A+版大型农副产品综合批发市场可行性研究报告.docx
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A+版大型农副产品综合批发市场可行性研究报告
【A+版】大型农副产品综合批发市场可行性研究报告
第一章总论
1.1项目名称及承办单位
1.2研究工作的依据与范围
1.3研究工作概况
1.4方案与研究结论
第二章项目背景和发展概况
2.1企业概况
2.2项目提出的背景
2.3项目建设的必要性与意义
第三章市场需求分析与建设规模
3.1市场需求分析
3.2HB地区农产品资源调查
3.3项目建设地国民经济状况
3.4发展规划与预测
3.5建设规模与建设内容
第四章建设条件与场址
4.1地理位置及区位优势
4.2规划
4.3场址
第五章工程技术方案
5.1项目组成
5.2技术方案
5.3总平面布置方案
5.4土建设计
5.5给排水设计
5.6供电设计
5.7冷库、冷冻站、通风和空调设计
5.8消防
5.9劳动保护和安全防护
第六章信息系统建设
6.1概述
6.2信息系统建设必要性
6.3信息系统建设目标
6.4信息系统建设原则
6.5信息系统建设内容
6.6农产品批发市场信息系统设备表
第七章环境保护
7.1设计依据
7.2建设地点环境状况
7.3施工期的污染源、污染物及治理方案
7.4经营期主要污染源、污染物及治理方案
第八章节约能源
8.1设计依据
8.2概述
8.3节能措施
第九章企业组织与劳动定员
9.1企业组织及工作制度
9.2定员
9.3劳动力来源
9.4人员培训
第十章项目实施进度
第十一章项目的组织管理和工程招标方案
11.1项目的组织管理
11.2工程招标方案
第十二章投资估算与资金筹措
12.1工程概况
12.2编制依据
12.3编制方法
12.4投资估算
12.5流动资金估算
12.6总投资与总资金
第十三章资金筹备
13.1融资方案
13.2还款资金来源
第十四章财务评价
14.1项目成本费用估算
14.2财务赢利能力分析
14.3清偿能力分析
14.4不确定性分析
14.5财务评价结论
第十五章项目风险分析
16.1项目主要风险因素识别
16.2风险程度分析
16.3主要风险及防范措施
16.4不确定分析
附件：
1、ZJSE集团有限公司营业执照
2、总成本估算表
3、营业收入、营业税及附加估算表
4、利润及利润分配表
5、长期贷款还款付息计划表
6、项目投资全部现金流量表
7、项目总平面图
8、项目功能分区图
9、项目鸟瞰图
10、项目沿街立面图
第一章总论
1.1项目名称及承办单位
1.1.1项目名称：
HB农副产品综合批发市场
1.1.2承办单位：
ZJSE集团有限公司
1.1.3项目拟建地点：
HB市KK区
1.1.4可行性研究报告编制部门：
SE集团农批部
1.2研究工作的依据与范围
1.2.1研究工作的依据
a.《农产品批发市场建设秘管理指南》农市发〔20KK〕10号
b.《HB农副产品综合批发市场项目建议书》
c.HB农副产品批发市场规划位置图
d.基础资料
f.相关法律、法规、政策、标准
1.2.2研究工作范围
本报告的研究工作范围包括：
论述项目提出的背景,分析项目建设的必要性和紧迫性,并对市场未来发展的需求进行分析,根据市场需求和建设条件拟定建设规模,根据政府规划和项目特点选择场址,拟定工程技术方案、节能、环境保护、消防、劳动保护与安全防护,企业组织与劳动定员等方案,估算项目总投资评价项目的财务效益,并进行风险分析。
1.3研究工作概况
我公司组成了该项目的可行性研究小组,并组织有关专业技术人员到现场调研、收集资料、并与业主及当地政府有关部门领导座谈交流,在此基础上,各专业人员全面展开了研究及编制工作。
1.4推荐方案与研究结论
1.4.1市场发展前景与服务范围
HB市地理位置优越,几年来经济快速发展,城区不断扩展,市区人口不断增加。
随着HB市人民生活水平的逐步提高,对关系到日常生活的油、肉、禽、蛋、蔬菜、水果等食品购买的方便、环境无公害、无假冒伪劣购货环境提出了更高的要求,因此建设现代化的农副产品综合批发市场具有良好的发展前景。
批发市场服务范围：
拟辐射HB及周边100公里区域,与国内外大中型农产品批发市场形成销售网络,是一个集交易集散中心、价格形成中心、信息传播中心为一体的场所,且具有理货、储藏、加工、配送、结算、科学管理和配套服务的现代化批发市场和物流基地。
1.4.2建设规模与建设内容
总用地面积
133334㎡（200亩）
建筑总面积
101055㎡
建筑密度
49.7%
容积率
0.76
绿地率
22.9%
绿地面积
20572㎡
主要建设内容为：
办公行政综合大楼、沿街商业房、交易大棚、加工区、冷库、仓库、宾馆餐厅、停车场、垃圾回收站、污水处理设施、变电站以及信息网络系统等。
1.4.3场址
建设用地位于KK区,距离HB市中心约3千米,总用地面积133334m²（200亩）。
1.4.4水、电供应
1.供水
本项目日用水量为909.41m³/d,最大小时用水量为47.59m³/h,本项目拟从城市给水管网接驳DN300的给水管,供本项目生产、生活及消防用水。
给水管网给水压力约为0.30MPa,能满足本项目用水水量、水质、水压要求。
2.供电
项目拟建地位于HB市KK区,根据HB市城镇总体规划,本工程10KV中压网络有10KV高压电缆线路至农产品批发市场各主干道附近,而且根据规划各线路导线的供电能力能满足本项目的用电需要,因此,本项目的用电是有保证的。
1.4.5环境保护
本项目投入运营扣,批发市场主要有生活污水及生活垃圾等,根据国家环境保护的有关规定和排放标准进行治理,使之达到国家的排放要求。
详见第七章。
1.4.6劳动定员
本项目劳动定员150人,其中管理人员13人,技术人员13人,工人24人,服务人员100人。
详见第九章。
1.4.7总投资
项目总投资为19324.67万元,其中固定资产投资18824.67万元（含建设期利息800万元）,铺底流动资金500万元。
详见第十二章。
1.4.8项目实施进度计划
根据建设规模和资金筹措方案,本项目计划在2年内建成。
详见第十章。
1.4.9主要技术经济指标
序号
指标
单位
数量
备注
1
年交易量
亿元
25.8
2
总建筑面积
m²
101055
3
总资金
万元
19324.67
3.1
固定资产投资
万元
18824.67
其中:
建设期利息
万元
800
3.2
流动资金
万元
500.00
4
总投资
万元
19324.67
4.1
固定资产投资
万元
18824.67
4.2
铺底流动资金
万元
500.00
5
资金筹措
万元
19324.67
5.1
自有资金
万元
11324.67
其中:
用于流动资金
万元
500.00
用于固定资产投资
万元
10824.67
5.2
贷款
万元
8000
5.2.1
长期贷款
万元
8000
5.2.2
流动资金贷款
万元
0
6
劳动定员
人
150
7
全年经营天数
天
365
8
动力年需用量
8.1
电
Kwh
7884450
8.2
水
m³
331934.65
11
年均总成本
万元
2636.13
12
年经营收入
万元
3656.24
13
年均利润总额
万元
819.02
14
年均税后利润
万元
799.96
15
投资利税率
%
4.24
16
投资利润率
%
4.14
17
全部投资回收期（税后）
年
12.93
含建设期2年
全部投资回收期（税前）
年
11.64
含建设期2年
18
银行长期贷款偿还期
年
9.4
含建设期2年
19
盈亏平衡点
%
46.79
含建设期2年
1.4.10研究结论
本项目是以农产品交易为主的批发市场,经过多次现场考察,认真收集有关资料,仔细分析和研究后,我们认为:
a.在不考虑土地成本的情况下,本项目投资较大,总投资达193243.67万元；投资利润率低,只有4.14%；投资回收期长,要12.93年；从经济效益角度讲,投资回报偏低。
b.从社会效益角度看,本项目社会效益较高：
它顺应HB市十K五发展规划的需要,有利于提高HB市的农产品质量安全水平,能带动当地农业产业化的发展,能引导农民积极参与市场竞争,提高市场竞争能力,有利于增加就业,美化城市环境,社会效益十分明显。
1.4.11建议
鉴于本项目投资较大,投资利润率低,投资回收期长,投资回报偏低,但社会效益十分明显,加之市场的经营有一个培育和发展的过程。
建议HB市政府部门努力创造良好的投资环境条件,提供项目用地优惠、财政及税收政策减免等优惠条件,为项目的加紧建设创造条件；建议建设单位创造条件,加快建设进度,积极引导和吸纳各地客商、产品进入市场交易,尽快形成规模经营,发挥项目的作用和效益。
第二章项目背景和发展概况
2.1企业概况
（一）企业概况
ZJSE集团成立于KKKK年,总部设在KZ,是一家注册资金6142万元的现代型集团公司。
产业涉及农产品批发市场、国际贸易、房地产开发等版块,其中投资、建设、经营管理农产品批发市场作为集团发展主方向。
20KK年,集团制定了以农产品物流基地、农产品批发市场、农贸市场开发建设为载体,以农产品物流、经营、管理、营销服务为手段,实现农产品的最佳流通,以流通促进生产,最终帮助农民富起来为企业战略目标。
集团从20KK年进入农产品流通行业,经过多年发展,在ZJ、CQ等地有着2家“全国五十强农产品批发市场”、“农业部定点市场”“商务部双百市场”的国家级农副产品批发市场,及多家农副产品物流配送公司、农副产品零售终端菜市场。
同时,公司也培育了大批的优秀人才,集团董事长KJW先生被共青团中央与农业部授予“全国农村青年致富带头人”的称号；总裁FB先生多年来专注于商业连锁投资与管理领域,有着扎实的理论知识和丰富的实践经验；集团常务副总裁滕峰先生被商务部评为“全国农产品流通十佳经纪人”,集团现已形成一支物流、营销、市场规划的专业人才队伍。
（二）SE已有的成功案例
1）ZJ省HZ市冷冻厂、HZ农贸城产业整合
20KK年ZJSE集团收购ZJHZ市冷冻厂（原国有企业）,20KK年SE集团再次出资收购ZJHZ农贸城（原国有企业）,实现了农产品贸易与农产品加工、冷藏产业的完美整合。
经过几年的发展,HZ农贸城已取得了骄人的成绩,HZ农贸城连续叁年被全国城市批发市场联合会评为“五十强市场”,是“农业部定点市场”、商务部“双百市场”,“ZJ重点市场”,是国家级、省级、市级、区级四级农业龙头企业,20KK年HZ农贸城交易量191万吨,交易额达31.6亿元,HZ农贸城已由原来的地方性市场发展成为浙、闽、赣、皖四省九地市农副产品集散中心、交易中心、信息中心和价格形成中心。
2）CQ观音桥农产品批发市场改造提升
SE集团与CQ市政府共同出资10亿元建设西南地区规模最大、档次最高、集散能力最强的农产品交易中心,已列入CQ十K五规划重点项目。
该项目已形成由CQ区区长任组长的上市小组,预计在于20KK年,CQ观音桥农产品批发市场将上市成功。
（现有CQ观音桥农产品批发市场是全国农批市场交易规模最大的市场,占地680亩,20KK年交易额突破90亿元。
2.2项目提出的背景
2.2.1宏观背景
（1）随着农产品生产及加工得到长足发展,农产品流通已成为人民安居、社会稳定及经济发展的重要产业。
中共中央及国务院发布文件《中共中央、国务院关于进一步加强农村工作提高农业综合生产能力若干政策的意见》（中发【20KK】1号）对搞好集贸市场和批发市场的建设、农产品流通及现代物流等方面作出了积极的指示,农产品的拍卖、网上交易等新型流通方式开始被明确提出,农产品仓储设施的建设也有了各种优惠政策。
在文件中,中央明确指出：
在继续搞好集贸市场和批发市场建设的同时,注重发挥期货市场的作用,鼓励发展现代物流、连锁经营、电子商务等新型业态和流通方式。
改造现有农产品批发市场,发展经纪人代理、农产品拍卖、网上交易等方式,增强交易功能。
加快建设冷藏和低温仓储运输为主的农产品冷链系统。
重视发挥供销合作社在农产品流通和生产资料供应等方面的作用。
鼓励邮政系统开展直接为农民生产生活服务的连锁配送业务。
加强农业信息化建设。
气象工作要加强对农业的服务。
各省、自治区、直辖市要加快开通整车运输鲜活农产品的绿色通道,抓紧落实降低或免交车辆通行费的有关规定,并尽快实现省际互通。
积极推进农业标准化。
要加强农产品检验检测基础设施建设,提高进出境检验检疫装备和检测技术水平,增强防范和处理外来有害生物入侵的能力。
加强农产品质量安全立法。
近几年,国家及各级政府先后出台了一系列的优惠、扶持政策和办法,为农业产业化发展提供了良好的宏观环境。
从我国社会发展形势及国家政策等宏观方面显示,农产品仓储、流通、交易方式等方面将面临一个全新的转型和发展机会。
因此,本项目的提出是符合国家有关农业、农村经济发展的产业政策。
（2）我国的“三农”问题牵动这整个社会,解决“三农”问题,已是迫在眉睫、刻不容缓的大事。
而解决“三农”问题,农业的产业化进程对其影响极大,建立大型农产品批发市场,可以对农业生产者有指导意义,对推动农业产业化意义极大。
在这样的背景支持下,全国各地对建设大型农产品批发市场非常重视,并且已有成功的先例,SZ、SD、HN等地已建立起了大型农产品批发市场,对当地乃至国内各地的农产品流通起到了积极的意义,对“三农”问题的解决极有帮助。
（3）20KK年后,我国加入WTO的过渡期结束,市场流通领域的批发、零售业务将全面对外开放。
农产品国内市场与国际市场的联系进一步紧密,将有更多的国内农产品走出国门,参与国际贸易,同时,预计国外农产品也将大量进入国内市场流通,很大一部分将通过各地的批发市场进行集散。
从宏观背景看,建立HB农副产品综合批发市场是顺应社会发展潮流、符合国家方针政策和发展战略的,具有极大的发展前景。
2.2.2微观背景
1、HB市十K五规划纲要中指出：
要推进农业产业化经营,促进农业增效农民增收；以工业的理念发展农业,积极培育一批经营规模大、具有较强市场竞争力和带动力的农业龙头企业；完善农业社会化服务体系,加强农产品质量管理；按照“大商贸、大流通、大市场、大产业”理念,大力发展商贸流通业,建设一批有产业支撑、特色鲜明、辐射能力强的物流中心和批发市场,重点建设大型农副产品批发市场,形成农副产品集散地之一
2、城市居民消费观念和方式发生了深刻的变化,迫切要求城市农产品批发市场进行改造提升。
随着HB市城市的加快发展及经济发展,居民收入快速提高,城乡居民生活消费水平迅速提供,对食品安全的要求也越来越严格。
同时,在人们生活中扮演重要角色的城市农产品批发市场开始暴露出诸多弊端,其进货渠道广而杂,规范管理难度大,环境差、秩序乱,服务差、产品劣以及偷税漏税等问题逐步显示出来,其改造和提升已摆上了议事日程。
3、大型跨国商贸流通企业的经营业态及理念,对城市农产品批发市场提出了挑战。
近年来,HB市先后引进大型购物中心,新的营业态和经营理念推动了该市商贸业的快速发展,特别是生鲜农副产品进入超市,生鲜农副产品超市化营销一方面占据了相当的市场份额,对城市农贸市场形成了“挤压”；另一方面,这种消费方式较好地满足了人们生活节奏加快的要求和对这些新的经营业态、经营理念和城市居民心的消费观念,都对原有城市农贸市场形成巨大冲击。
城市农贸市场改造建设,已逐渐成为发展的必然和迫切要求。
4、政府整顿市场秩序和治理“餐桌污染”。
城市农贸市场问题一直是群众关心的话题,也是政府的一块“心病”。
有些市场甚至成为“假冒伪劣的集散地、偷税漏税的特区、藏污纳垢的天堂、执法部门不能进入的度地王国”,严重影响经济发展和城市是容貌。
政府为了顺应改革的趋势,本着进一步提升商贸兴业档次、加速推进流通现代化进程、降低生鲜食品流通成本、规范生鲜农副产品营销、提升农贸市场业态和服务水平、治理“餐桌污染”、防止税源流失、提高城市环卫水平的指导精神。
2.3项目建设的必要性与意义
2.3.1规划发展的需要
由于HB市地理位置优越,几年来经济快速发展,城区不断扩展,市区人口不断增加,20KK年年末,全市户籍人口213。
7万人,其中市区90多万人。
预计20KK年,市区人口100万,城市化水平为62%；近年来外来人口也快速增加。
随着城镇人口的增加和城市建设的不断发展,人口居住的布局也发生了变化,原有的农产品市场布局与现实需要的矛盾日益突出,需要进行全市的整体规划和布局。
HB市十K五规划纲要明确提出要按照“大商贸、大流通、大市场、大产业”理念,大力发展商贸流通业,建设一批有产业支撑、特色鲜明、辐射能力强的物流中心和批发市场,重点建设大型农副产品批发市场,形成农副产品集散地之一。
2.3.2人民生活水平的提高对吃上放心菜、放心肉的要求
随着HB市人民生活水平的逐步提高,对关系到日常生活的粮、油、肉、禽、蛋、菜、果品等食品购买的方便、环境无公害、无假冒伪劣购货环境提出了更高的要求。
而目前农产品销售市场多以传统式的摊贩销售为主,消费环境教差,对农产品的终端销售中的肉、菜的质量不能保障,或多或少均存在“短斤少两”的问题,消费者只能被动的接受这样的农产品销售。
而通过本项目的建设,将使农产品的市场准入得到有力的监测和检验,并通过标准化加工和配送,使放心菜、放心肉有序地配送到销售终端,让消费者因没有选择权而吃上不合格的肉、菜的局面得到终结。
这也是市政府“餐桌治污”工程和“食品安全工程”得以顺利实施、成功实施的保证之一。
2.3.3带动农业产业化发展的要求
HB市农产品丰富,交通发达,建设大型农产品批发市场,易于发挥其在农产品集散交易、价格发现、仓储运输、信息传播、农产品标准与质量检测、市场配套服务等方面的功能,引导带动当地农业和农村经济的发展。
信息在市场经济条件下对农业发展起着日益重要的作用,特别是在引导农民生产,帮助农产品销售方面的作用越来越突出,批发市场信息、物流、交易功能为一体,本项目建成后将以信息化带动农业产业化,提高农业市场流通效率,增加农民收入,提高农民素质水平,并促进特色区域经济发展格局的形成,从而带动HB农业的发展。
本项目的建设,为HB的农产品销售和保鲜创造条件,使生产者、加工者、销售者、消费者能把握市场的脉搏,及时掌握供求信息,疏通产品销路,充分利用网络渠道和信息,使用电子商务,开展网上交易,各地产品经批发市场集散交易后,籍水路、陆路分销到周边城市及全国各地,促进HB特色农产品生活走上产业化发展道路。
2.3.4加强农民市场竞争能力的要求
加入WTO后,面对农产品市场开放,要不断增强农民的市场竞争能力,提高产品质量,而提高产品质量的核心,就是要按标准化规范进行生产。
批发市场以“公司+基地+农户”的方式,以市场为导向,围绕区域优势产业,从产前、产中、产后和产业链进行系列开发,实行产供销、农工商结合,把农民、龙头企业和市场结合起来,形成经济利益共同体,增强市场竞争能力。
一是面对分散的一家一户小农经济和传统落后技术,把规范化高新技术传授给农民,使其按照规范化技术操作,生产出符合市场,特别是符合国际标准的高质量产品；二是面对龙头企业技术不规范、产品质量低、市场竞争力弱、经济效益低的实际,进行技术改造,实行规范化、标准生产。
2.3.5适应网络经济发展,参与国内外市场竞争的需要
近年来,网上交易正飞速向前发展,互联网、电子商务已广泛使用,进入寻常百姓家。
全球现已有超过70%的大企业基于WEB做交易；在不久的将来农副产品的网上交易亦会成为主要的交易方式。
在网络经济时代,谁先抢占市场,谁就占据市场的制高点—一个整体有序的动作机制和农副产品的调动权。
随着国民经济的稳步发展和我国对外开放力度的加大,我国加入世界贸易组织（WTO）后,农业生产将面临一个全新的环境,我国农产品将参与国际农产品的直接竞争。
本项目通过一个建立一个以信息网络为导向,实物交易为依托,新型、高起点、辐射区域广、货流量大、动作规范的农副产品批发市场将HB及周边有一定规模的、零散的农副产品集结为一体,有利于参与国际市场竞争,有助于HB的名、特、优农产品有序的走出HB、走向全国、走向世界。
2.3.6加快HB市第三产业发展的需要
本项目的建设是HB市加快第三产业发展契机。
批发市场建成启用后,将使HB市成为区域商流、物流、资金流及通信信息中心,从而带动与其相关的餐饮、旅游、公交、邮电以及经商所必须的仓储、运输等第三产业的快速发展,逐渐提高其在一、二、三产业中的比重,使HB市经济结构更趋于合理。
2.3.7提高食品安全,有效治理“餐桌污染”的需要
由企业对市场实行规范管理、统一合理配置资源,企业法人接受政府、社会和消费者的监督,承担法律责任。
解决农产品市场目前存在的蔬菜有残留农药、猪肉有“瘦肉精”、水产品浸泡福尔马林等食品安全及食品质量问题,有效保证了蔬菜副食品卫生质量。
此外,同时也有利于专项检查和打假活动的开展,使假冒伪劣产品难以进入市场。
2.3.8增加社会就业
一个市场的建设,可以在解决就业和农村剩余劳动力方面起到了桥梁纽带作用。
市场的产业聚集效应非常明显,可以带动农产品经销,旅馆、餐饮、娱乐、运输、通讯、邮电,金融等产业的集聚,为当地社会带来大量的就业机会。
如市场的经营户及雇佣人员,经纪人队伍,旅馆、餐饮、娱乐、运输、通讯、邮电,金融产业从业人员等。
2.3.9优化城市居民购物环境,改善城市市容市貌,美化城市生活环境
通过项目的建设和运营,可以将散落在HB市各处的农副产品经营业态整合到新市场,促使对占道经营的取缔,做到“还路于民”,不仅改善城市卫生,而且有利于改善城市社区的交通状况,提升了城市的档次和品位；同时通过现代化的管理,充分发挥新市场先进设施的作用,营造一个洁净卫生,安全有序的经营购物环境,从而优化城市居民购物环境,改善城市市容市貌,美化城市生活环境。
第三章市场需求分析与建设规模
3.1市场需求分析
3.1.1国内农产品批发市场发展现状
a.农产品批发市场发展的基本情况
我国的批发市场已经成为农产品流通的主渠道。
我国农产品批发市场的发展起步于20世纪80年代中期,经过十五六年的建设,截止到20KK年底,全国有各类农产品批发市场5000多个,年总成交额12410.2亿元,覆盖了所有大中小城市和农产品产区,构筑起贯通全国城乡的农副产品流通大动脉。
目前,大中城市消费鲜活农产品的50%－70%是批发市场提供的,批发市场的发展,为搞活农产品流通,增加农民收入,丰富城镇居民的“菜篮子”和“果盘子”,发挥了重要作用,为我国步入小康社会做出了重要的贡献。
涌现出一批在全国具有较强辐射能力的大型农产品批发市场。
北方的SD蔬菜批发市场和南方的SZ蔬菜批发市场,它们年销售额都超过100亿元,市场辐射半径大,具有较强的交易和集散、价格发现和形成、信息传递、物流配送、风险承担、资本运营等能力。
它们不断地学习和引入国外的先进管理经验和交易技术,并积极地构架互通国际市场的桥梁,成为该行业的龙头企业。
不仅对推动区域农业化经营发挥作用,促进地方经济的发展,而且实现了以
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