怎样判断小区物业的好坏就看这十点.docx

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怎样判断小区物业的好坏就看这十点

说到物业的问题，很多人都知道一些，但是都只是一知半解。

住小区，您要了解什么物业法律知识呢？

1、怎样判断小区物业的好坏？

答：

（1）沟通管理。

有良好的沟通渠道（上门拜访、满意度调查、座谈会、总经理接待日等），日常涉及业户的通知能有效及时推送给客户，有专职的客服人员衔接，投诉建议能在最短时间内得到反映并妥善处理解决。

（2）社区文化管理。

社区文化活动不仅增强业主的粘度性，而且使得邻里关系更加和谐。

（3）房屋的维修与修缮管理。

以对房屋及设备的维护管理来保证房屋及设备在正常状态下使用，并通过科学、正确的使用，延长使用年限，减少自然淘汰，充分发挥房屋及设备的效用，做到维护产权人、使用人的合法权益。

（4）环境管理。

有良好的清洁卫生环境，能按当地环境情况进行有效环境管理工作，为业户提供良好的居住生活环境。

（包含清洁服务、绿化养护、四害消杀、白蚁防控、排水排污隔油隔渣管道疏通、生活垃圾及建筑垃圾清运等事项）

（5）标识管理。

有完整、齐全的标识索引及常用的温馨提示。

（6）治安管理。

包括对房屋建筑及其设备设施的安全管理、产权人和使用人的人身安全、财产安全管理，制定并落实防盗等安全措施。

（7）车辆交通管理。

对小区内的主要通道、停放车场地及设施的管理。

（8）公用市政设施管理。

进行供水、供电、供气、供热、邮电、通讯等市政设施的委托管理，包括代收代交有关费用。

（9）违章建筑的管理。

配合城市违建主管部门（一般为城管、综治办、房管局、规划局等职责部门），对违章建筑进行举报监督管理。

（10）多种生活服务。

进行公共楼道、楼外道路及公厕的保洁清扫，垃圾清运等常规服务;代订奶、送报、送小孩入托上学、就医送药等委托性服务;开辟夜间收费停车场、旅游服务、养花种苗出售等经营性服务。

在为产权人和使用人提供方便的同时，又增加了收入，弥补了管理经费的不足。

2、小区物业服务一般包含哪些内容？

答：

小区物业服务的内容应当按照小区物业服务合同的约定进行。

根据《物业管理条例》第二条的规定，物业服务指的是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

一般而言，物业服务具体包括综合管理、房屋及共用设施设备的维护管理、公共秩序维护、保洁服务、绿化管理、装饰装修管理服务、停车管理服务等内容。

3、签订物业管理合同要注意什么问题？

答：

签订物业服务合同时要注意以下事项：

（1）明确委托物业服务的内容、范围和期限。

在服务合同里一定要明确物业公司是管理小区全部的物业工作，还是只负责某一项服务内容。

如果约定不明，会带来很多不必要的麻烦。

（2）除了《物业管理条例》规定的业主委员会拥有的权利外，其它一些权利，也应在服务合同里更具体地约定。

（3）明确物业公司的权利和义务。

本着权利和义务对等的原则，在赋予物业公司管理整个小区日常事务权利的同时，也要明确物业公司所承担的义务，并且尽可能地明确责任。

（4）对违约责任的约定。

要在服务合同里明确物业公司违反约定应承担的违约责任，约定的责任要具有实用性和可操作性，不要约定成一些大而空的法规内容。

4、业主有权审查物业服务企业的收支吗？

答：

没有。

只有业主委员会可以请有关审计部门进行审计。

因为一般的业主不具备专业的财务资质，即使是专业财务人员也无法以个人身份提供具有合法效力的审计证明。

如果每个业主都可以滥用自己的查账权，这样只能严重干扰管理公司的正常运作。

5、物业费以什么面积收取？

没入住要收吗？

答：

物业费的收取分两种情况，房产证未办理以前,以商品房买卖合同上的销售面积为准；房产证办理以后，以实测后的建筑面积收取物业管理费。

物业费的收取时间也分两种情况，按约定日期办理收楼手续的，从办理收楼手续之日起开始计算；未按收楼手续约定日期拖延收楼的，以开发商发给业主的“收楼通知书”上标明的交房时间的次月开始计收物业管理费。

所以，到了上面提到的时间节点，物业就要开始计费了，即使不入住也是要收费的哦。

6、有的业主不交物业费，这对我有影响吗？

答：

有影响。

物业服务的实施是需要业户交纳的物业费来支持的，如果有业户不交物业费，势必会给物业公司的管理运营经费造成影响，也将影响了已交费业户的利益，也就是影响了您的利益。

7、物业公司能够对业主进行各类罚款吗？

答：

不能。

对于业主乱扔垃圾、乱搭乱建、乱停车等行为，物业公司都不能罚款。

罚款是一种行政处罚行为，只有特定的行政执法单位才能对公民进行罚款，其他个人、企业一律不得对他人进行罚款处罚。

8、物业费拖欠多久会被起诉？

答：

法律没有明确规定物业费是按月交纳还是按年交纳，一般认定应该按月支付，比如3月份的物业费应该在3月底之前付清，如果没有支付，物业公司履行了催告程序也就是通知业主来交物业费，业主还是不交物业费，就可以起诉了。

但是一般物业为了和业主保持良好的关系，都不会差几个月就起诉的，会及时通知，如果业主表示要支付，物业公司都不会起诉的。

实际生活中发生物业纠纷较多的要么是业主接了房就没交过物业费，要么就是物业公司撤场也就是换物业公司，原物业公司才会起诉。

9、要怎么惩治不守公德的业主？

答：

物业公司可以通过与业主签订物业服务合同，约定违约行为和违约金，一旦业主违反合同约定，乱扔垃圾、乱搭乱建、乱停车，物业公司就能要求业主支付违约金，以此作为处罚的手段。

同理，业主委员会也可以和业主签订相应的守约协议或制定业主公约，以此规范业主的行为。

10、物业维修资金怎么用？

答：

按《住宅专项资金管理办法》规定，住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。

11、怎样申请动用维修基金？

答：

根据《住宅专项维修资金管理办法》规定：

住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：

（一）物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议；

（二）住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议；

（三）物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案；

（四）物业服务企业或者相关业主持有关材料，向所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门申请列支；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支；

（五）直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；

（六）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。