贯彻执行上海市住宅工程分户质量验收实施要点Microsoft Word 文档.docx

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贯彻执行上海市住宅工程分户质量验收实施要点MicrosoftWord文档

贯彻执行

《上海市住宅工程质量分户验收》

实施要点

上海新光工程咨询有限公司

2009年10月

贯彻执行“上海市住宅工程分户质量验收”的要点

内容共有以下八部分

一、开展分户质量验收的目的

二、上海市开展住宅工程分户质量验收的依据

三、分户验收名称解释

四、介绍《上海市住宅工程套内质量验收评价导则》主要内容

五、分户质量验收的实施

六、推行《分户验收》应注意的问题

七、全装修住宅分户验收（根据闵行区全装修分户验收经验）

八、验收表式（前三张为《导则》中表式，后五张为《细则》中表式）

一、开展分户质量验收的目的

1、提出分户质量验收的背景

（1）国务院与建设部有关分户质量验收的规定

①国务院办公厅1999年72号文件转发的建设部等部门《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》：

“加强对住宅装修的管理，积极推广装修一次到位或菜单式装修模式，避免二次装修造成的破坏结构、浪费和扰民等现象”。

②建设部“关于印发《商品住宅装修一次到位实施导则》的通知”建住房[2002]190号：

“为进一步贯彻落实《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量若干意见》（国办发[1999]72号）要求，加强住宅装修的管理，推行一次装修模式，规范住宅装修市场行为，提高住宅装修集约化水平，加快推进住宅产业化进程，引导住宅建设健康发展，编制了《商品住宅装修一次到位实施导则》”。

③建设部建质（2008）133号《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》：

各地要制定出台相关扶持政策，引导和鼓励新建商品住宅一次装修到位或菜单式装修模式。

要根据本地实际，科学规划，分步实施，逐步达到取消毛坯房，直接向消费者提供全装修成品房的目标。

④《住宅装饰装修工程施工规范》（GB50327-2001）目前正在修改，即将出台。

（2）上海市有关分户质量验收的规定

①《上海市住宅装饰装修验收标准》（DB31/30-2003），业内称这个标准为“315新标准”。

②上海市建设和交通委员会、上海市房屋土地资源管理局颁布了“关于印发《上海市住宅工程套内质量验收评价导则》的通知”（沪建交联〔2006〕798号）。

（上海市在闵行和奉贤二个区开展了分户验收的试点工作）

③“关于印发《上海市住宅工程质量分户验收管理规定》的通知”（沪建交联【2009】770号）。

【2009.6.29发布，规定：

2009.10.1起实施】

④上海市安质检总站颁发“关于印发《上海市住宅工程质量分户验收实施细则（试行）》的通知”（沪建安质监【2009】第105号）。

【2009.9.16.发布】

⑤2009年9月1日发布《住宅工程套内质量验收规范》（DG/TJ08-2062-2009）自2009年10月1日起实施。

（3）住宅工程质量是社会关注的热点、焦点。

住宅工程质量投诉居高不下，质量问题主要表现在渗、漏、壳、裂、堵、砂、粗。

（也有设计问题）

（4）住宅质量问题：

责任单位互相推诿扯皮的事时有发生（实质上是责任主体不明确），有些质量问题的整改修复难度大、周期长，住户的利益得不到有效保障。

目前装修工程存在的问题：

①火灾隐患：

使用易燃装饰材料；违章设计和施工；随意开槽乱接电线。

②结构隐患：

装饰工程大都在土建工程竣工后进行，土建设计与装饰设计没有有机结合，致使出现对结构进行拆改，有的拆除承重墙，或在承重墙上开门打洞，甚至割除剪力墙，破坏了建筑物的整体性，打破原结构力的传递路线，造成结构应力集中，降低了房屋的抗震性能和结构的安全度。

③健康隐患：

现代居室的装修材料品种繁多，我国当前常选用化工原料制成。

如常用粘结剂，其主要有害成分是甲醛；石材和地砖含有放射性元素；建筑油漆中含铅量达10%以上等等，都会对人体健康造成较大的危害。

④毛坯房入住装修浪费惊人。

（5）开发商在销售时实行“一房一价”，但尚未尽到“一房一证（合格证）”的义务。

（按照现行的国家验收规范验收，只对整栋楼验收，验收时仅按比例抽验，质量证明文件只对整栋楼而言，没有做到每户验收。

）

2、推行分户质量验收的目的

（1）销售时向住户提供《住宅工程质量分户验收合格证明书》

（2）提高住宅工程质量水平，减少居民投诉。

（3）保证分户验收的合格率：

加强过程控制，将质量问题消灭在过程中。

后面还要介绍的《全装修住宅分户验收表式》，就是体现了过程控制，监理机构应加强工序验收，严格执行上一道工序验收合格才能进入下一道工序施工。

3、分户质量验收同竣工验收的差别

（1）分户质量验收同竣工验收的相同点

——都是建设单位组织的验收活动。

——都是依据现行的工程质量验收标准、规范及设计文件，都是在分部分项工程验收合格基础上进行。

——都要接受政府管理部门（质监站）的监督管理。

（2）分户质量验收同竣工验收的不同点

分户质量验收

竣工验收

1.验收人员

建设、监理、施工单位及已选定的物业管理单位

建设、监理、施工、设计、勘察单位

2.适用范围

适用于新建住宅工程

所有（新建、改建、扩建等）建设工程

3.验收内容

套内观感质量及使用功能

工程质量综合验收，工程实体质量和工程质量保证资料

4.验收阶段

住宅工程竣工验收前，施工单位提交分户质量验收申请

施工单位提交竣工报告，对单位工程质量最终验收

5.抽样数量

全数检查

对工程实体按规定的抽样比例抽查

6.验收结果

向住户提供“住宅工程质量分户验收合格证明书”

形成竣工验收报告作为工程备案的依据之一

注：

《上海市住宅工程质量分户验收实施细则（试行）》（沪建安质监[2009]第105号）第五条

（二）规定：

已选定物业公司的，物业公司应参加。

二、上海市开展住宅工程分户质量验收的依据

1、“关于印发《上海市住宅工程套内质量验收评价导则》的通知”（沪建交联【2006】798号）。

2、“关于印发《上海市住宅工程质量分户验收管理规定》的通知”（沪建交联【2009】770号），是政府主管部门的规范性文件（共十一条）。

（1）第十一条规定了开始时间：

2009.10.1起开始实行分户验收。

（2）第四条规定了分户验收的组织人（建设单位）和参与人（监理单位、施工总、分包单位）。

（3）第五条规定了上海开展分户验收的标准：

按照《上海市住宅工程套内质量验收评价导则》对住宅工程实行分户验收。

（4）第六条规定了粗装修住宅必须包括：

●房间尺寸

●地面、墙面裂缝情况

●楼地面、天棚和墙面的抹灰质量和防水质量

●门窗安装质量

●给排水及燃气工程质量

●通风与空调安装质量

●室内电气工程安装质量

注：

①以上内容与《上海市住宅工程质量分户验收实施细则（试行）》中附表一的内容有不同之处（缺“栏杆”项目，《导则》中也有此项，必须检查。

增加的“通风与空调安装质量”项目，其检查结论可填写在“其他”一栏中）。

应以附表一的内容进行验收。

②《细则》附表一为《粗（改成初）装饰住宅工程质量分户验收记录》，而附表四中出现“初装饰”，应统一名称，改为“初装饰”。

全装修住宅工程分户验收除上述项目外，还应包括：

吊顶、地板、涂饰、裱糊、橱柜安装及住宅智能工程等。

（5）第九条作了处罚规定。

（6）为推行分户验收工作，政府部门明确了限制条件（第十条凡未实施分户验收的工程质量监督机构按有关规定不予出具工程质量监督报告）。

3、上海市安质检总站颁发了“关于印发《上海市住宅工程质量分户验收实施细则（试行）》的通知”（沪建安质监【2009】第105号）。

依据《建设工程施工质量验收统一标准》（GB50300-2001）及其配套规范，以及《中华人民共和国建筑法》、《建设工程质量管理条例》、《上海市住宅工程质量分户验收管理规定》，结合本市实际情况，制定本细则。

本细则规定了责任主体和验收应具备的条件，提出了操作条款：

验收程序和方法、要求和表式等内容，是可操作性文件。

提供了五张表式：

（1）当验收合格，验收人员应填写《初装饰住宅工程质量分户验收记录》、《全装修住宅工程室内质量分户验收记录》和《室内净高、净开间尺寸抽测表》。

（2）当分户验收全部合格，建设单位项目负责人、总监理工程师、施工单位项目负责人应按户出具《住宅工程质量分户验收合格证明书》和《住宅工程质量分户验收汇总表》，且分别签字盖章（《住宅工程质量分户验收合格证明书》加盖企业公章，《住宅工程质量分户验收汇总表》可盖项目章）。

（3）《住宅工程质量分户验收合格证明书》应作为《新建住宅工程质量保证书》的附件交给住户。

《住宅工程质量分户验收记录》和《室内净高、净开间尺寸抽测表》以及相关原始验收记录（如委托第三方检测机构的应包括检测报告）应存于建设单位或物业管理单位，以备业主或住户查询。

三、分户验收名称解释（《导则》中解释）

1、套内：

指对每套住宅所包含的卧室、起居室（厅）、厨房、卫生间、室内楼梯间、车库、储藏室、阳台等使用面积、居住空间组成的基本住宅单元。

2、套内质量评价：

指对单位工程中每套住宅作为一个单元进行质量评价，主要评价影响使用功能和工程观感的质量项目。

3、毛坯住宅：

按照初装修设计要求施工，并未经专门的装饰和机电安装的住宅工程。

4、全装修住宅：

采用装饰装修材料或饰物进行精装饰，并配备必要的机电安装系统和家用电器设备以达到直接居住目的的住宅工程。

5、主控项目：

住宅工程中对使用功能和观感质量起决定性作用的检验项目。

四、《上海市住宅工程套内质量验收评价导则》（根据“施工协会举办的分户验收培训资料”—《导则》）主要内容介绍

分户验收是针对每户居民—--住户，面对的是最严格、最挑剔的质量检查员，必须认真负责地进行检查验收，决不能马虎和大意。

1、适用范围：

——新建粗装修住宅工程及全装修住宅工程的套内质量验收评价。

2、验收评价的重点——住宅工程套内使用功能、观感质量（不涉及住宅工程的隐蔽验收内容）

（1）其他方面作为竣工验收的内容。

（2）奉贤把公共部位放入检查范围；外省市把屋面工程放入检查范围。

3、评价内容（共10项，土建方面7项，安装方面3项，10项内容都有相应的国家验收规范）

●建筑尺寸●室内地面●室内顶棚

●室内墙面●建筑门窗●楼梯、踏步、护栏

●全装修●给排水及燃气

●通风与空调●电器安装（包括强电和弱电）

4、验收评价标准的确定

（1）否决指标：

渗漏及结构性裂缝（若大梁、楼面出现裂缝，应请有资质的单位进行检测）。

（2）量化指标：

空间尺寸、垂直度、平整度、设施的安装高度、水封深度等。

（3）定性指标：

表面光滑洁净、接槎平顺、安装牢固等。

（靠经验观察检查，不易准确把握，如安装牢固程度的判断。

）

5、检查方法和部位

（1）实测实量（建筑尺寸）：

对定量标准的考核

（2）进行功能性实验、直观检查：

如盛水、泼水、淋水、通水。

（3）眼观手摸（最原始的方法）榔头敲：

对定性指标的考核

（4）打开检查：

开关、插座、对结构性裂缝的检查

（5）运行检查：

电路、空调、给水等

6、评价准则（《导则》第14章：

套内质量验收与评价）：

不能影响使用功能

（1）合格判定

●主控项目均应符合《导则》相应规定。

●一般项目中80%符合《导则》相应规定，其中有允许偏差的检验项目最大偏差不应超过允许偏差的1.5倍。

不应有影响使用功能或明显影响观感效果的缺陷。

（2）当分项工程验收中发现不合格现象，验收小组签发书面整改单，由施工单位进行整改，整改完成后再组织监理、施工单位进行重新验收，直至达到合格要求（没有规定整改的次数），并可以评价为合格。

（3）涉及结构裂缝时，建设单位应组织设计等单位或委托有资质的单位进行结构安全性能确认。

（4）不合格判定（根据14.0.5规定）：

住户办理入住手续半年内，可参照本导则对套内质量进行全面验收评价。

当发现质量不合格问题时，若相同类型的质量问题经2次整改后仍达不到合格要求时，该套住宅功能质量评价为不合格。

（5）《导则》14.0.5“住户办理入住手续半年内”，实质上是：

“提出合格证的时效概念，验收时要特别注意时间”。

（检测报告一般都规定有效期。

如，检测机构出具的“房屋评估报告”有效期一般为一年。

）

7、验收过程中要填写相关表式形成验收资料。

（1）《导则》提供3张表格（见附表）；《上海市住宅工程质量分户验收实施细则（试行）》（沪建安质监[2009]第105号）提供5张表格（见附表）。

在实施过程中也许表式不够用，可作调整，或自己制作表式。

2007年建筑工业出版社出版了吴松勤主编的《建筑工程施工质量验收规范应用讲座（验收表格）第二版》，规定了“房屋建筑工程和市政基础施工工程竣工验收备案用表”，其中，《住宅工程质量分户验收用表》（与上海市的《导则》和《细则》中表式不一样，属参考表式。

外地住宅工程可采用）。

●表0005《住宅工程质量分户验收记录表》（由验收人员签认验收结论）

●《住宅工程质量分户验收汇总表》（由总监签认验收结论）

●表0006《施工单位工程质量验收申请表》

（2）一栋楼可能需要一千多张表式，工作量相当大，因此，表式既要反映实际，又要简洁明了。

（3）分户验收的整改通知、评估报告都要归档。

五、分户质量验收的实施

1、实施分户验收的前提条件

（根据《上海市住宅工程质量分户验收实施细则》第四条）

（1）完成设计和合同约定的工作量，各（子）分部工程质量符合规范和设计要求，并已验收合格；

（2）工程质量保证资料和有关安全与功能的检测资料完整，主要功能项目的抽查结果符合要求；

（3）施工单位（由施工单位提出申请报告，体现了工程质量的责任主体）已提交工程竣工报告（并提出分户验收申请报告），监理单位已提交工程质量评估报告。

（4）室内地面上（全装修住宅在图纸上）已标识好暗埋水管线的走向和室内空间尺寸的测量控制点、线；配电控制箱内电气回路已标识清晰。

2、实施分户验收的程序

合格不合格

3、分户验收的组织

（1）建筑单位是分户验收的组织实施管理的责任主体，分户验收实施前由建设单位组建分户验收组（验收组长必须由建设单位担任）。

（2）监理单位和施工单位（包括总、分包单位）及已选定的物业管理单位是分户验收组的成员。

（3）人员（按照上海市住宅工程质量分户验收管理规定）：

建设单位项目负责人和专业技术人员，监理单位总监理工程师和专业监理工程师，施工总承包单位的项目负责人和项目技术负责人，分包单位项目负责人（以上人员必须参加）。

（4）验收组的人员资格（必须从事本专业工作多年，并经过培训的人员）、专业（各专业必须配备齐全）、职称、职务、人员数量（根据工程特点，满足分户验收的需要）与验收工程相适应。

毛坯房、全装修、高档装修房的要求各不相同，应根据工程特点确定分户验收的组织。

（5）当工程实行项目管理的，项目委托单位为住宅工程质量分户验收工作组织实施与管理的责任主体。

但是，建设责任主体不能改变，合格证仍应由建设单位签发，不能由项目管理单位签发。

4、验收方案：

（是指导性文件，应具有针对性、可操作性）

验收方案应包含质量要求、检查数量、部位、方法、人员分组、仪器设备的配置、不合格项的处理等内容。

仪器名称

用途

配备要求

小锤

检查空鼓情况

验收小组每人一把

钢尺

测量构件及短距离范围尺寸

验收小组每人一把

激光测距仪

检测室内空间净尺寸

每个验收小组不少于一台

漏电保护相位检测器

测量插座相位接地

每个验收小组不少于一个

两米靠尺

检查墙体平整度及垂直度

每个验收小组不少于一把

几何尺寸量测允许使用不同方法、工具或仪器，但在制订分户验收方案时，应要求对量测工具和同种户型量测的基准点进行统一标定（如果使用多套仪器设备，要做到统一型号。

量测尺寸时不能钢尺和激光测距仪混用，若使用激光测距仪，就要统一，且精度基本保持一致。

还应注明仪器型号、编号及校准有效期）。

（1）方案要针对验收工程的实际情况，确定验收的内容、方法、采用的仪器等。

对套内的功能质量和观感质量应做到全覆盖，不能漏项。

（2）方案要明确室内建筑尺寸的推算值（推算值：

根据设计文件、由设计层高、开间进深、轴线等尺寸减去结构实体和装饰层等尺寸计算得出的数值）。

应明确提供标准数据，包括每个房间的层高、开间和进深。

根据天棚的粉刷方式（政府提倡：

批嵌腻子后刷涂料），确定建筑层高。

（3）明确淋水、盛水实验的装置、各种参数及时间。

《导则》对淋水试验的界定比较含糊，对文中表述的“必要时”要正确理解，根据工程实际，准确确定检查方法。

应明确盛水试验的时间、盛水深度等参数，还要明确操作人员、旁站人员和检查人员。

以防事后住户询问。

（4）验收小组在验收过程中的争议及仲裁。

在验收过程中，可能发生验收组内部意见不统一，或与验房师意见不统一。

因此，方案中应明确意见不统一时的处理方式，是争议还是仲裁。

（5）不合格项的确定及整改处理（整改要考虑周全，如裂缝的处理：

整改后可能周边都有裂缝。

应提出书面整改单，施工单位整改后应复查）。

（6）明确验收过程采用的表式和形成的验收资料，及资料的整理、组卷、归档的方法和资料的种类等内容，还应明确验收资料保存在何处。

5、注意事项（根据奉贤分户验收的经验）

（1）建筑尺寸量测分析（推算值的确定）：

●GB50204-20028.3.2混凝土剪力墙轴线允许偏差为5mm；垂直度（层高≤5m）允许偏差为8mm。

●GB50203-20029.3.1填充墙砌体轴线位移允许偏差10mm；垂直度（≤3m）允许偏差为5mm

●GB50203-20025.2.5砌体轴线的允许偏差为10mm，垂直度（每层）允许偏差为5mm。

●GB50210-20014.2.11墙面一般抹灰的表面平整度允许偏差为4mm。

①混凝土剪力墙结构：

室内开间、进深累计允许偏差＝【剪力墙轴线允许偏差5×2】＋【垂直度（≤5m）允许偏差为8×2】＋【墙面一般抹灰的表面平整度允许偏差为4×2】＝34mm。

②混合结构：

室内开间、进深累计允许偏差＝【砌体轴线的允许偏差10×2】＋【垂直度（每层）允许偏差5×2】＋【墙面一般抹灰的表面平整度允许偏差为4×2】＝38mm。

（2）室内净高推算值怎么计算？

室内净高推算值根据设计的层高扣除楼板、天棚饰面层、地坪找平层及面层等厚度后计算得，分户验收前应根据板厚等参数确定不同房间的净高推算值。

（3）不规则房间的净开间，有找坡地面房间的室内净高怎么测量？

①对于室内开间不规则的房间（如弧形、多角形等）净开间可不做测量（设计和合同有特殊要求的除外）；对于卫生间等地面设计要求找坡的房间，应保证地面找坡最低点处净高数据不低于净高推算值。

②尽量提前核对尺寸，在做塌饼时的记录可作为分户验收的记录（不要等到地面贴大理石或面砖时、天棚贴石膏线时才发现）。

③大房间（指两房间之间无隔墙）结构高度不同，应分别量测室内净高。

④名词解释（《室内净高、净开间尺寸抽测表》中名词）：

误差：

理论数据与实际数据之差。

极差：

最大值与最小值之差。

（4）室内地面

①当目测发现裂缝、脱皮、麻面、起砂等缺陷时，应对其面积进行测量，当缺陷面积不大于400cm2，且每自然间（标准间）不多于2处时可不计，当面积超过400cm2时应进行处理。

②目测发现裂缝应进行表面处理：

当目测裂缝宽度较大（≧0.2mm）时应检查裂缝是否因结构层裂缝所引起，由结构层裂缝引起的面层裂缝，应按《混凝土结构工程施工质量验收规范》（GB50204-2002）第8章的规定进行处理。

（5）抹灰工程

抹灰工程的质量关键是粘结牢固，无开裂、空鼓与脱落。

如果粘结不牢，出现空鼓、开裂、脱落等缺陷，会降低对墙体保护作用，且影响装饰效果。

抹灰层之所以出现开裂、空鼓和脱落等质量问题，主要原因：

①基体表面清理不干净，如：

基体表面尘埃及疏松物、脱模剂和油渍等影响抹灰粘结牢固的物质未彻底清除干净；②基体表面光滑，抹灰前未作毛化处理；③抹灰前基体表面浇水不透，抹灰后砂浆中的水分很快被基体吸收，使砂浆中的水泥未充分水化生成水泥石，影响砂浆粘结力；④砂浆质量不好，使用不当；⑤一次抹灰过厚，干缩率较大等都会影响抹灰层与基体的粘结牢固。

（6）铝合金门窗：

外窗（墙）淋水试验方法

①宜选择镀锌钢管或PPR管等具有较好刚度的材料制作引水和淋水管件，引水管从被淋水层的上一层户内外窗引出，并做有效固定和保证淋水管不变形（每2米设置不少于1个引水管或固定管）；

②淋水管管径宜为15～20mm，距窗（墙）表面距离宜为100～150mm，喷水孔可用手枪钻等工具加工，喷水孔成直线均匀分布，喷水方向与水平方向角度宜为30°左右，孔径4～5mm，孔间距100～150mm，水量为自来水正常水压下最大量或采用增压泵增压取水，确保在外窗（墙）表面形成水幕（图）；

③淋水1小时后拆除至下一个淋水层，并观察记录该淋水带范围内外窗（墙）及周边的渗漏情况。

（7）安全玻璃（国家发展改革委   建设部质检总局工商总局文件）

“关于印发《建筑安全玻璃管理规定》的通知”（发改运行[2003]2116号）

第六条　建筑物需要以玻璃作为建筑材料的下列部位必须使用安全玻璃：

（一）7层及7层以上建筑物外开窗；

（二）面积大于1.5m2的窗玻璃或玻璃底边离最终装修面小于500mm的落地窗；（解释：

本规定所指窗，也包含建筑物内部的墙或隔断上的窗；玻璃底边指的是玻璃在框架中装配完毕，玻璃的透光部分与玻璃安装材料覆盖的不透光部分的分界线。

）

　（三）幕墙（全玻幕除外）；

　（四）倾斜装配窗、各类天棚（含天窗、采光顶）、吊顶；

　（五）观光电梯及其外围护；

　（六）室内隔断、浴室围护和屏风；

　（七）楼梯、阳台、平台走廊的栏板和中庭内拦板；

　（八）用于承受行人行走的地面板；

　（九）水族馆和游泳池的观察窗、观察孔；

　（十）公共建筑物的出入口、门厅等部位；

　（十一）易遭受撞击、冲击而造成人体伤害的其他部位。

第二条　本规定所称安全玻璃，是指符合现行国家标准的钢化玻璃、夹层玻璃及由钢化玻璃或夹层玻璃组合加工而成的其他玻璃制品，如安全中空玻璃等。

现在民用建筑很多采用“透光LOW-E玻璃（低辐射玻璃）”。

　　单片半钢化玻璃（热增强玻璃）、单片夹丝玻璃不属于安全玻璃。

注意：

本规定所称安全玻璃是指，符合现行国家标准的钢化玻璃、夹层玻璃，即满足GB／T9963－1998《钢化玻璃》、GB17841－1999《幕墙用钢化玻璃与半钢化玻璃》和BG9962－1999《夹层玻璃》的产品。

安全中空玻璃是指组成安全中空玻璃的两片或多片玻璃应都是安全玻璃。

单片半钢化玻璃因碎片过大，破坏时不具有安全性，夹丝玻璃因不能满足霰弹袋试验、落球试验的要求，都不属于安全玻璃之列。

（8）楼梯、踏步、护栏：

对可踏面的理解：

指墙体或窗台底部宽度大于或等于0.22m，且高度低于或等于0.45m的可供人踩踏的平面或部位。

详见栏杆高度计算示意图

（9）监督管理（质监站应参与）

（1）验收方案、分户验收汇总表应送质监机构备案（原来导则中有此条，现在没