沈阳世茂五里河项目策划书.docx

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沈阳世茂五里河项目策划书

沈阳世茂五里河项目策划书

一．项目研究背景

世茂五里河坐落于五里河体育场原址，不仅地理位置十分优越，而且项目的整体规划也十分完善，商业、住宅、写字楼、服务性公寓以及五星级酒店一应俱全。

简洁的外立面设计，让整个项目的建筑形态，体现出现代、高效的城市节奏，使世茂五里河成为沈城一道崭新的城市风影线。

二．市场概况了解

2．1地块分析

2013年沈阳地价上涨7.7%新年房价预计稳中有升

数据显示，2013年度沈阳平均土地单价3300元/平方米，同比增7.7%，平均楼面地价1601元/平方米，同比增15.35%，高于去年商品住宅同比涨幅。

 2013年全年，虽然皇姑、浑南新区在土地成交市场上表现抢眼，但沈阳经营性土地出让数量、面积都出现了下滑。

沈河、和平土地均价下滑

数据显示，沈阳去年商品住宅平均价格，从1月的7525元涨至12月的7780元，每平方米上涨255元。

从国家统计局公布的数据来看，沈阳去年商品住宅价格从4月份创下环比上涨2.1%的高点之后，就一直呈涨幅回落趋势，12月环比仅上涨0.2%，成为全年最低点。

同比涨幅虽然从去年年初即呈上涨态势，从1月份的上涨1.3%，至12月时上涨13.2%，但主要原因是2011年受调控影响，基数较低所致。

皇姑、浑南去年表现抢眼

去年沈阳各区中，皇姑区的表现最抢眼，不论是土地出让面积、土地出让总价、土地平均价格还是平均楼面价格，都涨幅最大，且地块无一流拍。

土地出让空间越来越小

即便市内五区有两区表现抢眼，沈阳土地整体成交量却呈递减趋势。

365地产家居网数据显示，2013年1月1日至12月22日，沈阳经营性土地出让共279块，同比减少26.58%；合计面积约1448.25万平方米，减少16.96%；总建筑面积约2985.6万平方米，减少22.47%，其中居住面积约1945.94万平方米，减少13.19%。

新年房价预计稳中有升

去年11月25日，沈阳发布了《市政府办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》，对房地产调控大幅加码。

《通知》规定，非沈阳市户籍居民家庭购买住房，需提供的纳税证明或社会保险证明年限，由此前的一年以上提高到两年以上。

另外，居民家庭申请贷款购买第二套住房，商业贷款和公积金贷款首付比例将提高至65%。

严厉的限购政策，使得二环之外的购房行为也面临严格控制。

2.2沈阳房价走势

三、区域市场分析

3.1区域环境简介

世贸五里河项目坐落于五里河体育场原址，不仅地理位置十分优越，而且项目的整体规划也十分完善。

本项目位于和平区，和平区政府将“道路质量年”深化为“环境提升年”，全面提升基础设施和生态环境建设质量。

严格落实建设责任制，以城市精细化管理为主线，强化城市绿化、亮化、净化、美化等相关工作。

将创建全国文明城市工作与日常环境建设紧密结合，动员全区上下，再掀创城热潮，为沈阳成功跨入全国文明城市行列贡献和平人的全部力量。

李嘉诚曾言，决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。

这句话道出了房子的真谛，一直以来也被房地产业界奉为“金科玉律”。

在沈阳，有这样一个地段，中国足球队在此上演了第一次杀入世界杯的传奇，被誉为“福地”，它就是沈阳五里河体育场。

世茂五里河东侧紧邻金廊青年大街，金廊是沈阳城市发展战略中的核心概念，其目标是通过逐步的开发和改造，使其成为建筑标志化、环境生态化、道路景观化的现代服务业产业聚集区，国际大都市的形象展示区。

3.2竞争楼盘

楼盘

位置

配套设施

交通状况

沈阳茂业中心

沈河区沈阳茂业中心青年大街185号

三好街、牛巴店、川人百味、绝味鸭脖

214、800、152、166、272...

京城中心

和平区五里河街与文兴路交汇处

京城中心、久利百货、茂业百货、北京华联商厦、建设银行、广发银行

地铁2号线，222、169、166、800、214、333、289、109、等

3.3交通方便

该项目附近多条公交路线，紧邻地铁口。

3.4项目性价比高

世贸五里河位于和平区青年大街，地段位置优越，附近商业发达，适合上班一族购买居住。

四、地块SWOT分析

4.1优势分析

4.1.1开发商背景优势

世茂集团是一家国际性、综合性的投资集团，多年来一直致力于房地产、旅游、酒店、百货、进出口贸易等多个领域，目前拥有沪港两家上市公司，实力雄厚、业绩卓著。

本着“缔造生活品位，成就城市梦想”的开发理念，世茂集团积极投身于中国大中型城市的运营改造。

集团以每年超过200万平方米的开发速度，在北京、上海、江苏、福建、黑龙江等地建造了具有21世纪水准，集现代新型示范住宅区、超五星级酒店、行政办公、旅游娱乐、休闲购物于一体的新城，业绩骄人，成果斐然。

4.1.2交通优势

公交

109

126

152

166

214

238

265

272

286

800

地铁

地铁二号线

给往来人群提供便捷的交通工具。

4.1.3楼盘优势

楼盘品质优势

项目位于金廊沿线、五里河商圈核心区域，周边商业配套成熟，日常生活便捷。

住宅与商业部分分离，园区绿化率高达70%，居住舒适度较高。

周边配套设施

中小学：

青年大街小学、一二六中学

商场：

家乐福、展览馆、三好街、西武百货

邮局：

三好邮局

银行：

盛京银行、农业银行、兴业银行、建设银行小区内部

配套：

会所—内有游泳馆、篮球场、咖啡吧、书吧、儿童活动中心等

4.2劣势分析

（1）项目西侧的文安路和北侧的文体路车流量比较大，有时会出现堵车的情况。

（2）项目定价高，不针对所有层次客户群。

4.3机会分析

品牌的连锁效应

本着“缔造生活品位”的理念，企业在中国大陆首创了房地产“滨江模式”，将景观、亲水、园林和建筑等各种元素融合进了每一个家庭的日常生活，不仅在人居环境、自然生态与人文景观之间架起了一条条人性的桥梁，也在描绘高雅的栖居艺术的同时创造了一个个地产精品。

世茂正在开发的六十多个项目，分布于中国近四十个大中城市。

未来发展前景

“核心区域发展”战略，将优势资源集中投入到中国经济发达或极具发展前景的经济圈，目前集团的重点投资区域已经包括长三角地区、环渤海地区。

涉及上述两个重要经济圈的项目数量占集团总项目的三分之

开发商的实力和理念

凭借强大的资金实力、规模效应及产品创新等开发理念，强调运作速度、产品质量和服务水准，在业界确立了良好的社会形象与知名度。

4.4威胁分析

与周边新城区楼盘竞争

竞争楼盘

楼盘位置

价格定位

具有的优势

友谊时代广场

项目地处沈阳金廊位置，青年大街南段，周边商业配套众多，购物方便，有十余辆公交车在通行，并临近地铁2号线，交通便利，配套好。

待定

青年大街沿线，有地铁，公交车多，交通方便。

周边五星级酒店、商场众多，购物方便。

万科柏翠园

项目南临五里河公园，属于五里河商圈内，配套和交通都很便捷，项目高层为主，户型偏大。

20000

/平米

1、浑南北侧高层，园区绿化率高，临浑河2、临二环，交通方便，公交线路有7条

茂业天地

金廊壹

项目周边星级酒店、写字楼、商场林立，商业配套成熟。

临地铁二号线和多条公交线路，出行便捷。

11500

/平米

1、位居金廊沿线，周边商业配套成熟，购物方便。

2、临地铁二号线，出行便捷。

逸仙苑

项目位于太原街商圈，周边配套齐全，拥有大型商业配套。

距离地铁1号线站点很近，10分钟之内即可到达。

13000

/平米

1、周边大型商圈，休闲购物便捷。

2、多重交通方式，出行顺畅。

新世界名汇

1、项目所属太原街商圈，购物、娱乐、就医都非常方便2、公交线路多，东侧地铁一号线，出行便捷，选择余地大

13500

/平米

1、项目所属太原街商圈，购物、娱乐、就医都非常方便2、公交线路多，东侧地铁一号线，出行便捷，选择余地大

雅宾利

花园二期

项目产品容积率较低，绿化率较高，为低密住宅，居住环境舒适，三好街商圈旁，配套成熟，生活便利。

12500

/平米

1、靠近南湖公园及运动系、东北大学，盛京医院，生活配套齐全2、项目以中小户型为主，并临浑河北岸，风景优美

综上所述，项目周边楼盘的竞争威胁是显而易见的，尤其是规模较大的世纪城项目，其今后的市场供给量将对本项目形成直接威胁；

各个项目都有自身显著的特点，项目的推广主题明确，尤其是一些品质较高的重点竞争对手的推广主题更是风格迥异、各有千秋，推广主题鲜明、有特色，并且在区域市场内都具有了一定的知名度；对区域市场的有效客户群体有巨大的吸引力。

从目前地区的发展以及地产商对此区域的高期望值来看，此区域的供给量还将进一步的增长，其中大部分项目都以板楼为主，竞争程度还将趋于激烈。

五、价格定位

均价：

13000元/平米

折扣价格：

E金券金额1万

付款方式：

银行按揭贷款、公积金贷款、一次性付款

月供：

4000-5000元

首付：

20-30万

历史价格：

近三月价格分析

付款方式：

银行按揭贷款,公积金贷款,一次性付款

物业费：

2.3元/月/平方米

世茂新五里河购房居住成本分析

本计算结果仅供参考，最终价格以开发商公示售价为准。

世茂新五里河2014年05月05日的最新销售报价为均价13000元/平方米。

根据此楼盘产品的最大面积及最小面积计算出房屋价格、税费、生活居住成本的价格区间供购房者参考，则世茂新五里河购置成本大体如下（此数字仅作参考，最终购置成本以开发商实际销售价格为准，欲知购房者所得房屋、税费、生活居住成本的具体价格。

）

税费表根据最大/最小房屋面积计算得出的税费价格区间，相关费用名词解释如下：

购房需缴纳的第一组税费是权属登记费。

契税金额是房价的1.5%，一般情况下是在交易签证时交一半，入住后拿房产证时交另一半。

印花税金额为房价的0.05%，在交易签证时缴纳。

交易手续费一般是每平方米2.5元，也在交易签证时交纳。

权属登记费100元到200元之间。

生活居住成本根据最大/最小房屋面积计算得出生活居住成本的价格区间，包括月均还款，物业费，采暖费，月交通费根据产品所在地每户产生的费用由用户自主添加。

我们将根据您添加的数字计算出生活居住成本的总价。

六、产品定位

该项目沿着文体路向东，直到青年大街，住宅部分将由12幢34至58层的超高层建筑组成，分为两期开发，一期开发式建筑设计，三梯两户和二梯二户的楼层设计，大大提高了业主的尊荣感，而“主人梯”的引入更是将全新的居住理念作了独到的诠释，近70%的高绿化率，超大型的地下停车库，近1：

1的车位比例，无不体现了开发商为业主考虑到每一个居住的细节。

二期将推出120至150平面积段两居与四居的产品，让更多的人入住五里河！

文体路与青年大街交汇处将建成独立的S2商业体和双子星的超高层写字楼，总高度达到285米，打造的将是全沈城真正意义上的5A智能化办公楼。

再沿着青年大街这边，由北向南依次是项目的T3、T4、T5、T6。

其中T3至T5的规划为高档公寓，而T6将是世茂集团自营的五星级酒店，与旁边的喜来登、万豪以后将构成沈城最顶级的酒店集中区域。

而我们的商业与住宅部分的完全分离，更是给业主提供了一个属于自己的安静的独立的生活空间，大大提高了业主的居住私密性，更提供了优质物业管理公司，为业主提供安全、舒适的管家服务，独特的单元大堂设计、星级酒店标准的公共部位装修，彰显业主的尊贵身份。

简洁的外立面设计，让整个项目的建筑形态，体现出现代、高效的城市节奏，使世茂五里河成为沈城一道崭新的城市风影线。

七、产品规划建议

7.1小区装修建议

整体装修使用简洁明快的颜色，在配套设施方面尽量选择知名度高的品牌。

7.2小区智能化及建议

例如：

智能化物业管理、社区宽带信息网的建设

7.3高尚的物业配置

以管家的理念去做物业管理