万科集团财务报表分析.docx

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万科集团财务报表分析

万科集团财务报表分析

报告时间：

2013年

院系：

商学院财务管理1201班

学号：

xxxxxxxxxxxxx

姓名：

周钻

一万科集团简介

万科企业股份有限公司成立于1984年5月，2013年是万科第三个十年发展阶段的收官之年，这三十年里，万科由一个年销售不足百亿的小公司，成长为全世界最大的房地产开发企业。

2013年8月全国工商联合会公布的中国民营企业500强榜单中，万科的营业收入名列第九，而纳税额则排到了第二位。

万科于1991年1月29日在深圳证券交易所发行A股上市，1993年5月28日，在深圳证券交易所发行B股上市。

作为目前中国最大的房地产公司，万科的发展在过去几年中经历了很多波折，面对市场的不确定性，万科在策略上作出了多次调整，近二十年来，中国的房地产企业几经潮起潮落，但万科依然保持着持续增长的劲头。

连续七年在中国房地产上市公司综合实力榜中排名第一。

鉴于其客观的发展前景，我在众多的上市公司中选择了万科企业来进行财务分析。

公司名称：

万科企业有限公司法人代表：

王石

外文名称：

ChinaVankeCo.,Ltd.注册资本：

亿（2013）

公司总部：

中国·深圳营业收入：

亿（2013）

成立时间：

1984年05月营业利润：

亿（2013）

经营范围：

房地产开发净利润：

亿（2013）

公司性质：

股份制公司市值1056亿（亿）

二资产负债表分析概述

三：

同行业企业

选择具有典型性的两个房地产上市企业，保利地产和滨江集团与万科进行同行业比较。

通过对企业资产各要素的数据分析，应重点关注以下项目：

（一）投资性房地产

投资性房地产总额增加幅度很大，增加了29元，增幅达%！

万科投资性房地产占资产比例一直较低，小于1%。

但2013年有大幅度的上涨，由于万科本身就是房地产企业，可以推测出，未来的地产价格可能上升，所以万科要加大投资性房地产。

投资性房地产作为企业的重要资产，投资性房地产总额的大幅增长，说明企业的价值是增长的。

（二）货币资金

2013年万科公司的货币资金为元，占其总资产的%，与2012年相比下降了%

1.万科公司目前是房地产企业的龙头企业，对比其他房地产上市公司年报的数据显示：

保利地产的货币资金为元，占总资产的%

滨江集团的货币资金为，占总资产的%

从企业规模来看，万科的货币资金的数额与其规模是相适应的。

2.从货币资金数额占总资产的比例来看，企业货币资金规模有明显降低，从融资方面来看，企业从债权人那里的借入款项有所下降，表面企业的现金比较充裕，而且我们可以看到长期股权投资和投资性房地产的份额有明显增加，说明企业今年增加开工，获取资源，进一步扩大了企业的规模，也说明该企业货币资金的使用有很强的流动性。

3.银行存款中含有受限使用三个月以上的资金为人民币1,361,260,元（2012年：

人民币1,171,318,元）和募集专项资金人民币102,800,元（2012年：

人民币105,095,元）。

占货币资金的比例较小，货币资金的流动性质量较高，不太受限制。

3.比较2011-2013年的货币资金，一直处于较稳定的水平，不会留存太多，也不会太少而影响正常经营，说明企业对货币资金的内部控制制度较完善，也执行的很好。

（三）固定资产

总体情况：

价值为元，比去年增长了32%，折旧额占固定资产的9%。

分析：

固定资产从以往几年来看，在2011年和2013年的增长较大，从附注中可以看出，这两年由在建工程转入成固定资产的数额较大。

折旧额占固定资产的比例字2009年开始上升，2013年又有所下降，可以推测前几年的快速扩张给万科的折旧带来压力，而2013年在固定资产大幅增加的情况下控制住了折旧比例，说明万科已解决折旧问题，对未来业绩有帮助。

（四）预付账款

总体情况：

2013年万科的预付款项金额为元，占总资产的%，这个比例相对于前两年的都要小，数额比去年减少了%。

分析：

万科的预付账款占流动资产和总资产的比例在6%到9%之间浮动，从年报的附注中可知。

超过80%的预付账款的账龄在一年之内，所有账款中绝大多数的预付账款是预付地价款、土地保证金等，一部分为预缴税费、工程款及设计费。

土地作为稀缺资源，采取预付的方式是必要手段，虽然这占用企业的当期资金，但为将来的发展做下了基础。

预缴税费、工程款、设计费等都不大容易形成坏账，说明万科预付账款的质量较高。

（五）应收账款

总体情况：

2013年万科公司的应收账款为元，占总资产的%，比2012、2013的比重要大。

今年比去年增长了%。

分析：

1、从应收账款的整体情况来看，表明公司使用了较为宽松的信用政策，但是年报显示公司主营业务收入规模上升了，所以应收账款增加也是情理之中，企业的销售状况总体乐观。

2.在应收账款附注披露中可以看出，合并应收账款年末数为307897万，而公司应收账款年末数为0，说明应收账款都是集团对外进行商品交易形成的。

3.在附注中看到，应收账款的坏账计提比率小于2%，主要是待收取的购房款，建造合同业务应收款，本报告期实际核销应收账款元，由于对方单位破产应收租金无法收回。

总体应收账款的风险较小。

4.在披露中可以看到，万科的应收账款比较分散，最高的一家持有比例为%，这样也分散了应收账款的风险。

且账龄大多小于3年，收回的可能性很大。

5.综合以上几点，可以看出万科企业内部对收回应收账款的管理能力较好。

（六）存货

总体情况：

存货总额为元，较去年相比增加了%，切占总资产的份额从年初的%增长到年末的%。

分析：

1.本公司的存货分为已完工开发产品、在建开发产品、拟开发产品，可以看出大多数存货都是在建开发产品，已完工的产品销售紧俏。

且今年还有存货跌价准备转回，说明今年的存货质量有提高，且没有完工产品堆积的情况，销路挺顺畅的。

加上中国房价的因素，可以预见未来几年万科的业绩会有更高的提升。

2.我们可以看到存货是资产项目中金额最大的，而且存货在流动资产中流动性是最弱的，存货的质量影响流动资产整体的质量，所以对存货的管理十分重要，不能过多囤积，占用资金，是种浪费。

但是过少，若遇到突发情况，变通的能力较弱。

万科每年保持在总资产70%左右的存货，由于房产的特殊性，这个比例是比较适宜的。

（七）可供出售金融资产

总体情况：

可供出售的金融资产金额为元，是上一年的517倍，大幅度增长。

分析：

可供出售金融资产对利润没有直接影响，但存在潜在影响，这个影响是长期产生的，在卖出的时候体现出来。

从年报附注来看，2011年增加部分可供出售上市信托产品，2012年将所有可供出售非上市信托产品抛售，2013年大量加持可供出售权益工具。

而投资收益中处置金融资产取得的投资收益中，2010年和2011年为正，2012年2013年为负。

由此看见，万科在经营中对可供出售金融资产没有兴趣，占比极少，投资收益甚微，也就是说这部分对万科的利润影响极小。

（八）短期借款

（九）应付票据和应付款项

这两项是交易过程中产生的负债，是没有利息的负债，但是一般期限短。

这两项占负债的比重较小，主要是应付及预提的工程款。

2013年万科的应付票据全部是商业承兑汇票，可以从中推测出万科在商界的信誉之高。

（十）长期借款和应付债券

（1）运用水平分析法对万科资产负债表进行分析：

资产负债表变动趋势分析表

资产

2012

2013

变动额（万元）

增（减）%

变动额（万元）

增（减）%

流动资产：

货币资金

应收账款

预付款项

其他应收款

存货

流动资产合计

非流动资产：

可供出售金融资产

长期股权投资

投资性房地产

固定资产

在建工程

无形资产

商誉

长期待摊费用

递延所得税资产

其他非流动资产

非流动资产合计

资产合计

.85

负债及所有者权益

流动负债：

短期借款

交易性金融负债

应付票据

应付账款

预收款项

应付职工薪酬

应交税费

应交利息

其他应付款

一年内到期的非流动负债

流动负债合计

非流动负债

长期借款

应付债券

预计负债

其他非流动负债

递延所得税负债

非流动负债合计

负债合计

所有者权益：

股本

资本公积

盈余公积

未分配利润

外币报表折算差额

归属母公司所有者权益合计

少数股东权益

所有者权益合计

负债及所有者权益合计

.84

1.该公司总资产本期增加.84万元，增长幅度为%，而且近三年也是稳定持续上涨的趋势，说明万科地产资产规模有了较大幅度的增长。

2.流动资产本期增加万元，增长幅度为%，使总资产规模增长了%，非流动资产本期增加了万元，增长的幅度为%，相对于去年有了很大的提升，这使得总资产规模增加了%。

3.本期总资产的增长主要还是体现在了流动资产的增长上，如果仅从这一变化来看，该公司资产的流动性有所增强，但增长主要体现在这些方面：

一、存货大幅度增长，存货本期增加了万元，增长幅度为%，对总资产的影响为%。

从数据中显示，万科地产2013年度存货方面在建开发品1886,8亿元，占比%，原因是公司规模扩大，获取资源增加。

二、其他应收款增加。

本期增加了万元，变动幅度为%，与去年比有很大的增长，根据资料可知公司的合作往来增加，导致其他应收款增加。

三、货币资金的减少，减少了万元，减少幅度为%。

资料可知，由于开工和获取资源的增加导致了货币资金的减少。

总的来说，货币资金的减少幅度小于增加的幅度，使得流动资产总额是增长的。

4.非流动资产的变动主要体现在一下方面：

一、投资性房地产的增加。

投资性房地产本期增加元，增长幅度为%，对总资产的影响为%。

由于可供出售金融资产本期增长幅度高达%，说明当年通过处置这类资产调节当利润了，使得投资性房地产的增加。

二、其他非流动资产的增加。

其他非流动资产本期增加元，增长幅度为%，对总资产的影响为%。

5.该公司权益总额较之上年同期增长.84万元，增加幅度为%，说明万科地产2013年权益总额有较大幅度的增长。

6.负债本期增加了万元，增加幅度为%，对权益总额增长了%；所有者权益本期增加了万元，增长幅度为%，对权益总额的影响为%，两者合计使权益总额本期增加了.84万元，增长幅度为%。

7.本期权益总额增长主要体现在负债的增长上，非流动负债增长是其主要方面。

流动负债本期增长万元，增长幅度为%，对权益总额的影响为%，这种变动可能导致公司偿债压力的加大及财务风险的增加。

流动负债增长主要体现在以下几个方面：

一是预收款项的增加。

预收款项本期增加万元，增加幅度为%，对权益总额的影响为%，其主要原因是预售总额的增加。

二是应付款项的增加。

应付账款本期增加了万元，应付票据本期增加了万元，其增长幅度分别为%和%，对权益总额的影响合计为%。

由于优化支付方式使得应付票据增加，应付款项的大幅度增加给公司带来巨大的偿债压力，如不能按期支付，将对公司的信用产生严重的不良影响。

三是其他应付款的增长。

其他应付款本期增长了万元，增长幅度为%，对权益总额的影响为%。

究其原因是合作公司往来的增加。

非流动负债本期仅增长了万元，对权益总额的影响仅为%。

其中该公司本期发行了万元债券是造成非流动负债增长的主要原因。

8.股东权益本期增加了万元，增长幅度为%，对权益总额的影响仅为%。

本期盈利是股东权益增加的主要方面，因此使盈余公积增加了万元，未分配利润增加了万元，两者合计对权益总额的影响为%。

（2）运用垂直分析法对万科资产负债表进行分析：

资产负债表结构分析表

单位（万元）

资产

2011

2012

2013

结构（%）

2011

2012

2013

流动资产：

货币资金

应收账款

预付款项

其他应收款

存货

.36

.30

.32

流动资产合计

.49

.73

.52

非流动资产：

可供出售金融资产

长期股权投资

投资性房地产

固定资产

在建工程

无形资产

商誉

-

长期待摊费用

递延所得税资产

其他非流动资产

非流动资产合计

资产合计

.00

.50

.35

负债及所有者权益

2011

2012

2013

结构

2011

2012

2013

流动负债：

短期借款

交易性金融负债

应付票据

应付账款

预收款项

.81

.75

.14

应付职工薪酬

应交税费

应交利息

其他应付款

一年内到期的非流动负债

流动负债合计

.03

.67

.22

非流动负债

长期借款

应付债券

-

预计负债

其他非流动负债

递延所得税负债

非流动负债合计

负债合计

.15

.00

.00

所有者权益：

股本

资本公积

盈余公积

未分配利润

外币报表折算差额

归属母公司所有者权益合计

少数股东权益

所有者权益合计

.34

负债及所有者权益合计

.00

.51

.35

通过对万科公司资产负债表的纵向分析，我们可以了解到：

1.该公司的货币资金持有量总体较稳定，应收账款逐年递增，存货占流动资产总量比重一直较高，建议公司进一步加强应收账款和存货的管理，加速资金周转，减少资金沉淀，提高资产的利用效率。

存货的流动性相对较弱，会影响企业迅速偿还债务的能力。

2.从静态方面分析，该公司本期流动资产比重高达%，非流动资产比重仅为%。

根据该公司的资产结构，可以认为该公司资产的流动性较强，资产风险较小。

3.从动态方面分析，本期该公司流动资产比重下降了%，而且比近两年都要小，而非流动资产上升了%，结合各资产项目的结构变动情况来看，除了货币资金的比重下降了%和预付账款下降了%外，其他项目变化幅度不是很大，说明该公司的资产结构相对稳定。

4.从资本结构看，该公司股东权益比重为22%，负债比重为78%，资产负债率还是挺高的，但由年报可知，公司资产负债率的增加是由于预付账款的增加导致，随着项目结算将转化为公司的营业收入，并不构成实际的偿债压力，从动态方面来看，该公司股东权益上升了%，负债下降了%，各项目变动幅度不大，表面公司资本结构还是比较稳定的。

（3）资产负债表比例分析

项目

比率

2013年度

2012年度

短期偿债能力

流动比率

速动比率

现金比率

长期偿债能力

资产负债比率

%

%

股东权益比率

%

%

权益乘数

有形资产债务比率

%

%

利息保障倍数

运营能力

应收账款周转率

%

%

存货周转率

%

%

总资产周转率

%

%

资产负债比率：

高/低表明公司负债多/少，偿债压力大/小。

该指标的最近一期行业平均值：

%

（1）短期偿债能力分析

从相关指标中看出，流动比率、速动比率、现金比率较上年略有下降，都低于国际惯例的标准，可以说明该公司2013年的短期偿债能力减弱了，而且从历年看，有缓慢下降趋势，但是作为一家房地产公司，销售不动产是它的主营业务，这一性质在一定程度上影响了万科的流动资产，从而影响到它的短期偿债业务。

但是其短期偿债能力在同行业中还是处于领先水平。

除此之外，该公司的应收账款周转率和存货周转率也较上年下降了，在同行也并不领先，表明资产的流动性在行业中不处于领先水平，有待提高。

（2）长期偿债能力分析

从相关指标中看出，资产负债率较上年升高了%，为%，长期偿债能力得到了进一步增强。

从指标本身来看，在行业中也算较高的了，表明公司对借款融资利用的较好。

说明万科充分利用了财务杠杆效应，这也和房地产企业政策有关，万科在2010年采取了扩大规模的战略决策，四处购买土地，导致企业的借款急剧扩大，使得近几年来资产负债率逐步上升。

在看权益乘数，的权益乘数，虽小于上一年，但还是说明万科长期采用高负债的筹资策略，这一筹资方式符合房地产的行业特点，有利于万科降低财务成本，资本成本，但较高的负债也给企业带来了交给的财务风险。

然而另一方面，万科既然敢采用高负债的筹资策略，说明万科有强大的偿债能力，可以从利息保障倍数中看出，虽然公司举债上升，但利息倍数也是很高的，这得益于企业的盈利能力。

正因为有着良好的盈利能力作为后盾，企业才敢采用扩张性筹资方式。

万科集团，保利集团，滨江集团三者资产负债表对比图：

资产

万科地产

保利地产

滨江集团

金额（万元）

比例（%）

金额（万元）

比例（%）

金额（万元）

比例（%）

流动资产：

货币资金

应收票据

322．45

应收账款

预付款项

其他应收款

存货

.32

.60

其他流动资产

流动资产合计

.52

.49

非流动资产：

可供出售金融资产

长期股权投资

1000．00

投资性房地产

固定资产

在建工程

无形资产

商誉

长期待摊费用

递延所得税资产

其他非流动资产

非流动资产合计

资产合计

.35

.43

负债及所有者权益

流动负债：

短期借款

交易性金融负债

应付票据

应付账款

预收款项

.14

.17

应付职工薪酬

应交税费

应交利息

应付股利

其他应付款

一年内到期的非流动负债

流动负债合计

.22

.68

非流动负债

长期借款

应付债券

预计负债

其他非流动负债

2000．00

递延所得税负债

非流动负债合计

负债合计

.00

.84

所有者权益：

股本

资本公积

盈余公积

未分配利润

外币报表折算差额

归属母公司所有者权益合计

少数股东权益

所有者权益合计

.34

负债及所有者权益合计

.35

.43

通过对比，可以得出以下结论：

1.万科的绝对数比保利和滨江集团要大很多，说明在企业综合实力上万科有着较大的优势。

2.该行业流动资产的比例普遍较高，都在90%以上，流动性都比较强，说明资产的风险比较小。

但是，同样看到，在流动资产中存货的比重比较大，而存货的流动性最弱，对企业的偿债能力有一定影响。

而且该行业的资产负债率也普遍较高，这与房地产项目的特点有着较大的关系，需要筹集资金，获取资源，开发项目。

3.货币资金，可以看到，万科和保利的比重比较大，这与企业的规模是成正比的。

4.从负债的角度看，万科的长期负债的比重相对较小，而短期负债的比重相对较大，这对于企业会形成还款压力。

小结：

通过对万科集团2013，,2012年资产负债表进行水平分析，垂直分析，比率分析发现万科集团的财务状况良好，有很强的营运实力；同时，整体经营状况良好，具有很强的成长性。