上海富绅中心建设项目可行性研究报告.docx
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上海富绅中心建设项目可行性研究报告
一、标的项目
（一）项目基本情况
1、项目现状
富绅商业中心（青浦新城六号地块）目前已经竣工并办理好了大产证（沪房地青子（2014）第003634号），产权面积118409.19平方米，为现房项目，是青浦新城内集商业、办公为一体的综合性、国际性的新城地标建筑群，整体设计优质，全玻幕墙，包括了地下大型超市（家乐福已经开业），地上1-3以商铺为主的休闲商业，以及两幢23层LOFT高层酒店式办公楼，LOFT平均户型面积在50-60平米之间，LOFT4.5米挑高并做复式精装修，统一物业管理。
本项目用地位于青浦新城中片，中片是青浦新城腾飞的心脏与建设的先导与展示窗口。
周边分布150万平方米十多个住宅小区，医疗、学校、齐全，交通方便且快捷，完全适合建设一个商业中心。
从项目产品定位来看，本地块将是新城区的商业中心，根据青浦新城整体规划发展前景，本方案设计极力使商业、休闲空间尺度和办公建筑规模成比例协调，与都市城市建筑、人文相融合。
建筑体型设计、商业业态规划、景观设计和空间氛围勾勒出一幅美好画面:
购物空间有开有合，休闲空间生态宜人，在三维空间中解构商业与办公并存的综合地产，尺规图距的店铺排布错落有致，人流物流动态延伸。
作为新建区域的商业中心集聚人气、汇聚组织人流形成浓厚商业氛围是定位的首要，故本项目拟采用大业态，汇聚人气，形成活力，培育市场。
并综合周边夏阳湖、博物馆、菘泽广场等因素，建设一个现代建筑形态的集休闲、办公、文化、娱乐、购物为一体的商业休闲综合体。
1）项目地理位置
上海富绅中心商业中心（青浦新城6号地块）项目位于青浦区新城区青舟路以北，公园路以南，华浦路以东，华民路以西。
是位于青浦CBD商务核心区，周边有崧泽广场，青浦博物馆，青浦规划局、青浦第一大湖夏阳湖、中山院、西面为富绅国际商业中心。
以及东南方的五星级大酒店（皇冠大酒店），青浦教育局，青浦高级中学，检察院，创业中心，一条马路之隔。
西面是电信大楼，广播电台，湘浦海鲜大酒楼。
北面是吉富绅花园，2手房均价在2万。
项目往上海市主干道沪青平、A9、A30到市区各处非常方便，距离青浦区政府不到1千米，离虹桥机场和高铁站10分钟车程，在建上海轨交17号线从项目北面穿过，区位图如下：
所处区域属于配套设施和住宅及人口较集中区，汇集了佳乐苑、公园大观吉富绅花园、宜达新居、仁恒运杰河滨花园、帕缇欧香苑等楼盘（见下图），人口集聚对商业的支持强；项目边上有博物馆以及医院、体育场、行政中心等。
2）土地取得方式
2006年，云屹茂置业通过和政府的招商合作合法获得青浦新城6号地块，土地费用共计23418772元。
土地出让金契税拆迁安置补偿费用等已全部缴清。
单位：
万元
已缴金额
未缴金额
合计
1.土地成本
615
615
2.滞纳金
3.绿化补偿
25.5
25.5
4.契税等税金
61.5
61.5
5.拆迁补偿
1435
1435
6、房地产权属登记费
204.8052
204.8052
7、其他
0.072
0.072
合计
2341.8772
2341.8772
楼面地价
195元/平米
195元/平米
3）政府批复文件如下：
项目目前已经结顶竣工，取得房地产权证（沪房地青子（2014）第003634号）。
政府批复文件齐全。
取得用地规划许可证以及工程规划许可证（沪青建（2010）FA31011820102021以及变更1-9），其中地上计容建筑总面积为58957.02平米，不计容地上面积51.17平方米，地下建筑总面积60980平米，绿化率≥20%。
也取得商品房销售备案证明（青浦房管（2014）第20140066、97、55号）。
4）证照取得情况
截止本尽调报告出具之日，项目已取得五证，具体情况如下：
证照名称
证照号
取得时间
建设用地规划许可证
沪青地（2007）18070730E00961
2007.7.25
建筑工程规划许可证
沪青建（2010）FA31011820102021以及变更1-9
-2013.10.30
建筑工程施工许可证
0901QP0042D01/310118************
2010.9.20
房地产权证
沪房地青子（2014）第003634号
2014.3.24
5）目前项目进度情况
项目已经竣工结顶并取得房地产权证。
6）项目现场及周边图
2、控规指标
土地面积22693平米（大产证上数据），容积率≤2.6，规划总建筑面积119988.19平米（数据来自最终建设规划许可证之沪青建（2010）FA31011820102021-变更8为准，下同），其中地上计容建筑总面积为58957.02平米，不计容地上面积51.17平方米，地下建筑总面积60980平米，绿化率≥20%。
项目目前已经结顶竣工，取得商品房大产证，大产证（沪房地青子（2014）第003634号）上载明建筑面积为118409.19平米。
其中产证附记：
1-2号、3-19号、21-25号、28-303号、车库地下2层车位595、596、581、583、585、596、587、589、车库地下3层车位1160、1158、1106、1108、1109、1110、1111、1113作为公司自有保留，不对外销售。
则可售面积为42662.43平米的LOFT和797个车位，自持部分可权益转让出售。
3、开发计划
现房，开发完毕，进入现房销售和商业自持招商引资工作
（二）项目市场情况
1、宏观经济概况
青浦地处江、浙、沪二省一市的交界处，位于中国长江三角洲经济圈的中心地带，具有承东启西、东联西进的枢纽作用和对华东地区的辐射作用，区内有纵横交错、道路密集的陆路交通体系，同时，青浦区的水运优势也十分明显。
全区经济保持平稳健康发展，2013年实现生产总值771.9亿元，比上年增长7.5%。
其中，第一产业增加值9.5亿元，下降4.6%；第二产业增加值428.5亿元，增长3.8%；第三产业增加值333.9亿元，增长13.3%。
三次产业比1.3：
55.5：
43.2，与上年相比，第一产业下降0.1个百分点，第二产业下降2个百分点，第三产业上升2.1个百分点。
青浦区财政收入稳步增长，全区完成全口径财政收入272亿元，比上年增长12%。
其中，区级财政收入88.7亿元，增长18%，增幅位居全市第二，总量排名上升1位。
全区可安排使用收入137亿元，增长15.4%。
全年财政支出137.9亿元，比上年增长17.1%。
其中，教育支出21.1亿元，增长3.9%；社会保障和就业支出11.9亿元，增长32.7%；城乡社区事务支出26.4亿元，增长31.8%。
全年税收收入259.3亿元，比上年增长11.9%。
2、当地总体房地产市场
2013年，房地产市场调控政策导向未变，投机投资性需求得到有效遏制，市场交易延续此前的回暖趋势，加上“新国五条”的出台，刺激了刚需和改善性住房需求加快入市，商品房销售市场活跃。
在此背景下青浦区房地产市场呈现，开发投资增长、建设规模扩张、销售市场活跃、保障性住房稳步推进的局面。
一、房地产投资情况
2013年青浦区房地产投资完成223.1亿元，比上年增长15.4%，占全社会固定资产比重为62.1%，比上年提高6.4个百分点，为四大投资领域中唯一增长的领域。
1、土地购置费增逾六成。
按投资构成来分，其中土地购置费48.1亿元，比上年增长63.4%，拉动房地产投资增长9.7个百分点，净增18.7亿元；建设投资175亿元，比上年增长5.8%。
从全年投资走势来看，前6月跌宕起伏，7月起止跌回升并以增长15.4%收尾。
（见下图）。
2013年青浦投资走势图
2、青东地区投资活跃。
按地区来看，以赵巷镇、徐泾镇、华新镇为代表的青东地区投资力度较大，共完成投资额145亿元、占65%；而以朱家角镇、练塘镇、金泽镇为代表的青西地区的投资总量相对较小，仅完成投资19.3亿元、占8.6%；以夏阳街道、盈浦街道、香花桥街道为代表的中心城区共完成投资48.3亿元、占21.6%；以白鹤镇、重固镇为代表的北片地区投资力度较为薄弱，完成投资10.5亿元、占4.8%。
赵巷镇、徐泾镇、华新镇分别以58.6亿元、57.7亿元和28.7亿元名列前三（见下表）。
3、各用途房屋投资全面增长。
按房屋用途来分，住宅完成投资167亿元，比上年增长6.2%，占比74.8%，其中多高层完成投资132.1亿元，增长11.74%,别墅和联排完成投资34.9亿元，增长30.4%；办公楼、商业营业用房和其他用房分别完成投资7.3亿元、25亿元和23.8亿元，分别比上年增长1.94倍、73.5%和24.6%。
二、房地产建设规模
2013年末全区房地产开发企业117家，开发项目151个，全区房屋施工面积首次突破千万平方米大关，达到1000.5万平方米，比上年增长11.9%，其中新开工面积209.8万平方米，比上年下降22.4%，占施工面积的21%；房屋竣工面积92.6万平方米，比上年下降49%。
1、三地区占施工面积超六成。
按地区施工面积来看，赵巷镇、徐泾镇、华新镇分别以249.3万平方米、219.8万平方米、157.3万平方米名列前三，三地区合计施工面积626.5万平方米（见下图），占全区施工面积62.3%。
其中新开工面积合计122.4万平方米，占全区新开工面积的58.4%。
其中施工面积超过30万平方米的楼盘共有4个分别为华新镇的西郊半岛名苑（33.9万平方米）、白鹤镇的绿地缇香公馆（43.1万平方米）、赵巷镇的崧泽花园（64.8万平方米）和新城一站动迁安置房A区（33.0万平方米）。
2、各用途房屋交付力度三降一增。
按房屋用途来分，住宅竣工面积82.9万平方米，比上年下降45%,净减68万平方米；办公楼无竣工面积，比上年净减0.2万平方米、其他用房竣工3.9万平方米，比上年下降79.6%、商业营业用房竣工5.8万平方米，比上年增长41.2%。
按楼盘来看，2013年青浦区共有14个楼盘相继竣工，其中竣工面积超过7万平方米的共有5个，分别为重固镇的重固万科项目、华新镇的星尚湾名邸和华新5号地块、赵巷镇的青池流水云墅,上述5个项目共完成竣工面积58.3万平方米，占全区竣工面积的63%。
三、房地产销售情况
2013年青浦区房屋销售198.8万平方米，比上年增长1.1倍。
现房销售面积51.7万平方米，比上年增长62%，占房屋销售面积的26%；期房销售面积147.1万平方米，是上年的2.3倍，占房屋销售面积的74%。
1、住宅销售大幅上升。
2013年全区住宅销售187万平方米，比上年增长1.1倍。
其中多高层销售163.3万平方米，增长1.2倍，占比87.3%，比去年提高4个百分点；别墅销售7.6万平方米，增长9.5%。
多高层销售的占比上升表明了青浦区房屋销售更加趋于合理化。
2、各用途房屋均价均有所提高。
从房屋用途来看，青浦区普通商品房（不包括保障性住房）中住宅均价18603元/平方米、比上年提高1883元，增长11.4%；办公楼均价17955元/平方米，比上年提高2620元，增长17.1%；商业营业用房均价25477元/平方米，比上年提高12819元，增长1倍；其他用房均价2037年，比上年提高301元，增长21.5%3、销售区域较为集中。
从地区来看，房屋销售主要集中在青东地区的赵巷镇、徐泾镇和华新镇，上述三地区共完成销售面积130.6万平方米，占全区销售面积的65.7%。
青东三地区中销售超过10万平方米的楼盘共有4个，分别为华新镇的西郊半岛名苑（12万平方米）、华新基地5号地块（14.7万平方米）和赵巷镇的新城一站动迁安置房A区（22.4万平方米）和动迁安置房B区（23.1万平方米）。
全区公寓（指普通高层、多层）均价18102元/平方米，增长17.2%；花园（指别墅、双拼别墅）均价32554元/平方米，增长14.6%；联列均价23233元/平方米，增长10.9%。
青浦新城板块、徐泾板块、赵巷板块和朱家角板块房地产均价见下表：
青浦各板块房地产均价情况表单位：
元/平方米
全区
青浦新城板块
徐泾板块
赵巷板块
朱家角板块
均价
增幅
均价
增幅
均价
增幅
均价
增幅
均价
增幅%
公寓
18102
17.2
19642
36.4
24520
-10.4
24037
10.7
12399
17.6
花园
32554
14.6
19102
-1.3
42278
28.1
35109
14.2
28773
9.5
联列
23233
10.9
20265
16.6
28855
0.7
22512
-3.3
17280
3.0
四、保障性住房建设情况
1、保障性住房建设稳步推进。
2013年青浦区保障性住房建设步伐受上年高基数的影响下，有所减缓。
保障性住房完成投资74.6亿元，比上年微跌0.3%，投资减少0.2亿元。
保障性住房施工面积397万平方米，比上年增长3.7%，其中新开工面积43.1万平方米，比上年下降69.7%，锐减99.4万平方米。
2、保障性住房销售快速增长。
2013年青浦区保障性住房销售85.1万平方米，是上年同期的3.6倍，占房屋销售的45.5%，提高20.3个百分点。
保障性住房共销售12328套，占全部房屋销售套数的57.9%，其中动迁安置房10763和经济适用房1565套。
3、项目市场情况
上海市房地产业经过九十年代以来的十几年的高速发展，在上海经济发展中已取得了举足轻重的地位，并成为地方国民经济的支柱产业之一，到目前为止，在沪各类房地产开发企业有三千多家，年开发商品住宅面积上千万平方米。
但相对于上海市未来2000万常住人口的庞大市场，相对于上海市要求人均居住面积达25平方米的目标而言，还是远远不够的，所以房地产业在上海仍然是一个大有发展潜力的产业。
青浦新城的规划目标是：
到2020年全面建成与上海国际大都市相适应的郊区新城；形成与中等规模城市相适应的经济规模和综合实力；形成经济、社会、生态环境的可持续发展框架。
此次规划范围共约40.27平方公里，规划期限近期为2010年，远期2020年。
到时青浦将确立两个区级中心：
一是富有浓郁人情味的城市生活氛围的老城中心；一是具有现代城市气息的新城中心。
青浦县改区后区域经济呈高位快速增长态势，朱家角古镇重点开发建设步伐的加快，“东方绿州”的建成开放，使青浦区域旅游经济不断升温，同时推动了商贸业的兴旺活跃。
沪青平高速公路，全线合龙通车。
沪青平高速公路在青浦区境内长达23.85公里，公路建成后，将与已投入使用的同三国道上海段，形成贯通青浦区南北和东西向的两条高速交通主干道，对青浦今后的发展将起到十分重要的作用。
在新一轮的发展规划中青浦的功能定位为旅游、物流中心，并随着轨道交通的建成，作为连接江淅二省上海西部出口的青浦将处于更重要地位。
青浦新城区历经多年的建设，已初步形成了以夏阳湖、淞泽广场为中心的规模城区，已经建成新青浦佳园、吉富绅花园、运杰城市花园、夏阳湖国际花园、佳乐苑、顺驰蓝湾锦都、新城逸境园等住宅小区达十多个，加上同三国道东的宜达新居面积达到150万平方米以上。
由于新建城区没有成规模的商业配套设施，而六号地块位居新城区的中心，是建设该区域商业项目的得天独厚地段。
（1）项目区域交通情况
上海富绅中心商业中心（青浦新城6号地块）项目位于青浦区新城区青舟路以北，公园路以南，华浦路以东，华民路以西。
项目往上海市主干道沪青平、A9、A30到市区各处非常方便，距离青浦区政府不到1千米，离虹桥机场和高铁站10分钟车程，在建上海轨交17号线从项目北面穿过，区位图如下：
公交线路有青浦1、2、5、6、7.9、10、11号线以及青黄专线、朱徐线等，
（2）项目配套设施情况
周边配套：
区域内属青浦新城核心成熟区域，项目周边汇集了佳乐苑、公园大观吉富绅花园、宜达新居、仁恒运杰河滨花园、帕缇欧香苑等楼盘，人口集聚对商业的支持强；周边有崧泽广场，青浦博物馆，青浦规划局、青浦第一大湖夏阳湖、中山院、西面为富绅国际商业中心。
以及东南方的五星级大酒店（皇冠大酒店），青浦教育局，青浦高级中学，上海工商信息学校，检察院，创业中心，一条马路之隔。
西面是电信大楼，广播电台，湘浦海鲜大酒楼。
边上有博物馆以及医院、体育场、行政中心等。
教育、体育、医疗、文化设施等配套齐全。
具体见连接：
）
（3）周边主要土地成交情况
时间
地块名称
出让面积
用地性质
容积率
地上可建面积
成交价/万
楼面价/元m2
竞得单位
图中标识
2014.02.26
青浦区盈浦街道漕盈路东侧（03A-02、03A-03、03B-01、03C-01）地块
49706.7
商住
2.2
99195.8
57,560
5,803窗体底端
窗体顶端
上海吉富绅置业集团有限公司窗体底端
A
窗体顶端
2014.02.12窗体底端
青浦区香花桥街道E-04-06、E-04-23地块
115759.4
商住
1.5
173639.1
210,000
12,094
中国葛洲坝集团房地产开发有限公司窗体底端
B
窗体顶端
2014.01.29窗体底端
青浦区新城一站大型社区44A-06A、45A-09A地块
28600.1
商住
2.2
62920.22
91,400
14,526
重庆隆鑫地产集团有限公司窗体底端
C
窗体顶端
2014.01.29窗体底端
青浦区赵巷镇30A-05A地块
12911.2
商住
2.5
32278
20,600
6,382
龙湖窗体底端
D
窗体顶端
2014.01.23窗体底端
青浦区赵巷镇崧泉路以西29A-06A地块
21343.3
商住
2.5
53358.25
51,400
9,633
上海运杰置业有限公司窗体底端
E
窗体顶端
2013.08.07窗体底端
青浦区赵巷镇21A-02A、22A-04A、25A-04A、26A-02A地块
63550
商业
3.8
241490
80,368
3,328
宝龙窗体底端
F
窗体顶端
2013.06.19窗体底端
青浦区盈浦街道淀山湖大道南侧28-04地块
10790.3
商业
2
21580.6
5,230
2,423
青岛伟业房地产集团有限公司窗体底端
G
下图红色字母部分为青浦区最近出让土地位置示意图，五星处为抵押地块所在地，比例尺为1：
1公里：
由上图可以看出，纯商业项目区域内出让的标的较少，主要以商住项目为主，与上面土地比较，本项目的土地价格优势明显。
（4）周边竞争项目分析
本项目为商业项目，商业部分自持，主要为酒店式公寓，在青浦较为稀缺，周边竞争项目分析如下：
项目
开发商
业态
简介
与本案比较
港隆休闲广场
上海凤翔房地产开发有限公司
综合体
位于青浦盈港路453号，1-3层商业、会所与办公，底层商业街紧邻休闲广场，同时开设银行、餐饮、咖啡厅、景观餐厅、旅行社等商务配套商业；4-7层为酒店式商务空间（精装修），小面积的soho经典风格户型；8-18层弹性商务空间（标准装修），纯商务的办公空间，可自由分割。
公开资料均价25000元/平米。
交通强
开发商弱
人口弱
环境弱
金都公寓式酒店
上海越盛房地产开发有限公司
写字楼
临近奥特莱斯品牌直销广场，南面有连接上海市区的北青公路、规划轻轨线站点、A9高速和沪青平公路；东、西有嘉松中路、外青松公路、A5嘉金高速等。
金都公寓式酒店西北面步行6分钟可达生活设施齐全的重固镇中心商业区、以及重固镇最具有特色的“福泉山古文化遗址”旅游景点。
金都商业中的MOTOR168、各类商场，以及周边的幼儿园、小学、中学、银行、集市等构成了一个完整的悠闲生活圈。
公开资料售价18000元/平米
交通弱
开发商弱
人口弱
环境弱
祥腾新领寓
上海中冶祥麒投资有限公司
酒店式公寓、商铺
总建筑面积为4.8万平米，位处青浦城区北部，由ABC三大商业地块，集独立平层商铺、复式商铺、独立商业别墅组合而成。
项目引入国际全新商业模式LSP，集合特色餐饮、休闲娱乐、品牌购物、人气超市、生活配套5大核心商业功能，实现多功能、一站式、品牌商业服务。
户型整体向上挑高5.5米，呈现50年产权小面积复式空间。
周围规划有600米沿街商铺、滨河生态广场。
多部景观电梯、户外电动扶梯、步行楼梯结合一至二层风雨连廊，匹配BLOCK街区，开放式的商业人流动线。
酒店式公寓去年就已售完。
交通弱
开发商弱
人口弱
环境平
青浦卓越世纪中心
上海鸿业房地产开发有限公司
标准写字楼、,LOFT等
项目位于青浦新城的沁园湖板块，处于青浦新城的核心区域，且本项目位于竹盈路和胜利路的交叉口处，临近漕盈路和盈港路，毗邻青浦工业园；30万平米的大型城市综合体，青浦首个引进国际性五星级商业酒店铂尔曼酒店。
主要由甲级写字楼、五星级酒店、LOFT、企业公馆和酒店式公寓、步行街、shoppingmall等组成，集商务、休闲、生活于一体。
周边交通便利：
临近青浦客运总站、公交直达2号线徐泾东；以及临近规划中的轻轨站。
公开资料销售均价20000元/平米。
交通平
开发商强
人口弱
环境弱
珠江国际中心
上海珠江创展投资有限公司
酒店式公寓、住宅
位于大虹桥板块赵巷超级商务区，为大型的城市综合体项目。
项目总建筑面积62万平方米，西区购物中心米格天地现已开张营业，配套有国际一二线品牌折扣店、各类餐饮、巨幕影院。
中区凯悦酒店和东区商贸中心在建。
交通便利，轨交17号线近在咫尺，且一河之隔就是G50沪渝高速，缩短了城市间的距离；生活配套齐全，购物、餐饮、娱乐、教育应有尽有，升值潜力巨大。
16500元/平米
交通强
开发商弱
人口弱
环境弱
本项目地处青浦新城核心区域，周边有学校、公园、医院等，距离青浦区政府约1公里左右，与其他竞争项目相比具有无可比拟的区位优势。
此外，本项目地下1层和地上部分，已引进家乐福超市和品牌商业，有序合理系统的商业布局将提升整个项目的价值，给本项目销售带来极大利好。
且本案在青浦人居环境上靠近青浦夏阳湖，周边的人口基数以及3公里步行半径上几乎无大型商业供给等优势。
（三）项目分析
1、总投资
因为项目为现房项目，已经竣工且有大产证，项目的总投资以核实的账面成本
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