房地产税收及国家政策.docx

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房地产税收及国家政策

●简称“房产税试点”——扩围已确定“向增量开刀”的思路

●房产税是指以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。

●向增量房征房产税意味着：

一是征税不会覆盖大量已经存在的存量房；二是在划定人均免征面积的基础上，对超出部分征税。

●“杭州版”房产税试点方案与上海类似，对增量房屋征收房产税，同时划定人均60平方米的免征面积，以家庭为单位综合计征。

税率分为两档，对普通住宅以交易价格的4％。

的税率征收，对非普通住宅以交易价格的8％。

的税率征收

●开征房产税并没有像有关专家所说的那样遏制投资投机性购房，增加房产市场有效供给，抑制房价上涨

●在政策具体实施之前催生了一场“避税抢购潮”。

当时房产税试点的预期越来越强，促使部分购房者为赶末班车而购买大户型产品。

不仅上海，今年国五条出台之前，全国多个城市也出现了“避税抢购潮”

●由于避税抢购潮将在短期内透支未来市场的交易，这会造成此后相当一段时间内楼市成交量处于低迷状态

目前政府正在执行严厉的限购、限贷等调控措施，房产税改革试点扩围可能将在短期内透支未来市场的交易，造成此后相当一段时间内成交量下滑。

从历史交易记录也可以看出，国五条出台各地二手房交易量大幅上升，此后，买卖双方的观望情绪越发浓厚，成交乏力，住房交易量出现大幅度萎缩，楼市进入比较平淡的状态。

房产税虽然是地方税种，但征税会增加交易成本，导致成交量下滑，对地方政府来说还不如在现有的市场条件下多卖出几套房子划算。

在宏观经济增速放缓的当下，楼市成交量对地方政府的重要作用不言而喻。

对征税会造成楼市成交量大幅下滑进而影响税费收入，这是地方政府消极对待房产税的一个重要原因。

●营改增

●“营改增”意思是以前缴纳营业税的应税项目改成缴纳增值税，增值税就是对于产品或者服务的增值部分纳税，减少了重复纳税的环节。

简单说一个产品100元生产者销售时已经缴纳了相应的税金，购买者再次销售时卖出150元，那么他买来的时候100元相应的税金可以抵减，购买者只需要对增值的50元计算缴纳相应的税金，同样营改增就是对以前交营业税的项目比如提供的服务也采取增值部分纳税的原则计税

●2012年1月1日上海作为首个试点地区启动“营改增”改革，2012年7月25日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，决定扩大营业税改征增值税试点范围，自2012年8月1日起至年底，将交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点范围

●试点政策的主要内容包括：

试点地区从事交通运输业和部分现代服务业的纳税人自新旧税制转换之日起，由缴纳营业税改为缴纳增值税；在现行增值税17%和13%两档税率的基础上，新增11%和6%两档低税率，交通运输业适用11%税率，部分现代服务业中的研发和技术服务、信息技术服务、文化创意服务、物流辅助服务、鉴证咨询服务适用6%税率，部分现代服务业中的有形动产租赁服务适用17%税率；

●将营业税改征增值税，有利于完善税制，消除重复征税；

●截止到2012年5月，上海市共有12.6万户企业（其中，交通运输业1.1万户，现代服务业11.5万户；一般纳税人4万户，小规模纳税人8.6万户）纳入改革试点范围，由原缴纳营业税改为缴纳增值税。

5月中旬，上海市政府对外公布了2012年一季度数据，全市试点企业和原增值税一般纳税人整体减轻税负约20亿元。

根据最新数据，上海“营改增”半年，整体减负44.5亿元。

●“营改增”对于企业而言是机遇与挑战并存，在试点开始阶段，部分企业会由于生产周期、成本结构等原因，进项税额较少，加之试点范围有限，从非试点地区无法取得增值税专用发票，因此出现税负增加的情况。

但是随着改革的深入和试点范围的扩大，试点带来的好处将逐渐显现，尤其对于小企业而言，要抓住“营改增”试点带来的机遇，扩大企业的利润空间；

●“营改增”对于企业而言是机遇与挑战并存。

华税律师事务所律师指出：

一方面，“营改增”可以克服重复征税的弊端，对于大部分企业可以降低税负;尤其对于小企业，提高了增值税一般纳税人认定标准后，众多小规模纳税人企业可以按照3%的征收率纳税，税负降低明显。

从上海试点第一季度的反馈来看，百分之七十的企业实现了税负下降。

从上海的情况来看，交通运输企业税负增加明显。

同时，“营改增”后，企业在增值税专用发票管理、纳税申报等方面的工作量会增加，增值税专用发票带来的行政及刑事风险也需要引起企业的高度关注

●然而，上海的“营改增”试点并非想象中的波澜不惊，一些诸如物流、交通运输行业的税负“不降反升”，这与之前对“营改增”所希冀的减税效果背道而驰，各种质疑声纷至沓来，一些之前跃跃欲试的申报试点城市开始打退堂鼓。

●　　这在很多财税专家看来并不意外。

中央财经大学财政学院财政系主任、教授曾康华对《小康》表示：

“结构性减税并非是单纯的‘只减不增’，而是‘有增有减’，这就必然影响到纳税人之间的税负变动，当然‘营改增’的最终目的肯定是让税负整体减少。

”

●以前营业税是全额纳税，不能抵扣，现在实行增值税，增加了许多可以抵扣的项目，其实挺好的，但是在具体的规定制定中却没有考虑到实际情况，导致现在事与愿违。

”德利得物流总公司运营总监恽绵表示。

●

●　　恽绵口中的“事与愿违”指的是可抵扣的项目太少，一位在物流界的工作人员告诉《小康》记者，物流企业成本构成中油费占30%、过路过桥费约40%、人力成本约30%，而这当中人力成本、路桥费、房屋租金、保险费均不能抵扣，而一些加油站又根本不能提供增值税发票。

中国房地产企业的税收筹划

　　摘要：

房地产企业是税负最重的行业之一，首先分析了房地产企业的经营特点及其所涉及的税种。

然后从土地增值税、企业所得税和营业税这三个税种出发，分析了该类公司税收筹划的方法。

　　关键词：

房地产企业；税收筹划；土地增值税

　　税收作为企业成本，是与企业利益密切相关的。

合理、有效地控制企业的税收成本，有利于企业的可持续发展。

房地产行业是典型的资金密集型行业，而随着国家宏观调控步步紧逼，房地产业的利润被极度挤压，由“暴利行业”向“平利行业”转变，加之现在房地产企业数量众多，竞争越来越激烈。

房地产企业必须通过税收筹划的手段达到企业税收负担最小化，从而减轻资金压力，降低成本，增加经济效益，打造企业的竞争优势，为公司的发展打下基础。

　　一、房地产企业的经营特点及税负情况

（一）经营特点

　　对房地产公司来说，开发的房地产是他们经营的商品，在属性上与其他商品明显不同，它有自己独特的经营特点：

　　1.开发经营具有计划性及复杂性。

企业的经营业务囊括了从征地、拆迁勘察、设计、施工、销售到售后服务全过程。

且从征用土地到建设房屋、基础设施以及其他设施、商品销售都应严格控制在国家计划范围之内。

　　2.开发建设周期长，投资数额大。

开发产品要从规划设计开始，经过可行性研究、征地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等几个开发阶段，少则一年，多则数年才能全部完成。

　　3.经营风险大。

开发产品单位价值高，建设周期长、负债经营程度高、不确定因素多，一旦决策失误，销路不畅，将造成大量开发产品积压，使企业资金周转不灵，导致企业陷入困境。

（二）房地产公司税负情况

　　从行业角度看，目前中国房地产行业的平均税负高于国内其他行业，根据相关统计报告显示，2009年中国税收收入共59515亿元，比上年增加5291亿元，同年年房地产行业的土地增值税、耕地占用税、契税、房产税、城镇土地使用税、房地产营业税和房屋转让所得税等七项税收增收额共计1851.85亿元，占中国2009年全部税收收入增收额的5291亿元的35%.一年当中全国税收收入的增长额超过1/3来自于房地产业，增幅在各行中居首位；从税率来说，房地产行业的总体税率偏高。

目前，中国房地产开发企业按销售收入的5%交纳营业税，按所得额的25%交纳企业所得税，土地增值税的税率是30%～60%不等。

总之，房地产公司税收负担过于沉重，通过税收筹划，实现税负的减轻，是公司的唯一选择。

　　二、房地产公司涉及的税种

（一）前期准备阶段的税种

　　房地产公司在前期准备阶段需要缴纳的税种较少，主要是耕地占用税和契税。

在房地产开发中如果占用了耕地，就必须在土地管理部门批准占用耕地之日起30日内按每平方米税额从1元～15元不等的金额一次性缴纳耕地占用税。

购买土地时要按3%～5%的税率缴纳契税。

（二）房地产开发阶段涉及的税种

　　在开发阶段对营业额按3%税率征收的建筑业营业税；签订建设施工合同时，对合同金额按万分之三的税率交印花税；同时还要就拥有的土地面积缴纳城镇土地使用税。

　　（三）房地产销售阶段涉及的税种

　　1.营业税。

对房地产出售方适用“销售不动产”税目的规定，以房屋售价的5%税率缴纳的营业税；针对房产租赁而言的，房产租赁业适用营业税中“服务业”税目，统一执行5%的比例税率。

　　2.土地增值税。

土地增值税实行超率累进税率，增值多的多征，增值少的少征，无增值的不征，最低税率为30%，最高税率为60%。

　　3.印花税。

房地产销售阶段的印花税，是在房地产交易中，针对房地产交易金额，适用“产权转移书据”税目，按照0.05%税率征收。

　　4.企业所得税。

对房地产企业而言，如果其转让或出租房地产产生了净收益，就要将其收益并入企业利润总额缴纳企业所得税。

企业所得税采用25%的比例税率。

　　5.房产税。

房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

房产税采用比例税率，依据房产计税余值计征的，税率为1.2%；依据房产租金收入计征的，税率为12%。

　　三、房地产公司的税收筹划策略

　　从以上的介绍可以看出，土地增值税、企业所得税、营业税是房地产企业的主要税负，因此也是企业开展税收筹划的重点税种。

（一）土地增值税的筹划

　　土地增值税采取的是超率累进税率的特点，这就决定了在销售过程中合理合法地降低增值额成了税收筹划的关键。

　　1.进行借款利息的筹划，合理确定利息的扣除方式。

根据《土地增值税暂行条例》的规定，如果能够按转让项目划分利息支出，并能提供金融机构证明的，可以据实扣除利息，但不能超过按同期商业银行规定贷款利率计算的利息。

如果不能分清房地产项目的借款利息和其他生产经营的借款利息且不能提供金融机构证明的，则按土地成本和开发成本的两项之和的5%作为利息扣除的限额。

因此在项目开工过程中，企业可以合理估计并比较“项目借款的实际利息支出”与“土地成本和开发成本的两项之和的5%”孰大，从而在项目筹建之初选择对企业最为有利的利息扣除方式。

　　2.充分考虑土地增值税的起征点的税收优惠。

根据规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目20%的，按超率累进税率交土地增值税。

由于土地增值税的税率较高，所以在项目销售时可以适当测算增值额的比例，充分考虑增值额增加所带来的收益与放弃“20%”这一起征点所增加的税收负担这两者之间的关系，从而选择合理的售价。

　　3.整体转让、分解定价、拆分收入。

房地产企业在成本不变的条件下，减少收入就能降低增值额。

在超率累进税率下，也可以选择较低的税率，从节税的角度来说尤为重要。

因此，在出售房屋时，可以考虑将房屋与屋内各种设备分别出售，与客户签订两份合同即签订一份商品房买卖合同，同时签订一份附属办公室设备购销合同，将收入进行分解，不仅使公司节约了土地增值税，同时也节约了印花税。

另外，客户节约了契税，实现双赢。

（二）企业所得税的筹划

　　1.迟延纳税的筹划。

企业可以通过推迟完工时间的方式来推延纳税时间，缓解企业的资金压力，考虑上货币时间价值，这其实也达到了税收筹划的效果。

根据国税发[2009]31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的规定，房地产开发企业的经营业务如符合以下三个条件之一的则视同已完工：

（1）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

（2）开发产品已开始投入使用。

（3）开发产品已取得了初始产权证明。

已完工的开发产品不能按照计税毛利率的方式来交企业所得税，而必须按预售或者实际销售收入扣除成本费用来计算企业所得税。

如上述三个条件一个都不满足者，可按计税毛利率的方式来预缴企业所得税。

由于国税发[2009]31号里规定的计税毛利率较低，扣除完营业税及附加后基本没有所得可预缴所得税。

所以企业应注意文件规定的完工条件，尽量拖延完工时间，达到合法延迟纳税的目的。

　　2.充分利用税法规定的税前扣除项目。

对于税法规定可以税前扣除的财产保险、失业保险、工伤保险、生育保险、医疗保险、养老保险、住房公积金等费用，应足额购买，这样既能增加税前扣除成本降低企业所得税；又遵守了法律、法规；更重要的是为员工谋了福利，有利于留住人才，增加企业的竞争力。

　　（三）营业税的筹划1.合理拆分业务，剥离价外费用。

根据营业税税法的有关规定，营业税的应纳税收入为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。

房地产企业在销售房产的过程中，往往同时要代收天然气初装费、有线电视初装费等各种费用。

因此，房地产企业在销售房产的过程中的上述各项代收款项，均应并入房产销售收入，计算缴纳营业税，这就加大了房地产企业的税收负担。

如果能将上述代收款项从房地产企业的计税收入中分离出去，就可以将原本不属于房地产企业收入的代收费用从其销售收入中分离出去，最终达到降低税负的目的。

　　2.将房屋的装潢、装饰以及设备安装费用单独签订合同。

房地产企业销售的商品房有精装修房和毛坯房两种。

在房屋销售的过程中，纳税人将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为，分别签订两份合同，向对方收取两份价款。

在征税中分别按“销售不动产”交5%的营业税和“建筑业”交3%的营业税，节约了2%的营业税

房地产企业税收政策汇编

房地产业营业税政策

一、征税范围

（一）基本规定

    1、转让土地使用权，是指土地使用者转让土地使用权的行为。

土地所有者出让土地使用权和地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为不征收营业税。

土地租赁，不按本税目征税。

    2、销售不动产征税范围包括销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物。

三、营业额

（一）基本规定

    房地产业营业额为纳税人转让土地使用权或销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。

价外费用，包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费。

凡价外费用，无论会计制度规定如何核算，均应并入营业额计算应纳税额。

四、税率

    房地产业的税率为5％。

房地产企业企业所得税的政策

一、房地产开发企业收入的有关规定

（一）开发产品销售收入的确认

    房地产开发企业开发、建造的以后用于出售的住宅、商业用房、以及其他建筑物、附着物、配套设施等应根据收入来源的性质和销售方式，按下列原则分别确认收入的实现：

    1、采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据（权利）时，确认收入的实现。

    2、采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。

付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

    3、采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

    5、将开发产品先出租再出售的，应按以下原则确认收入的实现：

    1）将待售开发产品转作经营性资产，先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售资产确认收入的实现。

    2）将待售开发产品以临时租赁方式租出的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。

（二）开发产品预售收入预征企业所得税的规定

    房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。

    预计营业利润额＝预售开发产品收入×利润率

    预售收入的利润率不得低于15％（含15％），由主管税务机关结合本地实际情况，按公平、公正、公开的原则分类（或分项）确定。

    企业在开发产品未办理移交手续前，所获得的分期预收款，不适用分期付款方式确认收入的规定，不作为销售收入处理，而应作为预售收入计算预计营业利润。

    预售开发产品完工后，企业应及时按开发产品销售收入确认的规定计算已实现的销售收入，同时按规定结转其对应的销售成本，计算出已实现的利润（或亏损）额，经纳税调整后再计算出其与该项开发产品全部预计营业利润额之间的差额，再将此差额并入当期应纳税所得额。

二、开发产品成本归集、分配和税前扣除

（一）销售成本的税前扣除。

（二）开发产品成本归集和分配

    三、期间费用的税前扣除

   四、税金的税前扣除

    预售款缴纳的营业税应在相应的预售款结转收入时按照配比的原则税前扣除。

五、关于应纳税所得额的计算

    企业应纳税所得额的计算公式为：

    应纳税所得额＝本期所得额－本期已转销售收入的预售收入×利润率＋本期预售开发产品收入×利润率

    公式中“应纳税所得额”系企业计算当期所得税的依据或可用于以后年度弥补的亏损；“本期所得额”系企业收入总额减去扣除项目后，经纳税调整等计算的金额（相当于非房地产企业的应纳税所得额）；“本期已转销售收入的预售收入”系企业在以前纳税期已经计算预计营业利润缴纳过企业所得税的预售收入在本期按规定确认销售收入实现的金额；“本期预售开发产品收入”系企业根据规定应在本期计算预计利润的预售收入（包括本期收到的预售开发产品收入以及企业2003年12月31日预售收入帐面余额在本期分摊金额）；“利润率”指主管地税机关确定的预售收入利润率。

一、土地增值税

土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得增值收益的单位和个人征收的一种税，因此，房地产开发企业是土地增值税主要的纳税主体。

土地增值税的计税依据是以纳税人转让房地产取得的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额（即增值额），对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，涉及成本确定或其他原因而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补，所以根据《土地增值税暂行条例实施细则》第16条、省地税局苏地税发〔1996〕063号文件精神，目前对房地产开发企业转让房地产主要采取预征方式征收土地增值税。

[预征率]：

（1）高级公寓、渡假村、花园别墅,预征率为3%。

（2）写字楼、营业用房,预征率为2%。

（3）其它类,预征率为1%。

（4）普通标准住宅,预征率为0.5‰。

“普通标准住宅”，是指按当地政府部门规定和建筑标准建造，按商品房住宅价格管理要求实行国家定价或限价，为安排住房困难户、解决中低档收入者住房而建造的经济适用房、微利房、解困解危房、拆迁安置住房、落实私改房等。

高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。

[税款计算]:

以该项目的转让收入（含预收款）乘以预征率计算征收。

二、房产税（城市房地产税）

[内外资企业政策比较]从2003年1月1日起，我省外资企业城市房地产税适用的政策规定均比照内资房产税的规定执行。

〔关于房地产开发企业开发的商品房征免房产税问题〕国税发〔2003〕89号文明确，鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税;但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

[纳税义务发生时间]

1、房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税。

2、购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税。

3、购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税。

[征收方式及计税依据]房产税分从价征收和从租征收，从价征收是指对经营自用的房屋以房产计税余值作为计税依据；从租征收是指对出租的房屋按租金收入作为计税依据。

不同征收方式下计税依据的确定：

（一）从价征收

房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在帐簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。

对纳税人未按会计制度规定记载的，在计征房产税时，应按规定调整房产原值，对房产原值明显不合理，应重新予以评估。

凡按会计制度规定在帐簿中记载有房屋原价的，即应以房屋原价按规定减除一定比例后作为房产余值计征房产税。

（1）纳税人以简易建筑费入帐建成的房屋和帐面没有房产原值的，由市、县税务机关会同建行、城建、房管等有关部门、参照同类房产的价值核定其房产的原值，凭以征收房产税。

（2）新建、扩建、翻建后未办验收手续而已使用，并且其房产价格尚未入帐的，可先按基建计划价格计算征税，待工程验收结算后，再按入帐后价格进行调整，并办理税款的退补手续。

（3）对超过使用年限继续使用的房产，仍应按其帐面原来记载的房产原值按规定计算征收。

房产原值具体包含房屋附属设备、配套设施

（二）从租征收

房产的租金收入，是以房屋产权所有人出租房产使用权所取得的报酬，包括货币收入和实物收入。

（三）、兼有出租及自用房屋的计税依据确认处理

对企业出租的房屋，应按房产的实际租金收入征收房产税。

在对企业依照房产余值征收房产税时，企业这部分出租房产的价值应予以扣除。

如企业出租给其他单位的房产由于变动频繁，划分征收（即：

从租、从价）有一定困难的，经商得企业同意后，也可以一并实行从价征收。

（四）、投资联营房产计税依据的确定

对于投资联营的房产，应根据投资联营的具体情况，在计征房产税时予以区别对待。

对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的情况，按房产原值作为计税依据计征房产税；对于以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的情况，实际上是以联营名义取得房产的租金，因此应根据条例的有关规定由出租方按租金收入计缴房产税。

（五）特定政策

经营商品房的房地产开发企业,在商品房未出售前用作出租的，从租缴纳房产税；改作自用的，按地税部门核定的价格从价缴纳房产税。

[经营商品房的房地产开发公司,对其自用部分,由其主管地税机关按其商品房售价核定房产原值从价缴纳房产税]

[税率及税款计算]

房产税（城市房地产税）税负表

从租

从价

实际取得租金

房产帐面价值（扣除30%）

12%

1.2%

应纳房产税=计税依据*适用税率=租金收入*12%

应纳房产税=计税依据*适用税率=房产原值*1.2%=房产原值Χ（1―30%）*1.2%

[减免税]

1、经有关部门鉴定，对毁损不堪居住的房屋和危险房屋，在停止使用后，可免征房产税。

2、房屋大修停用在半年以上的，经纳税人申请，税务机关审核，在大修期间可免征房产税。

3、作营业用的地下人防设施暂不征收房产税。

4、凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，不论是施工企业自行建造还是由基建单位出资建造交施工企业使用的，在施工期间，一律免征房产税。

但是，如果在基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照规定征收房产税。

土地使用税

[征税对象、计税依据]

1、根据城镇土地使用税暂行条例规定，凡在城市、县城、建制镇和工矿区范围内的土地，不论是属于国家所有的土地，还是集体所有的土地，都是城镇土地使用税的征税对象。