枣园湖畔商铺租金分析报告.docx

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枣园湖畔商铺租金分析报告

枣园湖畔商铺租金分析报告

一、灵武市发展前景

1、灵武市经济前景

灵武市资源得天独厚。

境内富含煤炭、石油、天然气等矿产资源，尤以煤炭储量显著，已探明储量273亿吨，位列全国13个煤炭生产基地之一。

凭借得天独厚的资源优势，自治区党委、政府确定地处灵武市境内的宁东能源化工基地为宁夏的“一号工程”，实施重点开发建设，成为全区能源开发和新型工业化腾飞的主战场，灵武“争创中国百强、实现跨越发展”的强劲引擎。

通过多方努力，今年灵武市经济和社会发展的预期目标为：

地区生产总值超过95亿元，增长20％以上；财政一般预算收入达到5.3亿元，增长21%；工业总产值和工业增加值分别达到200亿元和70亿元，增长35%和30%；全社会固定资产投资230亿元，增长43%；城镇居民人均可支配收入增长11%；农民人均纯收入增长10%，实现“争做全区县域经济发展的排头兵”的目标。

2、灵武市企业发展前景

依托丰厚的能源储备以及地方特色产业，灵武市近年来各大中小企业不断崛起，其中，宁夏中银绒业、国宾绒业、荣昌绒业、宁夏嘉园绒业集团、灵武市电厂、灵武市水泥厂、天马冶炼厂、宁夏宁电硅业有限公司、灵武市巨龙煤炭运销有限公司、启元制药厂、灵武市果业开发有限公司等知名企业日渐在自治区乃至全国占据一席之地，引领灵武能源产业链以及地方特色产业链的不断细化，使灵武经济不断走出宁夏，走向国际。

3、人口增长

据官方最新统计灵武市人口自然增长率为11.09%

4、人均收入

灵武市城镇人口人均年收入35046元，农村人口人均年收入16100元。

周边社区：

芙蓉苑、花雨湖滨B区玫花苑，尚东置业-东升苑、谢家井社区为本项目商铺经营提供愈1万常固人口，其中邻近本案住宅社区的常固人口列表如下：

名称

类别

芙蓉花园

湖滨花园B区玫花苑

东升苑

谢家井社区

户数（户）

520

570

124

500

人口（人）

1560

1710

372

1498

5、枣园湖畔的交通条件

6路：

果园四队——农场二站（途经健康路）

6、枣园湖畔现已确认入驻的餐饮店

玉红特色手抓

二、本案概况

瑞信·枣园湖畔住宅小区位于灵武市世界枣博园以南，总建筑面积约25万平米，可容纳5500人居住。

整个项目紧邻世界枣博园，枣博园风景秀丽，空气清新，其独特的枣园风光，是您休闲与健身的最佳场所。

项目分A、B两区，A区坐落于西平街北侧，B区坐落于健康路北侧，地理位置优越。

随着项目周边区域旧房的改造，将新建起更多的住宅区和商业区，未来，此处不但是您休闲健身的理想佳所，也是您购物的理想去处。

枣园湖畔以灵武市的发展为依托，以世界枣博园为标牌，必将成为灵武城东最适宜居住的理想贵地，升值潜力无限！

三、营业房剩余现状

☆15#、16#楼营业房共19套，总面积2933㎡。

现剩余14套，剩余面积2533.8㎡。

12套202㎡左右的大户型，适宜于开公司、办公、影楼、照相馆、培训班、舞蹈绘画室、窗帘布艺店、家居建材展示店；6套49.03㎡的小户型，现已售出5套、剩余2套16#-2和16#-5营业房，适宜于个人工作室、便利店、彩票站、冲印店、棋牌室、美容美发店和代缴手机话费充值点。

★18#楼营业房共25套，总面积3825.06㎡。

顶账8套；拆迁安置1套；直销3套；售房部占用1套；已招商2套。

剩余10套，剩余面积1347.96㎡。

剩余户型面积分别在160㎡以内。

其中18#-15和18#-23分别为157.29㎡，此户型开间5米、进深15米，一层后半间有大窗户可做后厨、中间楼梯间带卫生间和储藏间可设置收银吧台，适宜于中档餐饮（如特色炒菜、煲仔饭、特色面馆等）；18#-19号房面积135.15㎡，开间5米、进深15米，卫生间位于楼梯下侧靠北，南面有近8.25㎡适宜做后厨，仅有南侧小窗，接12#楼住宅，建议做凉皮麻辣烫或休闲烧烤；18#-18号房面积135.15㎡，接12#住宅楼，北侧小窗，开间4.5米，由于卫生间紧靠营业房最东侧，一楼无法制造厨房，且北窗与卫生间正对。

一楼设厨房背靠卫生间，建议做水吧、冰激凌店或蛋糕房；18#-22号房面积141.81㎡，开间4.5米，进深15米，由于卫生间紧靠营业房最东侧，一楼无法制造厨房，且东窗与卫生间门相连。

建议做羊肉泡馍或粥饼店；18#-17号房面积116.73㎡，紧靠住宅、无窗，开间4米。

适宜开美容美发店或鲜花礼品店；18#-16号房面积126.33㎡，有东窗、与住宅平行，开间4米，建议做粮油蔬菜水果店，保持通风、便于保鲜；18#-9号房面积116.73㎡，有窗、与住宅墙体伸缩缝很近，开间4米。

建议开诊所；18#-8号房面积126.33㎡，有窗、紧邻住宅，开间4米。

建议开洗衣、缝纫店；18#-4号房面积135.15㎡，开间4.5米，接7#住宅楼、南侧有小窗，建议开综合商店。

20#楼营业房共27套，总面积3901.80㎡。

直销2套，拆迁安置1套。

剩余24套，剩余面积3618.88㎡。

20#楼1至8号营业房因门面西有旧建筑物，暂时难以拆除，目前从租金角度及使用功能上，客户都很难接受，本人建议免半年或一年租金。

其剩下营业房可与18#楼营业房互补。

20#楼营业房共27套，总面积3901.8㎡。

直销2套，拆迁安置1套，剩余24套，剩余面积3618.88㎡。

剩余户型多为200㎡以内，

☆20#楼1-8号营业房因门面西有旧建筑物，暂时难以拆除，目前从租金角度及使用功能上，客户都很难接受，建议免半年或一年租金。

☆20#-9号营业房125.29㎡，开间4米，进深15米，东边有窗户。

（租金：

14.6元/㎡/月；年租金22000元）税后19360

☆20#-10号营业房156.25㎡，开间5米，进深15米，东侧有大窗户。

一层后半间有大窗户可做后厨、中间楼梯间带卫生间和储藏间可设置收银吧台，适宜于中档餐饮如特色炒菜、煲仔饭、特色面馆等；

（租金：

13.9元/㎡/月；年租金26000元）税后22880

☆20#-11号营业房218.17㎡，开间5米，进深15米，卫生间位于楼梯下侧正对大门，南面有近8.25㎡适宜做后厨，东侧小窗，二层两间合一大厅，开间9米，进深15米，设屋面检修口，适宜做大型餐饮，可设包间雅座或娱乐会所，KTV酒吧、桌球会所等；

（租金：

12.6元/㎡/月；年租金33000元）税后29040

☆20#-13号营业房140.77㎡，开间4.5米，进深15米，楼梯下靠东有卫生间，楼梯处浪费；

（租金：

14.7元/㎡/月；年租金25000元）税后22000

★20#-14、15、16号营业房156.25㎡，开间5米，进深15米，此三间东侧均有大窗户、一层后半间也有大窗户，可考虑三套打通。

税后73920

（租金：

14.9元/㎡/月；年租金28000元）*3=84000

☆20#-17号营业房120.49㎡，开间4米，进深15米。

靠近住宅，有小窗户。

（租金：

16元/㎡/月；年租金23134元）税后20358

★20#-18、19号营业房159.67㎡；159.65㎡。

开间5.25米，进深15米。

接2#住宅，无窗，正对谢家井巷。

（租金：

15.7元/㎡/月；年租金30000元）税后26400

☆20#-20号营业房121.39㎡；开间4米，进深15米。

楼梯间有窗。

（租金：

15.8元/㎡/月；年租金23000元）税后20240

☆20#-21、22、23号营业房131.47㎡；开间4.2米，进深15米。

有窗。

（租金：

15.8元/㎡/月；年租金25000元）税后22000

★20#-25号营业房219.64㎡；开间5.4米，进深15米。

北面有近8.5㎡适宜做后厨，东侧小窗，二层两间合一大厅，无窗、开间9.9米，进深15米，设屋面检修口，适宜做大型餐饮，可设包间雅座或娱乐会所，KTV酒吧、桌球会所等；

（租金：

13.3元/㎡/月；年租金33000元）税后29040

★20#-27号营业房147.09㎡；开间5米，进深15米。

东侧有窗户。

（租金：

19.3元/㎡/月；年租金34000元）税后29920

因此营业房的地段位置较18#楼偏，且有一部分房源被旧建筑物挡住。

同在育才路，所处的位置不同，其租金也是有所差别的。

目前18、20#营业房140㎡以内的小面积，相对单价高，但总价都在80-90万之间，因其接受贷款能力相对低，如有客户要买，以售为主；140㎡以上的大面积，相对总价接近100万，建议以租代售，待市场氛围起来后有先于承租户购买。

当然，先前租掉，有别的客户考虑购买也可，买卖不破租赁。

四、招商目的

从整个社区的综合价值提升的角度来看，商业服从于社区，这一点反映在商业特色的营造上，体现为商业的文化、主题、特色应该与住宅保持高度统一。

枣园湖畔B区健康路15#、16#商网是集公司办公、个人工作室、窗帘布艺店、家居建材展示店；音像店、冲印店、美容美发店、棋牌室、彩票站、代缴手机话费充值点；育才路18#、20#商网主要以餐饮、商超、酒吧、烧烤等为主，即特色手抓、炒菜、面食、小吃、烧烤冷饮；诊所、洗衣店、鲜花礼品店、粮油果蔬店等为辅，满足日常生活所必需的店铺进驻，由宁夏瑞信房地产开发有限公司开发建设。

为了确保此处商业能够顺利运用和招商开业，使此处商铺铺主事业得以可持续发展。

分阶段分步骤的全面推进招商工作，通过项目楼梯招商广告和售楼部LED电子屏显示招商信息和房源及发放招商DM折页的形式在全市各街区以及餐饮名店展开有针对性的招商。

五、招商对象及目标客户

1、公司内部员工及亲戚朋友享有优先购买和租赁权；

2、已购买住宅有意向的业主，或是他们的亲戚朋友；

3、本市现正经营的店主；

4、以“政府创业街口号”招募个人创业者。

周边租金价格：

店名称

金新商店

尚艺

理发店

添源

商行

漂亮

宝贝

鑫和缘

商行

家政

服务

酷狗

笔屋

位置

中兴路

中兴路

富兴路

富兴路

育才路

健康路

健康路

面积

75㎡

68㎡

100㎡

100㎡

125㎡

40㎡

40㎡

业态

商店

理发店

商行

理发店

商行

家政

服务

文具店

租金

状况

35000元/年

20000元/年

30000元/年

28000元/年

30000元/年

7000元/年

10000元/年

尚东置业-东升苑面南的营业房现只剩一套150㎡，年租金28000元、月租金为15.5元/㎡；面东的营业房已全部出售给个人，平均售价6300元/㎡；门上有张贴此店出租的多为125㎡，年租金30000元、月租金为20/元㎡；花雨湖滨社区面东营业房价格依次根据面积不同在12-18元/㎡；花雨湖滨小吃一条街由于店面进深太窄、结构不好，至今三年经营都难以起色。

五、功能定位

以餐饮、商超为主，配套行业为辅，兼顾日常生活必需品、消耗品，打造特色街区。

市场定位：

本项目入住业主及周边小区任人群的特定消费，以特色取胜，重点突出在18-35岁的年轻消费群体，与尚东、花雨湖滨、芙蓉苑等商业业态形成鼎立之势，互补互动。

1、日常性服务与商品并重，便捷性餐饮并可结合部分中式正餐，餐饮在档次上以中档餐饮为主，突出特色餐饮、休闲餐饮；

2、商超以生活日用必需品为主，兼顾粮油蔬菜水果、烟酒糖茶、日用百货为辅。

3、配套行业（银行、诊所、药店、洗衣店、话费充值点、酒吧、网吧、台球室、棋牌室、鲜花礼品店）。

六、项目优势

1、位置优势：

枣园湖畔B区坐落于健康路北侧，主大门开于育才路。

西边有两条巷子、随着项目周边区域旧房改造，将建起更多的住宅和商业区。

2、营业房层高优势：

3.2米适宜于装修吊顶后利用。

设备优势：

供电指标（低压电电压为380/22V）

消防：

耐火等级为二级

抗裂度：

8度

七、招商要求

1、