房地产市场的基本知识培训.docx

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房地产市场的基本知识培训

房地产市场的基本知识

 房地产：

是只房产和地产的总和，指土地上的建筑物，附着物。

二、           房地产市场：

是由房地产一级市场（俗称土地市场）、房地产二级市场（俗称楼盘开发）、房地产三级市场（俗称散盘交易）组成的。

以上三个级别的市场称为房地产市场。

一级市场：

即土地市场，是由国土部门掌握，通过协议，招标或拍卖的方式，将土地使用权转让给具有开发资格的房地产开发商。

二级市场：

即是房地产开发商在获得土地使用权后，在土地上兴建物业，然后通过销售，将该物业销售给广大的小业主。

三级市场：

即是小业主在开发商处购买物业后，拥有该物业的所有权（以房地产证为依据），然后将该物业的所有权转让给受让方。

单从房产性质来区分房地产可分为以下几大类：

A、 商品房B、非商品房C、集资房D、福利房E、私房

从房地产用途来区分可以分为以下几点：

写字楼：

1.标准写字楼2.商住写字楼

住宅：

1.高层住宅（小高层）2.多层住宅

商铺：

1.临街地铺2.裙楼商铺

常用词语的解释：

房地产产权：

是只产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用的土地使用权。

具体内容是只产权人在法律规定的范围内对其房地产的占有、使用、收益和处理的权利。

土地类型：

土地按其性质划分为：

居住、商住、工业、仓储、综合用地、公共设施用地及自由集资，微利房地产。

三通一平：

是指地皮在发展基础上的水通、电通、路通、场地平整。

七通一平：

是指上、下水通、排污通、路通、通讯通、煤气通、电通、热力通、场地平整。

土地使用权年限：

是指政府以拍卖，招标，协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准补清地价后继续使用，如果不符和则该土地使用权由政府无偿收回。

土地使用费：

土地使用者因使用土地按国家规定每年支付给政府的费用，按现时的收费是：

居住用地2元/占地M²/年（由用地单位支付，个人尚未收取）。

规划局：

代表国家对城市规划设计进行引导和监控。

国土局：

代表国家行使土地所有者的权利。

房管局：

对房地产市场，房地产行业管理的一个政府部门。

公证处：

是一个国家的证明机关，是法律公证的机构。

房管局产权登记处：

办理房地产初始登记、转移登记、抵押登记、变更、继承、增与等手续的部门。

商品房：

是指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产，它是可领独立房产证并可转让、出租、继承、抵押、增与、交换的房地产。

福利商品房：

是指政府按住房制度改革方案免除房地产地价、按房屋的成本造价售给企业或符合条件的职工，带有福利性质的房屋。

微利商品房：

与福利房不同在于不免地价，并有略高于房地产成本的微利，这类房屋市政府主管单位筹资建设，可来解决企业职工住宅困难房，价格由政府确定实行优惠价格政策。

私房：

私人通过合法途径在取得的宅基地上兴建的房产。

自建房（集资房）：

是指各单位自筹划资金或合资兴建的房屋，产权属投资单位所有，一般自用为主，不得在市场上流通（按规定已补交地价的除外）。

房地产证：

是房屋土地权属凭证二合为一，是房地产权属的法律凭证。

商品房预售许可证：

按规定房屋未建好之前出售均要办理此证，发展商将有关资料送国土局申请，批准后方可预售楼花（现楼不需此证）。

外销许可证：

凡对境外预售的房屋者要办理此证才可销售。

房地产买卖合同：

是由房管局统一编制，用以明确买卖双方权利和义务的协议，所有的商品房销售都须签订此合同，目前，内销的房地产合同亦需做公证，外销的房地产合同必须做公证。

银行按揭：

是指购买楼房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为。

业主先付一部分楼款，余款由银行代购房者支付，购得楼房所有权将抵押在银行，购房者将分期倡付银行的及利息，这种方式称为银行按揭。

房地产公证：

公证机关对房地产买卖、转让、抵押、增与、继承为的合法性作法律公证。

楼花抵押登记：

是指已办银行按揭的楼花送到房管局产权登记科办理抵押登记手续，抵押人将贷款及利息偿还清后，须将已办抵押登记手续的房地产注销抵押。

房地产转让：

房地产转让，是指拥有土地使用权及土地上建筑物、附着物所有权的自然人、法人和其他组织，通过买卖、交换、增与将房地产转移给他人的法律行为。

银行本票：

是付款人将款项交存银行，由银行签发给他，凭此可以转帐结算或支取现金的票据，有效期为一个月。

（同城结算）

银行汇票：

银行汇票是汇款人将款项交存当地银行，由银行签给汇款人持往异地办理转帐结算或支取现金的票据，有效期为一个月。

（异地结算）

银行支票：

是银行的存款人签发给收款人办理转帐或委托开户银行将款项支付给收款人的票据，有效期为10天。

（同城结算）

预售楼花：

将未建好的楼房提前出售，称为楼花。

样板房：

是指与实际房屋的结构相同，但装修标准按发展商的售楼书而定的房子。

示范单位：

与样板房的装修有区别，目的是为提供给客户装修参考。

地价：

土地使用出让的价格，包括土地使用出让金，市政配套设施和土地开发费。

1．什么是房地产？

答：

房地产是房产和地产的总称，指土地及土地上的建筑物、附着物。

2．什么是房地产产权？

答：

指权利人对土地的使用权和土地上建筑物、附着物的所有权，以及由上述权利产生的他项权，如抵押权等。

3．房地产登记有何法律权力？

答：

依法登记的房地产权利受法律保护。

房地产权利经登记后，产权即得到法律上的承认。

产权人可以依法对其房地产行使占有、使用、处分和收益权能，任何其他人无权干涉或妨碍，否则产权人可依法请求法律上的保护。

4．房地产登记发证由哪个部门负责？

答：

根据《无锡市房地产登记条例》规定，无锡市房地产主管部门即无锡市房管局是无锡房地产登记机关，登记发证工作具体由该局测绘产权处及属下分局房地产权登记科负责。

5．《房地产证》有什么作用？

答：

《房地产证》是权利人依法管理、经营、使用和处分房地产的凭证，是合法拥有房地产的凭证。

6．房地产登记的种类有哪些？

答：

房地产登记的种类分为初始登记、转移登记、抵押登记、变更登记、其他登记。

7．哪些房地产合同须办理公正手续？

答：

按照有关规定，房地产合同当事人一方为境外人士或机构的，须办理合同公证手续。

现在规定境内人士亦须办理合同公证。

8．什么是房地产权初始登记？

答：

是指对未经登记机关确认其房地产权利，领取房地产权利证书的土地使用权及建筑物、附着物的所有权进行的登记。

9．土地的使用年期是如何确定？

答：

凡与无锡市国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年期按国家规定执行。

即：

居住用地七十年；工业、商业、教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。

10．房屋的建筑面积、公共面积是由什么部门来确定的？

答：

房屋的建筑面积、公共面积由市房管局地籍测绘大队或测绘中队负责确定。

11．房地产转让应遵循的原则是什么？

答：

房地产转让应当遵循合法、公平、自愿和诚实信用的原则。

12．在什么情况下买房需签订房地产现售合同？

在什么情况下买房需签订房地产预售合同？

答：

欲购买已竣工验收、交付使用的商品房，买卖双方需签订房地产现售合同。

购买尚未竣工验收的房地产时，应签订房地产预售合同。

13．房地产开发商预售商品房时应符合什么条件？

答：

房地产开发商预售房地产应当符合下列条件：

（1）  土地使用权已经依法登记，取得房地产权利证书；

（2）  取得《建筑许可证》和《开工许可证》；

（3）  除付清地价款外，投入开发建筑的资金已达工程预算投资总额的百分之二十五，并经注册会计师验资；

（4）  房地产开发商和金融机构已签订预售款监管协议；

（5）  土地使用权未抵押或者已解除抵押关系。

符合上列条件的，经主管机关核准后，发给《房地产预售许可证》。

核定外销的商品住宅，还应发给《商品房外销许可证》。

14．向开发商购买一手商品房属什么转移？

答：

属房地产二级市场转移。

15．向开发商购买一手商品房申请登记时，购房者需交的税费有哪些？

答：

需交

（1）印花税：

数额为交易价的万分之五，每证另贴花5元。

（2）登记费：

数额为交易价的千分之一。

（3）契税：

数额为交易价的百分之三，目前业主交纳百分之二。

（4）公共维修基金：

35元每平米。

16．什么叫房地产抵押？

答：

指债务人或第三人（抵押人）以其合法拥有的房地产作为担保物向债权人（抵押权人）提供债务履行担保的行为。

房地产按揭属于房地产抵押的一种形式。

17．房地产开发商应当在房地产交付使用时，向受让人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。

18．房地产开发商应当对预售房地产的说明书、设计图纸、销售广告等公开展示文件的真实性负责。

19．房地产中介服务机构包括地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。

20．预售房地产的，当事人约定交付房地产的时间应当在竣工验收合格之后。

21．预购的房地产，须领取《房地产证》后方可转让。

22．房地产开发，是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。

23．房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。

24．土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用出让金的行为。

25．土地使用权出让方式：

协议出让土地使用权：

协议出让土地使用权，是指由土地管理部门代表政府与土地使用者以土地的公告市场价格为基准，经协商确定的土地价格，并将土地使用权出让与土地使用者的行为。

招标出让土地使用权：

是指由土地管理部门公开招标或邀请符合条件的投标人投标，通过竞标后确定的中标人取得土地使用权的行为。

拍卖出让土地使用权：

是指在指定时间、公开场合，在土地管理部门授权的拍卖主持人的主持下，竞投者按规定的方式应价，有出价最高者获得土地使用权的行为。

26．地价：

土地使用权出让的地价，包括土地使用出让金，市政配套设施费和土地开发费。

有关办理购房程序

一、认购手续

1.业主交定后，与发展商签定认购书。

A、 个人提供身份证

B、   公司提供营业执照复印件，还须在认购书上盖上公章

二、办合同手续

1.交首期楼款后与发展商签定买卖合同（发展商提供首期延期交的情况例外）。

2.提供楼款收据、身份证

三、办理按揭手续

1.交清首期楼款与发展商签定买卖合同。

A、 填好按揭申请表

B、   银行审批后，到公证处办理按揭合同工证

C、 公证后的合同送房管局办理楼花抵押登记

D、 业主交清所有办证费用后领取按揭合同，按指定的日期供款。

具体的按揭手续和程序以各楼盘的规定为准。

2.选择“银行按揭”的个人需提供的资料

A、         夫妻双方户口簿及身份证复印件。

外地人员需带暂住证。

私营业主需带营业执照副本及前两个月的税单。

B、           夫妻双方收入证明。

C、         首期款收据复印件。

D、         结婚证书复印件。

（如未婚则需单位或街道开出未婚证明。

）

E、           夫妻双方私章。

F、           合同副本一份。

G、        银行信用卡或活期储蓄存折。

H、          保险费。

保险费=贷款金额*2﹪*贷款时间

四、办理公证手续

1.提供合同，楼款收据，公证申请表及公证费

A、 个人提供身份证

B、   公司还需营业执照副本，公章，法人代表证明书，法人代表身份证，如法人要找他人代办，则要法人委托证明书，被委托人的身份证。

2.有办按揭的，则需另签抵押合同与买卖合同一起公证，并到房管局办理楼花抵押登记。

五、办入伙手续

1.提供楼款收据，合同复印件。

2.到