物业工程部职责.docx

物业工程部职责.docx

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物业工程部职责

工程部管理职责

1、保证小区动力、机械系统正常、安全运转、精心使用、精心维护、设备完好率常保持95%以上，合理的设备停台检修应做到合理安排、工期要紧凑，人员要精干，一般应在经营淡季或使之错开宾客使用时间进行，不因设备故障、设备检修而使客户感到不便，乃至影响正常运转。

要加强巡视工作，及时处置设备和管线的各种跑、冒、滴、漏。

2、对小区议定的各项增、改、扩建，修缮工程项目，精心规划最优方案，审核报价，监理施工质量，控制工期，组织竣工验收，严格控制审定的合同预、决算，杜绝工作失误造成经济损失，工程验收合格率应确保100%，优良率力争达到70%。

3、能源费用开支控制在一个较低的水平，通过科学管理，精心维护、技术进步，积极改造等措施，使该项费用控制在大厦经营年收入的7%以内。

4、制定设备、设施合理使用、维修、保养计划，千方百计挖潜革新，改善工作环境，延长设备、设施使用年限，减少日常维修支出，此部分费用开支应控制在小区经营收入的3%之内。

5、可比人员劳动生产率保证逐年有所提高。

6、建立健全各项规章制度，坚持不懈地抓好落实，规章制度要齐全，上墙置放于工作场所明显处，运行记录、报表真实、准确，无涂改，无遗失。

7、内部管理渠道畅通，上情下达，下情上达准确、及时，人员责任明确，办事效率高，资料、图纸、文件保管有序、整洁、齐全，查阅便捷，要创造条件逐步向计算机管理方向迈进。

8、计划完成率高，每年上报工作计划。

无大的外部因素影响，应保质、保量，按期完成。

9、人员每年要得到技术培训至少一次，并做考核评定。

员工100%持证上岗。

10、树立强烈的责任感和服务意识，工作不怕苦、不怕脏累，当日工作当日完成，不积压工作量。

11、引导员工积极向上，参加小区组织的各项活动，提高员工遵纪守法、爱岗敬业的自觉性，年平均人均过失少于一起，人员、设备安全事故为"0"。

工程部主管岗位职责

1.在物业经理领导下,全面开展部门工作,负责区域内所有建筑物及公共工作系统的日常管理、保养、维修工作，确保设备安全运行。

2.负责执行工程部各项管理制度和技术规定，并贯彻落实。

3.编制年度房屋建筑物、工程设备、公共设施调查报告。

对房屋、设备、公用设施、公用管线的维修计划进行草拟，提交经理批准后予以实施。

按预防性保养计划带领员工实施，并记录工作状况。

4.协助行政人事部对工程部员工进行考勤、考核、晋升、降级、安排每月各岗位的当值，（每月25前提交下月）。

检查督促员工遵守公司各种规章制度如《员工手册》。

5.了解员工思想动态，并教育引导，制订并开展部门业务培训。

6.参与前期介入，验收接管工作。

建立设备清单，设备档案。

7.熟悉小区规划、房屋结构、公用设施、设备种类、分布，建立健全设备台、帐、卡，落实责任人，做到帐、卡、物相符。

掌握各类管线走向，位置，使用状况和国家相关安全要求。

8.建立健全规章制度（如运行规程、安全操作规程、维修保养规程、值班、巡查制度、装修监管、对客维修服务规范等）。

并检查落实情况。

9.安排下属工作任务及应急加班，工程人员的招聘、考核、培训、奖惩、工作。

10.当值期间对辖区所有的系统经常性巡查，检查，试运行，确保（高低压变配电房、发电机、照明、防雷、消防、闭路监视、水泵房、给/排水系统、智能系统、可视对讲、停车场系统、电脑网络、电梯、体育设施等）等系统运作正常。

11.观察、检查、引导各员工作状态，对客服务质量，帮助属下员工提高技能，贯输树立规范工作程序，掌握各设备故障出现的处理方法，并总结形书面工作流程。

12.对于危险作业，对员工指导，督促采取有效的安全措施，防止工伤事故，坚持安全文作业。

13.主审业户装修申请，并安排有关工程人员每天巡查一次装修的单元，确保无违章装修，并对违章行为予以制止，确保物业正常使用。

对装修进行验收，签署书面意见。

对装修资料予以建档、管理。

14.负责对客维修服务的有偿及无偿工作，安排下属在规定时间内完成，并及时反馈给管理处，在管理处回访不得超过1%的返修率。

对客服务的质量、时间、成本、安全、服务态度应综合考核。

制定工作要求、考核细则及奖惩办法。

15.与行政、财务部配合，掌握材料的使用、库存情况，并定期不定期申购材料，对货物的数量、品质、规格、予以验收，对不符合的提出退货。

了解市场材料价格及相关工程费用的信息，收集相关资料。

16.安排抄表、复核及时向财务及管理处递交公用水、电计量数值、分摊数据等。

17.会同管理处、保安部每月对辖区的消防、安全进行检查，并提出整改意见，并在限期时间予以回访检查，直至合格。

18.与市政、公用事业、水、电、气、电信等单位建立良好工作关系，确保故障发生时得到及时的支持配合。

19.制定外判工作监管的流程及注意事项。

与消防、电梯、智能外判维修保养单位建立良好工作关系，负责协助现场作业的环境，及监督工作质量、进度，记录现场工作情况及检查结果，及协助办理按合同付款。

20.完成经理交办的其它任务。

工程部员工岗位职责

1.协助工程部主管开展日常工作,执行有关管理制度并贯彻落实，2确保物业及所有系统正常运作。

2.熟悉小区规划、房屋结构、公用设施、设备种类、分布，落实设备台、帐、卡记录工作。

掌握各类管线走向，位置，使用状况和国家相关安全要求。

3.熟悉设备机组、变配电设施、设备等所有系统的性能、规范、技术参数，操作及运行、维修、保养的方法、规程，随时向主管提供设备运行安全状况。

4.熟悉并按照国家电气安全规定作业，严格遵守设备、设施运行、安全操作、维修保养规程，值班巡查和有关制度。

对变配电、发电、照明、消防、自动化抄表、给排水、管道、安防等各系统进行日常及定期检查、维维、护养，以及紧急维修等工作，清楚记录系统相关数据、情况，如电流、电压、功率因素、有功电能、无功电能、温度压力、转速、水位等，并与接班人员办理好交接班工作。

5.负责本物业的土建维修、检查工作，如木制作、吊顶、家具、装饰物、油漆、粉刷，金属材质的加工、更改、焊接等工作。

6.每日对所有电梯、机房等进行例行检查，做好清洁工作；并监管、协助电梯、消防、监控等有关承包公司定期、周期性保养维修及紧急维修工作，并做好工作记录和报告，确保设备运作正常。

7.配合管理服务部做好投诉处理工作，执行对客维修服务规程，服从上级主管的指示、工作安排，并及时反映有关不正常情况。

8.当值时需穿着整齐工服及遵守《员工手册》，执行物业公司各项规章制度。

工程部领班岗位职责

   1、模范执行岗位责任制、操作规程、员工守则和各项规章制度，承上启下，及时完成各项工作任务。

   2、管理好、使用好本班负责范围的设备，使设备经常处于良好的技术状态，优质高效、低耗、安全运行，是领班的首要责任。

对管辖设备要严格做到三干净：

设备干净、机房干净、工作场地干净；四不漏：

不漏电、不漏油、不漏水、不漏气；五良好：

使用性能良好、密封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好。

   3、领班是一班人在工作上、技术上的带头人，是班组的骨干，应具备良好的思想作风，工作以身作则，技术精益求精，协助主管作好班组管理工作，解决技术上的疑难问题。

   4、做好日常工作安排，做到维修迅速及时，保证质量，不留问题，设备发生故障时，有效组织力量抢修，保证公司的正常营业。

   5、负责制订本班设备的年月检修计划和备品备件计划，报管理处审核，并负责检修保养计划的实施。

   6、做好本班设备的技术档案。

设备维修、故障排除、更换零部件情况应清楚的记录在班组档案，每月交主管审阅。

7、做好班组人员考勤和维修台帐，每月报办公室汇总。

维修人员岗位职责

1、执行公司决定，服从管理、遵守纪律，树立良好的服务意识；

2、熟悉物业辖区内楼宇的楼幢号、单元、户数和房屋结构、水施、电施等管线走向；

3、严格遵守服务内容与服务标准，及时受理业主提出的各种报修；

4、积极为业主提供多项便民服务，并做到服务周到、热情、规范，无投诉；

5、工作时间按规定着装，佩戴工作牌，严格遵守操作规程以确保安全，预防意外事故的发生；

6、工作完毕及时清理施工现场杂物，服务过程须请业主签字认可；

7、爱护工具，杜绝浪费，按规定领用工具和维修材料。

8、负责对共用部位设施的巡视和保养。

9、按月做好报修、维修记录的汇总和材料采购的计划编制。

配电室值班制度

1.值班人员要有高度的工作责任心，工作积极负责，自觉遵守劳动纪律，坚守工作岗位，认真履行岗位职责，确保设备安全运行。

2.值班人员按规定，穿戴工作服、工作帽，佩戴工作证，衣着整齐。

3.值班人员在当班时间内，不许做与工作无关的事情，不准会客。

4.在任何情况下，配电室必须有工作人员值班。

5.变电运行值班人员必须经过岗位培训考核《安规》，考试合格后方可正式担任相应职位的值班工作。

6.值班人员随时对配电室高低压全部电气设备、线路进行巡视，监视设备的运行情况。

7.值班人员应按时抄表，及时汇报，还应完成组织安排的运行设备维护、技术管理、清洁卫生、安全活动等工作。

8.配电室应建立年、月、日固定工作周期表。

9.严格按照《电工安全工作规程》进行高低压设备的操作、维护，实行“一人操作、一人监护”制度，严禁违章操作。

10.按工作票及主管的指令填写操作票，并按《电气安全工作规程》、《电气设备运行管理规程》的规定做好一切电气设备检修的安全措施。

11.确保正常供电，一旦跳闸，需查明原因，10分钟内恢复供电，如不能供电，向上级领导汇报并及时贴出通知，因外部原因停电，20分钟内利用双回路供电，非正常停电率小于3%（供电部门及施工停电，不可抗力因素除外）。

12.值班期间接到维修电话后立即派人检修，服务热线做好维修回访工作，坚持每周巡回检查制度，分片包干，责任到人。

13.值班人员须检查本岗位的钥匙、工具、安全用具、仪表，并做好岗位的环境卫生。

14.严格执行交接班制度。

交接班管理制度

1、值班人员应按统一安排的班次值班，不得迟到、早退、无故缺勤，也不得私自调班、顶班，如果因为某种原因不能值班，必须提前征得领班同意，按规定办理请假手续，才能请假，以便部门安排合适的替班人。

2、值班人员要做好交接班前的工作，包括按照巡查表认真仔细巡查，做到本班问题本班解决，如解决不了必须马上报告领班或工程主管，并且说明原因，同时要做好记录，并做好环境卫生工作。

3、交接班双方人员必须做好交接班的准备工作，正点进行交班。

交接班的准备工作包括：

查看运行记录、介绍设备运行情况和运行方式以及设备检修、变更情况，清点仪表、工具、材料，检查设备状况。

交班时，交接班双方人员在值班日志上签字。

4、值班人员办完交接班手续后方可下班，若接班人员因故未到，值班人员应该坚守岗位，等待接班人员到达并办完交接手续后才能下班。

5、除值班人员外，其他无关人员不得进入值班室。

6、下列情况不得进行交接班：

（1）、交接班准备工作未完成时。

（2）、接班人数未能达到规定人数的最低限度时。

（3）、领班或由值班主管指定的替班人未来到时。

（4）、接班人员有醉酒现象或神志不清而未找到合适的顶班人员时。

安全、防火管理制度

1、工程部全体员工必须加强防火安全防范意识，并协同安全部认真做好各系统的防火安全保卫工作。

2、各个岗位的人员必须坚守岗位，发生事故或发现可疑情况时应迅速处理、上报、并负责保护好现场。

3、外来人员禁止进入配电室、电梯机房、水泵房、弱点机房等区域；参观、学习、施工如需进入必须经物业公司经理及工程部主管批准并在客服部办理登记手续后，由值班人员带领（或陪同）方可，严禁拍照、摄像。

4、各岗位值班人员除负责设备安全运行外，还必须对所属机房进行防火安全检查，发现不安全因素，应及时向上级汇报、整改。

5、任何人不得随意配制各机房钥匙，无人时必须锁好机房门窗；供水系统值班人员负责检查，无关人员不得借用钥匙，除供水值班人员外，必须经值班主管批准才能打开水池盖。

6、需要进行动火作业时，要先办妥动火证后，方能进行施工，施工前要尽可能排除易燃物品及配备灭火筒。

施工后应认真检查，确保没有火种后方能离开。

9、任何人不能随意挪动消防器材，发现消防设施损坏或泄漏应及时通知消防中心。

10、任何人发现火警应及时报告，尽力配合消防队员一起扑灭火灾。

一旦发生火灾，工程部的首要任务是保证消防设施设备的正常运转，并组织重要设备的保护、疏散工作。

配电室管理制度

1、配电室全部设备，由工程部电工班负责管理及二十四小时值班，闲杂人员禁止进入配电室，特殊情况须经项目经理或工程主任批准后方可进入。

2、停送电由值班电工进行操作，非值班电工禁止操作，值班员必须如实做好值班记录。

3、当班电工应按规定对配电设备定时进行巡查，做好巡视记录。

用电高峰期应加强巡视，发现问题应及时处理，不能解决的问题要及时上报。

4、供电线路操作开关应设明显标志，停电拉闸，检修停电，必须悬挂标示牌。

5、配电室内禁止乱拉乱接线路，供电线路严禁超载供电。

如确需要，由工程部主管书面同意后进行。

6、严禁违规操作，操作及检修时必须按规定使用电工绝缘工具、绝缘鞋、手套等，并有监护人负责监护。

7、配电室内设备及线路改变必须经工程部主管同意，重大改变应报告主管部门经理批准。

8、保持良好的室内照明和通风，墙上应挂温度计，室温宜控制在40度以下。

9、配电室卫生每班次清扫一次，保持室内清洁干净，无杂物，无积水。

10、配电室内消防设施完好，手持式气体灭火器必须保证有效使用。

11、配电室内应悬挂或备有高低压系统图，二次线路图。

12、配电室内应做好防鼠工作。

公共区域维修程序

1、接到公共区域维修工作单后，按规定时间根据维修的技术复杂程度，安排维修工到现场维修；

2、维修前先与负责人（领班级以上）取得联系并协商有关事宜；

3、确认故障范围，并且放置安全警示牌；或维修指示牌；

4、确认是否有影响业主的正常工作，若有影响应立即通知相关部门与业主取得联系后，经业主认可，方可进行维修;

5、高空作业时，最少安排俩人以上作业，并做好安全防护措施，首先检查安全工具是否完好，如：

安全带、梯子等，梯子应与墙面成60度；

6、使用的维修器具必须干净、整洁，并配备必要的防护器具，防止二次污染；

7、在维修期间，尽量避免产生噪音灰尘。

严禁大声喧哗，严禁唱歌、哼曲、吹口哨，严禁坐在设备上与他人聊天；

8、维修完毕后必须将现场卫生打扫干净，如产生大量垃圾可根据实际情况联系其他部门协助打扫；

9、每次维修结束时，必须清点所带工具、零配件，以防遗失或留在设备内造成事故；

10、通知负责人（首问负责人员）对报修的问题进行验收，验收合格在维修单上签字认可。

盛世华城水泵房管理制度

1.当班人员对水泵房负有运行、监视和维护保养责任，应严格执行有关规章制度。

2.相关人员已熟悉设备作用，了解系统的运行方式，掌握设备性能和维护方法，正确处理事故和异常运行情况。

3.值班人员应对水泵房进行日常巡视，检查水泵、管道接头和阀门有关渗漏情况，有关记录填写在《巡视检查记录表》上。

4.定期检查水泵控制柜的信息（指示灯）状况，观察停泵时水泵的压力表指示。

正常情况生活水泵的选择开关应处于自动状态。

5.泵房每星期由设备责任人打扫一次，确保泵房地面设备外表的清洁。

6.按照水泵保养要求定期进行维护保养，并做好相关记录，按维修、保养制度分别填写《公共设施（设备）日常维护、保养记录》、《公共设施（设备）大、中修工作记录》。

7.保证泵房的通风、照明以及应急灯在停电状态下的正常使用。

盛世华城消防水泵房管理制度

1.消防水泵房应当落实专人管理，定期检查保养和维护，保持室内清洁；

2.严格执行设备操作规程，每月启动水泵不少于一次，保持高位消防水箱、消防水池、气压水罐等储水充足，稳压泵正常运行；

3.保持系统出水管网及管道阀门常开，水泵类别、水流方向、阀门开启状态、配电柜开关状态等标识清晰，配电柜开关处于自动（接通）状态；

4.禁止无关人员进入泵房和操作水泵房内设备，严禁擅自关停设备和阀门；

5.设备投入使用后应保证其处于正常运行或准工作状态，不得擅自断电停运行或长期带故障工作；

6.建立故障报告和故障消除登记档案。

发生故障，应当及时组织修复，因故障、维修等原因，需要暂时停用系统时，应当经单位消防安全责任人批准，系统停用时间超过24小时的，在单位消防安全责任人批准的同时，应当报当地公安机关消防机构备案，并采取有效措施，确保安全。

消防水泵维护保养规程

1.每日对消防水泵进行巡查，检查配电控制柜电源、开关、交流接触器、供水管道、阀门、压力表等相关设备及设施，确保其处于正常工作状态。

2.消火栓泵和喷淋泵配电控制柜控制转换开关在正常情况下应置于“自动”控制状态位置。

3.定期对消火栓和喷淋泵进行手动启、停检查。

1　消防水泵远程手动控制操作步骤：

在消防控制中心的消防联动控制盘的“自动/手动”选择开关上选择“手动”；在消防联动控制盘上按下消防泵“启动”按钮，启动消防水泵房的消防水泵；在消防联动控制盘上按下消防水泵“停止”按钮，停止消防水泵房的消防水泵。

2　消防水泵现场手动控制操作步骤：

在消防水泵房的消防水泵控制柜上将控制转换开关置于手动位置；在消防水泵房的消防水泵控制柜上按下“启动”按钮，启动消防水泵，按下“停止”按钮，停止消防水泵。

盛世华城公共设施使用管理制度

1.遵守劳动纪律和各项规章制度，按规操作，记录完备、真实；

2.熟悉所管设备的性能、结构、操作方法、工作原理，并能按照安全、可靠、经济、合理的原则，合理调节设备的运行状态；

3.掌握并能够按照“三好、四会”要求管理、使用设备。

“三好“指：

管好、用好、维护好；

“四会”指：

会使用、会维护、会检查、会排出故障。

工程部电梯管理员职责

1.熟悉小区所有电梯分布、使用情况、掌握电梯使用、养护规程。

2.工作应一丝不苟、严把现场质量关、杜绝任何隐患，为保证业主安全尽职尽责。

3.严格执行电梯巡视检查内容，每周应对电梯做例行检查，如发现有震荡、不正常的声音或电梯有损坏、应立即停梯检修，将每次检查结果详细记录备案。

4.每天按开关电梯的要求，进行严格操作，并对电梯轿厢内的照明进行例检。

5.对业主投诉电梯内容、听候领导安排、及时对电梯进行检修，保证电梯运行安全。

6.按电梯定期保养项目表的内容对电梯进行保养。

7.每月检查一次电梯机房内的消防灭火器的压力是否在标准范围之内。

8.电梯出现紧急情况，接到通知后30分钟内赶到现场，分析故障原因，了解损失程度并及时采取对策措施，对解决不了的技术问题应及时向主管、领导汇报。

9.发现电梯机械故障应立即通报维保单位，要求及时解决。

10.电梯管理员必须对每部电梯按“月保单”上的项目进行检查后，方可在专业保养公司的“月保单”上签字。

工程部员工管理规章制度

1.按时到岗，坚守岗位，严禁擅离职守，不得迟到早退；

2.上班时间必须佩戴工牌，着工服，保持服装整洁；

3.遵守维修操作程序，做到高效、优质、安全的完成维修任务；

4.爱护工具、配件，做到文明施工；

5.不得在工作时间到业主家闲谈；

6.不吃、拿住户的食品或礼品；

7.办公区内严禁串岗闲谈，大声喧哗，粗言秽语；

8.上班时间内严禁吃零食，阅读报纸，会客待客，干与工作无关的事情；

9.严禁酒后上岗，聚众聊天；

10.值班期间及时接听业主的报修电话并做好详细记录，协调好与住户维修的时间；

11.办公区域环境卫生，要保持干净整洁，工具摆放有序；

12.负责室外公共设施、设备的维修、检查、保养工作，为业主提供优质维修服务；

13.按时按质按量完成工作，注意安全操作，保证维修质量，尽量做到让业主满意；

14.对小区内在建工程，进行专人监管；

15.做好设备维修保养计划，维修及时到位，不拖延，不拖诿；

16.对小区楼宇及设施、设备进行定期巡查，做好巡查记录。

保持高度警惕性，发现问题及时处理或上报主管领导；

17.到业主室内维修时，必要时要和上下楼层住户协调好关系，做到不破坏设施，不野蛮施工。

注意室内卫生及家装的保护，完工后清理现场，节约用料，达到业主满意；

18.不要带电作业，若因特殊需要，必须带电作业时，应做好防范措施，并有专人监护；

19.在进行维修时，维修人员应穿戴好安全安全防护用品，配备良好的电工工具；

20.24小时受理业主报修，进住户家中配戴员工牌及鞋套，对业主彬彬有礼，保持公司良好形象；

21.完成上级领导安排的其它工作；

22.努力学习，不断总结维修经验，提高个人思想素质和业务技术水平，开动脑筋，提出合理化建议；

23.部门及员工之间互相团结，严禁员工内部发生冲突；

24.严格执行各岗位工作职责；

25.每周召开一次例会，每周六前上交会议纪要。