余杭房地产市场状况报告doc24.docx

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余杭房地产市场状况报告doc24

余杭房地产市场状况报告

第一章余杭区概况

一、地理环境分析

余杭区位于浙江省北部，杭嘉湖平原南端，西依天目山麓，南濒钱塘江。

余杭地处杭嘉湖平原与浙西丘陵山地过渡地带。

地域形态上，余杭从东、北、西三面成弧形拱卫杭州，是省会杭州近郊区，杭州市区主要延伸地，并与桐乡、海宁、富阳、临安、安吉、德清等县市接壤。

余杭总面积为1200平方公里，地貌可分中山、低丘、河谷平原、水网平原、滩涂平原等，其中平原面积占全区总面积61.48%。

 地势由西北向东南倾斜，西北为山地丘陵区，属天目山余脉，海拔500米以上山峰大部分都分布于此；东部为堆积平原，地势低平，塘漾棋布，属著名杭嘉湖水网平原，平均海拔2～3米；东南部为滩涂平原，其间孤丘兀立，地势略转向高原，海拔为5～7米。

　　余杭处于北亚热带南缘季风气候区，季风交替规律显著，季节变化明显，形成春季多雨，秋季气爽，冬季干冷气候特点，年平均气温16℃。

常年11月下旬初霜，3月中旬终霜，平均降雨量1150～1550毫米，年降水日为130～145天。

余杭区共有土地12.26万公顷，其中耕地4.53万公顷，占36.96%；林地3.8万公顷，占30.98%；水域面积1.25万公顷，占10.2%。

境内主要河流是东苕溪、京杭运河与上塘河，常年可利用水资源13.3亿立方米。

余杭交通十分便利，沪杭、宣杭铁路穿境而过，并有浙江省最大铁路编组站－－乔司编组站，日编组能力4000辆；杭沪、杭宁高速公路，104、320国道和五条省道把余杭与杭、沪、宁和苏、锡、常、甬等大中城市紧紧相连；以大运河为主干线水路交通也十分发达，通航里程374.4公里；杭州览桥机场紧临区境，距区治临平镇仅10公里。

二、人文环境分析　

　早在秦王政二十五年（公元前222年），在今境内设余杭、钱唐（含今杭州市）两县。

唐武德四年（621），改钱唐为钱塘。

五代后梁龙德二年（922），划钱塘、盐官、富春三县部分地置钱江县、宋太平兴国四年（979），改名仁和。

民国元年（1912），钱塘、仁和合为杭县。

1958年4月，杭县建制撤销，属杭州市郊区。

1960年1月建立钱塘联社（县级）。

余杭县建制亦于1958年10月撤销，并入临安县。

1961年3月，从临安县析出原余杭县境并入钱塘联社，4月，钱塘联社撤销，恢复县建制，定名余杭县，县治设临平镇。

1994年5月经国务院批准，撤县设市。

2001年3月，撤市设区。

余杭是久负盛名文化之邦、名家辈出，代有才人。

唐代罗邺，是余杭较早出名文人。

长眠在余杭安溪太平山北宋沈括，是我国历史上杰出科学家，其《梦溪笔谈》被誉为“中国科学史上里程碑”。

距今700多年元代邓牧，自称“三教（儒、佛、道）仆人”，留下《洞霄宫志》、《游山志》、《杂文稿》等作品。

清朝余杭人孙士毅，担任过兵部尚书、军机大臣、代过两江总督，参与了《四库全书》编纂，并出任副总纂。

出生于余杭仓前章太炎，是我国近代民主革命先驱、思想家和国学大师，一生留下了一千余万字著作，重要文集有《章氏丛书》、《章氏丛书续篇》、《章氏丛书三编》等。

三、生活水平分析　

　余杭下辖14个镇、1个乡、4个街道。

全区年末总人口795449人，比上年末增加3664人。

其中农业人口621798人，比上年末减少1924人。

全区人口出生率7.64‰,死亡率6.53‰，自然增长率1.11‰。

居民收入和储蓄，城乡居民生活稳步提高。

据抽样调查显示，城区居民年人均可支配收入9955元，比上年增长14。

5％，人均消费性支出7380元，比上年增长13.1％。

居民消费中用于家庭设备用品、医疗保健、交通通迅、文教娱乐类都有较大幅度增长，分别增长112.1％、18.3％、10.5％和26.7％。

农民年人均纯收入5839元，比上年增长11.0％。

城乡居民金融资产继续增加。

年末全区城乡居民储蓄存款余额835105万元，比年初新增97761万元，人均储蓄余额达10499元，比上年增长12.7％。

第二章余杭区经济发展状况

一、经济发展指标

1、经济总量

据统计，2001年余杭国内生产总值154.8亿元，比上年增长12.4％。

其中，第一产业19.1亿元，增长8.6％；

第二产业83.6亿元，增长11.9％；

第三产业52.1亿元，增长14.8％。

一、二、三产业结构比重由上年12.8:

54.3:

32.9调整为12.3:

54.0:

33.7。

同时完成财政总收入128083万元，比上年增长38.4％，其中地方财政收入73333万元，增长59.8％。

2002年余杭区主要经济总量指标：

指标

数值

增幅

国内生产总值

154.8亿元

12.4%

第一产业

19.1亿元

8.6%

第二产业

83.6亿元

11.9%

第三产业

52.1亿元

14.8%

财政总收入

128.1亿元

38.4%

地方财政收入

73.3亿元

59.8%

[分析]余杭是全国经济百强县，三产中第二产业和第三产业所占比重相当大，且第三产业发展更加迅速。

说明居民生活质量正在进一步提高，市场整体购买能力有望较大提升。

经济与生活互动，将为房地产市场提供经济支持。

2、农业发展状况

围绕都市型农业这个主题，大力发展效益农业，是余杭发展农业基本思路。

加大力度调整和优化农业结构，使农业和农村经济保持良好发展态势。

全区实现第一产业增加值19.1亿元，增长8.6％，完成现价农业总产值27.5亿元，比上年增长9.5％。

区级农业产业化项目已达105个，总投资2.14亿元，其中99个项目经过验收。

农业园区建设稳步推进，高新农业开发区巳成雏型，17个高效特色农业园区开始启动；农业信息化“余杭农网”也于年底正式开通。

种类

种植面积

产量

增降幅度

粮食

37.1千公顷

下降15.2%

蔬菜

16.3千公顷

37万吨

增长17.8%

饲料作物

508公顷

增长43.1%

茶叶

5873吨

增长16.0%

水果

12018吨

增长34.6%

[分析]余杭三面卫戍杭州，随着杭州国际化发展趋势，城市化规模化都在加速发展，人口增长迅速，发展城市副食品尤其是菜篮子工程，是农村居民迅速致富一大捷径，余杭政府对农业引导和支持，将会大大提高农村居民收入。

有关资料显示，目前富裕起来农民，不少有意向到城市买房，加上余杭地方政府对购房入户政策放宽，农民购房热情将大大提高，市场情景广阔。

余杭城市化进程加快，未来有很多农村居民入市是趋势。

3、工业发展状况

工业基本指标：

1、全区实现工业增加值75.8亿元，比上年增长11.5％；

2、完成现价工业总产值347.85亿元，增长23.4％；

3、完成全部工业销售产值334.01亿元，同期增长23.4％，全部工业产品产销率达到96.0％；

4、在现价工业总产值中，区属工业完成57.01亿元，增长12.6％；乡镇工业完成290.84亿元，增长25.7％；

5、在乡镇工业中，集体经济完成120.96亿元，增长20.2％；私有经济169.88亿元，增长30.0％。

工业经济成分:

指标

产量（亿元）

增幅

工业总产值

347.85

23.4%

区属工业

57.01

12.6%

乡镇工业

290.84

25.7%

集体经济

120.96

20.2%

私有经济

169.88

30.0%

[分析]从经济成分上看，乡镇企业和私有经济发展速度分别为25.7%和30.0%，表明在市场目前情况下，居民收入增长大大提高，这两种经济成分发展，是居民购买力有了一定程度提高，从而刺激了人们对生活水平需求，也是支持余杭城市房地产业发展一个基本原因。

4、固定资产投资

全年完成全社会固定资产投资57.7亿元，比上年增长27.5％。

1、房地产开发投资17.4亿元，增长108.4％；

2、工业性固定资产投资22.8亿元，增长21.7％；

3、农村集体投资18.0亿元，增长29.5％；

4、基本建设投资10.2亿元，更新改造投资1亿元，农村个人投资5.7亿元，均比上年有所回落。

[分析]

在以上四项投资增幅可以看出，余杭固定资产投资中，房地产开发投资高达108.4%，远远高于其它项目投资，总规模为17.4亿，在社会各项投资中，占有相当份额。

5、主要经济类型

按经济类型划分：

1、国有经济1.7亿元，增长2.2％；

2、集体经济4.6亿元，下降11.8％；

3、个私经济18.6亿元，增长23.8％；

4、股份制经济4.1亿元，增长11.1％；

5、其他经济11.5亿元，增长10.8％。

经济类型

数值（亿元）

增降幅度

国有经济

1.7

增长2.2%

集体经济

4.6

下降11.8%

个私经济

18.6

增长23.8%

股份制经济

4.1

增长11.1%

其他经济

11.5

增长10.8%

[分析]个体经济和股份制经济快速发展，对提高本地居民收入和生活水平有积极作用，从侧面反映了房地产市场受众范围扩大，潜力大增。

6、旅游产业

旅游业发展较快，并已显露新兴产业优势。

1）成立径山风景旅游开发区管委会，黄鹤山天都城、余杭闲林主题文化公园、双溪“竹海漂流”二期扩建等项目进展顺利；

2）成功地承办了2001年杭州西博会家纺布艺展和杭州“西湖之春”旅游节开幕式等活动；

3）推出了“余杭二日游”等旅游线路。

余杭旅游知名度进一步提高；

全年接待国内外游客120万人次，比上年增长53.8％；旅游收入5.4亿元，比上年增长53.6％。

[分析]余杭旅游业发展，为房地产发展提供相应理念依据，加上余杭丰富历史文化底蕴，可能会对余杭旅游房地产项目开发提供更多发展机会，将带动房地产走向多概念时代。

7、外贸外资

1）全年完成外贸出口交货值58.3亿元；

2）自营出口额24395万美元，比上年增长20.2％，外贸自营出口名列全省“十强”。

利用外资进入稳定发展期。

新批外商投资企业50家，增资17家，总投资9516万美元，实际到位4101万美元，比上年增长13.6％。

[分析]外贸外资发展，优化了余杭地方经济发展结构，提高地方经济市场竞争能力，从侧面对房地产市场有着积极作用。

综上所述，余杭目前整体产业结构相当合理，城市经济比较发达，大杭州概念提出，再加上人们对余杭房地产市场看好，市场发展相当有利。

经济指标显示，房地产受到产业结构积极支持。

尤其是农业方面，余杭一直是农业大县，农村经济快速发展，对农民进城购房起到促进作用，在城市化进程加速发展现在和未来一段时间，大大增加房地产市场受众。

二、城市规划管理

   城市规划

“积极接轨杭州，规划编制工作得到加强”是余杭城市规划管理基本方针。

配合杭州市做好新一轮城市总体规划修编前期工作，进一步细化城区地块功能定位、建设规划和主要区域景观规划，编制完成城区城市防洪总体规划。

以区域性中心集镇为重点，及时调整了各镇城镇整体规划和工业区规划。

重点建设项目

1、临平污水处理工程全线贯通；

2、临平汽车南站主体工程顺利竣工；

3、人民大道西延、藕花洲大道西延等工程正在抓紧建设；

4、临平、塘栖供水工程完成扫尾工作；

5、实施了余杭、闲林应急输水管线工程；

6、瓶窑水厂扩建工程已开工建设；

7、五个城区供水管网改建扩建工程顺利竣工；

8、完成了西险大塘16公里防渗处理、全线凝结碎石防汛公路及绿化配套建设；

9、南湖滞涝洪区退耕还湖工作全部结束。

[分析]

城市重点建设项目主要围绕道路、交通、水利等方面展开，实际上是提高整个城市生活服务配套和居民生活水平。

重点工程建设实施，形成完善城市配套体系，优化人居环境。

城市管理

城市综合管理基本形成体系，城乡面貌有良好改善。

为此