万科集团财务报表分析.docx
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万科集团财务报表分析
万科集团财务报表分析
报告时间:
2013年
院系:
商学院财务管理1201班
学号:
xxxxxxxxxxxxx
姓名:
周钻
一万科集团简介
万科企业股份有限公司成立于1984年5月,2013年是万科第三个十年发展阶段的收官之年,这三十年里,万科由一个年销售不足百亿的小公司,成长为全世界最大的房地产开发企业。
2013年8月全国工商联合会公布的中国民营企业500强榜单中,万科的营业收入名列第九,而纳税额则排到了第二位。
万科于1991年1月29日在深圳证券交易所发行A股上市,1993年5月28日,在深圳证券交易所发行B股上市。
作为目前中国最大的房地产公司,万科的发展在过去几年中经历了很多波折,面对市场的不确定性,万科在策略上作出了多次调整,近二十年来,中国的房地产企业几经潮起潮落,但万科依然保持着持续增长的劲头。
连续七年在中国房地产上市公司综合实力榜中排名第一。
鉴于其客观的发展前景,我在众多的上市公司中选择了万科企业来进行财务分析。
公司名称:
万科企业有限公司法人代表:
王石
外文名称:
ChinaVankeCo.,Ltd.注册资本:
亿(2013)
公司总部:
中国·深圳营业收入:
亿(2013)
成立时间:
1984年05月营业利润:
亿(2013)
经营范围:
房地产开发净利润:
亿(2013)
公司性质:
股份制公司市值1056亿(亿)
二资产负债表分析概述
三:
同行业企业
选择具有典型性的两个房地产上市企业,保利地产和滨江集团与万科进行同行业比较。
通过对企业资产各要素的数据分析,应重点关注以下项目:
(一)投资性房地产
投资性房地产总额增加幅度很大,增加了29元,增幅达%!
万科投资性房地产占资产比例一直较低,小于1%。
但2013年有大幅度的上涨,由于万科本身就是房地产企业,可以推测出,未来的地产价格可能上升,所以万科要加大投资性房地产。
投资性房地产作为企业的重要资产,投资性房地产总额的大幅增长,说明企业的价值是增长的。
(二)货币资金
2013年万科公司的货币资金为元,占其总资产的%,与2012年相比下降了%
1.万科公司目前是房地产企业的龙头企业,对比其他房地产上市公司年报的数据显示:
保利地产的货币资金为元,占总资产的%
滨江集团的货币资金为,占总资产的%
从企业规模来看,万科的货币资金的数额与其规模是相适应的。
2.从货币资金数额占总资产的比例来看,企业货币资金规模有明显降低,从融资方面来看,企业从债权人那里的借入款项有所下降,表面企业的现金比较充裕,而且我们可以看到长期股权投资和投资性房地产的份额有明显增加,说明企业今年增加开工,获取资源,进一步扩大了企业的规模,也说明该企业货币资金的使用有很强的流动性。
3.银行存款中含有受限使用三个月以上的资金为人民币1,361,260,元(2012年:
人民币1,171,318,元)和募集专项资金人民币102,800,元(2012年:
人民币105,095,元)。
占货币资金的比例较小,货币资金的流动性质量较高,不太受限制。
3.比较2011-2013年的货币资金,一直处于较稳定的水平,不会留存太多,也不会太少而影响正常经营,说明企业对货币资金的内部控制制度较完善,也执行的很好。
(三)固定资产
总体情况:
价值为元,比去年增长了32%,折旧额占固定资产的9%。
分析:
固定资产从以往几年来看,在2011年和2013年的增长较大,从附注中可以看出,这两年由在建工程转入成固定资产的数额较大。
折旧额占固定资产的比例字2009年开始上升,2013年又有所下降,可以推测前几年的快速扩张给万科的折旧带来压力,而2013年在固定资产大幅增加的情况下控制住了折旧比例,说明万科已解决折旧问题,对未来业绩有帮助。
(四)预付账款
总体情况:
2013年万科的预付款项金额为元,占总资产的%,这个比例相对于前两年的都要小,数额比去年减少了%。
分析:
万科的预付账款占流动资产和总资产的比例在6%到9%之间浮动,从年报的附注中可知。
超过80%的预付账款的账龄在一年之内,所有账款中绝大多数的预付账款是预付地价款、土地保证金等,一部分为预缴税费、工程款及设计费。
土地作为稀缺资源,采取预付的方式是必要手段,虽然这占用企业的当期资金,但为将来的发展做下了基础。
预缴税费、工程款、设计费等都不大容易形成坏账,说明万科预付账款的质量较高。
(五)应收账款
总体情况:
2013年万科公司的应收账款为元,占总资产的%,比2012、2013的比重要大。
今年比去年增长了%。
分析:
1、从应收账款的整体情况来看,表明公司使用了较为宽松的信用政策,但是年报显示公司主营业务收入规模上升了,所以应收账款增加也是情理之中,企业的销售状况总体乐观。
2.在应收账款附注披露中可以看出,合并应收账款年末数为307897万,而公司应收账款年末数为0,说明应收账款都是集团对外进行商品交易形成的。
3.在附注中看到,应收账款的坏账计提比率小于2%,主要是待收取的购房款,建造合同业务应收款,本报告期实际核销应收账款元,由于对方单位破产应收租金无法收回。
总体应收账款的风险较小。
4.在披露中可以看到,万科的应收账款比较分散,最高的一家持有比例为%,这样也分散了应收账款的风险。
且账龄大多小于3年,收回的可能性很大。
5.综合以上几点,可以看出万科企业内部对收回应收账款的管理能力较好。
(六)存货
总体情况:
存货总额为元,较去年相比增加了%,切占总资产的份额从年初的%增长到年末的%。
分析:
1.本公司的存货分为已完工开发产品、在建开发产品、拟开发产品,可以看出大多数存货都是在建开发产品,已完工的产品销售紧俏。
且今年还有存货跌价准备转回,说明今年的存货质量有提高,且没有完工产品堆积的情况,销路挺顺畅的。
加上中国房价的因素,可以预见未来几年万科的业绩会有更高的提升。
2.我们可以看到存货是资产项目中金额最大的,而且存货在流动资产中流动性是最弱的,存货的质量影响流动资产整体的质量,所以对存货的管理十分重要,不能过多囤积,占用资金,是种浪费。
但是过少,若遇到突发情况,变通的能力较弱。
万科每年保持在总资产70%左右的存货,由于房产的特殊性,这个比例是比较适宜的。
(七)可供出售金融资产
总体情况:
可供出售的金融资产金额为元,是上一年的517倍,大幅度增长。
分析:
可供出售金融资产对利润没有直接影响,但存在潜在影响,这个影响是长期产生的,在卖出的时候体现出来。
从年报附注来看,2011年增加部分可供出售上市信托产品,2012年将所有可供出售非上市信托产品抛售,2013年大量加持可供出售权益工具。
而投资收益中处置金融资产取得的投资收益中,2010年和2011年为正,2012年2013年为负。
由此看见,万科在经营中对可供出售金融资产没有兴趣,占比极少,投资收益甚微,也就是说这部分对万科的利润影响极小。
(八)短期借款
(九)应付票据和应付款项
这两项是交易过程中产生的负债,是没有利息的负债,但是一般期限短。
这两项占负债的比重较小,主要是应付及预提的工程款。
2013年万科的应付票据全部是商业承兑汇票,可以从中推测出万科在商界的信誉之高。
(十)长期借款和应付债券
(1)运用水平分析法对万科资产负债表进行分析:
资产负债表变动趋势分析表
资产
2012
2013
变动额(万元)
增(减)%
变动额(万元)
增(减)%
流动资产:
货币资金
应收账款
预付款项
其他应收款
存货
流动资产合计
非流动资产:
可供出售金融资产
长期股权投资
投资性房地产
固定资产
在建工程
无形资产
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产
其他非流动资产
非流动资产合计
资产合计
.85
负债及所有者权益
流动负债:
短期借款
交易性金融负债
应付票据
应付账款
预收款项
应付职工薪酬
应交税费
应交利息
其他应付款
一年内到期的非流动负债
流动负债合计
非流动负债
长期借款
应付债券
预计负债
其他非流动负债
递延所得税负债
非流动负债合计
负债合计
所有者权益:
股本
资本公积
盈余公积
未分配利润
外币报表折算差额
归属母公司所有者权益合计
少数股东权益
所有者权益合计
负债及所有者权益合计
.84
1.该公司总资产本期增加.84万元,增长幅度为%,而且近三年也是稳定持续上涨的趋势,说明万科地产资产规模有了较大幅度的增长。
2.流动资产本期增加万元,增长幅度为%,使总资产规模增长了%,非流动资产本期增加了万元,增长的幅度为%,相对于去年有了很大的提升,这使得总资产规模增加了%。
3.本期总资产的增长主要还是体现在了流动资产的增长上,如果仅从这一变化来看,该公司资产的流动性有所增强,但增长主要体现在这些方面:
一、存货大幅度增长,存货本期增加了万元,增长幅度为%,对总资产的影响为%。
从数据中显示,万科地产2013年度存货方面在建开发品1886,8亿元,占比%,原因是公司规模扩大,获取资源增加。
二、其他应收款增加。
本期增加了万元,变动幅度为%,与去年比有很大的增长,根据资料可知公司的合作往来增加,导致其他应收款增加。
三、货币资金的减少,减少了万元,减少幅度为%。
资料可知,由于开工和获取资源的增加导致了货币资金的减少。
总的来说,货币资金的减少幅度小于增加的幅度,使得流动资产总额是增长的。
4.非流动资产的变动主要体现在一下方面:
一、投资性房地产的增加。
投资性房地产本期增加元,增长幅度为%,对总资产的影响为%。
由于可供出售金融资产本期增长幅度高达%,说明当年通过处置这类资产调节当利润了,使得投资性房地产的增加。
二、其他非流动资产的增加。
其他非流动资产本期增加元,增长幅度为%,对总资产的影响为%。
5.该公司权益总额较之上年同期增长.84万元,增加幅度为%,说明万科地产2013年权益总额有较大幅度的增长。
6.负债本期增加了万元,增加幅度为%,对权益总额增长了%;所有者权益本期增加了万元,增长幅度为%,对权益总额的影响为%,两者合计使权益总额本期增加了.84万元,增长幅度为%。
7.本期权益总额增长主要体现在负债的增长上,非流动负债增长是其主要方面。
流动负债本期增长万元,增长幅度为%,对权益总额的影响为%,这种变动可能导致公司偿债压力的加大及财务风险的增加。
流动负债增长主要体现在以下几个方面:
一是预收款项的增加。
预收款项本期增加万元,增加幅度为%,对权益总额的影响为%,其主要原因是预售总额的增加。
二是应付款项的增加。
应付账款本期增加了万元,应付票据本期增加了万元,其增长幅度分别为%和%,对权益总额的影响合计为%。
由于优化支付方式使得应付票据增加,应付款项的大幅度增加给公司带来巨大的偿债压力,如不能按期支付,将对公司的信用产生严重的不良影响。
三是其他应付款的增长。
其他应付款本期增长了万元,增长幅度为%,对权益总额的影响为%。
究其原因是合作公司往来的增加。
非流动负债本期仅增长了万元,对权益总额的影响仅为%。
其中该公司本期发行了万元债券是造成非流动负债增长的主要原因。
8.股东权益本期增加了万元,增长幅度为%,对权益总额的影响仅为%。
本期盈利是股东权益增加的主要方面,因此使盈余公积增加了万元,未分配利润增加了万元,两者合计对权益总额的影响为%。
(2)运用垂直分析法对万科资产负债表进行分析:
资产负债表结构分析表
单位(万元)
资产
2011
2012
2013
结构(%)
2011
2012
2013
流动资产:
货币资金
应收账款
预付款项
其他应收款
存货
.36
.30
.32
流动资产合计
.49
.73
.52
非流动资产:
可供出售金融资产
长期股权投资
投资性房地产
固定资产
在建工程
无形资产
商誉
-
长期待摊费用
递延所得税资产
其他非流动资产
非流动资产合计
资产合计
.00
.50
.35
负债及所有者权益
2011
2012
2013
结构
2011
2012
2013
流动负债:
短期借款
交易性金融负债
应付票据
应付账款
预收款项
.81
.75
.14
应付职工薪酬
应交税费
应交利息
其他应付款
一年内到期的非流动负债
流动负债合计
.03
.67
.22
非流动负债
长期借款
应付债券
-
预计负债
其他非流动负债
递延所得税负债
非流动负债合计
负债合计
.15
.00
.00
所有者权益:
股本
资本公积
盈余公积
未分配利润
外币报表折算差额
归属母公司所有者权益合计
少数股东权益
所有者权益合计
.34
负债及所有者权益合计
.00
.51
.35
通过对万科公司资产负债表的纵向分析,我们可以了解到:
1.该公司的货币资金持有量总体较稳定,应收账款逐年递增,存货占流动资产总量比重一直较高,建议公司进一步加强应收账款和存货的管理,加速资金周转,减少资金沉淀,提高资产的利用效率。
存货的流动性相对较弱,会影响企业迅速偿还债务的能力。
2.从静态方面分析,该公司本期流动资产比重高达%,非流动资产比重仅为%。
根据该公司的资产结构,可以认为该公司资产的流动性较强,资产风险较小。
3.从动态方面分析,本期该公司流动资产比重下降了%,而且比近两年都要小,而非流动资产上升了%,结合各资产项目的结构变动情况来看,除了货币资金的比重下降了%和预付账款下降了%外,其他项目变化幅度不是很大,说明该公司的资产结构相对稳定。
4.从资本结构看,该公司股东权益比重为22%,负债比重为78%,资产负债率还是挺高的,但由年报可知,公司资产负债率的增加是由于预付账款的增加导致,随着项目结算将转化为公司的营业收入,并不构成实际的偿债压力,从动态方面来看,该公司股东权益上升了%,负债下降了%,各项目变动幅度不大,表面公司资本结构还是比较稳定的。
(3)资产负债表比例分析
项目
比率
2013年度
2012年度
短期偿债能力
流动比率
速动比率
现金比率
长期偿债能力
资产负债比率
%
%
股东权益比率
%
%
权益乘数
有形资产债务比率
%
%
利息保障倍数
运营能力
应收账款周转率
%
%
存货周转率
%
%
总资产周转率
%
%
资产负债比率:
高/低表明公司负债多/少,偿债压力大/小。
该指标的最近一期行业平均值:
%
(1)短期偿债能力分析
从相关指标中看出,流动比率、速动比率、现金比率较上年略有下降,都低于国际惯例的标准,可以说明该公司2013年的短期偿债能力减弱了,而且从历年看,有缓慢下降趋势,但是作为一家房地产公司,销售不动产是它的主营业务,这一性质在一定程度上影响了万科的流动资产,从而影响到它的短期偿债业务。
但是其短期偿债能力在同行业中还是处于领先水平。
除此之外,该公司的应收账款周转率和存货周转率也较上年下降了,在同行也并不领先,表明资产的流动性在行业中不处于领先水平,有待提高。
(2)长期偿债能力分析
从相关指标中看出,资产负债率较上年升高了%,为%,长期偿债能力得到了进一步增强。
从指标本身来看,在行业中也算较高的了,表明公司对借款融资利用的较好。
说明万科充分利用了财务杠杆效应,这也和房地产企业政策有关,万科在2010年采取了扩大规模的战略决策,四处购买土地,导致企业的借款急剧扩大,使得近几年来资产负债率逐步上升。
在看权益乘数,的权益乘数,虽小于上一年,但还是说明万科长期采用高负债的筹资策略,这一筹资方式符合房地产的行业特点,有利于万科降低财务成本,资本成本,但较高的负债也给企业带来了交给的财务风险。
然而另一方面,万科既然敢采用高负债的筹资策略,说明万科有强大的偿债能力,可以从利息保障倍数中看出,虽然公司举债上升,但利息倍数也是很高的,这得益于企业的盈利能力。
正因为有着良好的盈利能力作为后盾,企业才敢采用扩张性筹资方式。
万科集团,保利集团,滨江集团三者资产负债表对比图:
资产
万科地产
保利地产
滨江集团
金额(万元)
比例(%)
金额(万元)
比例(%)
金额(万元)
比例(%)
流动资产:
货币资金
应收票据
322.45
应收账款
预付款项
其他应收款
存货
.32
.60
其他流动资产
流动资产合计
.52
.49
非流动资产:
可供出售金融资产
长期股权投资
1000.00
投资性房地产
固定资产
在建工程
无形资产
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产
其他非流动资产
非流动资产合计
资产合计
.35
.43
负债及所有者权益
流动负债:
短期借款
交易性金融负债
应付票据
应付账款
预收款项
.14
.17
应付职工薪酬
应交税费
应交利息
应付股利
其他应付款
一年内到期的非流动负债
流动负债合计
.22
.68
非流动负债
长期借款
应付债券
预计负债
其他非流动负债
2000.00
递延所得税负债
非流动负债合计
负债合计
.00
.84
所有者权益:
股本
资本公积
盈余公积
未分配利润
外币报表折算差额
归属母公司所有者权益合计
少数股东权益
所有者权益合计
.34
负债及所有者权益合计
.35
.43
通过对比,可以得出以下结论:
1.万科的绝对数比保利和滨江集团要大很多,说明在企业综合实力上万科有着较大的优势。
2.该行业流动资产的比例普遍较高,都在90%以上,流动性都比较强,说明资产的风险比较小。
但是,同样看到,在流动资产中存货的比重比较大,而存货的流动性最弱,对企业的偿债能力有一定影响。
而且该行业的资产负债率也普遍较高,这与房地产项目的特点有着较大的关系,需要筹集资金,获取资源,开发项目。
3.货币资金,可以看到,万科和保利的比重比较大,这与企业的规模是成正比的。
4.从负债的角度看,万科的长期负债的比重相对较小,而短期负债的比重相对较大,这对于企业会形成还款压力。
小结:
通过对万科集团2013,,2012年资产负债表进行水平分析,垂直分析,比率分析发现万科集团的财务状况良好,有很强的营运实力;同时,整体经营状况良好,具有很强的成长性。