万科城市城市独栋建筑景观独栋翡翠别墅项目文案.docx

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万科城市城市独栋建筑景观独栋翡翠别墅项目文案

①

P1封面

万科启势之作

城市独栋

翡翠别墅

LOGO

藏于城市精华处

P2

三载潜心精筑，

继兰乔圣菲后，万科又一领航独栋力作——翡翠别墅，现已大成。

城市独栋，翡翠别墅，深厚积蓄，值得期待。

P3

藏·溯源·文化

倾听，翡翠流光。

关键词条：

翡冷翠、老上海、融合

十四世纪的翡冷翠（Firenze佛罗伦萨）、上世纪二三十年代的上海

都闪烁着复兴思想的光芒，都留下了影响时代进程的故事

时光流转

两个光辉的时代交融在一起

今天由翡翠别墅谱写出中、意结合的新复兴精神

P4-5

——地理位置

（大区位图）

城市·区域·价值

城市黄金轴线与城市题材下的一片繁华。

关键词条：

城市黄金轴线、2010年盛会、城市发展加速

从外滩到北外滩、浦东陆家嘴……外滩从开埠至今，以黄浦江为核心的城市黄金轴线现已构成。

随着2010年盛会临近，城市黄金轴线上的浦江新镇已呈现出大上海城市中心的繁华气质。

从浦江新镇到人民广场约15公里、到徐家汇约16公里……在便捷交通的贯穿下，都市的繁华可以在一个转身之后成为藏于纯正的意大利城镇的宁静。

或许，正是有了这样的过渡与低调的身份，才让城市黄金轴线旁的翡翠别墅，能恰如其分地延续意大利戈里高蒂建筑大师们对于浦江新镇的规划与界定——在方格形街区中，让意大利风貌及中国生活方式不动声色地在此相融，并让最纯粹的意大利生活情趣彻底释放。

P6-7

精华·产品·鉴阅

城市独栋，因纯粹而纯正。

关键词条：

独栋、现代生活方式、意大利风韵

“如果能够把花草、树木、流水、光和风根据人们自己的意愿从自然界中提炼出来，那么人间就接近于天堂了。

”——世界建筑大师安滕忠雄。

除了安滕先生所畅想的，我们还根据现代人的生活方式和习惯，在社区植入了原味的意大利建筑与老上海的神韵。

然后欢迎您回到这里。

P8-9

——项目规划

姿态卸下尘世回归平静

关键词条：

九宫格布局、宫廷构筑规律

“建筑的目标在创造完美，也就是创造最美的效益。

”——建筑名言

在浦江新镇土地的精华处，翡翠别墅以中国传统皇家九宫格的布局方式，结合意大利宫廷的构筑规律而展开，并通过这样的规划实现自身的最美效益——既释放别墅的自然韵味，又糅合城市生活的等级。

P10-11

——建筑风格

岁月沉淀下的醇厚日益浓郁

关键词条：

意大利经典建筑符号、原味石材、现代化的技术处理

“建筑是世界的年鉴，当歌曲和传说已经缄默，它依旧还在诉说。

”——俄罗斯大文豪果戈里

与建筑蕴含的故事一样，古老的居住智慧，不会因时间而流逝。

于是，意大利的烟囱和窗户留了下来，平缓姿态的斜坡屋顶留了下来，陪伴时间的石料也留了下来……那些平衡湿度、调节光照、交换空气、稳固建筑等古老的居住智慧也就延续了下来。

现代化的材质，替代了以前意大利建筑中的纯木料部分，但纯正的意式风韵却没有丝毫受损，相反更多了一份经历时间的稳重与坚实。

在翡翠别墅中，只要品味细节，就能读懂那些故事与智慧——或许是意大利生活的优雅，或许是现代生活的质感……

P12-13

——景观理念

精心珍藏的风景

需要一双懂得阅读的眼睛

关键词条：

意大利景观元素、中国造园技法、移步换景、剧幕式景观

“优秀建筑是自然的延续。

”——着名建筑师隈研吾

这样的形容，很适合社区中建筑与景观的关系。

为了原滋原味的意大利景观情趣，于是大量的意大利景观元素被引入社区，如喷泉、台地、葡萄园。

而这些元素，被除数中国园林的建造技法，巧妙地安排在了社区中。

“移步换景”的景观排布方式，让整个社区浑然一体，却又不失各自的真趣，不管哪里都有新的景观来取悦视觉。

于是，在脚步停留的地方，就有“剧幕式”的风景在述说一段意大利的生活故事，就有“场景化”的园林在演绎一段老上海生活的闲适……在翡翠别墅总有看不尽的风景，引人入胜，却又回味无穷。

P14

（公交线路图）

行车线路A、B、C

P15

“上海之意”“意大利之上”

两套示范体验馆现已呈现

诚邀您现场品阅

P16封底

……营销企划：

PLUS+博加广告……

②折页

封面

LOGO

藏于城市精华处

藏

HIDE

封底

（落款）

外页

上海之意意大利之上

Shanghai&Italy

十四世纪的翡冷翠（Firenze佛罗伦萨）、上世纪二三十年代的上海

都闪烁着复兴思想的光芒，都留下了影响时代进程的故事

时光流转，两个光辉的时代交融在一起。

今天由翡翠别墅谱写出中、意结合的复兴精神新乐章。

内页1

十四世纪，一缕翡冷翠（Firenze佛罗伦萨）的复兴之光，让整个欧洲都沉浸在人文思想的光芒中。

但丁挥笔，《神曲》的故事传遍了整个欧洲；彼特拉克用诗词谱写出的旋律，让上帝也听懂了人性的声音；在达芬奇的色彩中，蒙娜丽莎笑了，世界也就倾倒了；米开朗琪罗的那把刻刀，雕出了文艺复兴的一片灿烂……

被艺术渲染的城市，建筑也带有相同的气质。

于是，在翡翠别墅中，意大利的原味建筑释放着原本的艺术气息。

内页2

一声汽笛，黄浦江载入了上世纪二三十年代的上海诗话。

城市光泽浸润的潮水，在江边，一声声回荡。

当年的贤士名流，在上海成就了自己的事业与地位，也推动了上海的第一次城市运动。

这座城市于是留下了属于传奇人物的建筑与文化记忆，比如丁香花园、马勒别墅、嘉道理别墅……

时间替换了时代的主角，却将城市的精华沉了下来，为后人颂仰、畅想。

内页3

岁月流转，现在又是一个书写传奇的时代，仅属于上海的第二次城市运动也就应运而生。

封存已久的老别墅，慢慢走出时间的遮掩，在大上海土地的精华处复兴。

于是，在浦江新镇这个大上海心腹之地的低密度生态型城区中，翡翠别墅以意大利复兴精神为源力，雕琢出一个纯粹的独栋社区，并将原味的意大利生活情趣深藏其中。

为这个时代的引领者，珍藏，传世。

③折页

封面

LOGO

藏于城市精华处

城市

CITY

封底

（落款）

外页

上海之意意大利之上

Shanghai&Italy

戏剧、绘画、雕塑……将翡冷翠（Firenze佛罗伦萨）凝固为复兴思想的中心；

世博盛会、一城九镇、低密度生态型城区……将浦江新镇的明天簇拥成大上海的中心。

翡翠别墅，地处大上海城市的中心，由复兴思想雕琢而成，紧邻繁华，静而不言。

内页1

如果没有世博盛会，纽约、伦敦、巴黎等国际都市如今的繁华都将降调。

一次巴黎世博盛会，使巴黎七区在埃菲尔铁塔的带领下，成为世界瞩目的焦点，也使巴黎七区成为寸土寸金的文化与居住区域，世博盛会对一个城市的推动，以及对城市繁荣的决定力，早已不容怀疑。

2010年的盛会已在眼前，除了带来一片可以想象的繁华，必定会留下非凡的建筑与非凡的人居情趣。

而这一切，翡翠别墅正在与盛会会址相邻的浦江新镇的深处，静静享受着。

内页2

在意大利格里高蒂建筑大师们规划下，浦江新镇这片土地被注入了高雅的生活情趣，意大利风貌及中国生活方式不动声色地在此相融。

一片繁华中，以风景划分界限，翡翠别墅在浦江新镇这个低密度生态型城区中，精心打造出一个纯粹的独栋别墅社区。

与城市亲密接触，却又保持距离。

在翡翠别墅之外，霓虹闪烁，车来人往；在别墅之内，藏而不露，独自璀璨。

在大上海一城九镇规划中，浦江新镇是最接近上海中心城区的区域，距人民广场约17.5公里，徐家汇约22公里，并处于虹桥枢纽港，浦东机场、海港新城等功能节点的中央位置。

徐浦大桥、卢浦大桥的连接；明朗的快速干线，便捷的城市地铁，让上海新、老城区轻松转换。

一片土地、繁华，已清晰可见。

而翡翠别墅，要做的便是静待繁华。

内页3

区位图+意大利和上海的代表建筑图

④折页

封面

LOGO

藏于城市精华处

精华

TREASURE

封底

（落款）

外页

上海之意意大利之上

Shanghai&Italy

当中国思想与意大利艺术结合后，翡翠别墅便在细节中透露出过人的诱惑力。

或是九宫格规划中的一个待角，或是建筑中一块意大利石料的选择，或是中国园艺手法下一个意大利台地的筑建……都会有着独具匠心的地方。

内页1

布局

中国传统皇家九宫格布局与意大利宫廷构筑规律结合而成的翡翠别墅，通过仪式化的组团式单元、两横一纵的景观结构、配合整齐分割的道路体系，将整个社区划分为各个方正的单元，并形成错落有序的功能区域。

行至其中，不论是前后还是左右，都会因道路纵深感的存在而感受到社区居住者的身份与威严。

在社区道路体系中，那些台地和廊道，配合有意安排的景观点，把风景带入每个不晚被察觉的角落，创造出身处自然的居住感受。

内页2

建筑

古老的居住智慧，不会因时间而流逝。

于是，意大利的烟囱和窗户留了下来，平缓姿态的斜坡屋顶留了下来，陪伴时间的石料也留了下来……那些平衡湿度、调节光照、交换空气、稳固建筑等古老的居住智慧也就延续了下来。

现代化的材质，替代了以前意大利建筑中的纯木料部分，但纯正的意式风韵却没有丝毫受损，相反更多了一份经历时间的稳重与坚实。

最终，优雅、舒适的生活状态，便悄无声息地藏在了翡翠别墅的建筑中。

内页3

景观

为了原滋原味的意大利景观情趣，于是大量的意大利景观元素被引入社区，如喷泉、台地、葡萄园。

而这些元素，被除数中国园林的建造技法，巧妙地安排在了社区中。

“移步换景”的景观排布方式，让整个社区浑然一体，却又不失各自的真趣，不管哪里都有新的景观来取悦视觉。

于是，在脚步停留的地方，就有“剧幕式”的风景在述说一段意大利的生活故事，就有“场景化”的园林在演绎一段老上海生活的闲适……在社区，总有看不尽的风景，却又无限引人入胜。

瑞城国际

02-05月营销执行计划

天启.开启

二零零玖年二月十八日

【战略主旨】

⏹以可实现与直效性为最高指导思想，实行低成本“短、平、快”的操作模式

⏹利用地毯式排摸建立区域新客源数据库，利用特价房源重启现场来人与成交

【营销总纲】

本阶段由于会所装潢、样板区整改并未完成，产品力上无重大利好呈现。

加之价格高出市场行情甚多。

因此该阶段必须革命性地改变传统营销思路，变“等客来”为“走出去”，调动售楼人员积极性外出拓展客户，并以售楼人员为核心，有效组织管理临时促销人员，对新区内目标客源区域进行“地毯式摸排”，努力提升售楼处上客量，短时间内打破目前僵局。

此外，此阶段内，本案应与区域内大型商家与中介公司积极接洽，谋求合作，共享商业资源及客户资源，在地产冷海中另辟蹊径，找出一条具有瑞城特色的突击之道。

【营销重点】

⏹样板区整改方案确定

⏹会所装修方案确定

⏹促销人员的组织管理

⏹区域内大型商家联动

⏹区域内中介公司联动

⏹老客户联谊挖掘新客户

渠道营销+数据库营销+体验式营销

【战术执行】

1、路口拦截策略

目的：

“地毯式”对区域内工作人员进行定点拦截，强制传达楼盘信息。

Ø对周边5公里内主要工厂企业员工上下班动线进行调研，布点主要路口。

Ø根据路口人流情况分为A、B级，通常A级路口安排2-3人，B级路口安排1-2人。

视全天时间点不同进行调整。

Ø通常一周两天，安排在周二周四比较适宜。

Ø要点：

该战术面对人群流动性较强，派发时需强调“售楼处有小礼品，欢迎参观”，并了解企业员工宿舍位置，为日后派报提供针对性目标。

2、公共设施蹲点策略

目的：

利用公交、电信、银行等基础设施进行“蹲点式”派报，结合小礼品，进行客户资料收集。

Ø对新区内特别是厂区内主要邮局、银行、电信、超市、公交站点进行调研，安排人员定点蹲守派报。

Ø每天下班前针对当天派报绩效进行评估，同样根据人流情况区分A、B级。

Ø人员安排以两人为一小组，A级点2组人，B级点1组人。

Ø通常一周三天：

周一、周三、周五。

Ø要点：

该战术面对人群流动性较弱，有时间停下来向对象作楼盘的简单介绍。

视客户意愿进行客户调研。

Ø要点：

调研时应保持礼貌，不可坐强制性要求，随身携带小礼品，客户填写完成调研表后赠与，并引导案场位置。

3、传达室夹报策略

目的：

对企业传达室人员进行良好公关，与之建立联系，对企业每日报纸进行夹报。

Ø售楼处分组对厂区进行标地，整合为一张完整厂区分布图。

Ø按区域包干至小组，由组长带领携带礼品上门公关。

Ø如联络成功，则每周一次进行夹报。

Ø要点：

不以夹报为最终目的，重要的是与传达室工作人员保持良好关系，为日后长期活动提供便利。

4、班车派报策略

目的：

针对企业班车进行派报

Ø同样以小组为单位，对片区内企业班车数量、班车人数进行调研统计，汇整成表格。

Ø携带礼品与班车司机建立关系（每部车两包烟），记录姓名与联系方式。

Ø每周一次进行派报。

Ø要点：

与司机交流过程中了解班车行驶路线与主要停靠点，方便日后选择市区重要停靠点进行派报。

5、黄页、新区企业名录直销策略

目的：

对新区企业中高层进行一对一沟通。

筛选出有效客群。

Ø企业数据库购买——购买有价值的企业数据库

Ø电话拜访——进行电话回访，记录客户相关信息，以备以后回访使用

Ø甄别客户——对有意向的客户，判断其投资、自用和租赁的意向

ØDM直投——销售员对意向客户进行DM邮寄，并积极保持联系

Ø回访——进行电话回访

Ø邀约——对有意向的客户进行邀约，邀请其亲至售楼部现场

Ø电脑记录——每天将当天信息输入电脑，作为个人工作绩效的凭证之一

Ø要点：

每次电话沟通前均需有适当由头，如促销信息、SP活动等，因为陌生沟通的成功率较低，每日例会鼓励与总结电话说辞尤为重要。

此外，由于电话营销以录入信息为首要目的，不要指望客户在第一次沟通就产生强烈购房意向。

6、区域商家联动策略

目的：

与区域内商家分享客户资源，联手开展SP促销活动

Ø要点：

1400组老客户资源是我们与商家合作的筹码，举办活动时，要让客户在“获利”的基础上积极参与，资料由我方严控，尽量不造成扰民。

7、下乡策略

目的：

拓展区域外客源

Ø针对周边乡镇进行市场调研，了解相关规模、人口、经济等指标，明确拓展乡镇。

Ø确定核心区域，接洽活动举办地相关负责人。

Ø联系活动团体，以及具备布展能力广告公司，以中长期合作定价、签约。

Ø每周六周日进行巡回演出，为楼盘造势。

Ø要点：

演出团体内容要求热闹，简易搭台布展，可重复使用。

造势现场密集派报，停看房班车，坐满拉往售楼现场。

8、老式小区密集派报策略

目的：

深挖区域内换房族与青年成家族

Ø对区域内老式小区（如春潮、太湖）进行调研，统计大致规模、户数、人口、建造年份等。

Ø公关物业管理人员，确保每周一次、每户必达。

Ø小区内配合悬挂横幅、公告栏张贴海报等，让小区居民对楼盘形象耳熟能详。

Ø要点：

除硬性宣传派报外，可与小区居委会联系，结合便民活动（如义诊），乘机发放项目资料，巧妙对楼盘进行宣传。

【人员组织】

1、销售人员

Ø共计20人，分成四个小组。

一组留守售楼处，其余三组场外直销。

每周轮换。

Ø场外人员在各自划定区域内与促销人员派报与登记客户资料。

Ø场内人员一半接待，一半电话销售，视案场来人情况进行调整。

Ø另设行政人员一名，主要负责客户资料录入，以及销售人员业绩考核。

Ø场外每组人员指标：

每日现场3组有效来人，或者10组有效资料录入。

Ø场内每组人员指标：

每日现场50组电话销售，以及5组有效资料录入。

2、促销人员

Ø20-50人，每名销售人员带2名促销人员形成团队，团队业绩纳入个人考核指标。

Ø促销人员采取底薪+提成制，与末位淘汰制。

Ø底薪分每日30元、50元、70元三种，现场每组来人提成10元。

Ø每两周业绩排名前三位者晋级，排名后三位降级，每两周排名最后一名予以淘汰。

Ø每人均有编号，派发资料上印有相应编号，售楼处内行政人员根据编号统计业绩。

【相关道具】

Ø派发品：

《瑞城资讯》

《解放日报》大小，取代传统派发资料，以新闻性文字、软性文字，结合产品宣传，以“随风潜入夜”之形式最大程度降低人们对于派发品的反感。

Ø小礼品（低档、中档、高档）

2-3元礼品：

如马克杯、抽拉纸巾等。

主要放于售楼现场，结合楼盘资料作为来就送礼品，或者客户填写资料后的伴手礼。

可大量派发。

10-20元礼品：

如天堂伞等，主要用于拓展关系人员见面礼，如物管、传达室人员、班车司机等。

该礼品发放针对性较强。

200-300元礼品：

如名牌打火机等，主要用于企业高层拜访，如工会主席、行政负责人等。

该礼品须由案场经理以上人员赠送。

2009年2月

一、营销重点：

销售人员与促销人员组织调整完善，完成培训

售楼处内部完成整改

派发品《瑞城资讯》设计文案完成、开始印刷

各类礼品完成发包

社区内导视系统更换（旗帜、路标）

二、推广主题：

瑞城国际.观

用眼见为实的瑞城国际生活场景重新诠释瑞城的“国际化”本质，“观”既是“观点”也是“观感”，表现瑞城国际与众不同的生活态度与生活内涵。

三、企划工作：

宣传重点

1、售楼处重新包装，建立起瑞城国际的崭新形象

2、《瑞城资讯》一期创刊

产品定位

触手可及的瑞城国际社区

主力广告语

看了就会感动，新区置业首选

四、营销准备：

强化市场调研工作、对厂区乡镇进行标地

整理、分类老客户资料，对厂区工作人员进行重点电话问卷访谈

培训新进业务人员与促销人员

确定促销房源与促销价格

五、媒体计划（略）

六、SP活动

瑞城国际老业主装潢设计大赛

2009年3月

一、营销重点：

直效营销执行与考核

“瑞城邻里中心”概念包装与落实

二、推广主题：

瑞城邻里中心

概念包括市民休闲广场、市政绿化公园、商业街区、会所、校园运动设施，形成一个辐射男女老少各阶层的区域文化、休闲、运动、娱乐中心，为推广平添一个实实在在的卖点。

三、企划工作：

宣传重点

瑞城邻里中心推广

产品定位

成熟之美的瑞城国际社区

主力广告语

瑞城国际——新区七宗最

新区最优性价比楼盘

价格和价值的平衡

新区最懂生活楼盘

宝龙城市广场，家乐福&长江1号，茂业百货&城市超市&风情商业街

新区最美环境楼盘

公园环抱人文美宅&高尔夫练习场

新区最浓国际氛围楼盘

四大国际学校，贡献国际人生模板

新区最经典建筑楼盘

ARTDECO建筑风潮，全面砖演绎永恒

新区最全能体验社区

温水游泳池·网球馆·篮球馆·健身会所·高尔夫球场·健康公园·城市超市·咖啡bar

新区最全程呵护教育

双语幼儿园，旺庄实验小学，旺庄中学，无锡国际实验学校

四、营销准备：

促销房源调整

瑞城邻里中心的销讲培训

数据库维护与分类

派报区域总结，根据现场来人反馈调整A、B级区域

五、媒体计划（略）

六、SP活动

瑞城国际运动日

瑞城国际家庭日

2009年4月

一、营销重点：

渠道营销总结

房展会准备与参展

青年置业计划

二、推广主题：

青年置业计划

新区25-40岁人群是瑞城国际购房的主力客层，根据该客层积蓄少，首付压力大的特点，由甲方垫付1-2成房款，减轻置业者购房压力，重点促销两房房源。

在房展会时推出。

三、企划工作：

宣传重点

青年置业计划推广

产品定位

年轻态的瑞城国际社区

主力广告语

青年成家薪享受

四、营销准备：

评估、落实青年成家执行方案

房源恢复表价

五、媒体计划（略）

六、SP活动

瑞城国际会所推介会

“明天我要嫁给你啦”婚纱照网络票选

2009年5月

一、营销重点：

房展会总结

青年置业计划

二、推广主题：

青年团购计划

同一厂区内两人购房99折、三人购房98折

三、企划工作：

宣传重点

青年置业计划推广

产品定位

年轻态的瑞城国际社区

主力广告语

价格与价值的临界点

全能国际社区，品质感动全城

新区最具性价比楼盘，瑞城国际已经虏获1010个国际家庭的心，artdeco经典建筑与四大国际学校的气韵沉淀，塑造出新区不能不看的品质社区。

一期实景呈现，欢迎亲临参观，看了就会感动，无愧新区置业首选。

四、营销准备：

对青年客群数据进行细分、归纳

鼓励同一厂区职工团购

五、媒体计划（略）

六、SP活动

瑞城国际会所推介会

“好事成双、好汉仨帮”兄弟姐妹来打折团购活动