南京市关于进一步规范我市物业管理项目交接工作的意见20xx完整版.docx

南京市关于进一步规范我市物业管理项目交接工作的意见20xx完整版.docx

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南京市关于进一步规范我市物业管理项目交接工作的意见20xx完整版

编号：

TQC/K122

南京市关于进一步规范我市物业管理项目交接工作的意见（20xx）完整版

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【适用指导方向/规范行为/增强沟通/促进发展等场景】

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南京市关于进一步规范我市物业管理项目交接工作的意见（20xx）完整版

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本管理规范资料适合用于管理中，为使全体人员都知道应该做什么，不应该做什么，以及明确自己的主要职责，所担负的职责对整个企业工作具有的意义和作用，从而把全体人员的工作积极性充分地调动起来，成为推动企业生产经营工作的动力。

可直接应用日常文档制作，也可以根据实际需要对其进行修改。

　　南京市人民政府办公厅文件

　　宁政办发〔20xx〕190号

　　市政府办公厅转发市房产局关于进一步规范我市物业管理项目交接工作意见的通知

　　各区人民政府，市府各委办局，市各直属单位：

　　经市政府同意，现将市房产局拟定的《关于进一步规范我市物业管理项目交接工作的意见》转发给你们，请认真贯彻执行。

　　南京市人民政府办公厅

　　20xx年10月26日

　　（此件公开发布）

　　关于进一步规范我市物业管理项目交接工作的意见

　　（市房产局20xx年10月）

　　为贯彻落实《中共中央国务院关于加强和完善城乡社区治理的意见》，规范各方主体物业管理项目交接行为，维护业主和物业服务企业合法权益，根据国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》（以下称省条例）、《南京市住宅物业管理条例》（以下称市条例）等有关规定，提出如下意见。

　　一、总体要求

　　按照社会矛盾和安全隐患大排查大整治行动的总体要求，从夯实基础、社区治理大局出发，坚持以矛盾纠纷化解为导向，按照“属地监管、权责明确、多方联动、依法有序”的原则，加强对物业管理项目交接的规范，加强对物业交接突发事件和问题隐患的排查和应急处理，确保物业管理交接不发生重大群体性上访事件。

　　二、相关制度

　　南京市住宅区物业管理项目交接应当严格按照省条例第五十五条、第五十六条的规定。

政府部门、物业服务企业、业主自治组织在交接过程中应当执行下列八项制度。

（一）依法选聘制度

　　1.根据《物权法》及相关法规规定，选聘物业服务企业应当由业主共同决定。

住宅区成立业主大会后，业主大会有权更换前期物业服务企业，并按规定开展物业服务企业的选聘工作。

　　2.业主大会、业主大会授权的业主委员会签订的物业服务合同期限届满三个月前，应当组织召开业主大会会议决定选聘或者续聘物业服务企业，并将决定书面告知物业服务企业、物业所在地的区物业管理行政主管部门和街道办事处（镇人民政府），并在物业管理区域显著位置公告。

　　3.合同期限届满，业主大会决定解聘在管物业服务企业的，应按规定开展选聘工作;合同未到期，业主大会需解聘在管物业服务企业的，应当通过协商或司法等途径解除合同，明确违约责任及解决办法。

　　4.在选聘工作开展前，业主委员会应当制定并公开住宅区物业服务标准、人员配置、服务价格等量化指标，充分听取业主的意见和建议，同时公告业主意见、建议的采纳情况。

如有20%以上业主书面提出意见、建议或异议的，业主组织应将所提内容提交业主大会会议表决。

业主委员会在取得业主大会关于选聘物业服务企业的授权后，应按照“公平、公开、公正”的原则，依照相关程序开展选聘工作，具体实施细则由市住房保障和房产局另行制定。

（二）第三方评估制度

　　根据市条例、《南京市物业服务第三方评估管理暂行办法》（宁政规〔20xx〕10号）规定，提倡业主组织在制定物业服务标准、物业管理项目交接时按照有关技术导则实行第三方评估。

业主委员会可以聘请第三方评估机构指导上述工作流程，明确住宅区物业管理现状、重点难点、服务标准、收费标准、交接事项及交接协议等。

区和街道监管部门可通过政府购买服务等方式，组织第三方评估机构参与，指导、协助和监督辖区内的物业服务企业选聘和物业管理项目交接工作。

　　（三）公开招标制度

　　鼓励、提倡业主组织通过全市统一的招投标平台选聘物业服务企业。

业主委员会在取得业主大会授权后，应依照相关法律法规，以招标人身份通过公开招标方式开展物业服务企业选聘工作，具体实施细则由市住房保障和房产局另行制定。

　　（四）竞聘企业公示制度

　　业主大会选聘物业服务企业的，业主委员会应在物业管理区域内显著位置公示竞聘物业服务企业的情况。

包括：

企业简介、营业执照、近三年信用记录、在管项目业绩、拟派项目负责人简历及近三年行业信用记录、物业服务标准和收费价格、物业管理方案、竞聘行为准则承诺书（示范文本由市住房保障和房产局另行制定）。

　　（五）竞聘情况预报预告制度

　　业主组织、拟承接项目的物业服务企业、拟退出项目的物业服务企业应向项目所在地的区物业管理行政主管部门和街道办事处（镇人民政府）及时书面报告物业企业选聘过程和情况。

业主大会形成选聘决定后，业主委员会应当在签订物业服务合同前，将业主大会决定、物业服务合同草案在物业管理区域内显著位置公示，公示时间不少于7日。

　　（六）联席会议制度

　　由区物业管理行政主管部门和街道办事处（镇人民政府）牵头，充分发挥市条例第六十九条规定联席会议制度作用，协调推进条块结合，联合各相关单位部门，依托市、区、街三级管理体系，加强综治、公安、信访、调解、司法、物价、市场监管、税务、消防等部门的联合执法和协作联动，分工协作，密切配合，共同抓好物业管理项目交接过程中的矛盾调处工作。

　　（七）违规惩戒制度

　　物业服务企业在物业管理项目交接时出现强行接管、拒不移交、未按照规定履行退出程序的，或在竞聘物业管理项目时采取不正当竞争手段，未完整如实公布企业情况的，由区物业管理行政主管部门和相关职能部门依法实施行政处罚，并将相关失信行为记入企业信用信息系统，向社会公布。

处理方式包括：

　　1.行政处罚。

根据省条例第八十七条规定，被解聘的物业服务企业未按照规定办理移交手续，或者在办理交接至撤出物业管理区域前的期间内不维持正常的物业管理秩序的，区级物业主管部门可对其处五万元以上二十万元以下罚款;提请颁发资质证书的部门依法降低其资质等级直至吊销资质证书。

对于在物业移交中扰乱公共秩序、妨碍治安管理等行为，由公安部门依法处置。

　　2.预征失信信息。

因物业管理项目交接引发群体性事件、造成严重社会影响的，对新老物业服务企业均先按扣分标准上限先行征集失信信息，并暂时停止其在本市物业管理市场承接新的物业管理项目。

事实调查清楚后，按照相关规定进行处理。

对于违反预报告、公开公示等上述制度的物业服务企业，一经查实，立即纳入失信信息征集范围。

　　3.撤销违法决定。

业主委员会未依法施行物业服务企业选聘和物业管理项目交接的，或存在违反法律、法规规定，超越业主大会赋予职权，侵害业主合法权益情形的，由所在地的区物业管理行政主管部门或街道办事处（镇人民政府）责令其限期改正，逾期不改正的，由所在地的区物业管理行政主管部门或街道办事处（镇人民政府）依法撤销其违法决定，并指导所在地社区组织召开业主大会会议选举新的业主委员会。

　　（八）舆情通报制度

　　市、区物业管理行政主管部门和街道办事处（镇人民政府）应建立切实可行的信息互动机制，有效应对、及时通报物业交接的实际情况，向各方传递物业项目交接过程中的协调工作，对于典型案例予以书面通报。

指定熟悉法规、政策的同志担任物业新闻发言人，及时向社会公布相关信息，正面引导舆论导向，为矛盾化解创造良好外部氛围。

　　三、保障措施

（一）加强组织领导。

市政府建立全市物业管理联席会议制度。

市房产局负责加强综合协调，积极联系市综治、法院、公安、城管、消防、地税、工商等部门按照各自工作职责，指导各区开展工作，做好全市物业管理项目交接的统筹工作;负责落实日常检查制度和重大典型案例通报机制;负责组织行业协会、物业行业管理专家制定物业管理项目评估流程、交接查验、交接协议示范文本。

区政府负责建立街道办事处（镇人民政府）及相关职能部门共同参与的物业管理重大矛盾应急协调机制，加大对街道办事处（镇人民政府）履行物业管理职责的考核力度，将街道物业管理交接矛盾发生率、街道主要领导协调情况作为重要考核内容。

街道办事处（镇人民政府）应当依法指导、协助和监督辖区内物业管理项目的移交和接管工作，及时协调解决业主、业主大会、业主委员会与物业服务企业交接项目管理阶段出现的问题。

（二）规范交接流程。

街道办事处（镇人民政府）应根据市条例第四十六条、第四十七条、第六十七条规定和本意见，结合本街道（镇）交接项目实际情况，牵头做好交接过程中的各项工作。

街道物管、综治、司法、公安派出所、业主代表、新老物业企业负责人应共同参与物业移交，列出书面交接清单和交接查验内容，有序开展移交工作。

交接各方应当对物业管理区域内电梯、消防、监控等共用设施设备的使用现状给予确认，并报街道办事处（镇人民政府）备案。

矛盾突出的小区，街道办事处（镇人民政府）物业管理部门、综治部门、司法所和公安派出所应提前介入，共同参与，积极排查化解矛盾纠纷，防止因矛盾冲突引发群体性事件，并做好相关秩序维护工作。

　　（三）完善协调机制。

街道办事处（镇人民政府）应当及时组织召开物业管理联席会议，协调解决物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题。

在落实预报预告制度过程中，区物业管理行政主管部门应当及时会同街道办事处（镇人民政府）和居民委员会（村民委员会）到物业项目听取业主组织、业主及物业服务企业的意见，并就继续管理服务做好协调沟通工作，及时发现问题苗头，及时处理。

建立并完善第三方评估和调解机制，区、街道办事处（镇人民政府）可采用购买服务形式委托第三方机构组织，为各方提供专业意见和调解服务，参与物业交接过程中矛盾纠纷的协调。

对于物业管理项目退出，且未能确定新物业服务企业的，街道办事处（镇人民政府）应当落实必要应急措施，及时指导、协助业主大会、业主组织迅速安排符合条件的物业服务企业托管，实施阶段性的基本物业服务，防止小区失管产生的次生不稳定隐患。

　　（四）落实日常管理。

各区物业管理行政主管部门要会同街道、社区，通过专项检查和日常动态巡查，通过积极走访小区和业主，通过12345工单和市民投诉，及时发现问题隐患，认真梳理情况，重点聚焦业主大会选举业主组织（含换届）、选聘物业服务企业、新老物业交接等三类情况，切实做好属地重大物业管理矛盾的排查工作。

对于排查出的矛盾问题，要准确分析矛盾产生的根源和症结，对于可能突发的矛盾纠纷，要建立各方沟通协调的平台，形成工作预案，及时处理，及时缓和化解矛盾，力争做到辖区内物业管理矛盾“小事在社区小区消化、大事在区内街道不激化”;对于重大的矛盾隐患和紧急情况，要及时上报区委、区政府和市房产局，加大联动协调的力度，切实降低影响社会稳定、影响南京物业管理声誉等矛盾事件的发生率。

行业协会应当加强对物业服务企业的培训、教育和行业自律，通过自律公约形式，规范市场行为和市场秩序。

对于违反自律公约的企业，应建立行业负面观察和行业内通报的机制，对物业服务市场起到警示作用。

　　以上意见，本市成立物业管理委员会的物业管理项目参照执行。

　　篇2：

物业交接合同协议

　　物业交接协议

　　甲方：

常州z房地产开发有限公司

　　乙方：

z新都业主委员会

　　丙方：

常州江南z物业服务有限公司

　　甲、乙、丙三方就z新都小区物业移交工作达成如下协议，作为三方共同遵守的基本要求和行为规范，严格实施。

　　一、甲、乙、丙三方确定最终正式的移交日期为20xx年7月1日。

甲乙双方一致认为丙方在实施本小区物业前期委托管理以来，做了大量工作，保证了小区运作的正常有序。

甲、乙、丙三方共同明确，丙方将继续按照前期委托合同的要求履行职责，直至20xx年6月30日前期委托合同自然终止。

在此之前，乙方、丙方将重新签订后续委托合同，从而明确20xx年7月1日之后的物业管理办法。

　　二、甲方提供的物业移交资料包括：

　　1、z新都业主挡案名单清册（附件一）

　　2、z新都设备档案及图纸档案（附件二）

　　3、z新都本体维修基金一览表（附件三）

　　4、z新都电梯收费一览表（附件四）

　　5、z新都20xx年度收费情况表（附件五）

　　6、z新都公用钥匙清单（附件六）

　　7、z新都资产（物品）移交清单（附件七）

　　8、z新都公建配套设施清单（附件八）

　　上述八个项目中第1、2、4、5、6、7、8项资料及对应实物（资金），经乙方查验核对，完整存在，并由丙方根据物业管理合同规定的权限掌握使用。

丙方对此予以认可。

上述第3项本体维修基金资料乙方已了解，相对应的基金在市房管局基金中心保管。

　　三、乙方根据z新都《住宅小区公建设施配套完成情况通知单》对小区管理用房进行了查验核对，完整存在。

　　所有房屋本体质量在国家规定的质保期内，甲方继续负责，直到质保期结束。

　　《住宅小区公建设施配套完成情况通知单》所载明的物业设施由丙方根据物业管理合同规定的权限掌握使用。

丙方对此予以认可。

　　四、甲方基于对z新都小区管理不断完善的信心，出于对乙方工作支持的善意，同意额外完成下列事项，具体为：

　　1、甲方一次性支付××万元给乙方用于开办费用列支（含业委会办公室装潢、办公用品的配置及东门岗更换）。

　　2、甲方将剩余地下5个停车位：

036号、133号、134号、139号、140号赠予乙方。

　　3、甲方将中山路79-1号房屋赠与乙方，专用作业委会办公室。

　　4、甲方将3幢负一层7号和3号库储藏室赠与乙方。

　　对甲方的上述举动乙方在此表示感谢。

　　本协议一式肆份，甲、乙、丙三方各执一份，并报常州z房管局一份备案。

　　甲方：

乙方：

丙方：

　　20xx年月日20xx年月日20xx年月日