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项目投资建议书

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项目投资建议书汇编五篇

项目投资建议书篇1

　　一、项目区基本情况

　　XX镇XX自然风景区海拔2303米，由于地质地貌条件和气候、土壤、植被的垂直分布，使项目区形成灌丛，森林和亚高山草甸三大生态系统，是华北保存最完好的生态区域，素有华北“小西-藏”之称，是避暑休闲和旅游的最佳地方。

项目毗邻北京，除得天独厚的自然景观外，环境优美，气候温和，通讯便利，交通方便，开发的市场和潜力巨大。

　　二、项目建设的依据

　　XX镇是中华三祖文化的发祥地，古文化遗址修护及人文旅游景点初具规模，每年到XX寻根祭祖的游人络绎不绝，而与之相匹配的休闲生态游才刚刚起步。

为此，XX镇党委、政府将旅游产业化做为今后几年的优先发展方向，尤其将XX九龙洼避暑休闲开发做为三祖文化旅游产业的延伸，使旅游产业真正成为带动当地经济和社会发展的支柱产业。

　　三、项目建设的必要性

　　从国际看，在全球逐步变暖的趋势和背景下，世界各地的避暑型气候资源已经属于越来越紧缺和珍贵的生态环境资源。

目前，香港佳顿集团有限公司就对项目区及其周边地区开发表示了浓厚兴趣，并与镇政府签署了有关协议。

　　从国内看，随着全国气温的不断上升，许多城市已成“火炉”，甚至包括一些北方城市。

而XX自然风景区却以凉爽宜人的气候，打出“清凉气候牌”吸引着国内“火炉”城市的人们纷纷涌入。

针对这一现象，XX镇可以打造依托森林草甸资源、气候资源，在项目区修建避暑山庄、酒店、乡村旅舍等高中档的住宿场所和狩猎尝跑马场等休闲娱乐设施。

　　四、项目建设内容

　　1、拟修建避暑山庄一处。

内设四星级酒店二处、当地特色的农家小院十处、旅游产品专营店一处、综合管理办公楼一座;

　　2、新建狩猎尝跑马尝过山索道各一处;

　　3、附属设施：

道路、台阶、护栏等。

项目投资建议书篇2

　　第一章项目总论

　　一、项目概况

　　项目名称：

ｘｘｘｘ建材家居大市场;

　　项目选址：

ｘｘｘｘ

　　项目规模：

一期用地91亩，建筑面积12.5万平方米;

　　项目总投资：

一期总投资人民币5.325亿元;

　　投资商：

ｘｘｘ投资开发有限公司

　　项目承建单位：

ｘｘｘｘｘｘ建设有限公司。

　　二、项目投资单位简介

　　投资开发有限公司是由浙商出资设立的专业从事商业地产投资的企业，注册资本5000万元人民币，拥有一大批专业从事规划设计、建筑设计、施工管理、市场运营管理、成本控制管理、资本运作管理、物业管理、物流管理等多方面人才，近年来，在安徽、江苏、浙江等省投资建设各类专业商品交易市场五个，总建筑面积100万平方米。

多次获得“省级五星文明诚信市场”和“全国百强专业市场”荣誉。

　　三、项目背景

　　1.ｘｘｘｘｘｘｘ提出，ｘｘｘ要加快建设充满活力、独具魅力、创新发展，宜居宜业的现代ｘｘｘｘ大城市和现代产业基地，努力成为在全国有较大影响力的区域性特大城市。

全力以赴把ｘｘｘｘ打造成为“长三角”地区继沪、宁、杭之后的现代化“新兴中心城市”，是新兴中心城市的重要组成部分，要按照中心城区标准等高对接，建设成为现代商业发展的高地，全国著名的旅游、休闲、度假胜地和山川秀美的生态之城。

　　2.ｘｘｘｘ行政区划调整后，直接融入合肥，成为ｘｘｘ市建设现代化区域性特大城市的重要部分，为ｘｘ市快速发展带来了重大契机。

尤其ｘｘｘｘｘｘｘ，是ｘｘｘ市承接产业转移前沿阵地，产业发展的主引擎，创新发展的新高地，需要有与之相配套的现代服务业，以推动城市功能开发和业态繁荣，推动生产性服务业集聚发展。

　　四、项目建设必要性

　　1.国家产业政策要求加快商贸业发展。

随着中央关于促进中部崛起和承接产生转移一系列政策出台，特别是ｘｘｘｘ调整后，ｘｘｘｘ以其独特的区位优势，迎来了跨越式发展的良好机遇。

作为政府招商引资的重大项目“ｘｘｘｘ大市场”的兴建，对于加快形成大市场、大商贸、大流通的格局，加快中心城区建设具有十分重要的作用。

　　2.是城市化发展的需要。

随着巢湖城市化发展，五年来市区扩展成倍，市区人口迅猛增长，居民生活水平不断提高，对居住环境和居住质量要求越来越高，多元化消费结构逐步升级，并且向环保型、品牌化高端发展，而目前ｘｘｘｘ没有此类消费市场，本项目建设正是为适应这种市场消费需求结构变化，以满足城市化发展中的消费需求。

　　3.有利于促进资源整合和产业发展。

地处丘陵地带、林业、陶土资源丰富，充分利用这此资源生产板材、木地板、家具、陶瓷、卫浴洁具将极大地提升其经济价值，建立一个集生产、商品交易、信息发布、物流配送等多功能家居建材市场，必将给产业发展带来一次革命性飞跃。

　　第二章市场分析

　　根据市场调查分析，ｘｘｘｘ目前仅有ｘｘｘｘ大市场一家经营家装材料市场。

始建于20ｘｘ年，其优点在于地处市区中间，消费者购物就近方便。

其劣势也是显而易见：

一是在建设布局上缺少通、透、畅，营业面积有限，利用率低，消费者很难找到所需商品和心目中的商品品牌;二是在功能设施工上不配套，没有仓库，商家商品零散地存放在周边居民住宅内，甚至存放在数公里外有仓库条件的地方，增大了经销商的管理难度和管理成本，导致商品价格提高，市场没有专业停车场，物流车、购物车，从业人员交通车见缝插针，到处停放。

致使时常发生交通堵塞;三是在物业经营管理中没有话语权，市场商铺90%已出售，租赁及定价权在业主，经销商普遍存在不稳定危机感，商铺随时都有被业主收回的可能，房租随意加价，租金价格比合ｘｘｘｘ等城市同类市场高出15%以上，是目前ｘｘｘｘ市区商铺租金最高的地方;四是在商业管理模式上混乱，因ｘｘｘｘ大市场是完全产权式商铺，初始没有按商品功能类别要求有序招商入驻，导致商业功能不明确，各类商品经营互相穿插，缺乏经营透明度和竞争力，以低档商品为主，缺少消费吸引力，市场内商品低劣，以次充好，消费欺诈，投诉率极高，有近40%消费者选择到外地购物;五是市场容量小，总建筑面积仅7.2万平方米，有效经营面积仅占65%。

难以引入国家和地方众多建材家居品牌商品入驻。

　　综上所述，ｘｘｘｘ市迫切要求建设一个新的家居建材市场。

本项目建设，将以其独创的设计理念、全新的商业定位和最优化的运营方式、管理模式，使ｘｘｘｘ建材家居行业带来质的突变，使其成为我国中部地区行业标杆。

具有以下八大优势：

　　优势一：

项目投资单位已成功地建设运作了五个市场，拥有一支谙熟专业市场建设、招商、宣传、管理，具有七年以上实践经验的团队，拥有从事物流配送、物业管理、市场营销招商专业队伍。

在全国拥有丰富的客户网络资源，并与马可波罗、圣象等一批主要品牌生产企业建立了战略伙伴关系。

为项目快速建设、快捷形成和早见成效奠定了基础。

　　优势二：

项目着眼于ｘｘｘｘ市区未来20年的发展，在规划上将商贸、仓库物流、生产加工纳入统一规划、分步实施，在建设布局上采用独创的双层“商场+商业步行街”复合型商业建筑模式，做到整体布局的通、透、畅和内部空间的可视性、交通引导性;硬件设施一次性到位，并留有较大的可持续性发展空间。

　　优势三：

项目建成后，投资单位自持物业不少于40%，是市场的最大股东，享有充分话语权，对市场租赁定价、商业功能区

　　布局和物业管理具有很强的调控能力，能够确保入驻经营者安心稳定经营，大胆投资谋略长久发展。

　　优势四：

项目实行完全商场化管理如：

统一营销宣传，统一仓储物流，统一装卸配送，统一车辆停放，统一治安消防、统一卫生保洁、统一从业人员招聘、统一上下班时间、统一明码实价、统一商品投诉赔付，市场实行商品品质保障，天天平价，无原因退货等，为消费者创造一个良好的消费环境，做到引导并拉动消费。

　　优势五：

项目商业定位为中高档家装、家居材料专业市场，一期入驻陶砖、洁具、橱柜、板材、木地板、五金、油漆、灯具、家居九大类商品，实行商品准入制度，引入国内外知名品牌入场经营，能够充分满足广大消费者的需求。

　　优势六：

项目建成投入运营后，实行一年免租免费试营期，试营期后的五年内，房租金和市场管理规费比目前ｘｘｘｘ大市场低30-35%，使经营者在低成本下运营，必然带来同类同质商品的比价优势，对消费者有极强的吸引力，从而使项目形成有效的良性发展，真正实现政府、经营者、消费者、投资者共赢局面，使各方结成牢固的经济利益共同体。

　　优势七：

购置15辆中巴车作为导购车，定时定点免费接送消费者，既解决入场购物消费者的交通问题，又起到了流动宣传市场、宣传商家、宣传商品的作用。

　　优势八：

项目配套功能是目前国内同类市场最完善的市场。

设立1万平方米大型停车场，分为公交停车区、从业人员停车区、消费者购物停车区和物流配送停车区，可同时停放各类车辆180辆和摩托车、电瓶车600余辆;展示交易区设置综合导购图和分类市场商铺分布导购图，并配备声、像系统进行导购宣传;交易区临路外立面设立面积3600㎡的广告幕墙，供商家进行商品宣传;交易区各街区上空采用彩玻瓦遮阳防雨，切实体现“商场+步行街”，项目实行封闭式管理，建立统一消防安全系统和治安应急管理系统，实行统一给排水和分区供电管理。

　　第三章项目实施计划

　　一、项目选址

　　项目选址位于ｘｘｘｘ区东北侧。

长约ｘｘｘｘ320米，宽约170米

　　二、建设规模

　　项目建设分二期实施，一期建设用地91亩，建筑面积12.5万平方米，总投资约5.325亿元。

　　三、建设内容

　　1.商品展示区：

2.6万平方米;

　　2.商品交易区：

6.3万平方米;

　　3.配套及服务：

3.6万平方米;

　　4.大型停车场：

1万平方米;

　　5.消防设施系统、供电系统、给排水系统、弱电系统和市场道路、绿化等。

　　四、实施计划

　　本项目按照高起点规划设计、高标准配套一次性到位。

实施期限为18个月，分三个阶段。

第一阶段为项目可行性研究评估、项目审批、土地征用出让及前期调整，为期2个月。

第二阶段为项目规划设计及评审、施工图设计、施工报建、场地“七通一平”，建设招标，为期4个月。

第三阶段为建设施工、招商入驻，为期12个月，三个阶段部分工作可交叉进行，尽可能缩短时间。

　　第四章投资分析

　　一、投资估算

　　1、土地费用：

1820万元

　　2、前期费用2450万元（报建规费、设计、勘探、监理等）

　　3、建设费12.5万平米×1820元/平米=22750万元

　　4、展示区装饰费：

5万平米×1500元/平米=7500万元。

　　5、设备设施建设费10800万元。

（包括供电、给排水、消防、人防、弱电、电子声像导购、中央空调系统、天桥电梯、过道遮阳棚、道路、停车场、绿化等）

　　6、项目前期推广运营费2700万元7、管理费用1500万元

　　8、财务费用1980万元9、不可预见费20xx万元上述1—9项合计为53250万元。

　　二、经济收益分析（依据谨慎性原则）

　　1.销售收入

　　本项目经营性用房面积12.5万平米，根据专业市场业态规范要求自留物业40%（展示区和酒店式公寓5万余平方米），可供销售面积为7.2万平米，分四年期按3:

2:

2:

3销售，销售收入69840万元。

扣税后为62506万元。

　　2.租金收入

　　项目建成投入运营后，第一年为市场培育期，免收租金。

自第二年起收取租金，有效出租面积按90%计，取五年期平均值。

一层为35元/㎡月，二层为25元/㎡月，三层为20元/㎡月。

　　上述已扣减销售动态面积，自第五年起进入稳定期。

　　3.物业管理收入

　　根据商业物业相关要求，参照大市场物业收费标准，按平均每月1.5元/㎡，按有效出租面积90%计算：

10.8万平方米×1.5元/㎡×12=194万元税后为160万元。

　　4.广告位出租收入及其他收入180万元，税后为148万元。

　　三、运营费用分析

　　1、管理费用平均每年1850万元。

　　其中：

人员工资福利及各项社会保险费1180万元，办公180万元，差旅费40万元，接待费40万元，教育培训费50万元，公用水电费360万元。

　　2、财务费用3600万元。

　　3、后期运营宣传费用3200万元（4年）。

　　4、设施设备维护费平均每年300万元。

项目前四年运营费用为15400万元。

　　四、投资分析估算

　　1、本项目四年总收入为68648万元。

　　销售62506万元+租金5142万元+物业费480万元+广告位及其他518万元=68648万元

　　2、本项目前期投资及投入运营后四年内总费用为53250+15400=68650万元

　　综上所述，本项目自投资建设到投入运营需经过五年半时间即可收回全部投资。

　　第五章市场运营

　　从投资分析可以看出，该项目通过销售和出租，总投资回收年限为5.5年。

这表明项目的经济效益较好，投资回收期短，抗风险能力较强。

　　该项目主要的风险来源于竞争对手的盲目建设，恶性低价竞争及消费方对项目不认可。

为了降低市场风险，要在市场招商，市场运作和市场管理方面下功夫，我们计划采取以下措施：

　　1.强化自身竞争力，充分发挥自己在市场营销、招商和物业管理、物流配送的优势，引入国际国内先进的管理理念，引进优秀的管理人才，并采取送出去、请进来方式，对内部管理层进行轮岗培训，不断提升团队人员的管理能力和运营水平。

　　2.与ｘｘｘ建材市场、东方家具城、ｘｘｘｘ市场、ｘｘｘｘ家居市交易博览城及ｘｘｘｘ大市场建立战略联盟关系，实行信息资源共享，形成运营机制和商品、价格的联动，以达到共赢局面。

　　3.在招商上把招外地商作为重点，充分发挥项目投资单位的信息网络和客户资源优势。

注重引入品牌商家、品牌商品，以培养品牌消费，达到建立品牌市场的目的。

　　4.利用各种广告载体和各种宣传媒体、企业网站、宣传手册、宣传光盘等多种手段向目标客户进行广泛宣传，并组织专业营销团队对目标客户进行引导和洽谈，使目标客户产生强列的入驻经营欲望，进入市场投资和消费欲望。

　　5.强化对市场经营者的诚信教育和管理，切实以优质品牌商品、低廉价格、品牌服务赢得消费者。

　　第六章环境保护

　　ｘｘｘｘ本项目为纯商业与服务项目，无噪音污染，无有毒有害气体排放，只有少量生活废水排放（一期年排放量600吨），生活废水排放的化学耗氧量及PH值等主要指标可达到国家环保标准。

少量生活垃圾（年产生量一期约500吨）。

为加强环境保护，本项目设有专业物业负责保证垃圾物及时得到清理，能够较好的保护项目环境。

　　第七章结论

　　一、财务评价结论

　　本项目经投资分析得出如下结论：

项目一期总投资53250万元，通过商铺销售和自持物业出租收益，仅需5.5年（含一年市场培育期）即可收回投资，符合财务指标预期，切实可行，表明了本项目投资风险小，经济效益显著。

　　二、经济和社会效益显著

　　1.项目建成投入使用后，将产生巨大的社会效益，一是在项目发展带动下，将引起相关产业的结构性调整，尤其三产中的仓储物流、餐饮等服务业必将得到快捷发展，二是促进家装施工企业规范发展和有序竞争，提升其经营能力、技术水平和施工质量，让居民得到更多实惠，三是广开了就业门路，可提供6000—8000个就业岗位（不包括三产服务人员）。

　　2.项目一期投入运营后，入驻经销商600余家，年商品交易额7.5亿元，每年可实现税收3000万元以上，经济效益显著。

　　10

　　了本项目投资风险小，经济效益显著。

　　二、经济和社会效益显著

　　1.项目建成投入使用后，将产生巨大的社会效益，一是在项目发展带动下，将引起相关产业的结构性调整，尤其三产中的仓储物流、餐饮等服务业必将得到快捷发展，二是促进家装施工企业规范发展和有序竞争，提升其经营能力、技术水平和施工质量，让居民得到更多实惠，三是广开了就业门路，可提供6000—8000个就业岗位（不包括三产服务人员）。

　　2.项目一期投入运营后，入驻经销商600余家，年商品交易额7.5亿元，每年可实现税收3000万元以上，经济效益显著。

　　年限市场运营单位

　　市场经营户销售出租收入其他所得税万元增值税万元合计万元

　　面积㎡收入万元税金万元税金万元税金万元土地使用税万元

　　第一年2160017280181400060001874

　　第二年1440014400151245932513006002954

　　第三年14400144001512390324360012003777

　　第四年21600237602495242323060012004599

　　三、结论

　　ｘｘｘｘ通过对ｘｘ家居大市场项目全面综全分析后认为，该项目符合产业政策和巢湖城市发展要求，定位准确，可持续发展性强，经济和社会效益显著，具有良好的发展前景，项目经济指标符合投资要求，项目建设可行。

项目投资建议书篇3

　　一

　　项目总结

（一）项目简介与服务介绍

　　XX托老中心是建立在大学校园中的以日托为主的养老组织，有着一套完整的管理体系、合作的团队、优秀的骨干，为老人提供舒适、充实的晚年生活。

　　老人们白天来到XX托老中心，同自己的老年朋友和青年朋友聊天娱乐，晚上回家和孩子在一起。

XX托老中心为老人们提供意想不到的优质服务，是老年人养老的绝佳选择。

（二）面临的市场机会

　　我国已进入老龄化社会，年轻人的工作越来越忙，两个孩子照顾四个老人，人力财力上都达不到。

现存的养老所由于自身的缺陷，收费高，也不能解决老人心理上孤单的问题。

XX托老中心建在大学校园中，形式新颖，收费低，有学生和老人聊天，能解决老人的孤独问题。

　　（三）目标市场定位与预测

　　XX托老中心面向的是全体老人，尤其是孩子工作忙，无人照顾的“空巢”老人。

　　（四）市场环境和竞争优势

　　我国老年人数量不断增加，现有的养老机构远不足以满足社会的需求。

无暇照顾老人的孩子们迫切需要一个值得信赖的舒适的养老机构照顾自己的父母。

XX托老中心与大学相结合，让老年人在同大学生的接触中感受年轻人的活力。

并且可以与学校公用许多基础设施，节省资金，实现资源共享，减少自身的融资压力。

因此，XX托老中心有良好的市场前景和较大的市场优势。

　　（五）经济状况和盈利预测

　　1.成本

（1）薪金预算

职称人数月工资（月）工资总额（元）总经理160006000主管150005000专业护理230006000日常管理人员225005000合计622000

　　（以上数据仅供参考，不做投资依据）

（2）经营成本预算

投资项目预算（元）合计（元）办理牌证3000653000简单装修50000添置器材50000学校租金500000宣传费50000

　　（以上数据仅供参考，不做投资依据）

　　（3）经营成本预算

　　老人伙食费：

早餐3元，午餐6元。

　　第一年打算收取200名老人，带上工作人员和学生志愿者每天共有210人用餐，一年共计老人在托老所320天，共计费用60480元。

　　总成本=薪金预算+经营成本预算+经营成本预算=977480元

　　2.收入

　　平均每人每月收费450元，需要车接车送服务的每天加5元。

假设有50人需要车接车送。

每年共收入1170000元。

　　3.利润

　　利润=收入-成本=192520元

　　（六）团队概述

　　总经理1人

　　副经理兼采购1人

　　专业护理2人

　　日常护理2人

　　（七）所需资源及提供利益

　　在学校一角租赁6-8间房屋，与学校商议图书馆、活动场所等对老人开放。

购置一些XX和空竹等一些老人喜欢的娱乐和运动器材。

同时需要政府的支持。

　　XX托老中心为年轻人减轻养老负担，为社会解决“空巢”老人问题，让老人有一个快乐、充实的晚年生活。

还可以给学生提供更多的实践机会，学生在同老年人的交流中学得宝贵的生活经验。

二者相结合可以充分利用校园基础设施，节省资源。

　　二

　　服务介绍

（一）产业背景与市场竞争优势

　　截至20xx年底，我国老年人口已增至2.22亿，占总人数的16.1%，预计到20xx年，我国老年人口将达到2.48亿，老龄化水平将达到4.37亿，占总人口17%。

据全国老年办测算，目前全国80岁以上老人正在高速增长，约为老年人口增速的2倍。

数据表明子女负担过大，老年人问题凸显。

　　养老院作为目前社会上主流的养老机构，也将成为XX托老中心的主要竞争对手。

中国社会主要的养老模式是家庭养老，但随着第一代独生子女的父母进入老年，两个年轻人负担四个老的养老重任，孩子们无力、无暇应对的问题日益凸显。

老人们不愿与孩子分开，所以不愿去养老院;社会上确实还存在如果子女健在就把老人送去养老院是不孝不贤的看法，所以子女就是没有时间照顾老人也不愿将老人送去养老院。

老年人的生活和心理都被忽视，老年人的幸福指数逐渐降低。

我

　　国现存的养老所条件参差不齐，服务质量不尽人意。

XX托老中心与传统的养老院不同。

托老中心作为一种新型的养老机构自身优点很多，并且XX托老中心与大学相结合，更是让人眼前一亮。

老人白天到托老中心，晚上人回家和孩子在一起，这种方式老人们容易接受，也能为社会主流观念接受。

　　根据养老院的运营模式可以看出，养老机构投入大、回收期长、利润微薄、不易经营。

但XX托老中心的结构同养老院的结构不一样，相比之下有很大优势。

托老中心以日托为主，不需要租赁太大的场地，也不需要购置太多床位。

XX托老中心与大学相结合，可以和大学公用许多基础设施，这样就不需要租赁土地建运动场地、阅览室、医务室、食堂等。

接送老人的车也可以与学校商议租赁校车。

这样可以节省许多初期资金投入，所需周转资金也相对减少。

成本低收费自然就比养老院低，能吸引更多的客户，市场竞争优势大。

（二）服务说明

　　XX托老中心不仅为老人提供像养老院那样的生活服务，还会招收跟多的大学生志愿者陪老人聊天娱乐，同时也会让老年人加入到大学生的学习和生活中去。

　　大学校园环境适宜，充满活力，老年人在同大学生的交往中受到感染，获得活力。

老年人喜欢回忆，在同大学生一起时多少可以看到自己往昔的身影，使老人得到精神慰藉，减少孤独感。

XX托老中心也会与校方商议，将一些学生社团和协会向老人开放，例如棋社、书画社、太极拳协会等，平时的一些活动竞赛也允许老年人加入。

托老中心还可以与学生举行联谊，充实老年人的晚年生活。

甚至老年人也可以到自己感兴趣的专业去听课（但要告知老年人不能影响正常教学），帮没有上过大学的老人实现上大学的'梦想，让上过大学的老人重温大学生活。

　　三

　　公司战略

（一）发展计划

　　1.第一阶段

　　托老中心这种养老机构在我国比较罕见，把托老中心和大学相结合更是闻所未闻，现在我校搞试点。

第一年招收200名老人，主要是生活能够自理的老人。

然后推广到各市各省。

　　2.第二阶段

　　有一定的经济基础后，同时这种养老机构也得到社会和政府的认可，就可以在政府的协助下扩大在校园中的面积。

增加一些专业医护人员，开始招收生活上不能完全自理的老人。

学生仍是与老人交流的主力军。

　　3.第三阶段

　　有足够的资金后，在学校附近购买土地建立全托为主的XX托老中心来收取生活不能自理的老人。

组织学生志愿者定期去为老人聊天，为老人服务。

（二）主要合作伙伴

　　XX托老中心的亲密伙伴是大学。

让大学生参与到照顾老人的工作中去可以提高大学生的社会责任感。

大学生的课余时间比较多，同时也需要更多的社会实践机会。

XX托老中心充分利用学校的基础设施，节约社会资源。

因此二者合作有很大的可行性。

　　四

　　市场调查

　　养老产业在我国还是一个“朝阳产业”，XX托老中心是一个值得老人和孩子信任的养老机构，将会有很好的发展前景。

　　随着XX托老中心的不断发展和壮大，它面向的将是社会上的所有老