土地增值税培训课件.docx

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土地增值税培训课件

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土地增值税清算业务指南

一、清算准备资料

（一）初始填报的《土地增值税项目登记表》、已完工项目成本计算表。

（二）国有土地使用权证书、取得土地使用权时所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同。

（三）清算项目的预算、概算书、项目工程合同结算单、合同台账。

（四）项目支付贷款利息的有关证明及借款合同。

（五）开发产品销售明细表、商品房购销合同统计表并加盖公章（包含：

合同号、项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、实测面积等）

（六）项目的工程竣工验收报告。

（七）项目的销售许可证、建设工程规划许可证、建设用地许可证、工程施工许可证等。

（八）与转让房地产有关的完税凭证，包括：

已缴纳的印花税、城建税、教育费附加等。

（九）整体项目用途与面积分布全面介绍；包括：

开发总建筑面积及开发类别介绍、分类别可销售面积、已售产品类别建筑面积、自用面积、对外出租面积、公共配套面积等；扣除项目情况介绍；包括：

土地价款的分摊依据及配比、建造成本的分摊依据、无产权的地下室及地下车位分摊依据、允许分摊扣除的公共配套设施及其移交情况等；清算面积与未售面积成本的配比、未扣除成本地价金额等情况、扣除项目计算分摊公式等等。

对一个清算项目中既有普通标准住宅又有其他商品房的，应分别核算增值额。

如普通标准住宅与商业用房联体，必须分别计算增值率，否则普通标准住宅不能享受免税政策。

二、土地增值税清算的前期审核

（一）房地产转让收入的审核

房地产转让收入，是指销售商品房所取得的全部价款及有关的经济收益。

包括货币收入、实物收入、其他收入以及视同销售取得的收入。

货币收入，销售商品房而取得的现金、银行存款、支票、银行本票、汇票等各种信用票据和国库券、金融债券、企业债券、股票等有价证券。

实物收入，销售商品房而取得的各种实物形态的收入。

如钢材、水泥等建材，房屋、土地等不动产。

一般要评估确认其价值。

其他收入，是指销售商品房而取得的无形资产收入或其他具有财产价值的权利。

如专利权、商标权、著作权、专有技术使用权、土地使用权、商益权等。

其价值需要专门评估确认；

对将开发的商品房用于赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等行为，发生所有权属转移时应视同销售，取得其收入由地方税务机关按照当期同类区域、同类房地产的市场价格确定。

（1）对房地产销售合同的审核

商品房购销合同，是否包括货币以外的经济收益，并按合同记载的金额、销售面积汇总后与销售明细收入表、销售发票汇总表进行核对，确定土地增值税收入（发票、合同、销售统计表，核对一致）

（2）对代收费用的审核

政府要求房开企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取并上交的，（如：

计入“其他应付款”科目的）不作为转让房地产的收入。

（二）扣除项目金额情况的审核

《土地增值税暂行条例》和《土地增值税暂行条例实施细则》规定，各项成本和费用按实际发生额扣除；无合法有效凭证的，不予扣除；各项预提（或应付）费用不得扣除；

具体扣除项目为：

（1）地价款的审核

土地取得方式如下：

一是按照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，以协议、招标、拍卖等出让方式取得土地使用权的，所支付的土地出让金。

二是以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按照国家有关规定补交的土地出让金。

三是以转让方式取得土地使用权的，为向原土地使用权人实际支付的地价款。

按国家统一规定交纳的有关费用，是指纳税人在取得土地使用权过程中为办理有关手续，按国家统一规定缴纳的有关费用。

取得土地使用权所支付金额的确认

取得土地使用权支付地价款，提供已支付的地价款凭证，不能提供已支付的地价款凭证的，不允许扣除支付的金额。

原始凭证有：

国有土地出让合同、土地证、银行转帐记录、土地局开具的收据、契税完税单、市政配套收据等；

地价审核的重点

查看出让合同、土地证、契税完税票三者之间在土地面积上是否一致。

（2）房地产开发成本

开发土地和新建房及配套设施成本的简称,实际发生的成本,包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用。

①土地征用及拆迁补偿费

指开发过程中发生的征用土地的征地用费、拆迁地上地下建筑物和附着物的拆迁费用、解决拆迁户住房和安置被拆迁者及补偿费用等支出。

包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

如果土地的征用及拆迁补偿是由政府或者他人承担的，房开公司在已征用和拆迁好的土地上进行开发，这部分支出已体现在取得土地使用权所支付的金额中，开发成本中就不允许再扣除。

②前期工程费

开发项目建造前所发生的一些费用。

包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”（通水、通电、通道路、平整地面）或“七通一平”（通上下水、通路、通电、通邮、通排水、通煤气、通热力、平整地面）等支出。

如果取得的土地已经进行了三通一平，这部分支出体现在土地使用权价款中，开发成本中不允许重复扣除。

③建筑安装工程费

开发项目在建造过程中发生的各种建筑工程费用和安装工程费用。

包括：

出包给建筑施工单位的建筑安装工程费用、自己开发项目发生的各项建筑安装工程费用（工程施工图预算内）.

④基础设施费

开发项目内各项基础设施所发生的支出。

包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

⑤公共配套设施费

公共配套设施费指开发中必须建造、但不能有偿转让的非营利性的社会公共事业设施；主要是指：

物业办公场所、变电站、热力站、水厂、居委会、派出所、托儿所、幼儿园、学校、医院、邮电通讯、自行车棚、公共厕所等。

根据项目实际情况，确定允许扣除公共配套设施面积后再将成本进行分摊；

成片开发分期清算的公共配套设施费用，在先期清算时按实际发生的费用进行分摊。

后期清算时支付的公共配套设施费用，允许在整体项目全部清算时，按照整体项目重新进行调整分摊。

（3）开发间接费用

是指内部独立核算单位直接组织、管理开发项目发生的各项间接费用。

包括项目管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

总部行政管理部门发生的管理费用、财务部门、销售部门费用不在此扣除；在房产开发费用中扣除

开发成本审核的要点：

1、开发间接费用与开发费用科目，根据费用发生的性质、与项目的关联程度、合同签订的内容等进行判断，确定发票内容、付款方式、内部报销审核记录等情况，确定会计科目核算的合理性；

2、预提的开发成本，如“公共配套设施费”等，在项目结算后，是否取得发票并支付价款；在土地增值税清算时预提成本费用不可以扣除；

题外：

国税发200931号文件（针对企业所得税）第三十二条 除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。

（一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10％。

（二）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。

此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。

（三）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。

物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金（物业完善费一般反应在开发间接费用中）

3、滚动开发的，还应分项目进行核算，出具分项目的决算报告。

不可以串移开发成本。

4、票据的合法合理合规性：

根据收款方的性质、支付款项的内容，确定收到票据的类别：

a.如果对方单位是经营性企业（建筑公司、设计院、运输队、材料供货商、监理公司），就必须提供税务局监制的发票；

b.如果对方是行政机关（房屋土地局、规划局等）或政府行政管理机构（质检站、测绘站、消防局、市容管理等），应提供行政事业性收据。

c.如果是征地及拆迁补偿费用，要有证明该项费用发生的书面凭证（合同协议、收据），应具备对方单位或个人签章要件。

d.对于其他的白条和收据不能作为确定支出及扣除项目的凭证。

5、开发成本中的各项明细项目的划分核算，应直接按照《土地增值税暂行条例》和《土地增值税暂行条例实施细则》中的规定进行对应，前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用这四项费用，按实际发生额据实扣除。

明细核算不规范或没有明细核算，有下列情况之一的，税务机关可对所列四项开发成本的扣除额，在土地增值税清算时可采取按《分类房产单位面积建安造价表》核定扣除额的方法。

（1）无法按清算要求提供开发成本核算资料的；

（2）提供的开发成本资料不实的；

（3）虚报房地产开发成本的；

（4）清算项目中的这四项费用，每平方米建安成本扣除额，明显高于制定的《分类房产单位面积建安造价表》中公布的每平方米工程造价金额，又无正当理由无法举证的。

《分类房产单位面积建安造价表》核定扣除额的核算方法：

首先先将清税项目的房屋类型与《分类房产单位面积建安造价表》中的房屋分类进行对照，确定适用的核定建安造价。

其次，用核定建安造价乘以房屋清算面积，确定前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的扣除金额。

（三）、房地产开发费用

房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

财务费用中的利息支出能够按清算项目计算分摊并提供金融机构证明，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

其他房地产开发费用，按地价使和开发成本金额之和的5％计算扣除。

财务费用中的利息支出不能按清算项目计算分摊或不能提供金融机构利息证明的，利息不能单独扣除，房地产开发费用，以取得土价和开发成本计算的金额之和的10％进行计算扣除。

利息支出按照国家银行公布的不同类别不同时期的利率，以金融机构利息结算单为依据。

超过上浮幅度的部分利息、超过贷款期限的利息部分、加罚的利息都不允许扣除。

金融机构证明，是指各类银行、保险公司及经中国人民银行批准从事金融业务的非银行金融机构。

包括国家专业银行、区域性银行、股份制银行、外资银行、中外合资银行、以及其他综合性银行；包括全国性保险企业、区域性保险企业，股份保险企业、中外合资保险企业，以及其他专业性保险企业；还包括城市信用社、农村信用社、各类财务公司以及其他从事信托投资、租赁等业务的专业和综合性非银行金融机构。

企业间的借款等利息不允许扣除。

（四）、与转让房地产有关的税金

转让房地产时缴纳的城市维护建设税、教育费附加、印花税、政府税费。

列入管理费用印花税，不再重复扣除。

（五）、加计扣除

对从事房地产开发的纳税人，可按地价和开发成本之和的20％加计扣除。

（政府规费和代收费用各地规定不一致，能否加计扣除需要明确；

五、在清算审核时应注意的其他问题

（一）取得土地使用权后直接转让的扣除项目

对取得土地（不论是生地还是熟地）使用权后，未进行任何形式的开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、国家统一规定交纳的有关费用、在土地转让环节缴纳的各项税金。

（二）取得房地产产权后直接转让的扣除项目

对取得了房地产产权后，未进行任何实质性的改良即再行转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得房地产时支付的价款、国家统一规定交纳的有关费用、在土地转让环节缴纳的各项税金。

也不能价计20%的扣除。

（三）仅进行土地开发不进行房屋建造的扣除项目

对取得了土地使用权后，仅进行土地开发（如三通一平等），不进行房屋的建造，即将土地使用权再转让出去的，在计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的金额、按国家统一规定交纳的有关费用、开发土地的成本、费用、与转让土地使用权环节缴纳的有关税金。

对取得土地使用权时支付的地价款和开发土地的成本之和允许加计20％的扣除。

（四）成片受让、分期分批开发转让的扣除项目计算方法

纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，按实际转让的建筑面积占总开发建筑面积的比例分别来计算分摊扣除项目金额。

例如：

取得土地使用权所支付金额的扣除项目分摊，地价款的扣除，需按全部建筑面积进行分摊，不允许按占地面积进行分摊。

具体分摊公式：

取得土地使用权所支付金额÷总建筑面积*清税面积

三、需要核定征收的处理程序

（一）地方税务机关在清算审核、纳税评估、稽查检查工作中，发现纳税人有下列情况之一的，可以按确定的销售收入直接乘以核定的征收率征收土地增值税。

（1）依照法律、行政法规的规定应当设置财务帐簿未设置的；或虽设置财务帐簿，但帐目混乱，销售收入、成本材料凭证残缺不齐，难以确定销售收入或扣除项目金额的；

（2）擅自销毁帐簿的或者拒不提供纳税资料的；

（3）符合土地增值税清算条件，未按照规定期限办理清算手续，经税务机关责令限期改正，逾期仍不清算的；

（4）纳税人未如实进行土地增值税清算申报，计税依据明显偏低，又无正当理由的。

土地增值税清算案例

案例一

某房地产开发有限公司建设的“小区”项目，在2006年7月，向地方税务局提出办理土地增值税清算申请手续。

一、整体项目情况简介

1、某房地产开发有限公司建设小区项目，于2001年2月开发，座落于区ⅩⅩ号，规划批准总占地面积80,000平方米。

2003年3月地方税务局为该项目办理了土地增值税项目登记手续。

2、该项目于2002年初开工建设，于2003年5月开始对商品房进行预销售，根据勘察测绘所提供实测总建筑面积证明为200,000平方米，可售面积证书中批复商品房销售面积170,000平方米；其余不可出售的自用办公、商业、车库等面积30,000平方米。

另外还有配套设施面积12,000平方米。

3、截止2006年5月30日，可售面积中已出售面积为160,000平方米,其中出售住宅120,000平方米、出售商业用房15,000平方米、出售办公用房25,000平方米。

剩余未销售面积10,000平方米中，已对外出租4000平方米。

4、公共配套设施分别为：

变电站和热力站800平方米、物业管理用房200平方米、托儿所2000平方米、派出所500平方米、游泳馆4000平方米、自行车棚1000平方米，车库3500平方米。

5、该项目在2006年5月通过全部工程质量验收，并取得了建设工程质量监督总站颁发的“建设工程质量合格证书”。

6、根据房屋测绘部门对出售商品住宅进行测量后出具的证明为：

总商品住宅面积130,000平方米、总商品住宅共7栋为1040套，按单栋计算后，每套平均125平方米，属于2级土地，根据2006年市公布的每平方米普通住房平均交易价格12710.4元，规划批复的项目容积率为2.5，因此按照普通标准住宅三个条件的标准，已出售的120,000平方米商品住宅，可以享受普通标准住宅的优惠政策。

二、取得收入情况说明

该单位于2003年5月开始预售房屋,截止到2006年5月30日，已出售面积为160,000平方米，共取得销售收入总额1,430,000,000元。

其中:

出售住宅120,000平方米,取得销售收入900,000,000元；出售商业用房15,000平方米,取得销售收入255,000,000元；出售办公用房25,000平方米,取得销售收入总额275,000,000元。

另外，取得租金收入200,000元。

售房时代收的各项费用，未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，不包含在转让房地产的收入中。

三、扣除项目情况说明

（一）取得土价为4.53,2亿元。

单位提供土地出让合同、地价缴款证明、交纳土地出让金4.4亿元,缴纳契税0.132亿元（不含公共配套设施政府赠送的占地面积）。

该项目本次清税应扣除地价：

4.532/200,000*160,000=3.6256亿

（二）开发成本

工程预算及结算明细资料，截止2006年5月该项目工程成本为5亿元,该项目本次清税应扣除的房地产开发成本金额为3.776亿元。

其中：

（1）土地拆迁及补偿费：

0.4元。

（2）前期工程费：

1.2元。

（3）建筑安装工程费：

2.9元。

（4）基础设施费：

0.02元。

（5）公共配套设施费：

0.28元。

（6）开发间接费：

0.2元。

分摊扣除金额计算过程为：

5亿/200,000*160,000=4亿元；

（三）房地产开发费用

公司不能提供金融机构贷款证明，利息支出无法确定，因此三项费用扣除的金额为：

（3.6256+4）*10%=0.76256亿元

（四）与销售环节的有关营业税0.72亿元，缴纳城市维护建设税和教育费附加0.072亿元。

（五）房地产开发企业加计扣除为

（3.6256+4）*20%=1.52512亿元

本次允许扣除项目的总金额为：

（3.6256+4+0.76256+1.52512+0.792）=10.70528亿

四、纳税情况详细计算过程

该项目既有普通标准住宅，又有其他商品房，应分别计算增值额。

（一）普通标准住宅计算过程

1、出售普通标准住宅取得收入9亿元

普通标准住宅占清算项目面积的比为120，000/160,000=75%

扣除项目金=10.70528亿*75%=8.02896亿元

增值额=9-8.02896=0.97104亿元

增值额与扣除项目金额之比（增值率）为0.97104/8.02896=12.1%

普通标准住分，因增值额未超过扣除项目金额20%，应免征土地增值税。

（二）其他商品房计算过程

出售商业及办公用房取得收入5.3亿元

已出售的商业及办公用房占清税项目面积的比例为40,000/160,000=25%

扣除项目金额=10.70528亿*25%=2.67632亿元

增值额=5.3-2.67632=2.62368亿元

增值额与扣除项目金额之比（增值率）为2.62368/2.67632=98%

适用税率为40%

应纳土地增值税为:

（2.62368*40%）-（2.67632*5%）=0.915656亿元

已纳土地增值税为：

0.05亿元

应补缴土地增值税为：

0.915656-0.05=0.865656亿元

游泳馆是对外开放经营性质的设施，根据土地增值税现行政策不应列入公共配套设施扣除范围，将游泳馆列支的1000万元费用从公共配套设施扣除总费用中剔除；按清算面积分摊后，应减少开发成本1000万*0.8+1000*0.8*0.3（加扣）=1040万

对于公共配套设施费用中的车库费用金额，提供了人防工程证明,允许分摊扣除。

5、重新计算房地产开发企业加计扣除为

本次清算面积允许扣除项目的总金额为：

10.70528亿-0.104亿=10.60128；