余杭房地产市场状况报告doc24.docx
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余杭房地产市场状况报告doc24
余杭房地产市场状况报告
第一章余杭区概况
一、地理环境分析
余杭区位于浙江省北部,杭嘉湖平原南端,西依天目山麓,南濒钱塘江。
余杭地处杭嘉湖平原与浙西丘陵山地过渡地带。
地域形态上,余杭从东、北、西三面成弧形拱卫杭州,是省会杭州近郊区,杭州市区主要延伸地,并与桐乡、海宁、富阳、临安、安吉、德清等县市接壤。
余杭总面积为1200平方公里,地貌可分中山、低丘、河谷平原、水网平原、滩涂平原等,其中平原面积占全区总面积61.48%。
地势由西北向东南倾斜,西北为山地丘陵区,属天目山余脉,海拔500米以上山峰大部分都分布于此;东部为堆积平原,地势低平,塘漾棋布,属著名杭嘉湖水网平原,平均海拔2~3米;东南部为滩涂平原,其间孤丘兀立,地势略转向高原,海拔为5~7米。
余杭处于北亚热带南缘季风气候区,季风交替规律显著,季节变化明显,形成春季多雨,秋季气爽,冬季干冷气候特点,年平均气温16℃。
常年11月下旬初霜,3月中旬终霜,平均降雨量1150~1550毫米,年降水日为130~145天。
余杭区共有土地12.26万公顷,其中耕地4.53万公顷,占36.96%;林地3.8万公顷,占30.98%;水域面积1.25万公顷,占10.2%。
境内主要河流是东苕溪、京杭运河与上塘河,常年可利用水资源13.3亿立方米。
余杭交通十分便利,沪杭、宣杭铁路穿境而过,并有浙江省最大铁路编组站--乔司编组站,日编组能力4000辆;杭沪、杭宁高速公路,104、320国道和五条省道把余杭与杭、沪、宁和苏、锡、常、甬等大中城市紧紧相连;以大运河为主干线水路交通也十分发达,通航里程374.4公里;杭州览桥机场紧临区境,距区治临平镇仅10公里。
二、人文环境分析
早在秦王政二十五年(公元前222年),在今境内设余杭、钱唐(含今杭州市)两县。
唐武德四年(621),改钱唐为钱塘。
五代后梁龙德二年(922),划钱塘、盐官、富春三县部分地置钱江县、宋太平兴国四年(979),改名仁和。
民国元年(1912),钱塘、仁和合为杭县。
1958年4月,杭县建制撤销,属杭州市郊区。
1960年1月建立钱塘联社(县级)。
余杭县建制亦于1958年10月撤销,并入临安县。
1961年3月,从临安县析出原余杭县境并入钱塘联社,4月,钱塘联社撤销,恢复县建制,定名余杭县,县治设临平镇。
1994年5月经国务院批准,撤县设市。
2001年3月,撤市设区。
余杭是久负盛名文化之邦、名家辈出,代有才人。
唐代罗邺,是余杭较早出名文人。
长眠在余杭安溪太平山北宋沈括,是我国历史上杰出科学家,其《梦溪笔谈》被誉为“中国科学史上里程碑”。
距今700多年元代邓牧,自称“三教(儒、佛、道)仆人”,留下《洞霄宫志》、《游山志》、《杂文稿》等作品。
清朝余杭人孙士毅,担任过兵部尚书、军机大臣、代过两江总督,参与了《四库全书》编纂,并出任副总纂。
出生于余杭仓前章太炎,是我国近代民主革命先驱、思想家和国学大师,一生留下了一千余万字著作,重要文集有《章氏丛书》、《章氏丛书续篇》、《章氏丛书三编》等。
三、生活水平分析
余杭下辖14个镇、1个乡、4个街道。
全区年末总人口795449人,比上年末增加3664人。
其中农业人口621798人,比上年末减少1924人。
全区人口出生率7.64‰,死亡率6.53‰,自然增长率1.11‰。
居民收入和储蓄,城乡居民生活稳步提高。
据抽样调查显示,城区居民年人均可支配收入9955元,比上年增长14。
5%,人均消费性支出7380元,比上年增长13.1%。
居民消费中用于家庭设备用品、医疗保健、交通通迅、文教娱乐类都有较大幅度增长,分别增长112.1%、18.3%、10.5%和26.7%。
农民年人均纯收入5839元,比上年增长11.0%。
城乡居民金融资产继续增加。
年末全区城乡居民储蓄存款余额835105万元,比年初新增97761万元,人均储蓄余额达10499元,比上年增长12.7%。
第二章余杭区经济发展状况
一、经济发展指标
1、经济总量
据统计,2001年余杭国内生产总值154.8亿元,比上年增长12.4%。
其中,第一产业19.1亿元,增长8.6%;
第二产业83.6亿元,增长11.9%;
第三产业52.1亿元,增长14.8%。
一、二、三产业结构比重由上年12.8:
54.3:
32.9调整为12.3:
54.0:
33.7。
同时完成财政总收入128083万元,比上年增长38.4%,其中地方财政收入73333万元,增长59.8%。
2002年余杭区主要经济总量指标:
指标
数值
增幅
国内生产总值
154.8亿元
12.4%
第一产业
19.1亿元
8.6%
第二产业
83.6亿元
11.9%
第三产业
52.1亿元
14.8%
财政总收入
128.1亿元
38.4%
地方财政收入
73.3亿元
59.8%
[分析]余杭是全国经济百强县,三产中第二产业和第三产业所占比重相当大,且第三产业发展更加迅速。
说明居民生活质量正在进一步提高,市场整体购买能力有望较大提升。
经济与生活互动,将为房地产市场提供经济支持。
2、农业发展状况
围绕都市型农业这个主题,大力发展效益农业,是余杭发展农业基本思路。
加大力度调整和优化农业结构,使农业和农村经济保持良好发展态势。
全区实现第一产业增加值19.1亿元,增长8.6%,完成现价农业总产值27.5亿元,比上年增长9.5%。
区级农业产业化项目已达105个,总投资2.14亿元,其中99个项目经过验收。
农业园区建设稳步推进,高新农业开发区巳成雏型,17个高效特色农业园区开始启动;农业信息化“余杭农网”也于年底正式开通。
种类
种植面积
产量
增降幅度
粮食
37.1千公顷
下降15.2%
蔬菜
16.3千公顷
37万吨
增长17.8%
饲料作物
508公顷
增长43.1%
茶叶
5873吨
增长16.0%
水果
12018吨
增长34.6%
[分析]余杭三面卫戍杭州,随着杭州国际化发展趋势,城市化规模化都在加速发展,人口增长迅速,发展城市副食品尤其是菜篮子工程,是农村居民迅速致富一大捷径,余杭政府对农业引导和支持,将会大大提高农村居民收入。
有关资料显示,目前富裕起来农民,不少有意向到城市买房,加上余杭地方政府对购房入户政策放宽,农民购房热情将大大提高,市场情景广阔。
余杭城市化进程加快,未来有很多农村居民入市是趋势。
3、工业发展状况
工业基本指标:
1、全区实现工业增加值75.8亿元,比上年增长11.5%;
2、完成现价工业总产值347.85亿元,增长23.4%;
3、完成全部工业销售产值334.01亿元,同期增长23.4%,全部工业产品产销率达到96.0%;
4、在现价工业总产值中,区属工业完成57.01亿元,增长12.6%;乡镇工业完成290.84亿元,增长25.7%;
5、在乡镇工业中,集体经济完成120.96亿元,增长20.2%;私有经济169.88亿元,增长30.0%。
工业经济成分:
指标
产量(亿元)
增幅
工业总产值
347.85
23.4%
区属工业
57.01
12.6%
乡镇工业
290.84
25.7%
集体经济
120.96
20.2%
私有经济
169.88
30.0%
[分析]从经济成分上看,乡镇企业和私有经济发展速度分别为25.7%和30.0%,表明在市场目前情况下,居民收入增长大大提高,这两种经济成分发展,是居民购买力有了一定程度提高,从而刺激了人们对生活水平需求,也是支持余杭城市房地产业发展一个基本原因。
4、固定资产投资
全年完成全社会固定资产投资57.7亿元,比上年增长27.5%。
1、房地产开发投资17.4亿元,增长108.4%;
2、工业性固定资产投资22.8亿元,增长21.7%;
3、农村集体投资18.0亿元,增长29.5%;
4、基本建设投资10.2亿元,更新改造投资1亿元,农村个人投资5.7亿元,均比上年有所回落。
[分析]
在以上四项投资增幅可以看出,余杭固定资产投资中,房地产开发投资高达108.4%,远远高于其它项目投资,总规模为17.4亿,在社会各项投资中,占有相当份额。
5、主要经济类型
按经济类型划分:
1、国有经济1.7亿元,增长2.2%;
2、集体经济4.6亿元,下降11.8%;
3、个私经济18.6亿元,增长23.8%;
4、股份制经济4.1亿元,增长11.1%;
5、其他经济11.5亿元,增长10.8%。
经济类型
数值(亿元)
增降幅度
国有经济
1.7
增长2.2%
集体经济
4.6
下降11.8%
个私经济
18.6
增长23.8%
股份制经济
4.1
增长11.1%
其他经济
11.5
增长10.8%
[分析]个体经济和股份制经济快速发展,对提高本地居民收入和生活水平有积极作用,从侧面反映了房地产市场受众范围扩大,潜力大增。
6、旅游产业
旅游业发展较快,并已显露新兴产业优势。
1)成立径山风景旅游开发区管委会,黄鹤山天都城、余杭闲林主题文化公园、双溪“竹海漂流”二期扩建等项目进展顺利;
2)成功地承办了2001年杭州西博会家纺布艺展和杭州“西湖之春”旅游节开幕式等活动;
3)推出了“余杭二日游”等旅游线路。
余杭旅游知名度进一步提高;
全年接待国内外游客120万人次,比上年增长53.8%;旅游收入5.4亿元,比上年增长53.6%。
[分析]余杭旅游业发展,为房地产发展提供相应理念依据,加上余杭丰富历史文化底蕴,可能会对余杭旅游房地产项目开发提供更多发展机会,将带动房地产走向多概念时代。
7、外贸外资
1)全年完成外贸出口交货值58.3亿元;
2)自营出口额24395万美元,比上年增长20.2%,外贸自营出口名列全省“十强”。
利用外资进入稳定发展期。
新批外商投资企业50家,增资17家,总投资9516万美元,实际到位4101万美元,比上年增长13.6%。
[分析]外贸外资发展,优化了余杭地方经济发展结构,提高地方经济市场竞争能力,从侧面对房地产市场有着积极作用。
综上所述,余杭目前整体产业结构相当合理,城市经济比较发达,大杭州概念提出,再加上人们对余杭房地产市场看好,市场发展相当有利。
经济指标显示,房地产受到产业结构积极支持。
尤其是农业方面,余杭一直是农业大县,农村经济快速发展,对农民进城购房起到促进作用,在城市化进程加速发展现在和未来一段时间,大大增加房地产市场受众。
二、城市规划管理
城市规划
“积极接轨杭州,规划编制工作得到加强”是余杭城市规划管理基本方针。
配合杭州市做好新一轮城市总体规划修编前期工作,进一步细化城区地块功能定位、建设规划和主要区域景观规划,编制完成城区城市防洪总体规划。
以区域性中心集镇为重点,及时调整了各镇城镇整体规划和工业区规划。
重点建设项目
1、临平污水处理工程全线贯通;
2、临平汽车南站主体工程顺利竣工;
3、人民大道西延、藕花洲大道西延等工程正在抓紧建设;
4、临平、塘栖供水工程完成扫尾工作;
5、实施了余杭、闲林应急输水管线工程;
6、瓶窑水厂扩建工程已开工建设;
7、五个城区供水管网改建扩建工程顺利竣工;
8、完成了西险大塘16公里防渗处理、全线凝结碎石防汛公路及绿化配套建设;
9、南湖滞涝洪区退耕还湖工作全部结束。
[分析]
城市重点建设项目主要围绕道路、交通、水利等方面展开,实际上是提高整个城市生活服务配套和居民生活水平。
重点工程建设实施,形成完善城市配套体系,优化人居环境。
城市管理
城市综合管理基本形成体系,城乡面貌有良好改善。
为此