房地产开发企业融资手册.docx

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房地产开发企业融资手册

房地产开发企业融资手册

2015年5月

目录

第一部分金融基础知识1

1.1融资的定义1

1.2金融机构1

1.3一行三会简介1

1.4企业融资的种类1

第二部分融资概述2

2.1引言2

2.2银行融资2

2.2.1流动资金贷款2

2.2.2房地产银行贷款4

2.2.2.1住宅开发贷款4

2.2.2.2商业开发贷款类5

2.2.2.3经营性物业融资5

2.2.2.4房地产银行融资提供资料（开发贷示例）7

2.2.2.5办理流程8

2.3信托融资8

2.3.1股票质押类融资9

2.3.2房地产开发贷款信托9

2.3.3应收账款质押、转让类信托10

2.3.4房地产股权投资信托10

2.4房地产基金13

2.5资产管理公司融资16

2.6软投资融资概述17

2.6.1旧城改造融资（含棚户区改造、国有工矿改造）17

2.6.2经济适用房建设融资（含限价房）18

2.6.3公租房、廉租房建设融资19

2.6.4BT工程（含委托代建）融资20

第一部分金融基础知识

1.1融资的定义

融资通常是指货币资金的持有者和需求者之间，直接或间接地进行资金融通的活动。

从狭义上讲，融资即是一个企业的资金筹集的行为与过程。

1.2金融机构

金融机构是指专门从事各种金融活动的中介组织，如银行、证券、保险、信托、金融租赁、财务公司等金融机构。

其中，证券公司、证券经纪人以及证券交易所等为直接融资金融机构，银行信托等属于间接融资金融机构。

1.3一行三会简介

一行是中国对中国人民银行；三会是指中国银监会、中国证监会和中国保监会，这四家金融管理和监督部门简称一行三会。

1.4企业融资的种类

分成两大类：

一是间接融资，主要包括银行贷款、信托融资、租赁融资、证券公司资产管理业务等。

二是直接融资：

项目股权融资、私募基金、定向增发、发行公司债、中小企业私募债、发行企业债、发行短期融资券、发行中期票等。

第二部分中南集团融资概述

2.1引言

本手册阐述的融资方式主要按照企业资金来源来分类，对于企业资金来源，在中国主要来自于银行，其次是信托、各种基金公司、保险公司或是券商、资管公司等金融机构。

2.2银行融资

2.2.1流动资金贷款

1、分类

主要针对建设产业集团，按贷款方式，分信用贷款、保证担保贷款、抵押担保贷款。

按贷款期限分为一年期以内的短期流动资金贷款和一年至三年期的中期流动资金贷款；按使用方式可分为逐笔申请、逐笔审贷的短期周转贷款和在银行规定时间及限额内随借、随用、随还的短期循环贷款。

2、利率

受借款人资信、借款金额、期限、担保形式等因素影响，利率水平可以调整，目前普遍综合成本在基准利率上浮10%-30%之间。

3、融资条件

（1）借款人应是经工商行政管理机关（或主管机关）核准登记的企业、事业法人及其他经济组织，拥有工商行政部门颁发的营业执照，并通过年检；

（2）借款人须经银行信用评级，并达到一定级别要求。

银行会根据评审的需要不定期调整确定准入级别，该级别应参照有关规定执行；

（3）借款的用途符合国家产业政策和有关法规；

（4）借款人具有健全的经营管理机构、合格的领导班子及严格的经营管理制度；企业经营、财务和信用状况良好，具有按时偿还贷款本息的能力；

（5）有银行认可的担保单位提供保证或抵（质）押担保，抵押物折率方面一般评估价值5折-6折；

（6）借款人需在贷款银行开立基本账户或一般账户；

（7）符合贷款银行其他有关贷款政策要求。

（8）积极配合贷款银行日常结算和存贷比、时点存款，考虑在总成本里面。

4、提交资料

（1）借款申请书；

（2）企业法人代表证明书或授权委托书，董事会决议及公司章程；

（3）经年审合格的企业（法人）营业执照、代码证、开户许可证等（复印件）；

（4）借款人近三年经审计的财务报表及近期财务报表；

（5）贷款卡；

（6）资金用途；

（7）中国银行要求提供的其他文件、证明等。

5、办理程序

（1）和银行沟通，提出贷款申请并提供上述材料；

（2）银行对借款人的申请材料进行审核；

（3）审核通过后，双方签署《人民币流动资金贷款协议》及其他相关协议文本（如保证合同、抵押合同及质押合同等），并办理抵押担保核保业务；

（4）借款人在中国银行开立贷款账户，提取贷款。

2.2.2房地产银行贷款

目前我公司房地产银行贷款主要分住宅开发贷款、商业开发贷款、经营性物业融资三类。

2.2.2.1住宅开发贷款

（1）需取得发改委的核准或备案文件；部分银行要求开发公司或者其股东资质达到2级以上才能准入；

（2）“四证”齐全（“四证”权属人、项目名称、占地面积、建筑规模等证件内容应相互对应并与实际建设内容一致）；

（3）对于暂未取得全部“四证”的项目，必须在取得国有土地使用权证和建设用地规划许可证后，方可进入评审程序，且在授信批复中将“四证”齐全列为放款前提条件。

（4）项目分期开发：

一般每期项目总投资在5－8亿元为妥，且“四证”必须相互对应。

（5）申报项目自有资金投入比例不得低于30%，部分银行要求贷款金额不能大于自有资金投入或者自有资金投入不低于40%-50%；

2.2.2.2商业开发贷款类

（1）取得发改委的核准或备案文件；

（2）“四证”齐全（“四证”权属人、项目名称、占地面积、建筑规模等证件内容应相互对应并与实际建设内容一致）；

（3）对于暂未取得全部“四证”的项目，必须在取得国有土地使用权证和建设用地规划许可证后，方可进入评审程序，且在授信批复中将“四证”齐全列为放款前提条件。

（4）银行支持商业开发项目的城市主要有：

直辖市、省会（首府）城市以及青岛、深圳、苏州、宁波、大连、无锡、厦门、东莞、珠海、中山、佛山、温州、绍兴、南通、烟台、泉州、台州、嘉兴、常州、唐山、三亚和丽江等城市优先。

2.2.2.3经营性物业融资

（1）经营性物业必须已交工交付，并运行1年以上，具有房产证和土地证。

（2）以营业收入或租金收入作为第一还款来源，且全额覆盖贷款本息；

（3）贷款金额计算基数取以下二者金额中的较低值：

1、净现值。

物业剩余经营期限内预计现金流通过合理贴现率计算出的净现值，租金的计算应依据同地段同档次商业用房的平均价格；2、房地产评估机构的评估价值。

应由具有建设部一级或二级资质的评估公司出具正式评估报告。

（4）综合考虑酒店经营年限、投资回收期等因素，贷款期限最长不得超过10年；要按照时间和营业或租金收入进度合理安排资金，不得贷款到期时一次性偿还。

（5）经营性物业融资主要有以下几类：

商场：

建筑面积在1.5万平方米以上，60%以上的面积已经或意向签约出租。

写字楼：

甲级，建筑面积在1.5万平方米以上，60%以上的面积已经或意向签约出租，且主力租户（是指租赁面积较大、租金收入占总体租金收入比例较高的租户）的租约已达到一定比例。

酒店：

四星级及以上（由中国国家旅游局颁发）或在正式获得评级前具备四星级以上条件并由专业酒店管理公司管理。

公寓：

由物业管理专业公司管理，且房间数量不少于100间，6个月以上的长期租约应达到50%以上。

连锁超市用房：

由著名超市连锁企业管理，超市剩余租期不低于5年，超市用房建筑面积在6000平方米以上，超市统一经营、收银的比例应达到80%以上。

商品交易市场：

是指具有全国或跨省辐射力的、成熟的、运营年限已超过2年的消费品综合市场、农产品市场、工业消费品市场、生产资料综合市场、工业生产资料市场和农业生产资料市场等，签约面积应达到80%以上。

综合商业用房：

建筑面积在2万平方米以上，60%以上的面积已经或意向签约出租。

2.2.2.4房地产银行融资提供资料（开发贷示例）

1、法人主体资格方面的要求：

取得房地产开发企业资质证书，提交基础资料，包括但不限于基础证照、近三年年报及最近审计报告复印件，公司董事会关于申请贷款的决议、授权及公司承诺函，项目前期开发资金落实文件。

2、项目合法性及可行性证明：

用地资料：

土地出让合同、红线图、已缴纳土地出让金发票、国有土地使用证、建设用地批准书、建设用地规划许可证等，已取得项目的土地使用权，且土地使用权终止时间长于贷款终止时间。

报建资料：

立项批文、固定资产投资许可证、规划设计方案批复、建筑工程规划许可证、建设工程报建审核书、施工许可证等，且全部立项文件完整、真实、有效。

其他前期资料：

项目可行性分析报告、现金流量分析预测及开发销售进度计划；商品房预售许可证、施工合同、监理合同、施工进度月报、监理月报等。

其他前提条件：

贷款项目工程预算、施工计划符合国家和当地政府的有关规定，项目预算投资总额能满足项目完工前由于通货膨胀及不可预见等因素追加预算的需要；具有一定比例的自有资金，一般应达到项目预算投资总额的35％以上，并能够在银行贷款之前投入项目建设。

2.2.2.5办理流程

1、项目准入，报上级行审批（需要材料：

企业基本情况）；

2、初步审核项目（需要材料：

项目立项批复，可研等初评资料）；

3、项目评估（需要材料：

项目立项的批文、用地预审意见、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、施工许可证、环评、地价款缴纳凭证、契税等费用凭证）；

3、项目上贷审会，对项目评估进行研究，审核是否对本项目支持融资，并对融资提出前提条件；

4、提款（落实贷审会的要求和前提条件，办理提款手续）。

2.3信托融资

目前我公司信托合作的融资种类主要分为以下几种，①股票质押类融资，②房地产开发贷款信托，③应收账款质押、转让类，④项目公司股权类，⑤财产收益权类信托

2.3.1股票质押类融资

目前此类融资一般为单一资金信托，一般融资主体为中南城市建设投资有限公司，类型为股票收益权类信托，期限2年，目前市场综合成本在年化8%左右，质押折率5折。

2.3.2房地产开发贷款信托

这是目前我国信托公司开展最为普遍的一种房地产信托融资模式，目前一般为集合信托，目前资产抵押类全额覆盖的成本在11.5%，另外项目公司股权质押、集团或上市公司担保类信托贷款目前成本在12%-12.5%。

对公司（项目）要求

要求的风险控制机制

退出方式

“四证”齐全

自有资本金达到35％

二级以上开发资质

项目盈利能力强

资产抵押（土地、房产等不动产，抵押率一般在50％左右）、股权质押、第三方担保、设置独立账户

偿还贷款本金

融资金额

融资期限

融资成本

视开发商的实力、项目的资金需求及双方的谈判结果，从几千万到几亿不等

以1-2年居多，最近也出现了5年期甚至更长期限的信托计划

一般高于同期银行开发贷款利率，目前在11.5%-12%左右。

优势：

融资期限比较灵活，资金用途比较灵活

2.3.3应收账款质押、转让类信托

此类融资主要有应收账款收益权转让及回购类型的信托、应收账款质押担保贷款。

融资要件：

（1）资金用途避开房地产，可投向建筑板块；

（2）应收账款此类债权佐证材料，包括但不限于专项审计报告、应收账款确认；

（3）融资主体资金缺口和还款来源的认定；

（4）抵押物、担保方

2.3.4房地产股权投资信托

该类信托是权益型信托投资方式之一，指信托投资公司通过发行集合资金信托产品，将所募集的信托资金直接投资于某房地产企业或房地产项目，形成实质性股权投资，并以一定方式直接或间接参与投资产企业或房地产项目的经营与管理，并将在房地产企业中根据所占的股权比例或房地产项目所有权情况，获得的经营所得，作为委托人信托投资的信托收益。

目前吴江项目、盐城项目操作。

信托计划注资之后，能使项目公司自有资金比例达到35%的要求。

这样项目公司就可以顺利地从商业银行获得贷款从而进行房地产项目的开发和运作。

信托投资公司作为股东获得股本金的投资汇报，从而实现房地产开发公司与信托投资公司的双赢。

对公司（项目）要求

要求风险控制机制

退出方式

股权结构相对简单清晰、项目盈利能力强

向（项目）公司委派董事等、监管资金、股权质押、第三方担保

溢价股权回购

融资金额

融资期限

融资成本

视项目的资金需求及双方的谈判结果

以1-2年居多，最近也出现了5年期甚至更长期限的信托计划

一般高于同期银行法定贷款利率，目前在12%-15%居多。

股权性质

优势

该等股权性质类似于优先股，对公司的日常经营、人事安排等没有决定权（可能有建议权、知情权、监督权等）

（1）能够增加房地产公司的资本金，起到过桥融资的作用使房地产公司达到银行融资的条件；

（2）其股权类似优先股性质，只要求在阶段时间内取得合理回报，并不要求参与项目的经营管理、和开发商分享最终利润。

2.3.5财产收益权信托（类经营性物业）

该类模式的信托，是将存量的持有性物业或出租性物业作为信托财产，将该类物业自身日常产生的租金收入或经营收入等稳定的现金流作为前提，发行财产收益权转让信托，房地产企业将信托受益权转让给投资者并取得相应对价实现融资，或者将受益权抵押进行债务融资。

然后，将募集的信托资金交由该类物业所有人，按照信托合同约定的信托目的或投资方向加以运用。

将固化、积压、沉淀的资产盘活、变现，因此具有极为强烈资产证券化功能。

利用信托的财产所有权与受益权相分离的特点，开发商将其持有的房产信托给信托公司，形成优先受益权和劣后受益权，并委托信托投资公司代为转让其持有的优先受益权。

信托公司发行信托计划募集资金购买优先受益权，信托到期后如投资者的优先受益权未得到足额清偿，则信托公司有权处置该房产补足优先受益权的利益，开发商所持有的劣后受益权则滞后受偿。

对信托财产要求

要求风险控制机制

退出方式

（1）业已建成，产权清晰，证件齐全；

（2）能产生稳定的现金流，如商场、写字楼、酒店等租赁型物业

（1）通常设置一般受益权和优先受益权，分别由开发商和投资者（信托计划）持有；信托到期后如投资者优先受益权未得到足额清偿，则信托公司有权处置该房产补足优先受益权的利益，开发商所持有的劣后受益权则滞后受偿；

（2）回购承诺及第三方担保

开发商溢价受益权回购

融资金额

融资期限

融资成本

视信托财产的评估价值，一般在其评估价值的50％左右

以1-2年居多，最近也出现了5年期甚至更长期限的信托计划

一般高于同期银行法定贷款利率，目前在10%左右

优势

（1）在不丧失财产所有权的前提下实现了融资。

（2）在条件成熟的情况下，可以过度到标准的REITs产品。

2.4房地产基金

房地产基金是一种主要投资于房地产或房地产抵押有关公司发行的股票的投资基金。

按照是否直接投资于房地产可将其划分为两类：

一类是直接投资房地产公司发行的股票上；另一类是间接投资房地产业的基金，即房地产抵押基金，该基金主要是通过投资房屋抵押市场而间接投资房地产。

房地产基金是国内房地产金融生态演变的一次变革，也是房地产企业迈向“金融资本化”的一次重要飞跃，更是房地产企业在整合自身资源基础上独立参与金融创新的一次深度转型。

按照组织形式，房地产基金可以分为三种基本形态：

信托型、有限合伙型、公司型。

投资者（A、B、C、D….）信托型房地产基金

投资者（A、B、C、D….）有限合伙型房地产基金

投资者（A、B、C、D….）公司型房地产基金

房地产基金的意义：

第一，房地产基金多数属于非金融的融资方式，监管较少、操作灵活；

第二，房地产基金通常属于权益类的融资方式，融资条件和担保方式灵活，在降低企业资产负债率等方面功效显著；

第三，房地产私募基金属于专业化的融资方式，有助于房地产企业的专业管理能力与资本之间实现软硬“合璧”；

第四，房地产基金一般需要品牌化的持续运作，对于房地产企业提升知名度和美誉度具有重要价值；

第五，是房地产企业自建融资渠道的有益尝试，能够减少房地产企业外部融资的依赖，更是房地产企业迈向“金融资本化”的关键一步。

房地产基金条件：

一般而言，引入房地产基金的条件：

项目公司已成立；项目开发计划、规划设计等已基本具有详细的方案，土地已拍卖或已锁定或已进入招拍挂程序；开发贷款的条件尚未成熟。

引入房地产基金主要是为公司培育战略性合作伙伴，寻求良好的外部合作。

1、基金方案概述

房地产项目拟引入基金X亿元，交易结构为：

由XX（GP）出资X万元、基金方Y亿元（为LP1）、项目公司的股东方出资Z亿元（为LP2）共同成立一个有限合伙企业（其中：

LP1为优先级、LP2为劣后级），有限合伙企业以对项目公司增资和股东往来款的方式投资于项目公司。

项目公司增资后的股权比例为：

老股东占比51%，新股东（可以是有限合伙企业）占比49%。

新股东用于增资后的剩余资金作为对项目公司的债权投资。

基金进入后主要用于支付土地款和项目的工程建设。

一般的投资期限为2+1年。

基金第一年、第二年采用预分配的方式按年（季）付息。

投资退出：

当投资期满、项目达到约定的进度，或项目未达到各方确定的工期进度计划、销售计划等约定情形时，基金方有权退出，退出方式为由回购方回购其持有的项目公司股权或转让基金出资人的基金份额。

2、工作流程：

（1）项目公司成立，必须将所有的开发证件（立项、四证等）办理在项目公司名下。

（2）提供项目公司及项目公司股东的基础资料等相关材料

（3）提供项目公司开发项目的可行性研究报告。

（包括项目总规、开发计划、进度安排、销售时间、自有资金投入时间及金额、项目整个现金流的预测等）

（4）基金方内部流程：

立项、尽调、资料的整合、上会、银监审批。

（5）确定相关的合同：

合作框架协议、增资协议、回购协议等一系列文件合同。

（6）成立有限合伙企业。

（7）办理增资手续、项目股权质押手续等。

（8）用款：

提供相关的用款合同等。

3、保证方式：

项目公司股权质押；债权进入的由项目公司股东提供保证。

2.5资产管理公司融资

目前我公司合作的资产管理公司有东方资产、华融资产、信达资产。

主要方案有以下几种：

①成立有限合伙企业发放委托贷款；②折价收购非金融债权、债务重组类贷款；③资产管理公司参与的基金形式贷款。

目前一般操作的都是保证担保类的贷款，年华成本在12%-12.5%，资产管理公司一般操作时间周期较短，资金到账有保障，且资金使用方面灵活。

融资条件：

1、上市公司或者集团公司保证；

2、如果是房地产贷款，参照房地产信托，四证齐全，项目现金流测算后资金缺口有，且本项目销售作为还款来源能足额覆盖本息；

3、不涉房项目，还款来源方面有保障。

4、非金融债权转让类需要提供债权确认协议和董事会决议等同意类文件。

5、资金用途明确。

提供资料：

参照信托贷款和房地产基金。

操作流程：

1、进场尽调和尽调报告完成，提供项目资料；

2、资产管理公司分公司立项过贷审会；

3、报总部过贷审会；

4、出合同、签订合同，办理质押等担保手续；

5、放款。

2.6软投资融资概述

目前软投资主要涉及旧城改造、经济适用房建设、公租房廉租房建设、BT工程建设几类，下面分类进行阐述

2.6.1旧城改造融资（含棚户区改造、国有工矿改造）

一、旧城改造一般分成三类项目，一是土地一级开发；二是还建项目（保障性安居、安置房建设）；三是商品房和商业开发。

新城区建设参照旧城改造。

此部分主要阐述土地一级开发和还建类项目。

二、获取融资的必要条件：

1、开发资质要求：

借款人或借款人控股股东具有房地产开发二级资质（含）以上

2、借款人具备政府许可的旧城改造主体资格。

3、项目列入当地旧城改造发展规划的重点投资项目，各项审批手续合规、齐全。

4、与90%以上的业主签订了拆迁补偿协议。

5、还款来源：

政府回购、土地出让金专款专用。

具体措施举例：

如由借款人、政府财政（城投公司）与银行签署三方协议，明确由政府财政（城投公司）在银行开立土地出让收入专用账户，并将该账户质押给银行。

6、土地一级开发项目：

如在土地开发阶段本地区（暂）不办理国有土地使用权证，国有土地使用权证可不作为提款前提条件。

7、还建开发（保障性安居、安置房建设）项目：

四证齐全。

如项目土地为划拨取得、本地区（暂）不办理国有土地使用权证，国有土地使用权证可以用相应证明文件替代，如国有土地划拨决定书，其余三证必须齐全。

8、商业开发项目：

四证齐全，同开发贷款要求。

三、建议：

1、相关协议中不得体现我司受让土地的环节，避免给银行造成融资用于支付土地出让金的嫌疑。

相关土地出让的协议可在另外签订。

2、建议由商务部牵头成立项目指挥部，统筹协调与政府的各种批文的取得。

3、建议对于软投资项目的现金流进行深入细致的测算，以确定分阶段融资的计划。

2.6.2经济适用房建设融资（含限价房）

1、银行优先支持具有经济适用房开发经验的房地产开发企业。

2、经济适用房项目必须立项在我公司控股的项目公司名下。

或政府出具委托函，委托我公司代建，并且需要政府放弃融资权。

3、项目四证齐全。

2、政府统一回购。

3、落实本项目土地使用权和在建工程抵押。

2.6.3公租房、廉租房建设融资

1、借款人具备政府许可的公租房建设主体资格。

2、列入当地保障性安居工程发展规划的重点投资项目。

3、资本金比例：

不低于20%，原则上应全部以现金出资、不接受以划拨土地估值入账的方式。

4.四证齐全。

如项目土地为划拨取得、本地区（暂）不办理国有土地使用权证，国有土地使用权证可以用相应证明文件替代，如国有土地划拨决定书，其余三证必须齐全。

5、原则上以本地块及在建工程抵押（不排斥其他押品作为补充），对于政策原因无法办理本项目抵押的，应落实其他土地、房产抵押和（或）第三方保证以及下列保障性措施：

（1）租金收益权质押；

（2）借款人或政府承诺，在贷款未完全偿还前，不得自行出让、处置公租房，也不得抵押给第三方；

（3）借款人或政府承诺：

未来如公租房销售，销售收入应优先还款。

5.贷款期限：

不超过15年（开发期5年+经营期10年）

2.6.4BT工程（含委托代建）融资

一、融资必要条件：

1、项目列入当地城市发展规划的重点投资项目，各项审批手续合规、齐全。

2、商请相关政府出具的贷款安慰函。

安慰函也称意愿书，是由政府或母公司向贷款人出具的，对其下属机构或子公司的借款表示支持并愿意为还款提供适当帮助的意愿的信函。

3、支出列入人大批准的财政预算的文件。

4、合同中明确该项目的融资权归我公司，政府不得利用该项目再进行融资。

5、项目四证齐全，且需要一一对应。

6、落实本项目土地使用权和在建工程抵押。

7、完全BT方式的项目：

完全BT方式是指通过招标确定项目建设方，建设方组建项目公司，由项目公司负责项目的融资、投资和建设，项目建成后由业主回购的形式。

8、BT工程总承包方式的项目：

BT工程总承包方式是指通过招标确定项目建设方，建设方按照合同约定对工程项目的勘察、设计、采购、施工、竣工验收等实行全过程的承包，并承担项目的全部投资，由业主委托指派工程监理，项目建成后由业主回购的形式，不在单独成立项目公司。

二、建议：

1、相关协议中不得体现我司受让土地的环节，避免给银行造成融资用于支付土地出让金的嫌疑。

相关换取土地的协议可在另外签订。

2、在获取此类项目之前，要进行必要的尽职调查，对于项目手续需要一一核实。