关于商业银行房贷业务调研报告.docx
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关于商业银行房贷业务调研报告
关于商业银行房贷业务调研报告
广东白云学院
毕业设计（论文）
题目：
关于商业银行房贷业务调研报告---
以农业银行深圳分行东盛支行为例
课题类型：
论文
学生姓名：
学号：
班级：
专业（全称）：
金融学
指导教师：
孔欣
2013年12月
内容摘要
以我国农业银行房贷风险影响因素研究为主线，在借鉴国内外已有研究成果的基础上，结合实际情况，对我国农业银行房贷的风险进行研究，并且运用关联分析、比较分析等技术手段对样本数据进行实证分析。
为我国农业银行完善自身风险管理机制、建立房贷信用体系提出了构想和可行的建议与对策。
通过研究，从农业银行房贷的影响风险因素的成因的主体因素和环境因素两个层面切入，从农业银行风险管理的视角剖析了影响我国农业银行房贷严重风险的关键因素以及这些因素导致违约风险的作用机理。
如果对房贷的主要风险的估计不足、措施不力。
管理不到位的话，其后果将不仅是银行自身资产质量受到严重影响，还会阻碍房地产业的进一步发展，而且对我国国民经济的负面影响也是巨大的，因此，如何有效控制和防范贷款风险对于商业银行来说是一个严峻的挑战。
控制好房贷的风险有利于房地产行业的进一步的推进，不使房地产行业变成百姓不能承受的生活目标。
关键词：
房屋贷款风险房地产
Keywords：
Housingloanriskofrealestate
绪论
房贷，也被称为房屋抵押贷款。
房贷，是由购房者向银行填报房屋抵押贷款的申请，并提供合法文件如身份证、收入证明、房屋买卖合同、担保书等所规定必须提交的证明文件，银行经过审查合格，向购房者承诺发放贷款，并根据购房者提供的房屋买卖合同和银行与购房者所订立的抵押贷款合同，办理房地产抵押登记和公证，银行在合同规定的期限内把所贷出的资金直接划入售房单位在该行的帐户上。
本篇论文主要是从社会的各个角度、方面进行剖析。
确定了房地产房贷的这个领域的种种问题和不足。
这也是考证银行借款的基本要务，不了解一个银行的基本情况，就无法放心的进行借款还款等一系列的经济问题的解答，这也是房贷借款的首先必要的原则之一。
作为中国主要的综合性金融服务提供商之一，本行致力于建设面向“三农”、乡联动、融入国际、服务多元的一流商业银行。
如果对房贷的主要风险的估计不足、措施不力。
管理不到位的话，其后果将不仅是银行自身资产质量受到严重影响，还会阻碍房地产业的进一步发展，而且对我国国民经济的负面影响也是巨大的，因此，如何有效控制和防范贷款风险对于商业银行来说是一个严峻的挑战。
这样的问题和政府不能很有效的控制房价的增值空间，以及很多百姓对于房价的一种恐惧，以及对于银行给出的贷款条件不能予以接受，这样的种种原因的合计，就不能很好的调控房屋的价格，以及房屋贷款的未来趋势，这样的问题在现在的一线、二线城市以及多发出现了，不是没有调控的政策，只是没有调控的力度，以及调控的很好策划，本篇论文主要就是根据这样的问题，来提出现在的社会现象，以及关于房屋贷款的某些影响。
1银行房贷业务的基本概述
1.1银行房贷业务发展现状
本篇论文主要是根据农业银行深圳分行东盛支行为例子的，所以我们首先需要分析的是本银行的基本内容概述，这也是考证银行借款的基本要务，不了解一个银行的基本情况，就无法放心的进行借款还款等一系列的经济问题的解答，这也是房贷借款的首先必要的原则之一。
作为中国主要的综合性金融服务提供商之一，本行致力于建设面向“三农”、乡联动、融入国际、服务多元的一流商业银行。
本行凭借全面的业务组合、庞大的分销网络和领先的技术平台，向最广大客户提供各种公司银行和零售银行产品和服务，同时开展自营及代客资金业务，业务范围还涵盖投资银行、基金管理、金融租赁等领域。
截至2011年末，本行总资产116,775.77亿元，各项存款96,220.26亿元，各项贷款56,287.05亿元，资本充足率11.94%，不良贷款率1.55%亿元。
这样的具有借款还款效率的国有企业银行，在各项还贷的方面或是房贷的方面都是可观的，也就是说明现有的规整的国有化的银行，都是因为有这样那样的各方面的力度都是不会被小小的房贷所击垮，这样的企业放贷也是具有保障的。
中国农业银行通过全国24064家分支机构，30089台自动柜员机和遍布全球的1171家境外代理行，以覆盖面最广的网点网络体系和领先的信息科技优势，向全世界超过3亿5千万客户提供便利、高效、优质的金融服务。
中国农业银行境内分支机构共计23,461个，包括总行本部、32个一级分行、5个直属分行、316个二级分行、3,479个一级支行、19,573个基层营业机构以及55家其他机构。
境外分支机构包括3家境外分行和4家境外代表处。
主要控股子公司包括6家境内控股子公司和3家境外控股子公司。
1.2银行房贷业务开展所关注的要点
1.2.1借款人的财务状况
财务分析以客户财务报表为主要依据，运用一定的方法并通过正当渠道对企业进行分析调查，对企业的财务过程和结果进行评论和研究。
以分析客户财务状况和盈利能力，资金使用效率和还债能力，并以此来评价该企业以后的发展趋势，通过对企业的观察和分析来发放贷款，才能保证还贷利率。
财务分析的目的是为了了解该企业是否能按期还贷，评价过去的经营业绩来衡量现在的财务状况，以此预测未来的发展趋势。
财务分析主要包括以下几个步骤：
1明确财务分析目标2收集资料3研究审计报告（通过研究审计报告，可以为分析人员提供分析线索和重点）4分析财务报告的可信赖性，分析调整企业财务报表5根据调整后或分析人员确认的财务报告及其他材料进行分析6综合分析。
重要的是在分析企业财务报表前要确认报表其真假性，有位美国的经济学家说：
“假报表比没有报表更可怕”。
分析人员要认真对待报表处理和定结果，并要向上级反映其真实情况，不能歪曲企业的财务情况。
银行须了解该企业的营业收入，营业成本，营业毛利，按合理的调整方法进行放贷。
借款企业的财务要真实的向客户反映以免造成不必要的麻烦，影响其借款时间，借款企业的财务直接关系放贷的流量和正常运作。
农业银行深圳分行东盛支行之所以能在商业银行房贷中成为佼佼者，其原因是在财务中并没有和客户产生分歧，得到客户认可。
财务报表分析要通过数字看本质，玩数字游戏。
1.2.2借款人的信誉
借款企业的信誉直接影响该企业的未来发展状况，农业银行深圳分行东盛支行在当地信誉度颇高，无论是商业房贷还是小型企业贷款都能得到共识。
1996年农业银行开始转向国有独资银行发展，2008年农业银行各项发展迅速，突破以往的工作理念，来完善自己的不足。
而农行本着经营理念：
市场为导向，以客户为中心，以效益为目标；管理理念：
细节决定成败，合规创造价值，责任成就事业；服务理念：
客户至上，始终如一；风险理念：
违规就是风险，安全就是效益；人才理念：
德才兼备，以德为本，尚贤用能，绩效为先。
这些理念是农行核心价值观指导下的相关理念，本着这些理念打造出信誉度极高且口碑好的国有独资商业银行，农行自2003以来连续五年获得“中国企业信息化500强”提名，并连续5年跻身于“中国企业信息化500强”前列，这标志着农业银行的信息化建设和科技创新能力一直处于业内领先水平，在市场竞争中表现出了较强的科技优势和商业价值。
随着人们生活水平的提高，对企业要求也就更高，商业房贷也就被列入其中，一个信誉度好的商业银行值得人们信赖，人们不必担心在购房时放款不及时的问题，商业房贷得到保障，不仅使借款企业得到收益也让房地产商得到了利益。
信用贷款是指以借款人的信誉发放的贷款，借款人不需要提供担保。
其特征就是债务人无需提供抵押品或第三方担保仅凭自己的信誉就能取得贷款，并以借款人信用程度作为还款保证的。
这种信用贷款是我国银行长期以来的主要放款方式。
由于这种贷款方式风险较大，一般要对借款方的经济效益、经营管理水平、发展前景等情况进行详细的考察，以降低风险。
信用贷款业务，主要通过银行、贷款公司、电子金融机构办理。
2银行房贷业务中借款人概述
2.1借款人基本背景资料
身为商业房贷的法人代表，必须把基本的个人信息真实的表现出来，其为法人姓名，年龄，工作单位，固定收入，家庭成员，在其名义下的动产和不动产，都要一一讲明，银行通过法人代表的基本情况进行双方交易，并根据其条件向该人发放合适的交易金额。
在商业银行房贷中，如果你有一套房子不包含房贷，你可以将其房子作为抵押，或以您自己或者第三人所有抵押物，或者有第三人为贷款提供连带保证责任，向银行申请个人住房贷款。
法人代表其本身有房贷如需在向银行借贷则会在原房贷基础上翻倍增长利息，这时法人须了解其自身是否能按时还款以外还需了解其银行本身利息是否超出自己能力范畴。
以免在日后会出现经济危机，如果在还款期间未能按时还款则会受到法律制裁。
为了不发生不必要的麻烦，法人代表应根据自身情况来选择其贷款的幅度和还款的时间。
法人代表可以是个人也可以是一个组织，只要其符合商贷的条件就可以放心贷款。
农业银行对商业房贷法人有以下要求：
借款人及其配偶拥有一套以上自有产权商品,法人代表的所持有的股份就是一个持有的一个标准，如果是持有第一套房产，那么房贷五年之内利息较低，基本上在4厘5左右，5年以上基本上利率相同，在5厘左右。
依照11万贷15年，如果你选择的银行是均额还贷的话，月供是925左右。
建议你暂时按15年贷，超过一年就可以提前还贷，一般没有违约金，只是以前的利息是不退的。
如果贷10年，5年还清的话会多出1000多利息，看提问者怎么考虑了。
这种方式就是还贷压力不大，而且灵活，审批也比较容易，这样来说就是比较容易偿还的。
2.2借款人房贷偿还能力的风险分析
一个法人所要偿还自己的房屋贷款，首先就是要有足够的偿还能力，以及稳定的工作，或是长期的经济收入这些都能较好的去完成这个人的房屋贷款。
商业性个人住房贷款优惠政策首先考虑首付款比例是防范风险的一个重要参数，必须将首付款比例确定在一个合理水平。
从美国次贷危机的情况来看，如果首付款比例过低，在房地产抵押物价值出现大幅度下降以及借款人偿付能力出现问题的时候，往往会形成一定的金融风险。
因此人民银行将商业银行最低首付款比例调整为20%，同时要求商业银行根据借款人的购房实际情况、借款的信用记录、借款人的收入、偿还能力等风险因素合理确定每一笔贷款的首付款比例。
第二，规定借款人每月偿还贷款的支出不得超过个人收入的50%，这样也有利于防范信贷风险。
还款能力是借款人在扣除生活费用和其他开支后，所能创造的充足的现金流的能力以及贷款到期时偿付利息及本金的能力。
在商业银行的一般贷款业务中，借款人的责任是在贷款发放后向商业银行按照规定的利率和期限归还本金及利息。
所以还款能力不仅仅观察借款人目前的状况，还要观察借款人未来的收入支出情况。
因此，还款能力包括流动性和偿付能力两个方面。
流动性是指一个家庭或个人满足其短期服务开支的能力。
偿付能力是指一个家庭或个人偿付其债务的长期能力。
借款人的的还款能力应该通过其收入水平、财务情况和负债情况综合判断。
综合历史经验来看，借款人要保持合理的还款能力，其住房贷款的月房产支出与收入比应当控制在50%以下（含50%），月所有债务支出与收入比应当控制在55%以下（含55%）。
当然这样的风险也许对于一个正常房贷不出意外的家庭都能正常承担，但是相对的利率的风险就是不能忽视的。
对于商业银行的个人贷款客户而言，利率风险是贷款利率变动导致的贷款还款金额的变动，从而影响个人还款能力的风险。
目前，我国绝大部分个人住房贷款均为浮动利率贷款，当贷款利率上升时，借款人每月的还款金额和还款总额将会增加，还款压力增大。
即便目前市场上比较少见的固定利率贷款业务，其贷款利率相对较高，同样存在着利率风险。
例如，当贷款利率下降时，采用固定利率贷款的借款人就不划算了。
相比之下要是想做全面的分析，还是要根据一个人的个人情况。
3房贷业务中的权力义务关系研究
3.1银行对借款人的要求
当我们需要购房的时候，我们难免会有资金不足的时候，我们首先考虑的就是向银行申请贷款的这个项目。
这是一个需要的方面，也是一个可以考虑的方面，毕竟能更好的解决当前的局面，也不会很着急的来进行偿还，这样一来能缓解一个部分的经济紧缺，也能为国家带来更好的效益，但是向银行企业贷款也是需要贷款条件的。
3.1.1个人向银行贷款应满足的条件
1、具有合法有效的身份证明及婚姻状况证明;
2、具有良好的信用记录和还款意愿;
3、具有稳定的收入来源和按时足额偿还贷款本息的能力;
4、具有所购住房的商品房销（预）售合同或意向书;
5、具有支付所购房屋首期购房款能力;
6、在工行开立个人结算账户;
7、规定的其他个人银行贷款条件。
3.1.2申请人应当向银行提交的资料
1、借款人及配偶的的有效身份证件、婚姻状况证明;
2、借款人户籍证明（可以是户口薄也可以是其他居住证明）;
3、借款人经济收入证明及职业证明;
4、借款人与房地产开发企业签订的《商品房销售合同》;
5、贷款人要求提供的其他文件或资料。
3.1.3个人银行贷款的注意事项
1、贷款的额度最高可以达到所购住房市场价值的70%;
2、贷款期限最长30年;
3、贷款人年龄与贷款期限之和不超过70年。
有规定的约束，也是一个更好的资金的保护，这样的确定都是人为的规定，当然这样也是有自己的弊端所在，毕竟一些硬性的规定，会给一些个人带来一个房屋贷款的门槛，会有很多人被拒之门外。
当然有好的规定就有好的执行任务，带来可更好的效率。
当然现在有很多企业的住房公积金给很多个人带来了相对稳定的经济考虑，是一个好的想象，以及好的企业还款能力，和好的资金转动率，这样带来的经济利用率也是客观的，也是一个经济的利用率的改变。
3.2不同还贷方式的选择
法人代表代表的一个房产的资产的暂时所有权的代表，当然提到了一个系数，一个关于信贷偿还能力的法律保障。
这个系数就是，还贷能力系数，还贷能力系数是用来计算贷款人的还款能力的。
是贷款本金与贷款者当月收入的比例。
例如系数是0.4的话，月收入为4000元，应只能有偿还月贷款本金1600元的能力。
制定还贷能力系数，可以限制部分借款人因每月还款额占家庭收入比例过高而无力偿还产生逾期贷款的风险发生。
当然个人的还款方式还是需要确定的，因为这必定考虑的是一个关于经济的还款问题，按还款方式又分为等额本息还款方式和等额本金还款方式两种。
等额本息还款方式是在还款期内，每月偿还同等数额的贷款（包括本金和利息），这样由于每月的还款额固定，可以有计划地控制家庭收入的支出，也便于每个家庭根据自己的收入情况，确定还贷能力。
等额本金还款方式是将本金每月等额偿还，然后根据剩余本金计算利息，所以初期由于本金较多，从而使还款额在初期较多，而在随后的时间每月递减，这种方式的好处是，由于在初期偿还较大款项而减少利息的支出，比较适合还款能力较强的家庭。
等额本息还款法也叫月均法，本金归还速度较慢，还款压力较轻，代价是支付的总利息较多，与等额本金还款方式对比，总利息差额在中短期（1-5年）的期限不会十分明显，在长期限内（20-30年），总利息差额才明显。
无论等额本金还款是等额本息还款，每期的利息计算方法是一致的，等于剩余本金乘以月利率。
选择什么还款方式，要看个人还款能力，不可贪图支付总利息少就选等本金还款法，实际操作中，不少人还是选择等额本息还款法。
两种还款的方式也许有很多的差异，但是现在的还款的利率基本是一样的，这样的方式还是有待进一步带来完成，当然，经济的好转，会给我们带来另一个需要考虑的就是，提前还款。
提前还贷顾名思义，在预定期前将贷款还清。
提前还贷的条件复杂并不是最主要的，重要的是提前还贷未必真的划算，是否合适提前还贷要按具体情况进行分析。
由于每位客户的贷款利率、限期以及还款方式都有所不同，因此贷款人有必要在认真分析合同的前提下，仔细计算还贷成本，权衡之后再做决定。
据了解，各银行还贷方式和时间不尽相同，具体事宜请咨询购房时申请贷款的银行.以下仅以北京工商银行朝阳分行办理流程为例：
购房者首先要将提前还贷申请表传真至银行，申请表内容包括提前还贷理由、房子所在地、联系电话、身份证号、还款存折账号等基本信息。
银行在接到申请后，在一个月左右给予回复。
如符合还贷手续，购房者携带现金及相关材料，当天就可以办理好房贷还贷证明。
调查总结
我们首先需要分析的是本银行的基本内容概述，这也是考证银行借款的基本要务，不了解一个银行的基本情况，就无法放心的进行借款还款等一系列的经济问题的解答，这也是房贷借款的首先必要的原则之一。
作为中国主要的综合性金融服务提供商之一，本行致力于建设面向“三农”、乡联动、融入国际、服务多元的一流商业银行。
本行凭借全面的业务组合、庞大的分销网络和领先的技术平台，向最广大客户提供各种公司银行和零售银行产品和服务，同时开展自营及代客资金业务，业务范围还涵盖投资银行、基金管理、金融租赁等领域。
截至2011年末，本行总资产116,775.77亿元，各项存款96,220.26亿元，各项贷款56,287.05亿元，资本充足率11.94%，不良贷款率1.55%亿元。
经过十几年发展我国房贷得到了长足发展商业银行均开办个人房贷业务北上广等地有些外资银行开始介入此业务至2008年11月末个人住房贷款余额已达2.95万亿元占全部商业银行人民币贷款余额10%左右距离发达国家占比18%到20%平均水平还有较大发展空间无论从房贷存量、占款比例、资金实力及城镇居民收入水平等对当前房贷发展进行分析房贷在当前社会经济发展中潜力都是很大，总结以上可知我国商业银行个人房贷占比明显偏高风险日益显现个人住房贷款余额2003年突破1万亿元；2006年突破2万亿元；2008年突破3万亿元（见表2）增速比上年末加快37.4个百分点；2009年住房贷款累计新增1.4万亿元；年末余额同比增长47.9%；人民银行《2010年金融机构贷款投向统计报告》显示2010年全国主要金融机构个人购房贷款新增1.40万亿元年末余额同比增长29.4%比上年末降低13.7个百分点以住房贷款为主房地产贷款占商业银行各项贷款比例约为30%加上房产抵押其他贷款据估计房地产价格波动已影响到银行近一半信贷资产安全房价在经过几年疯长之后由于政府强力调控目前处于回落阶段住房贷款风险显现如果房价出现下跌房地产市场风险就会很快蔓延到银行业领域直接危及金融系统稳定危及经济稳定发展
参考文献
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致谢
论文的写作过程中遇到了无数的困难和障碍，都在同学和老师的帮助下度过了。
尤其要强烈感谢我的论文指导老师，她对我进行了无私的指导和帮助，不厌其烦的帮助进行论文的修改和改进。
另外，在校图书馆查找资料的时候，图书馆的老师也给我提供了很多方面的支持与帮助。
在此向帮助和指导过我的各位老师表示最中心的感谢！
感谢这篇论文所涉及到的各位学者。
本文引用了数位学者的研究文献，如果没有各位学者的研究成果的帮助和启发，我将很难完成本篇论文的写作。
感谢我的同学和朋友，在我写论文的过程中给予我了很多你问素材，还在论文的撰写和排版灯过程中提供热情的帮助。
由于我的学术水平有限，所写论文难免有不足之处，恳请各位老师和学友批评和指正！
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