轻工业纺织服装新旧动能转换产业小镇初步方案.docx

轻工业纺织服装新旧动能转换产业小镇初步方案.docx

《轻工业纺织服装新旧动能转换产业小镇初步方案.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《轻工业纺织服装新旧动能转换产业小镇初步方案.docx（13页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

轻工业纺织服装新旧动能转换产业小镇初步方案

轻工业（纺织服装）新旧动能转换产业小镇

项目初步方案

一、项目定位

轻工业（纺织服装）新旧动能转换产业小镇位于，一期占地约1586亩，总建筑面积约146万平米。

项目开发内容涵盖服装小镇的全生命周期，包含土地整理和拆迁、基础设施提升建设、产业发展设施建设、公共服务设施建设、产业发展服务、二级土地开发等七个方面。

预计总投资超50亿元。

项目位置图项目航拍图

项目规划按照产城融合，创新发展的整体思路进行规划布局。

以博市、区现有特色优势产业——纺织服装产业为基础打通产业从生产加工、商贸交易到文化、旅游、金融、科研、办公全产业链条，以服装行业整体升级换代建设为契机，以实现北方纺织服装产业全面转型、升级为目标，以文化、创新、科技、人文、产学研一体、商业与文化、商业与居住为主题，以全球化视野，构建产城融合、产融结合、产学研结合创新发展模式，全面对接、整合和导入行业科技、产业资源、银企金融资源、资本基金资源，打造服装产业聚集高地，建设集合科技研发、文化创意、时尚设计、创新孵化、金融商务、品牌促进、教育培训、学术交流、智能制造、电子商务、品牌展示、商贸物流、购物休闲、文化旅游、居住社区等功能于一体的体验式、景观型、智能化时尚产业小镇和新城片区，引领和带动博市纺织服装产业的全面升级和发展，全面提升博市纺织服装产业地位，提升博市、区现代商贸城市地位和城市形象。

二、项目规划

项目按照产城融合思路，规划一个中心（智立方）、四大功能区（国际商贸区、国际纺织服装工业新旧动能转换示范园区、纺织服装文化科技区、人文居住区）、十大核心（国际会展中心、企业总部中心、银企金融中心、孵化双创区、国际电商谷、星级酒店、国际物流中心、国际纺织服装交易中心（馆、区）、文旅中心（纺织服装博物馆、服装体验、定制体验、情景剧场、米兰小镇、国际村）、商业中心（休闲娱乐、创意街区、创意村）），涵盖生产、生活、文化、商业、商贸、金融、科技、旅游八大领域，打造完整产业链条的副城市中心级产城融合项目。

1、国际纺织服装文化科技区：

国际纺织服装文化科技区占地156亩，总规划面积150000平米，以鲁泰纺织服装工程研究院为龙头，进一步引进中国纺织科学研究院、中国纺织服装创新研究院、中国纺织服装研究中心等服装科研机构和知名企业，加大科技研发力度，建立国际国内纺织服装科技成果转化机制，以科技创新引领行业升级发展；引进国内知名服装学院、服装与艺术设计学院、服装艺术与工程学院研究中心等知名服装设计学院教育培训机构，培养时尚创意和设计人才，打造时尚创意资源和成果聚集高地，弥补产业人才和服装设计短板，以时尚创意成果和服装设计带动产业升级，建立时尚产业完整产业链。

引进创投资本，成立省纺织服装产业基金，助力博市纺织服装产业创新创业和升级发展；引进和成立品牌促进机构，建立服装品牌从设计、优化、培育、成长服务产业链。

主要规划有：

国际纺织服装会展中心、纺织服装历史博物馆30000平米；

科技智立方（科技孵化中心、银企中心、孵化双创中心、电商中心）30000平米；

国际服装品牌港、企业总部中心、教育培训中心60000平米；

服装文化小镇（服装博物馆、服装体验、定制体验、情景剧场、米兰小镇、国际村）20000平米；

四星级酒店（会议中心、游泳馆）10000平米。

2、轻工（纺织服装）新旧动能产业转换示范区：

轻工（纺织服装）新旧动能产业转换示范区占地330亩，总规划面积200000平米，项目依托国家级技术转移创新合作平台，对接国际国内纺织服装轻工业智能制造合作资源，联合智能制造技术团队，打造以纺织服装轻工业智能制造示范为核心的产业转换园区，引入国际国内最新生产技术、研发、新材料应用、新技术应用，并创新打造现代化共享工厂模式，提升纺织服装行业生产加工科技含量，打造国内最先进的轻工业新旧动能转换示范园区。

同时，结合政府公共服务建设，打造全省纺织服装产业电子商务平台和纺织服装企业云服务平台，为全省服装企业和经营商户提供更全面的服务；针对企业商户提供更深层次的个性化需求，打造一个能够提供一站式云服务的“服装云小镇”，为生产企业和商户提供基础管理信息化云服务、跨区域跨平台互联互通大数据服务、全球电子商务服务。

主要规划有：

纺织服装轻工业新旧动能转换产业园区（国标厂房）150000平米；

服装科技孵化中心（服装科技创意村）20000平米；

纺织服装公路港（物流中心）10000平米；

现代化智能云仓储中心（阿里云仓、京东云仓、服装云小镇）20000平米；

3、国际纺织服装商贸交易展示博览区

国际纺织服装商贸交易展示博览区占地400亩，总规划面积400000平米以实现老服装城功能升级为目标，全面整合国际国内服装商品资源和商户资源，打造集合国际品牌流行发布区、国内服装品牌展示区、博服装品牌展示区、服装分类展示交易区、全球工厂尾货区、电子商务和跨境贸易平台、纺织服装国际博览中心等配套项目在内的全新服装城，建设新型高端市场的服务平台，实现服装城全面升级，带动博市纺织服装行业发展，全面提升服装城在全国的行业地位。

主要规划有：

国际服装交易博览中心240000平米；

国际服装精品交易展馆（四馆）120000平米；

国际公寓20000平米；

中国北方纺织大厦20000平米

4、国际产业人居配套示范区（含高端幼儿园、小学）

国际产业人居配套示范区占地600亩，建筑面积70万平米。

按照产城融合、产住融合的理念，打造集合科技专家公寓、人才公寓、高档人文居住、产业小镇成长系统为一体的产业人居配套示范区，引入国内知名的学校品牌、产业新城物业服务品牌，解决人才引入后续服务的问题，打造招商、留商、养商的后产业链条，提升产业园区的生活品质，打造真正的产业小镇示范样本。

主要规划有：

现代化产城融合人文居住小镇540000平米；

产城融合科技公寓、专家公寓100000平米；

配套社区商业中心30000平米；

社区医院康养中心20000平米

国内知名幼儿园、小学10000平米（占地80,亩）；

3、项目市场环境

老服装城现状：

服装城自1988年成立以来，经过多次扩建，曾获得“中国北方面积最大的服装批发市场”、“全国服装专业市场十强之一”、“中国纺织服装十大品牌市场”等荣誉。

但发展至今，由于周边地市服装市场的发展和网络交易的兴起,加之服装城自身的局限性,交通物流配套不足、消防隐患巨大、缺乏市场统一管理、产权不明晰等，导致往昔的繁华景象不再,人流量下降严重，商户的经营状况也大不如前。

服装城的现状分析：

1、北有张店义乌,南有临沂,东有即墨,西有泺口以及周边地市老市场的不断升级扩建，新市场的不断兴起，造成客源的大量分流；

2、电商的兴起及不断发展，抢占了实体店的大量市场；

3、规模有了，但是硬件跟不上，设施设备尤其是电力设备陈旧老化、消防设施严重缺乏、商铺密集、通道狭窄、内部管理混乱等造成安全隐患众多。

时至今日，消防车每日均需在现场巡逻；

4、没有专业的运营管理团队，占道经营、内部环境脏、乱、差等现象严重；

5、业态混乱，男装、女装混杂，进货和购物极其不便；

6、店铺的装修、货品的陈列极差，低档、杂牌商品充斥市场、跟货、重货严重、商户信誉度较低；

7、从外地进货再发货的模式处于整个产业链的最末端，未发展形成“前店后厂”、“自产自销”的产业链；

8、没有专业的物流区、停车场，购物、发货极其不便；

9、商户的品牌意识较差，缺乏发展思路。

综上所述，服装城从昔日“城市名片”到如今的尴尬局面，当前存在着几个比较显著的问题，主要表现在：

一是服装群体的规模不大；

二是集约化程度低；

三是配套规划跟不上发展；

四是民营主导、自发形成；

五是普遍处在第三代市场和第四代市场的批发零售与货物运输，适当配套之间。

这种局面的造成由于一方面全国大气候的影响，各地服装市场蓬勃发展和网络交易的兴起，周边异军突起；另一方面，是政府和经营者缺乏有力的支持和引导，致使市场仍处于初始经营阶段，从而使市场经营者素质得不到提升，高素质的商户外流，低素质的商户要么关门要么缺乏商业诚信，要么经营低档产品，给市场造成不良影响，更主要的是主体市场的建设滞后於市场需要。

并且服装城的商业功能区普遍存在着重大问题，主要表现在：

1、商业功能区结构的层次性不明显

高等级商业功能区和低级别的商业功能区未能形成有序的登记体系。

2、区域功能分工缺乏协调性

传统商业繁华区和城区结合部商业区等商业功能区的形成自发性较强。

彼此间缺乏内在的关联性，规划未能发挥强大的调控功能。

3、商业功能区功能简单，级别不够

绝大多数的商业功能区只具备传统的零售，批发，饮食等功能，缺乏现代的商业信息电子等功能内涵；在等级方面，缺乏高等级的零售商业和大型批发商业，商业极的培育较差。

4、缺乏现代意义的CBD

遍布服装城的商业功能区尽管有的知名度高，但与“大市场”接轨的且产业链丰富的现代商业功能区尚未诞生。

市场需求与市场机遇：

在已进入强劲的消费时代的经济大趋势下，转换角色、创造亮点、形成特色是现代市场运营可持续发展的唯一选择。

各区域经济竞争、文化板块竞争日益激烈；各种节事活动、展销业和经济文化交流如火如荼；商业地产的蓬勃发展，各类市场的满天星斗以及消费力的逐步增强；全球经济一体化，国际贸易自由化，以及物流业和电子商务信息业的进一步发展；高新技术的广泛采用；市场竞争的日新月异等诸多因素，导致市场的功能也已经有了新的内涵和变化。

中国商贸交易以及工业产业现正经历以新旧动能转换为契机的升级改造大潮，以强大的发达交通路网为依托，以物流为基础，以展示、博览为先导，以设计、研发为后盾，以信息化为手段，以批量采购、集中供应、厂家直销、接单加工、电子商务、拍卖交易等为主要经营方式，多功能、全方位、强辐射、大流通、集约化、网络化、专业化的大型产业综合服务平台的第六代市场向拥有强大的水、陆、空交通路网与完善的仓储物流等配套，充分的体现市场商场化、市场信息化、市场会展化、层层首层化等优势，汇个性主题、场景体验、时尚元素、快乐享受式等多种元素为一身，在完整的产业链支撑下，集商、旅、文、游、购、娱为一体的创新型、复合型城市商贸综合体的第七代市场升级转化中。

目前，服装城及上游轻工业的发展远远落后于“大市场”的发展历程，但可喜可贺的是摊子还在，虽然影响力和辐射力有所减弱，但市场缺口还在。

这就需要有一个项目站在一个战略的高度带领服装产业及所有经营者们打破常规发展思路，走出、走出乃至走出国门，打造一个真正意义上的国际商阜和名副其实的“产业小镇”。

而轻工业（纺织服装）新旧动能转换产业小镇正是顺应“大市场”的发展，必将引领轻工业新旧动能转换进入一个高速发展的、崭新的时代。

四、项目招商运营规划

服装产业小镇的招商运营将引入国内知名商业运营管理机构和品牌进行深度合作，引入本地有着二十年、超三百万平米商业综合运营经验、拥有全国丰富招商资源的商业运营团队（曾成功操盘多个万达广场、凯德广场、银泰广场、红星美凯龙、五洲国际广场、亿丰广场、近十个义乌国际商贸城等各类大型商业综合项目），从项目规划阶段即介入项目的招商运营工作，以运营定规划以运营定招商，切实按照成功运营的标准对项目进行开发建设。

整个项目将结合国际商贸交易板块、科技研发板块、智能制造产业板块的不同特点有针对性的制定综合运营方案，按照产城相容、共生、产城发展、共荣的理念，引入三大板块的优势领军企业品牌，有机结合产研、产销、产城，将项目打造成现代产业小镇的典范。

项目将采用统一规划统一招商统一运营的三统一原则进行总体规划和招商运营工作的统筹，通过引入国际知名的商业运营公司搭建各个板块和项目运营方的纽带和桥梁，通过统一的招商和运营工作，实现政府、企业、项目三方共赢的局面。

项目投资建成后，运营公司将结合多年多个市场的运营开发经验创办或联办多个品牌化展会及展销会，为带动当地经济发展和行业繁荣做出贡献。

如：

中国北方服装行业国际博览会。

中国北方纺织工业博览会。

中国北方国际服装采购展销会。

中国北方纺织服装供应商（采购商）大会。

中国现代服装科技成果展。

中国服装品牌企业推广年会。

中国国际服装工业年会。

项目建成后的市场运营政策将制定投资客商和生产企业、经营商家共享的市场运营政策。

基础市场运营层面：

（1）统一推广、统一宣传、免费购物班车、强势运营政策。

设立项目每年不少于1000万宣传推广基金，对项目进行国家、省级、市级各公众媒体、行业媒体的推广宣传。

设立跨省跨区域多条采购及物流班车，让商户直达生产源头和批发源头进行原产地采购，缩减成本；设立本地区域免费购物班车和公交直达班线，吸引辐射半径两百公里内的消费群体。

推出强势的运营政策，让招商、养商、惠商、留商成为政策落脚的出发点，结合行业特点，举办年度商贸展销、洽谈活动，以行业龙头和主流市场形象进行行业资源的整合和互动。

（2）统一规划，统一形象，统一招商，统一管理，统一推广，统一运营，统一配送，统一服务的八统一运营政策。

项目的商贸交易部分将由来自国内顶级的市场专业管理精英团队全程管理运营。

市场建成后将实行八统一原则进行整体运作。

项目以国内先进的市场建设和运营经验来操作，从而保障投资业主、经营商户利益最大化，保障市场繁荣兴旺，让经营者、投资者、经营者、管理者都有钱可赚！

真正成为“千店入驻，万商云集”的成功项目。

项目整体运营层面：

（3）打造国际国内服装产业市场生态体系，以本项目为契机点，结合国际的企业品牌优势，以“服装产业小镇百亿基金”为凝聚点，邀请中国国务院市场学会、中国服装工业协会在国内倡议发起中国服装产业市场联盟，并由政府、国家级行业协会、国内外知名电商、银行共同参与打造轻工业（纺织服装）新旧动能转换产业小镇合作平台，平台将引入中国市场学会、中国纺织工业协会、商务部、浙江义乌市场协会、江苏商会、浙江商会、温州商会、常熟服装协会等国家、省市、行业协会。

（4）由国际投资有限公司领投，以项目为基础发起百亿级服装产业发展基金，助力服装产业小镇项目一期在三年内迅速完成投资建设招商运营计划。

以国际的投资品牌效应，迅速实现原老服装城区块的新旧动能转移升级，就地实现产业的更新换代和升级改造，提升区乃至博市作为中国十大商贸重镇在新经济形势下的完美升级。

五、项目投资建设的意义

本项目针对纺织服装行业价值链环节低端、科技创新薄弱人才缺乏、品牌和营销落后等问题，以纺织服装行业制造优势为基础，“依托“中国纺织产业基地”、“中国棉纺织名城”、“省纺织服装名城”等区域品牌，全面整合对接国际国内优质资源，全面升级和完善我市纺织服装产业链，打造全产业链产业集群，实现纺织服装新旧动能转换优化升级，振兴纺织服装产业，将博打造为全省纺织服装行业高端产业资源聚集高地，引领和带动全省纺织产业升级发展和全面转型，打造中国纺织服装行业科技创新中心、品牌创意中心、品牌聚集中心、流行发布中心、商品集散中心、电子商务中心，打造中国的纺织服装轻工业产业新旧动能转换示范小镇。

项目建成后，预计实现产业年销售收入200亿元以上，引入经营商户10000户以上，直接间接带动创业就业10万人以上，创造税收数十亿元，经济效益、社会效益巨大。

国际投资（）有限公司

2018年1月

附件：

1、项目所在区域周边商业物业售价

经过市调，对项目销售最有参考价值的为本地项目，根据市调项目的售价汇总如下：

区域

项目名称

项目类别

平均售价（元/㎡）

区

底商

7000

街铺

6000

街铺

8000

底商

6500

底商

13000

底商

11000

底商

13000

底商

16000

外铺

16700

外铺

23000

备注：

以上皆为沿街底商价格，老服装城区域皆为租赁物业，以收取租金和管理费为收入来源。

2、项目所在区域周边商业物业租赁价格

区域

项目名称

经营形式

楼 层

平均租金（元/㎡/年）

区-市场

童装针织大厦

批发市场

一

800

二

600

三

150

负一

250

温州商厦

零售市场

一

1400

二

1400

三

700

四

300

上海服装城

批发市场

一

700

仓库

200

区域

项目名称

经营形式

楼 层

平均租金（元/㎡/年）

区-市场

通乾服装广场

批发市场

外铺

1000

一

730

二

200-350

三

150

鲁中国际

批发市场

外铺

1400

一

800

二

600

三

300

负一

300

区域

项目名称

经营形式

楼 层

平均租金（元/㎡/年）

区-市场

东大小商品城

批零兼营

一

750

二

500

三

300

四

200

柳泉小商品城

批零兼营

一

500

二

300

三

150

服装城

批发市场

一号厅

450

二号厅

150

三号厅

125

四号厅

5000

五号厅

3330

六号厅内铺

1000

六号厅外铺

750

西关一街东侧

5000

西关一街西侧

2000

留仙湖路沿街北侧

2000

留仙湖路沿街南侧

1330

衬衣区

420

区域

项目名称

经营形式

楼 层

平均租金（元/㎡/年）

区-商业街

吉祥广场

商业街

一拖二街铺

365

一拖三街铺

240

一拖四街铺

230

城里大街

商业街

一

1600

通济街

商业街

一

700

3、项目所在区域周边住宅物业销售价格

区域

项目名称

经营形式

楼 层

平均售价（元/㎡）

区-住宅

金域华庭

商住一体

住宅

7300

水岸新城

商住一体

住宅

5800

大景观阳台住宅

7000

泰坤城

商住一体

住宅

6100

上湖御园

商住一体

二期住宅

7500

中央福邸

商住一体

住宅

7000

东城华府

商住一体

住宅

5800

康桥名郡

纯住宅

4500

颐泽花园二期

纯住宅

7500-8000

山水缘三期

纯住宅

5500售罄

鼓浪屿小镇

纯住宅

5700

全文结束。