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X13控规单元规划文本

“X13”控规单元规划文本

第一章总则1

第二章控规单元范围、规模与目标1

第三章地块划分与控制1

第四章土地利用规划1

第五章道路交通规划与协调2

第六章公共设施规划与协调3

第七章绿地布局与协调3

第八章市政工程规划与协调3

第九章规划强制性内容3

第十章附则5

附录A术语6

附录B用词说明6

附表1规划土地使用兼容性一览表7

附表2各类建设用地适建范围表7

附表3地块控制指标表8

第一章总则

第一条潮州经过多年的发展，经济建设取得重大发展的同时，粗放的土地利用方式严重制约了城市的可持续发展。

自全省“三旧”改造工作会议召开以来，潮州市委、市政府高度重视“三旧”改造工作，举行了全市“三旧”改造工作学习报告会，并召开工作会议部署“三旧”改造工作，成立潮州市“三旧”改造工作领导小组，全面领导、协调全市的“三旧”改造工作，确保工作扎实、快速的开展。

根据省、市“三旧”改造政策文件及工作部署，广东省城乡规划设计研究院、潮州市城市规划勘测设计院成立“潮州市城区‘三旧’改造规划工作组”，于2010年6月开始编制《潮州市城区部分用地控制性详细规划》，对潮州城区内的“三旧”改造用地加以规划控制，指导“三旧”改造的实施。

第二条规划原则

综合效益最大化原则。

应避免重经济效益、轻社会效益和环境效益，重近期利益轻远期利益的传统建设模式，需要将近远期效益和经济、社会、环境效益统一起来。

统筹城区与城中村的协调发展原则。

规划应把原住民的生活习惯、居住意向放在首位，处理好疏解、外迁、回迁的关系。

对城市与城中村的社会经济发展统筹考虑，城区和城中村的公用设施应统一标准逐步衔接。

传承历史文脉原则。

继承并发扬地方历史优秀文化传统，保护文物古迹，尊重地方传统，在建设现代化城市的同时，融入传统文化延续的足迹，使之软硬环境兼备，成为形神合一的特色城区。

生态优先原则。

利用并改善现状生态环境，保护水体、岸线、山体，建设具有地方特色的开放空间系统；利用绿色能源，发展绿色交通，降低工业、生活污染，营造优美的人居环境。

以人为本原则。

“三旧”改造土地利用规划和配套设施建设，需考虑城市居民使用的便利和效率，提供设施使用的多样选择。

注重可操作性原则。

在深入调查、分析的基础上，合理确定“三旧”改造地块的用地布局和控制指标，紧密衔接总体规划及相关规划，为后续规划提出明确的指导方向。

提高规划弹性，使规划对充满不确定因素的未来有足够的适应性，既明确强制性内容，也有科学合理且观点鲜明的引导性导则，强化规划的可操作性。

第三条规划依据

（1）《中华人民共和国城乡规划法》（2008）

（2）《中华人民共和国土地管理法》（2004）

（3）《潮州市土地利用总体规划（2006-2020年）》

（4）《潮州市城市总体规划修编（2008-2020年）》

（5）《潮州市城区“三旧”改造规划（2010—2015）》

（6）《城市规划编制办法》（2006）

（7）《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137－90）

（8）潮州市城市规划区已编控制性详细规划

（9）其它相关规划及标准

第二章控规单元范围、规模与目标

第四条控规单元范围：

由如意路、枫风路、吉祥路、站前一路、展宏路及兴工路合围区域内的“三旧”改造用地，用地面积134.22公顷。

第五条规划年限：

本次规划年限为2010年至2020年。

第六条本控规单元是旧区南组团，主要发展居住功能、行政功能、商业功能。

第三章地块划分与控制

第七条以振潮南路、新风路、站前二路及向南延长线、站前西路向南延长线、宾福路、藏龙路、为界，将“X13”控规单元划分为7个街区，分别为X13-01、X13-02、X13-03、X13-04、X13-05、X13-06、X13-07街区。

控规单元内“三旧”改造用地规划后被划分为108个地块。

第四章土地利用规划

第八条居住用地

控规单元内规划居住用地82.98公顷。

其中，二类居住用地74.08公顷，住宅与公建综合用地8.90公顷。

第九条公共设施用地

控规单元规划公共设施用地15.45公顷。

其中，商业用地6.36公顷，贸易咨询用地7.58公顷，文化娱乐用地0.61公顷，体育场馆用地0.76公顷，文物古迹用地0.14公顷。

第一十条道路广场用地

规划道路广场用地25.02公顷，其中道路用地24.90公顷，广场用地0.12公顷，社会停车场库1.02公顷。

第一十一条市政公用设施用地

规划市政公用设施用地0.29公顷。

第一十二条绿地

规划绿地10.85公顷，均为公共绿地。

第一十三条规划用地统计表

项目

用地代号

土地使用性质

用地面积

占总用地

比例

大类

中类

小类

（公顷）

城市建设用地

居住用地

82.98

61.82%

其中

二类居住用地

74.08

55.19%

其中

R22

中小学校用地

6.69

4.98%

住宅与公建综合用地

8.90

6.63%

公共设施用地

15.45

11.51%

其中

商业金融用地

13.94

10.39%

其中

C21

商业用地

6.36

4.74%

C23

贸易咨询用地

7.58

5.65%

文化娱乐用地

0.61

0.45%

体育用地

0.76

0.57%

其中

C41

体育场馆用地

0.76

0.57%

文物古迹用地

0.14

0.10%

道路广场用地

25.02

18.64%

道路用地

24.90

18.55%

广场用地

0.12

0.09%

其中

S22

游憩集会广场用地

0.12

0.09%

市政公用设施用地

0.29

0.22%

殡葬设施用地

0.29

0.22%

绿地

10.85

8.08%

其中

公共绿地

10.85

8.08%

其中

G11

公园

5.63

4.19%

G12

街头绿地

5.22

3.89%

合计

134.22

100.00%

第五章道路交通规划与协调

第一十四条以新风路、展宏路、吉祥路、凤塘路四条城市主次干道为框架，横向布局宾福路、藏龙路，纵向布局战前东路、站前二路和站前西路，形成控规单元内骨架路网，再配合较低等级的城市支路，总体形成网格状城市的道路系统。

第一十五条落实总体规划中布局的站前西路、站前二路、站前东路、藏龙路、至诚路等多条道路，并结合控规单元内“三旧”改造目标，新增加8条城市低等级支路。

第一十六条打通宾福路至展宏路，藏龙路至吉祥路，站前西路至凤塘路，站前二路和站前东路至吉祥路。

通过打通上述城市道路将火车站区域可能产生的过境交通流快速疏散到城市干道网上。

规划宾福路、藏龙路、站前西路、站前二路和至诚路等控规单元内骨架路网宽度22米。

第一十七条组织低等级城市支路，用于服务控规单元内各地块的交通和生活，满足内部出行需求，规划道路宽度12米。

第一十八条规划布局广场用地1处。

第一十九条有关道路的其他规定

（1）文本图则中各交叉口转弯段的道路红线和建筑控制线均以圆弧切点连线控制，适用于新的出让（划拨）用地，根据“X13”控制单元的实际，原用地出让（划拨）时道路红线以圆弧控制的（或道路红线已按圆弧实施的）建设项目新建或改建时按原规划（或实施）的红线控制，而转弯段建筑物（构筑物）的建筑控制线则以满足行车视距控制或以道路红线圆弧两切点连线控制。

（2）原按城市规划确定的道路红线（或已实施的道路红线）出让（划拨）土地的，“X13”控规单元在对道路进行调整或红线宽度调整时引起建筑用地（净用地、实用地）面积减少的，建设应服从道路及其红线的调整（转弯段的道路红线和建筑控制线按上述第1点的规定控制），但计算建筑容量时应承认原出让（划拨）土地时的建筑用地面积。

（3）“X13”控规单元控制性详细规划中各级道路的位置及两侧建筑控制线以《道路详细控制图》（另编）为实施管理依据。

（4）控规图则中各地块临已按城市总体规划规定实施控制的道路的建筑控制线以总体规划确定的退缩要求进行控制。

第六章公共设施规划与协调

第二十条站前二路南端西侧、企业新区一路东、企业新区二路西、企业新区三路布局商业用地。

第二十一条在站前二路南端东侧、宾福路向东延长线两侧布局贸易咨询用地。

第二十二条在枫春南路以西集中布局市场用地，沿新桥东路、南春路布局商业及住宅和公建综合用地。

“三旧”改造用地内落实中学1所，小学3所。

保留益盛中学，适当调整用地界线，扩大规模；保留益盛小学、山边小学，适当调整用地界线，扩大规模；保留槐山岗小学，适当调整用地界线，用地规模不变；取消李厝小学。

第二十三条保留原有居委会两处，控规单元内规划配置幼托4所，老年活动中心2处，青少年活动中心2处，文化活动中心1处，体育场1处，社区卫生站2处，肉菜市场2处。

第七章绿地布局与协调

第二十四条控规单元内“三旧“改造地块提供公共绿地10.85公顷。

其中，规划白塔公园1处，占地5.63公顷；规划新增街头绿地若干处，占地共5.22公顷。

第二十五条利用已有的林地打造白塔公园，满足市民休闲游憩需求。

第八章市政工程规划与协调

第二十六条电源规划

控规单元内电源主要由浮岗110KV变电站作为规划电源。

第二十七条供电线路规划

逐步改造潮州至浮岗110KV线路、浮岗至岗华110KV线路及区内的10KV架空线路，改造后沿着规划路并采用电缆埋设；穿越城区的110kv-220kv架空高压线路今后如改为埋地敷设，则原规划沿高压线的防护绿地由规划主管部门视情况改为公共绿地或者作为其他用地。

第二十八条开关站、配电所的规划

本控规单元需要116个供电变压器、9个开关站。

第二十九条电信规划

规划如意电信分局电话装机容量30000门，积极发展现代化电信业务。

电信架空线路全部沿道路埋设，并逐步实现光纤到户。

本控规单元内“三旧”改造用地需要的交换机容量约为1.564万门。

第三十条邮政规划

规划区内的主次干道每600米设信筒信箱一只，并沿道路单边设置。

第三十一条水源规划

控规单元内给水水源由竹竿山水厂供给。

第三十二条用水量预测

“三旧”改造用地内在规划年限末的总用水量为1.03万m3/d。

第三十三条排水规划

单元内排水体制为雨、污合流制。

雨水经收集后排入沟尾溪；污水经收集后排入第二污水处理厂。

第九章规划强制性内容

第三十四条土地使用性质

根据潮州市城区部分用地控制性详细规划深度要求，其土地使用性质按《城市用地分类与规划建设标准》（GBJ137-90）分类，在规划区内共有C、R、G、U、S五大类。

规划区内开发建设过程中对土地使用性质的控制应严格遵守文本中的相关规定和建设要求。

第三十五条建设量控制指标

建设量控制指标包括建筑密度与容积率，根据各个地块性质的不同，确定建筑密度和容积率。

任何开发建设非经过合法程序调整，不得突破控制上限。

各地块详细控制指标见《地块控制指标表》（附表3）。

但符合下列情况的，可以按以下规定控制：

凡含低层（三层及三层以下）的建设项目，所在地块的总建筑密度控制指标的上限可适当提高（增加值不得超过5%），但其中多层、高层部分仍按原指标控制，住宅区则以《城市居住区规划设计规范》中的指标作为上限控制。

另外，对于低容积率区，建筑密度偏低，可适当提高，但总建筑密度控制不超过35%。

第三十六条允许建设高度

规划对于允许建设高度的控制主要依据用地性质的特点和对景观的考虑，设定上限值。

任何开发建设非经过合法程序调整，不得突破控制上限。

具体地块高度控制指标见《地块控制指标表》（附表3）。

但符合下列情况的，可以按以下规定控制：

容积率为4.0以上的地块建筑限高为100m。

建筑物除位于航空港、微波通信走廊、气象台、卫星地面站、军事要塞工程等周围或者位于历史文化名城、历史文化保护区、文物保护单位和风景名胜区的景观协调区时应严格控制建筑高度之外，其他原则上不予限制。

第三十七条绿地范围

对绿地的控制包括两个方面的内容，其一是明确规划的公园绿地等大型绿地的范围和界线，其二是对其它各类用地中绿地的控制。

规划区内的大型公园绿地地块，其用地严禁侵占或改为它用。

具体地块绿地率控制指标见《地块控制指标表》（附表3）。

第三十八条停车设施

规划区内设置的公共停车场场地不得随意侵占或改为它用。

建设项目配建停车位严格按照本文相关规定执行。

各地块内的建筑应自行解决其引发的停车需求，地块停车位数量按照下表的标准进行配建：

建筑类型

计算单位

标准车位数

（小型汽车）

住宅

车位/100㎡计容建筑面积

≥0.8

住宅和公建综合

车位/100㎡计容建筑面积

≥1.0

旅馆

星级宾馆

车位/100㎡建筑面积

≥0.5

一般旅馆

车位/100㎡建筑面积

≥0.4

饭店（餐饮）

车位/100㎡建筑面积

≥2

办公楼

行政办公

车位/100㎡建筑面积

≥2

其它办公

车位/100㎡建筑面积

≥1.5

商店

大型商业

车位/100㎡建筑面积

≥0.5

超市

车位/100㎡建筑面积

≥0.6

肉菜市场

车位/100㎡建筑面积

≥0.5

专业市场

车位/100㎡建筑面积

≥0.6

体育馆

≥3000座

车位/百座

≥3

＜3000座

车位/百座

≥2.5

体育场

≥20000座

车位/百座

≥3

＜20000座

车位/百座

≥2.5

公园、休闲广场

车位/1000m2占地面积

0.5～1.5

图书馆、文化馆、科技馆、文化宫等文化设施

车位/100m2建筑面积

0.5～1.0

影剧院

市级

车位/百座

≥8

一般

车位/百座

≥4

展览馆

车位/100㎡建筑面积

≥0.7

医院

综合性医院

车位/100㎡建筑面积

≥1.0

独立门诊

车位/100㎡建筑面积

≥1.0

教育

大、中专院校

车位/百师生

≥3.0

中学

车位/百师生

≥3.0

小学

车位/百师生

≥3.0

幼儿园

车位/百师生

≥2.0

第三十九条配套设施

根据规划人口，结合控规单元内公共设施条件，配套公共服务设施按照城市级、居住区级两个公共服务设施体系进行配置，包括教育设施、医疗卫生设施、文化娱乐设施、体育场馆设施、商业服务设施、社区服务设施和市政公用设施七类设施。

具体项目见说明书《公共服务设施规划》章节中的各项设施规划。

第一十章附则

第四十条本规划成果包括：

规划文本、规划说明书、规划图集及规划图则。

其中规划图则与规划文本具有同等法律效力，规划说明是对规划文本的解释和规划思路的阐述。

第四十一条本文本经潮州市人民政府批准后，自公布之日起开始实施。

第四十二条本规划解释权属于潮州市城乡规划局。

第四十三条如因特殊原因需作适当调整，必须按法定程序进行申请和修订，并报审批部门审批。

附录A术语

1.建筑红线：

城市道路两侧控制沿街建筑物或构筑物（如外墙、台阶等）靠临街面的界线。

又称建筑控制线，包括建筑后退道路红线和建筑后退地块红线。

2.日照标准：

根据各地区的气候条件和居住卫生要求确定的，居住建筑正面向阳房间在规定的日照标准日获得的日照量，是编制居住区规划确定居住建筑间距的主要依据。

3.容积率：

一定地块内，总建筑面积与用地面积的比值。

计算公式为：

容积率=

总建筑面积

用地面积

4.建筑密度：

一定地块内所有建筑物的基底总面积占用地面积的比例。

计算公式为：

建筑密度=

建筑基底总面积

用地总面积

5.用地红线：

按规定的审批权限批准，由城市规划行政主管部门核定的建设项目的土地使用界线。

6.道路红线：

城市道路及居住区内道路用地的规划控制线。

7.绿地率：

城市一定地区内各类绿化用地总面积占该地区总面积的比例。

8.建筑间距：

两栋建筑物或构筑物外墙之间的水平距离。

附录B用词说明

为便于在执行本细则条文时区别对待，对要求严格程度不同的用词说明如下：

１、表示很严格，非这样不可的：

正面词采用“必须”，反面词采用“严禁”

２、表示严格，在正常情况下均应这样做的：

正面词采用“应”，反面词采用“不应”或“不得”

３、表示允许稍有选择，在条件许可时应首先这样做的：

正面高速采用“宜”或“可”，反面词采用“不宜”

４、条文中指定应按其它有关标准、规范招待的，写法为“应按……执行”或“应符合……的规定”。

附表1规划土地使用兼容性一览表

可相容用地类型

用地类型

二类居住用地

三类居住用地

行政办公用地

商业服务业设施用地

文化设施用地

体育用地

医疗卫生用地

教育用地

一类工业用地

二类工业用地

物流仓储用地

城市道路用地

静态交通设施用地

市政公用设施用地

公共绿地

生产防护绿地

广场

Ｗ

Ｕ

二类居住用地

●

△

三类居住用地

△

●

△

行政办公用地

△

●

△

商业服务业设施用地

△

●

△

文化设施用地

△

●

△

体育用地

△

●

△

医疗卫生用地

△

●

△

教育用地

△

●

△

一类工业用地

△

●

△

二类工业用地

△

●

△

物流仓储用地

△

●

△

城市道路用地

●

△

静态交通设施用地

△

●

△

市政公用设施用地

Ｕ

●

公共绿地

△

●

△

生产防护绿地

△

●

广场

△

●

注：

1、●可相容×不相容△由城市规划行政主管部门根据具体条件和规划要求确定。

2、此表只适用于规划条件出具前，规划条件出具后的用地功能调整按相关规定执行。

3、所有兼容的建筑的用地面积不得超过总用地面积的30%，计容建筑面积不能超过总计容建筑面积的40%（独立占地的两个指标要同时满足，非独立占地的按计容建筑面积控制）。

附表2各类建设用地适建范围表

序号

用地类别

建设项目

居住用地

公共设施用地

工业用地

物流仓储用地

市政公用

设施用地

绿地

一类

二类

三类

商贸

办公

教科

文卫

一类

二类

三类

普通

特殊

公共

生产防护

低层独立式住宅

√

〇

其它低层居住建筑

√

〇

多层居住建筑

√

〇

高层居住建筑

〇

√

〇

集体宿舍

√

〇

居住小区教育设施

√

〇

居住小区商业服务设施

〇

√

〇

居住小区文化设施

〇

√

〇

居住小区体育设施

√

〇

居住小区医疗卫生设施

√

〇

居住小区市政公用设施

√

〇

√

〇

√

〇

居住小区行政管理设施

√

〇

√

〇

居住小区日用品修理、加工场

√

〇

√

〇

小型农贸市场

√

〇

√

〇

小商品市场

√

〇

√

〇

居住区级以上行政办公建筑

√

〇

居住区级以上商业服务设施

√

〇

居住区级以上文化设施

〇

√

居住区级以上娱乐设施

√

〇

居住区级以上体育设施

〇

√

〇

居住区级以上医疗卫生设施

〇

√

〇

办公建筑、商办综合楼

〇

√

〇

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