备案，上述核对工作原则上一月不得少于一次。

第十九条：

每月会计结帐日后，出纳人员应及时与负责帐务处理的其他会计人员就“银行存款日记帐”和“银行存款明细帐”进行相互核对一致，并编制“银行存款核对记录表”由财务经理和出纳人员以及会计人员三方签字交财务经理备案，以确保帐、帐相符。

第四章：

银行票据管理

第二十条：

银行票据是指现金支票、银行转帐支票、银行电汇凭证、银行汇票申请书等银行统一印制的票据。

公司需要使用上述票据时，由财务经理指定专门人员向开户银行购买，并登记“票据领用单”。

由出纳人员办理领用手续后，全部移交给出纳人员，并保存于公司的“保险箱”中。

第二十一条：

出纳人员应妥善保管和使用好领用的银行印制票据，防止空白票据的遗失和被盗用，在使用过程中出纳人员应保存好所有银行票据的留底联（包括因某种原因报废的银行票据全部联次），以备银行票据使用完毕缴销时登记到“票据领用单”上。

第二十二条：

公司应加强“银行印件章”的控制和管理，在开设“银行帐户”时，一般在开户银行预留三件“印件章”，包括：

公司财务专用章、总经理私人印章、财务经理私人印章，并且此三枚印章分别交由二人或三人分别保管，其中：

公司财务专用章由保管；总经理私章由保管；财务经理私人印章由其自己保管。

第二十三条：

出纳人员需要使用“现金支票”提取现金时，应填写《现金领用单》，注明用途和金额，交财务经理审批后方能使用“现金支票”提现，如一次提取现金金额超过万元以上的，尚需要公司总经理的审批批准。

第二十四条：

出纳人员需要使用“银行转帐支票、银行电汇凭证、银行汇票申请书”等银行票据付款时，应严格遵照公司内部关于采购、预付款、费用报销等管理制度的规定，审核付款的审批手续是否齐全、相关单据是否完整合法、金额计算是否正确，经过审核无误后方能对外付款。

具体原始凭证审核要素如下：

采购付款：

检查合法的发票、公司仓库部门签署的“验收入库单”、采购合同、及相关的内部审批程序；

预付、暂付款：

审核“付款申请单”签字审批、合同或协议；

一般费用：

审核发票、合法票据或内部自制凭证（工资单等）。

第二十五条：

出纳人员在办理银行票据付款时，除能当时取得合法的、齐全的发票外，一律需要收款对方提供“收款收据”，以备日后结算、对帐使用，并要求收款对方当事人在“银行票据”的公司留底联次上签署名字。

第二十六条：

出纳人员应将收取的“银行承兑汇票”及时登记到“银行承兑汇票收入备查薄”，将所有银行承兑汇票的要素在“银行承兑汇票收入备查薄”上列示清楚，并特别关注银行承兑汇票的到期日，以便将到期的银行承兑汇票及时解交到银行兑换资金。

同时将银行承兑汇票的贴现、兑换、背书转让等情况一并在“银行承兑汇票备查薄”上登记清楚。

第二十七条：

出纳人员应妥善保管好收到的“银行承兑汇票”，并时刻保证银行承兑汇票的安全，必要时可以委托银行代保管“银行承兑汇票”。

出纳人员应保证“银行承兑汇票收入备查薄”上登记的数额与实际保存的银行承兑汇票数额相互一致。

第二十八条：

出纳人员应将公司对外开具的“银行承兑汇票”及时登记到“银行承兑汇票支出备查薄”，将所有开出银行承兑汇票的要素在“银行承兑汇票支出备查薄”上列示清楚，并将银行承兑汇票到期付款的记录登记到“银行承兑汇票支出备查薄”上。

附则

第二十九条：

本制度的制订、修改与解释权属于公司董事会。

第三十条：

本制度呈送董事长核准签署后实施，修改时亦同。