山东潍坊健康街项目营销策划报告.ppt

山东潍坊健康街项目营销策划报告.ppt

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潍城区，奎文区，坊子区，寒亭潍坊下辖四区六市两县：

潍城区，奎文区，坊子区，寒亭区。

高密市，诸城市，青州市，寿光市，昌邑市，安丘市。

区。

高密市，诸城市，青州市，寿光市，昌邑市，安丘市。

昌乐县和临朐县。

市区人口昌乐县和临朐县。

市区人口126万万潍坊房地产市场的基本特征潍坊房地产市场的基本特征受国土政策影响，国土及建设规划部门对用地指标的控制受国土政策影响，国土及建设规划部门对用地指标的控制力强力强近期高层住宅放量较大，新建在售项目较多，奎文区区域近期高层住宅放量较大，新建在售项目较多，奎文区区域供给竞争较为激烈。

供给竞争较为激烈。

公寓项目不断涌现，当地消费者对此类新型产品存在一定公寓项目不断涌现，当地消费者对此类新型产品存在一定接受程度。

接受程度。

房地产置业者消费观念趋于理性房地产置业者消费观念趋于理性房地产项目广告力度大，传媒多样化房地产项目广告力度大，传媒多样化上述几点分析也许不能全面反应潍坊房地产市场的现状，但是从一定程上述几点分析也许不能全面反应潍坊房地产市场的现状，但是从一定程度上给了我们许多启示：

度上给了我们许多启示：

提升产品价值，差异化的产品路线是制胜的提升产品价值，差异化的产品路线是制胜的有利武器。

有利武器。

为了取胜，我们需要了解对手为了取胜，我们需要了解对手典型竞争项目分析典型竞争项目分析项目概况：

项目概况：

位于虞河路与北宫街交叉路口以东，项目占地位于虞河路与北宫街交叉路口以东，项目占地3232亩，总建筑面积亩，总建筑面积7200072000平方米，其中住宅面积平方米，其中住宅面积3600036000平方米，商业面积平方米，商业面积2300023000平方米，停车场平方米，停车场面积面积1300013000平方米，由山东舜都置业有限公司开发。

平方米，由山东舜都置业有限公司开发。

工程由工程由AA栋、栋、BB栋两栋楼组成，其中两栋楼的栋两栋楼组成，其中两栋楼的1133层贯通为一体，层贯通为一体，作为项目的商业部分，集购物、休闲、餐饮、娱乐于一体的大型购物作为项目的商业部分，集购物、休闲、餐饮、娱乐于一体的大型购物广场。

广场。

AA栋和栋和BB栋楼的栋楼的442222层全部为精装商务公寓，共计层全部为精装商务公寓，共计600600余户层高余户层高33米。

地下一层为停车场，与地上广场共计有米。

地下一层为停车场，与地上广场共计有800800多个停车位，停车位多个停车位，停车位待租。

待租。

主力户型：

主力户型：

主力户型面积为主力户型面积为4646平方米平方米8080平方米平方米销售价格：

销售价格：

起价起价21362136元元/平方米，均价平方米，均价28502850元元/平方米，平方米，99层层27162716元元/平方米，平方米，1111层层28162816元元/平方米，层差价为平方米，层差价为5050元元/平方米，共平方米，共2222层。

层。

物业管理：

物业管理：

康怡安物业管理有限公司负责该项目的物业管理。

物业费康怡安物业管理有限公司负责该项目的物业管理。

物业费0.70.70.850.85元元/平方米，工程预计平方米，工程预计20082008年年66月月3030日交房。

日交房。

竞争项目之竞争项目之1舜都舜都双子星座双子星座项目概况：

项目概况：

泰华泰华领域由山东世纪泰华集团投资领域由山东世纪泰华集团投资,DYN（CANADA）德奈国际和山东德奈国际和山东城镇设计院设计城镇设计院设计,项目总建筑面积逾项目总建筑面积逾9万平方米万平方米.整体规划为地下整体规划为地下2层，层，地上地上24层。

层。

13层为商业部分，其中层为商业部分，其中1层为酒店式豪华大堂，层为酒店式豪华大堂，2层作层作为超市进行规划，为超市进行规划，3层为波特曼共享空间会所。

产品涵盖精装修层为波特曼共享空间会所。

产品涵盖精装修UNI白白领公寓，苹果公社，乐富特公馆，经济型酒店鸢飞快捷酒店。

领公寓，苹果公社，乐富特公馆，经济型酒店鸢飞快捷酒店。

主力户型：

主力户型：

面积涵盖面积涵盖33109，主力面积，主力面积4050，LOFT产品主力面积产品主力面积在在80110销售价格：

销售价格：

七层起，起价七层起，起价2648元元/，层差价为，层差价为20元元/，共，共24层层1.50元元/平方米平方米月。

月。

项目优劣势分析：

项目优劣势分析：

项目底层生活、娱乐休闲等配套设施较为完备，户型办公或居住自由项目底层生活、娱乐休闲等配套设施较为完备，户型办公或居住自由度较大，销售价格较低，宣传力度较大，能够吸引时尚消费人群。

度较大，销售价格较低，宣传力度较大，能够吸引时尚消费人群。

竞争项目之竞争项目之2泰华泰华领领域域项目概况：

项目概况：

位于高新技术开发区东明路与北宫东街交叉口东南角，由山东英图投位于高新技术开发区东明路与北宫东街交叉口东南角，由山东英图投资开发有限公司开发。

规划总建筑面积资开发有限公司开发。

规划总建筑面积1616万平方米，包括万平方米，包括4.54.5万平方万平方米的大型购物中心、米的大型购物中心、5.65.6万平方米的商业步行街、万平方米的商业步行街、33万平方米的地下大万平方米的地下大型购物超市以及型购物超市以及33万平方米的万平方米的SOHOSOHO商住中心，依托占地商住中心，依托占地4250042500平方米的平方米的城市休闲广场，北面是两栋板式小高层城市休闲广场，北面是两栋板式小高层,主体是写字楼和商住楼，裙主体是写字楼和商住楼，裙房为商业，东西长为房为商业，东西长为200200多米，作为整个商业区步行街完整连续的一多米，作为整个商业区步行街完整连续的一部分。

绿化率部分。

绿化率27%27%。

销售价格：

销售价格：

均价均价26302630元元/平米，最低价平米，最低价21802180元元/平米。

平米。

生活配套：

生活配套：

社区内配套：

国际品牌店、香港名店街、超市、家具店、文化广场、社区内配套：

国际品牌店、香港名店街、超市、家具店、文化广场、CoffeeShopCoffeeShop、西餐速食、儿童世界、西餐速食、儿童世界周边教育配套：

中小学周边教育配套：

中小学:

潍坊学院、东明中学，儿园潍坊学院、东明中学，儿园:

市直机关幼儿园，市直机关幼儿园，医院医院:

肿瘤医院。

肿瘤医院。

竞争项目之竞争项目之3上东国际商务公寓上东国际商务公寓竞争项目总结分析竞争项目总结分析产品新颖，以小面积户型为主，比较受年轻人和投资客户产品新颖，以小面积户型为主，比较受年轻人和投资客户欢迎。

欢迎。

销售代理队伍专业化素质较高销售代理队伍专业化素质较高销售推广力度较大，项目影响力大销售推广力度较大，项目影响力大舜都舜都双子星座运用公交车体广告；泰华双子星座运用公交车体广告；泰华领域在泰华集领域在泰华集团的品牌实力影响之下，销售运作状况良好；上东国际商团的品牌实力影响之下，销售运作状况良好；上东国际商务公寓主要交通路段设置大型户外形象展示广告，效果不务公寓主要交通路段设置大型户外形象展示广告，效果不错。

错。

多项目只注重，产品的包装，在项目整体形象的提升方面多项目只注重，产品的包装，在项目整体形象的提升方面存在纰漏。

存在纰漏。

生活理念，人居环境，社区内外环境的结合方面宣传推广生活理念，人居环境，社区内外环境的结合方面宣传推广力度不大。

力度不大。

通过研究对手通过研究对手我们找到了取胜的方式！

我们找到了取胜的方式！

通过项目运作通过项目运作弥补一点缺憾弥补一点缺憾将园林景观最优化将园林景观最优化阐述一个概念阐述一个概念时尚、健康、舒适时尚、健康、舒适寄予一种希望寄予一种希望自由优雅水岸生活自由优雅水岸生活产产品品篇篇项目概况项目概况位置：

健康街与新华路交叉口西南角位置：

健康街与新华路交叉口西南角总建筑面积：

总建筑面积：

44568平米平米公建建筑面积：

公建建筑面积：

28824平米平米住宅建筑面积：

住宅建筑面积：

15744平米平米规划：

沿街规划：

沿街1栋栋26F商住公寓商住公寓12F楼裙，楼裙，1栋栋11F小高层住宅，小高层住宅，2栋栋18层点式高层住层点式高层住宅。

宅。

项目项目SWOT分析及产品建议分析及产品建议优势（优势（S）傍依健康街、新华路，交通便捷。

傍依健康街、新华路，交通便捷。

靠近虞河景观带，空气清新，居住环境好。

靠近虞河景观带，空气清新，居住环境好。

人民广场、市政府办公大楼、教育局、环保局、人民广场、市政府办公大楼、教育局、环保局、国土规划局等政府部门多，市政配套设施齐全。

国土规划局等政府部门多，市政配套设施齐全。

本案沿街规划底商，引进各种社区商业，能够满本案沿街规划底商，引进各种社区商业，能够满足社区业主日常生活的需要。

足社区业主日常生活的需要。

项目沿街预留出一定的广场，停车、休闲十分便项目沿街预留出一定的广场，停车、休闲十分便利。

利。

劣势（劣势（W）本项目用地规划红线与健康街之间尚有建筑物没本项目用地规划红线与健康街之间尚有建筑物没有拆除，影响项目的运作有拆除，影响项目的运作周边缺少大型的购物中心，商业氛围较为淡薄，周边缺少大型的购物中心，商业氛围较为淡薄，日常生活存在不方便因素。

日常生活存在不方便因素。

南边建筑靠近锅炉房建筑，影响本项目建筑体的南边建筑靠近锅炉房建筑，影响本项目建筑体的形象形象项目用地面积较小，除去建筑物占地，空地较小，项目用地面积较小，除去建筑物占地，空地较小，绿化景观规划受到一些限制绿化景观规划受到一些限制社区全部位高层建筑，需要设计地下停车场，建社区全部位高层建筑，需要设计地下停车场，建筑造价成本增加。

筑造价成本增加。

机会机会（O）城市规模的膨胀，潍坊原驻居民二次置业，产生城市规模的膨胀，潍坊原驻居民二次置业，产生住房需求。

住房需求。

潍坊下辖县乡居民为改善居住环境，提高居住档潍坊下辖县乡居民为改善居住环境，提高居住档次，来潍坊市区买房。

次，来潍坊市区买房。

潍坊的城市规划以及该区域的规划定位为本项目潍坊的城市规划以及该区域的规划定位为本项目开发带来利好因素。

开发带来利好因素。

近期投资型公寓产品不断刺激市场，潍坊消费者近期投资型公寓产品不断刺激市场，潍坊消费者对投资型公寓接受度较高。

对投资型公寓接受度较高。

威胁（威胁（T）目前，潍坊房地产市场公寓产品的放量较大，产目前，潍坊房地产市场公寓产品的放量较大，产生激烈竞争。

生激烈竞争。

随着城市的发展，潜在的同类未建设项目也会与随着城市的发展，潜在的同类未建设项目也会与本项目产生一定竞争。

本项目产生一定竞争。

潍坊购房消费者对于公寓产品抗性不大但热情也潍坊购房消费者对于公寓产品抗性不大但热情也不高，这就意味着客户资源有限。

不高，这就意味着客户资源有限。

除去同类型公寓产品，普通住宅的大量上市也会除去同类型公寓产品，普通住宅的大量上市也会分流部分客户。

分流部分客户。

针对以上优劣势分析，如何规避威胁，合理利用机会，将项目优势放大？

提高产品价值，提高客提高产品价值，提高客户对产品本身的认可度户对产品本身的认可度产品是核心，是关键，是根本。

产品是核心，是关键，是根本。

产品价值包括：

建筑结构（框剪结构）、规划产品价值包括：

建筑结构（框剪结构）、规划设计（建筑景观、通风采光、视野）、外立面、设计（建筑景观、通风采光、视野）、外立面、建筑材料、新型施工工艺等。

建筑材料、新型施工工艺等。

迎合健康街以南片区为现代园迎合健康街以南片区为现代园林式景观住宅区的整体定位林式景观住宅区的整体定位炒作虞河景观，宣传健康社区，生态社区炒作虞河景观，宣传健康社区，生态社区同时社区内，提升景观品质，合理利用空地有效设计景同时社区内，提升景观品质，合理利用空地有效设计景观，增加社区的附加值观，增加社区的附加值景观绿化不是以体量取胜，而是以质量和视觉效