最新解读最新特权法司法解释.docx
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最新解读最新特权法司法解释
最新解读最新特权法司法解释
第一百零一条按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。
其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。
第一百零三条共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。
条文释解一、通知确定了行使期间的，原则上以该期间为准
如果按份共有人之间优先购买权的行使期间没有约定或约定不明的，按份共有人行使优先购买权也应当有一个合理的期限。
作为转让人来讲，基于转让财产的特点、与第三人的磋商情况以及对商机的判断等因素，从对自己利益的考量出发，一般会对其他按份共有人提出一个行使期间。
对这个确定行使期间的权利首先应该赋予转让人一方，因为这个权利实际上是所有权主体行使其权利的一部分内容。
如果该行使期间足够满足其他按份共有人进行审慎决断，则法律没有必要干涉市场主体的交易安排。
因此，本条解释规定，如果转让人在通知中载明了优先购买权的行使期间的，原则上应以该期间为准。
二、优先购买权行使期间一般为15日根据本解释规定，将优先购买权行使期间确定为15日有三种情况：
一是转让人未通知的；二是转让人虽进行了通知，但通知中未载明行使期间；三是转让人虽进行了通知，也载明了优先购买权的行使期间，但该载明的期间短于通知送达之日起15日的。
具体分析如下：
（一）转让人未通知的1.此时的期间起算点为其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件之日实践中，在转让人转让其享有的共有份额时未通知其他按份共有人的情况下大量存在，而优先购买权行使的前提是其他按份共有人对转让人转让共有份额的条件确切知道，否则，无法行使优先购买权，因此，转让人对转让同等条件未通知的情况下，其他按份共有人无从知道该条件，应以其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件之日作为优先购买权行使期间的起算点。
对于何谓知道或应当知道，实践中涉及举证责任的问题。
根据民事诉讼法的一般原理，当事人只能对积极的事实举证证明，无法对消极的事实进行举证，故对于要求主张行使优先购买人的其他按份共有人来讲，无法对其不知道同等条件的事实举证证明，且一般是以转让人抗辩主张其他按份共有人知道该同等条件为诉讼结构，根据谁主张谁举证的基本原理，也应就转让人对其他按份共有人知道或者应当知道共有份额转让以及同等条件的事实承担举证证明责任。
2.优先购买权行使期间为15日
在知道或者应当知道转让条件后，其他按份共有人就具备了根据该条件判断是否行使优先购买权购买该转让份额的基础，此时，如果对优先购买权的行使没有期限限制，无疑将不利于财产关系的稳定，也将可能会对转让人和其他买受人的合法权益造成损害。
考虑到按份共有人对共有物的情况很熟悉，在已经知道转让条件的情况下，只要期限足够让其他按份共有人有合理时间考虑是否先行购买即可，从平衡转让份额的按份共有人和其他按份共有人的利益出发，参考最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第24条第（3）项关于“出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买的。
”的规定，本条没有区分动产还是不动产，确定了优先购买权的行使期间为15日。
（二）转让人虽进行了通知，但通知中未载明行使期间1.此时的期间起算点为通知送达之日在转让人就转让共有份额一事进行了通知的情况下，对其他按份共有人来讲，就已经具备了行使优先购买权的条件，可以认定为知道的情形，应以此为优先购买权行使期间的起算点。
相反，即便转让人作出了通知，但是如果该通知没有到达其他按份共有人，则对于其他按份共有人来讲，该通知应视为不存在，因此，本条司法解释明确，在转让人发出通知的情况下，将通知到达之日作为优先购买权期间的起算点。
当然，如果存在多个按份共有人，各个按份共有人的优先购买权行使期间的起算点应分别计之，自不待言。
对于通知义务的履行期限，有人主张，可参照承租人优先购买权制度中出租人之通知义务的规定，转让人应在3个月内告知其他按份共有人。
在司法实践中，基于按份共有人优先购买权制度的目的，完全可以认定转让人应当在与第三人确定了转让条件后毫不迟延地将转让条件通知其他按份共有人，当然，违反该义务并不会直接导致转让人与第三人的转让合同无效，其法律后果是使得其他按份共有人行使优先购买权的期限起算点从其应当知道时起算。
2.行使期间仍为15日在收到转让人就转让条件的通知后，其他按份共有人就具备了根据该条件判断是否行使优先购买权购买该转让份额的基础，在转让人未载明行使期间的情况下，应根据上述规定统一认定为15日。
（三）转让人虽进行了通知，也载明了优先购买权的行使期间，但该载明的期间短于通知送达之日起15日的由上所述，本解释将优先购买权的行使期间确定为15日，前提是需要通知到达其他按份共有人，对于其他按份共有人来说，确切地知道转让的同等条件，以便作出是否购买该转让份额的决定。
15日是其他按份共有进行慎重考虑的合理期间。
因此，如果转让人通知载明的时间短于15日或者虽然长于15日，但通知到达之日时已经不足15日的，就会导致其他按份共有人因时间紧张，欠缺考虑，导致影响对优先购买权的行使。
故在此情况下，亦应以通知到达之日为起算点。
行使期间顺延为15日。
此外，由于优先购买权的性质应为附有条件的形成权，因此，根据形成权的基本理论，本解释确定的15日为不变期间，性质上应属于除斥期间，不得中止、中断或者延长。
该期间的经过将导致优先购买权确定地丧失。
三、优先购买权行使的最长期间在转让人未履行通知义务的情况下，如果转让人无法举证证明其他按份共有人知道或者应当知道转让的事实及条件的，应当承担相应的不利后果，即从举证责任的角度看，应当认定其他按份共有人不知道该共有份额的转让条件。
如此，优先购买权的行使期间不能起算，其他按份共有人可随时行使优先购买权，否定其与第三人签订的转让合同，并提出相应的诉讼主张，以实现对其优先购买权的保护。
但是，如果在共有份额权属已经发生转移的情况下，其他按份共有人仍长期不行使优先购买权，不仅使转让共有份额的按份共有人权利处于不稳定状态，更会损害第三人尤其是善意第三人的权益，对交易秩序和交易安全造成破坏。
从平衡各方权利的角度看，在转让人与第三人关于转让共有份额的合同已经履行完毕，共有份额权属已经发生转移的情况下，应对其他按份共有人的权利进行一定的限制。
所谓共有份额权属的转移，在不动产应为已经完成了变更登记，在动产应为已经完成了交付。
当然由于共有份额具有一定的抽象性，在动产交付的情况，应作分别理解，如果该动产原由转让人直接占有，则交付一般应为现实交付，如果该动产原由其他按份共有人或按份共有人以外的人直接占有，则应当认定为转让人仅为间接占有，按照转让人与受让人之间有关转让返还原物请求权的协议生效时作为动产交付时间。
根据物权公示公信原则，所有权发生的变动，具有外部公示效果，法律应当对此进行一定的推定，即在共有份额权属发生转移的一定时间后，推定其他按份共有人应当知道该共有份额转让的事实，如果此时其仍不主张行使优先购买权，则可以视为其放弃了优先购买权，第三人则确定地获得该共有份额。
但是，如果转让人将该转让返还原物请求权通过通知送达了直接占有该动产的按份共有人时，对于该直接占有该动产的按份共有人来讲，至此通知送达之日，其即应知道该份额转让的事实，应适用本条第
（2）项规定。
对于6个月期间的确定。
本解释结合按份共有的权利行使特征，并考虑与本条前项的时间保持一定平衡，将此时间确定为6个月。
相关观点1.问：
主张优先购买的按份共有人通过诉讼请求按照同等条件购买该共有财产份额的，人民法院应当如何处理？
答：
《物权法》第一百零一条的规定非常简单，对主张优先购买的按份共有人的诉讼请求应当如何作出裁判，这是司法实践中必须解决的问题，否则《物权法》第一百零一条将难以实施。
为此，《解释》基于《物权法》第一百零一条的立法目的，并综合考虑各方当事人合法权益的平衡等情况，细化了裁判保护所应遵循的规则。
一方面，其他按份共有人在知道或应当知道“同等条件”后，就具备了判断是否行使优先购买权的条件，那么，其应当在合理期间行使该权利。
期间长短的取舍，应最大限度防止一方滥用权利损害对方合法权益。
《解释》在差别化考虑各种情形的基础上，对转让人告知义务的履行及按份共有人优先购买权行使期间作出了操作性很强的规定。
总体而言，优先购买权行使期间分为三类：
1.当事人约定或者指定的期间。
2.一般行使期间，即十五日。
该期间适用于两种场合，一是转让人向其他按份共有人发出的包含同等条件的通知载明的时间为准短于通知送达后十五日的以十五日为准，理由在于使该期间达到方便其他按份共有人作出决策之合理程度。
二是转让人未履行通知义务，其他按份共有人知道或者应当知道最终确定之同等条件后的十五日。
十五日之确定，系参考《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条对承租人优先购买权行使期间的规定。
3.最长行使期间，即六个月。
该期间适用于转让人未履行通知义务，且没有证据证明其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件的情形，六个月的起算点为共有份额权属移转之日。
可以说，《解释》所明确的不同情形下优先购买权行使期间的起算点，有效解决了“无起点即无期间”的实践难题。
另一方面，基于合同成立的要件以及优先购买权的性质，其他按份共有人作出以符合法律规定的同等条件购买该共有财产份额的意思表示到达转让人时，在该按份共有人与转让人之间成立并生效转让合同。
因此，主张优先购买的按份共有人当然有权提起诉讼，请求根据以同等条件为合同主要条款的转让合同优先购买拟转让份额，这在性质上就是请求转让人履行转让共有份额的合同义务，人民法院在认为符合约定条件时就应支持上述请求，据此作出的判决性质是给付判决，优先购买权人在转让人不履行生效判决确定的给付义务时，可向人民法院申请强制执行。
这里特别需要注意的是，由于优先购买权人提起诉讼时合同尚处于履行阶段，其并未取得该共有财产份额的所有权，故其请求权基础是转让共有财产份额之债，而非物权，故如其直接请求确认对转让的共有财产份额享有物权，则人民法院应当予以释明，经释明仍不变更诉讼请求的，对该请求不予支持。
（摘自《关于若干问题的解释
（一）>答记者问》）
2.优先购买权的行使期间及拟转让的共有人的通知义务通说认为，在拟转让的共有人通知其他共有人其要转让份额时起，其他共有人必须在一定的期限内行使优先购买权。
超过了该期限，其他共有人的优先购买权丧失。
如果拟转让的共有人怠于履行通知义务，则以其他共有人知悉拟转让的共有人和第三人缔约之日计算。
拟转让的共有人应当向其他共有人负有通知义务。
该通知义务是其他共有人行使优先购买权的关键。
通知一般应当在与第三人协商达成一致意见之前的任何时间都可以。
如果已经与第三人达成转让协议后再通知，则面临向第三人承担违约责任的问题，同时也面临其他共有人以其优先购买权被侵害为由请求人民法院确认其优先购买权的问题。
通知的内容是不是应该包括价格条件，还是仅仅告诉其他共有人其份额要转让，其他共有人是否购买，对此，看法不一。
我们认为，拟转让的共有人仅告诉其他共有人其份额要转让即可，至于转让价款，如果其他共有人愿意购买，则可以提出价格条件，这样能够保证拟转让份额的共有人获得较多的转让价款。
（摘自《条文理解与适用》，最高人民法院物权法研究小组编著，人民法院出版社2007年出版）3.优先购买权的行使期间及出卖人的通知义务先买权为一种期待权，必须要受到期限的限制，而不能永远存续并在任何时候均可行使。
不能使买卖关系无限期地拖延，否则不利于交易进行和经济发展。
只有在某项特定财产出售时，权利人才可享受其利益。
先买权在标的物出卖时，“一定期限”内不行使的视为放弃。
该期限从权利人收到出卖人的出卖通知时起算。
如果出卖人怠于履行通知义务，则以权利人知悉出卖人和第三人缔约之日起计算。
期限长短各国具体规定不同，期限过长不利于交易的便捷和安全，期限过短不利于先买权人。
出卖人应当向先买权人负有通知的义务。
这种通知既可以是在出售时明确告知，也可以是在与第三人达成交易之前通知，告知的内容既包括要出售份额的情况，也包括价格及其他重要的交易条件。
通知的到达是先买权人权利期限计算的起点，也是先买权人知晓交易条件、行使先买权的前提。
如没有收到通知，先买权无行使的可能；如收到通知后在法定期间内权利人不行使先买权，则视为弃权。
可见，出卖人的通知义务是先买权行使的关键。
从实践来看，先买权受到侵害的主要情况就是出卖人出售时不通知先买权人。
如果出卖人违反通知义务，在法定期间内权利人可以以优先购买权受侵害为由请求人民法院宣告出卖人与第三人的买卖行为无效。
（摘自《物权法研究》（上卷），王利明著，中国人民大学出版社2013年出版）
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