财务报告分析卧龙地产.docx

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财务报告分析卧龙地产

财务报告分析

卧龙地产公司2008-2011年度财务分析

班级:

会计N102班

XX：

王璐瑶20

俞佳欢32

X慧14

指导老师：

陈筱彦

摘要：

本公司财务分析报告以XX卧龙地产股份有限公司为研究的对象，结合房地产的行情以及发展趋势，通过对公司过去和当前的财务状况信息的整理，分析卧龙地产的价值创造能力；研究企业经营活动、投资活动、筹资活动对公司财务的影响；试图揭示出引发财务问题背后的经营与管理的根源对公司价值产生的作用；发现公司经营管理和财务管理中可能存在的问题，为公司的经营者及管理人员指明改进的方向，供公司各类利益相关者群体作参考以便对未来财务状况做出合理的预期，判断自身的权利是否得到维护、契约是否顺利履行，为公司经营战略制定和执行提供重要依据。

一、公司简介

（一）卧龙公司简介

卧龙地产集团股份有限公司系国内A股上市公司（股票代码600173），由XX省XX新材料科技股份有限公司更名而来。

公司主营业务：

房地产开发与经营，建筑工程、装饰装璜工程设计、施工，物业管理。

公司的房地产资产是由公司大股东XX卧龙置业投资有限公司（原名称为XX卧龙置业集团有限公司）与公司通过资产置换取而得到的。

（二）公司发展历史

XX卧龙置业集团有限公司前身上虞市卧龙房地产开发有限公司创建于1994年12月，2004年8月开始集团化运作，组建XX卧龙置业集团有限公司，2007年7月XX卧龙置业集团有限公司通过对公司股权收购、资产置换、用资产认购定向增发的股份、股权分置改革、变更注册地及更名等完成对公司的重组。

2007年9月30日，公司更名为XX卧龙地产股份有限公司，注册地为XX省上虞市经济开发区，2008年1月4日公司更名为卧龙地产集团股份有限公司。

公司目前具有二级房地产开发资质，是一家集房地产开发、投资经营、建筑工程、装饰工程及物业管理为一体的集团型企业。

在2008第八届中国房地产发展年会上，卧龙地产获“2008中国最具影响力品牌企业”；公司注册资本3.3亿，控股子公司8家，子公司分布于XX、XXXX、XX、XX、XX等地；专业技术人员120余人。

公司秉承卧龙控股集团有限公司“诚、和、创”的企业文化，依托雄厚的人才优势和资本实力，以OA自动化办公、CRM信息化管理系统以及目标成本管理系统为手段，实施现代企业管理。

以二、三线城市为目标市场，着力打造人性化、精品化、舒适节能、时尚超前的经典楼盘，以加快产业扩X、加大土地资源储备，努力实现精细化管理为目标，使自身达到规模化开发、社会化融资的具有可持续发展能力的大型房地产集团。

（三）上市情况

公司法定中文名称

卧龙地产集团股份有限公司

公司法定中文名称缩写

卧龙地产

公司法定代表人

陈建成

公司董事会秘书

马亚军

公司A股上市交易所

XX证券交易所

公司A股简称

卧龙地产

公司A股代码

600173

公司目前注册登记地点

XX省

公司首次注册登记日期

1993年7月17日

二、公司财务数据（见附录）

三、现金流量表分析

（一）现金流量表增减变动分析

从表结果可以看出，卧龙地产公司2008年现金及现金等价物净增加额为-75426288.18元，2009年822429526.31元，2010年为-80742856.94元，2011年-246474900.83元，2009年比2008年增加了897855814.49元，增加的幅度为1190%，2010年比2009年减少了903172383.25元，下降幅度为109.82﹪，2011年比2011年减少了165732043.9元，，下降幅度为205.26﹪，造成这种情况的原因可能有以下几点：

（1）2009年的经营活动现金流入量和流出量均有所增加，增加的幅度分别为176%，31%，导致现金流量净额增加，增加的金额为694838582.33元，增加的幅度是361%，说明卧龙地产2009年经营活动创造现金流量的能力大大增强。

然而2010年经营活动现金流入量增加的幅度62.63%，小于流出量增加的幅度108.67%，导致现金流量的净额为负数。

2011年经营活动现金流入量和流出量均大幅度减少，且流入量减少的幅度43.84%，大于流出量减少的幅度18.23%，导致现金净额减少的更多。

从总体的趋势上看，卧龙地产的经营活动的现金净流量从2009年开始逐年减少，呈现负增长的趋势经营活动创造现金流量的能力大大减弱。

结合当时的房地产经济环境，从2007年下半年至2008年上半年，面临着较大的通货膨胀压力，CPI最高达到8.7%。

央行货币政策以控制通胀为第一目标，“从紧”是货币政策的主基调，市场资金面非常紧X。

市场流动性的紧X是2008年房价下跌的主要原因之一2009年央行采用过于宽松的货币政策，市场资金面仍较2008年宽松很多导致房地产行业需求旺盛，房价快速上涨，整个行业呈上升的趋势。

但是2010年，政府为了控制房价的上涨，对房地产行业进行了宏观调控，遏制房价的过度增长，2011年房价得到了有效的控制，商品房交易下降，导致了2011年经营活动现金流量急剧下降。

（2）投资活动现金流量净额这四年变化较大，2009年比2008年大幅度降低了1069%，其中现金流入减少了63%，现金流出增加了1069%，导致了现金流量净额大大减少。

2010年比2009年现金流量净额增加了37.57%，现金流入增加了201847660.7，增长的幅度为37.56%，现金流入增长了105.62%，现金流出减少了37.56%。

2011年现金流量净额为119899316.81元，比2010年现金流量净额增加了455375663.3元，增加的幅度为135.74%，其中现金流入大幅度增长，增加了156381725元，变化幅度为1815087.00%，2010年仅为8615.66元，现金流出减少了298993938.34元，这些数据看出卧龙地产公司投资偏于稳健型，2011年房地产行业不景气，该公司用于房地产投资的规模下降，导致现金流出大大减少，之前投资的项目在2011年产生大量的现金流入，所以2011年的净现金流量大幅度增加。

（3）筹资活动现金流入2009年比2008年增加了832513519.83元，增加了4%，现金流出增加了138151556.92元，增加了109%，现金净流量增加了694361962.91元，相比增加了426%，其中2009年大幅度增加的现金流入是吸收投资收到的现金，占现金流入69.72%。

2010年比2009年现金流入减少了576589519.8元，减少了51.36%，现金流出增加了155.15%，现金净流量为-988336536.6，主要的原因有吸收投资收到的现金明显减少，偿还债务的现金和支付其他与筹资有关的现金流出大大增加。

2011年现金流入略微下降，现金流出减少了60280002.22，减少了8.9%，主要原因偿还债务的现金流出明显减少。

总结：

2008年期末现金及现金等价物余额为154814688.05元，而2009年突然增加到977244214.36元，增长过于迅速，2010年下降到896501357.42元，2011年为650026456.59元，逐年减少，但是现金余额仍过多，不利于企业带来更多的盈利。

2011年扩大公司投资规模，加大投资，借款减少，偿还债务增多，造成现金及现金等价物为-246474900.83元的原因。

现金大量结余，会影响企业资产的盈利能力。

（二）现金流量结构分析

（1）现金流入结构分析

流入结构

项目

2008

2009年

2010年

2011年

经营活动现金流入

64.16

56.05

80.98

65.52

投资活动现金流入

——

——

——

7.85

筹资活动现金流入

35.84

43.95

19.02

26.63

合计

100

100

100

100

从表中可以看出，经营活动产生的现金流入所占的比重最大，2008和2011年的比重相差不大，2009年最低，，2010年高达80.98%，而房地产行业现金流入结构中经营活动产生的现金流入比重一般在55%~65%左右。

2008~2010年经营活动产生的现金流入主要来自销售商品、提供劳务收到的现金，其所占比重分别为81.05%，96.4%，99%，主营业务突出，经营状况良好。

而2011年比重为48.57%，收到其他与经营有关的现金51.43%。

2008年2009年2010年投资活动现金流入几乎为0，2011年7.85%，作用非常小，可见2011年之前公司投资的项目还没开始产生收益。

对于筹资活动2008年2009年所占比重较大，和同行业水平相差不大，而2010年和2011年大幅度减少，说明该公司对筹资现金流入依赖性逐渐减少，偏向于稳健型投资，减少筹资风险。

（2）现金流出结构分析

现金流出结构

项目

2008

2009年

2010年

2011年

经营活动现金流出

80.42

53.64

65.68

70.81

投资活动现金流出

5.2

31.03

11.37

1.63

筹资活动现金流出

14.38

15.33

22.95

27.56

合计

100

100

100

100

从表中看出，2008年-2011年经营活动现金流出变化幅度较大，和同行业水平70%~80%之间相比较，特别是2009年所占比重较低，可能因为2009年经营活动现金流入比重也较少，这样看来也是合乎情理的。

因此企业大部分现金流出是为经营活动所需，而投资活动和筹资活动占用较少。

在经营活动现金流出中购买商品、接受劳务支付的现金占绝大部分，2008年-2011年分别为71.06%，62.85%，62%，48.13%，同行业在60%-72%左右，除了2011年，其他相对比较稳定。

对于投资活动的现金流出，相对于同行业而言，所占比例较高，特别是2009年和2010年，，说明卧龙地产公司正在扩大公司规模。

2008年和2009年中绝大部分是用于投资支付的现金，2010年99%是取得子公司及其他营业单位支付的现金净额，2011年占了95.91%，还有一部分被购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金占用。

在筹资活动中，2008-2011年所占比重逐年上升，可见公司的筹资能力增强。

其中偿还债务支付的现金占了大部分，2008年-2011年分别为66.80%，64.06%，88.00%，58.04%，其他一部分筹资现金流出则是支付股利偿还利息和支付其他与筹资活动有关的。

（3）现金流入流出比分析

流入流出比

项目

2008

2009

2010

2011

经营活动

0.8

1.04

1.23

0.93

投资活动

——

——

——

4.82

筹资活动

2.49

2.87

0.83

0.97

在经营活动中2009和2010年现金流入大于现金流出，说明该公司的经营流活动现金量处于良好的状态，而2008年和2011年均小于1，公司需进一步调整，改善公司经营状况。

在投资结构中，现金流入流出比几乎为0，表明公司正处于扩X时期，现金流入很少。

在筹资活动中，2008年和2009年均大于2，说明公司筹资能力很强，而经营活动创造现金流量一般，企业存在一定的财务风险，2010和2011年流入流出比小于1，说明公司偿还借款，支付利息分配股利的现金流出大于筹资产生的现金流入，说明公司对筹资依赖程度减少，根据当时的经济环境来说，房地产行业不景气，公司没有找到好的投资机会，不需要对外筹集大量资金。

总结：

该公司的现金流入主要是经营活动带来的，补偿了一部分投资活动和筹资的现金流出。

从期末现金及现金等价物的数值来看，目前卧龙地产公司的现金状况良好，但是2008年、2009年、2011年的现金及现金等价物的净增加额均为负数，说明该公司当年度的现金流出大于流入，公司需要进一步探究其原因，改善公司现金流量的结构。

（三）现金流量的保障能力分析

下面主要以现金流动负债比率和现金债务总额比率两个指标来分析

2008年

2009

2010

2011

现金流动负债比率

15.69%

60.54%

61.17%

64.94%

现金负债总额比率

11.26%

54.60%

45.88%

45.56%

现金流动负债比率和现金债务总额比率折线图

总结：

1.短期偿债能力分析：

现金流动负债比率在2008年~2011年呈上升的趋势，表明卧龙地产企业短期偿债能力及现金流量的质量变好。

2.偿还长期债务能力分析：

现金负债总额比率在2009年大幅上升，反映该企业用现金流量偿还长期负债的能力明显增强。

2010年和2011年维持在一个比较稳定的水平。

（四）现金流量创造能力分析

对现金流量创造能力，这里主要以以下指标进行分析:

以上各指标趋势走向如下：

结合4年来现金流量结构分析，2008年-2009年年经营活动现金净额持续增长，经营现金净流量对销售收入比率，资产的经营现金流量回报率、经营现金净流量与净利润的比率来看上升，从2010年开始下降，2011年又变成负值，反映出，2010年开始经营现金净流量对营业收入、资产和净利润对现金流入的贡献逐渐减少。

我们知道，主营业务产生的经营活动现金流量是企业全部现金流量的主要源泉，而经营活动中产生的现金比例有下降趋势，说明主营业务收入中现金流入的比例有所下降，所以应该采取相应的现金政策和信用政策，收入中现金的收回有所保障，从而保证企业资金链的完整。

四、企业偿债能力分析

偿债能力是指企业偿还各种债务的能力。

分析企业的偿债能力可以了解企业的财务状况，揭示企业所承担的财务风险程度，预测企业筹资前景，为企业各种理财活动提供参考。

（一）短期偿债能力分析

短期偿债能力是指企业以流动资产偿还负债的能力，它反映企业偿付日常到期债务的能力。

对债权人来说，企业要具有充分的偿还能力才能保证其债权的安全，按期收得利息，到期取回本金；对投资者来说，如果企业的短期偿债能力发生问题，就会牵制企业经营的管理人员耗费大量精力去筹集资金，以应付还债，还会增加企业筹资的难度，或加大临时紧急筹资的成本，影响企业的盈利能力。

通过查看卧龙地产近四年的财务报表，我们从三个方面来分析卧龙地产的短期偿债能力。

1.流动比率

流动比率是企业某一时点流动资产与流动负债的比率，用来衡量企业流动资产在短期债务到期以前，可以变为现金用于偿还负债的能力。

计算公式：

流动比率=流动资产/流动负债

卧龙地产流动比率分析表

年份

2008

2009

2010

2011

卧龙地产

1.82

1.77

2.41

2.97

万科

1.59

1.91

1.76

1.41

上述计算结果表明，卧龙地产2009年的流动比率低于2008年的流动比率，其原因是流动负债的增长率高于流动资产的增长率。

但2009年后呈现一个上升的趋势，说明企业的偿债能力呈上升的趋势。

流动资产国际标准比例是2:

1，显然卧龙地产要高于这个标准，说明卧龙地产的流动资产远比流动负债充裕，企业的短期偿债能力强。

与同类行业万科相比，卧龙地产的流动比率明显高于同行业比率，卧龙地产的偿债能力在同行业中相对较强。

但是房地产行业是一个存货周转比较慢的行业，其产品的形成到最后获得收入需要较长的一段期间，卧龙地产有如此充裕的流动资产，企业是否存在长融短用的情况，需要后面进一步分析。

但是我们通过流动比率得出的结论是企业的短期偿债能力呈现一个良好的状态。

2.速动比率

速动比率，又称“酸性测验比率”，是企业某一时点速动资产与流动负债的比率。

它是衡量企业流动资产中可以立即变现用于偿还流动负债的能力。

计算公式：

速动比率=速动资产/流动负债

卧龙地产速动比率分析表

年份

2008

2009

2010

2011

卧龙地产

0.32

0.87

1.19

0.90

万科

0.43

0.59

0.56

0.37

上述计算结果表明,卧龙地产的速动比率大体呈上升趋势，说明企业偿还流动负债的能力越来越强。

2011年略有波动，但总体来说维持在比较稳定的水平。

与同行业万科相比，卧龙地产的速动比率较强。

国际标准为1，2009年和2011年都比较接近，说明2009年和2011年卧龙地产的短期偿债能力较好，卧龙地产的公司流动资产的变现能力强，速动资产在流动资产中占的比重较高。

但2011年速动比率高于1，说明企业拥有过多的速动资产，值得进一步分析，有可能是因为其多年未分配股东利润，使得企业有大量的盈余资金。

3.现金比率

现金比率,是指通过计算公司现金和现金等价资产总额与当前流动负债的比率，用来衡量企业即时付现能力。

计算公式：

现金比率=现金类资产/流动负债

卧龙地产现金比率分析表

年份

2008

2009

2010

2011

卧龙地产

0.16

0.55

0.46

0.45

万科

0.31

0.34

0.29

0.17

上述计算结果表明，卧龙地产的现金比率比重过高，尤其是2009年高达55%，会使企业资产过多地保留在盈利能力最差的现金资产上，在提高短期偿债能力的同时，增加了机会成本，降低了企业的盈利能力。

与同行业万科相比，卧龙地产的现金比率明显偏高，不利于企业的资金运行。

2010年开始有些改进，现金比率是呈下降的趋势，但比重仍偏高，表明公司意识到了危机，开始比较有效地运用现金类资产，合理安排资产结构，从而提高了资金的使用效率。

4.总结

分析卧龙地产这四年的流动比率、现金比率、速动比率，可以得出卧龙地产的短期偿债能力较强，并未发生多大的变动。

但企业拥有过多的速动资产，资产过多地保留在盈利能力最差的现金资产上，企业应加强有效地运用现金类资产，合理安排资产结构，从而提高了资金的使用效率。

（二）长期偿债能力分析

长期偿债能力是指企业对债务的承担能力和对偿还债务的保障能力。

长期偿债能力分析是企业债权人、投资者、经营者和与企业有关联的各方面等都十分关注的重要问题。

同短期偿债能力一样，我们也是通过三个方面来分析卧龙地产的长期偿债能力。

1.资产负债率

资产负债率表示公司总资产中有多少是通过负债筹集的，该指标是评价公司负债水平的综合指标，同时也是一项衡量公司利用债权人资金进行经营活动能力的指标，也反映债权人发放贷款的安全程度。

计算公式：

资产负债率=负债总额÷资产总额×100%

卧龙地产资产负债率分析表单位%

年份

2008

2009

2010

2011

卧龙地产

65.18

56.58

53.39

46.19

万科

67.4

67.0

74.7

77.1

由上表数据可知，卧龙地产的整体资产负债率保持在较高的水平，但在房地产行业整个资产负债率水平都很高的大背景下，卧龙地产仍属于正常水平。

但近几年呈资产负债率出现下降的趋势，说明卧龙地产的长期偿债能力在增强，可能是企业的前期投资出现了汇报，也有可能是企业调整了财务策略。

卧龙地产的长期偿债能力、资本结构、资金成本、财务风险和财务杠杆的利用程度都有了一定的变化。

2.产权比率

产权比率是负债总额与所有者权益总额的比率，是为评估资金结构合理性的一种指标。

计算公式产权比率=负债总额÷所有者权益

卧龙地产产权比例分析表单位%

年份

2008

2009

2010

2011

卧龙地产

187.21

130.33

114.54

85.83

万科

207

203

297

336.68

由上表数据可知，卧龙地产的产权比率整体偏高，但与同行业万科相比形式相对缓和。

表明企业举债经营程度偏高，财务结构不太稳定，长期偿债能力弱，债权人权益的保障程度低，承担的风险大，但近几年呈下降趋势，尤其是2011年度卧龙地产的产权比率发生了很大的变化，可能企业发挥了财务杠杆的作用，可能有较大的投资活动。

同时也表明企业的资金结构、财务风险和财务杠杆的利用程度都有了不同程度的变化。

3.权益乘数

权益乘数是指资产总额是股东权益的多少倍。

该乘数越大，说明股东投入的资本在资产中所点比重越小。

它是用来衡量的财务风险。

计算公式：

权益乘数=资产总额÷所有者权益

卧龙地产权益乘数分析表单位%

年份

2008

2009

2010

2011

卧龙地产

2.87

2.30

2.15

1.86

万科

3.07

3.03

3.95

4.02

由上表数据可知，与同行业万科相比，卧龙地产权益乘数相对较低，这四年出现了下降的趋势，表明卧龙地产的长期偿债能力有所增强，财务风险在减小。

4.总结

通过以上分析，卧龙地产的长期偿债能力较弱，我们猜测，可能是企业进行了较大的投资活动，充分发挥了财务杠杆的作用，导致财务风险较高，长期偿债能力较弱。

但是结合前面的短期偿债能力分析及现金流，我们亦任务卧龙地产有长融短投的可能。

五、企业盈利能力分析

盈利能力就是指企业在一定时期内赚取利润的能力，利润率越高，盈利能力就越强。

对于经营者来讲，通过对盈利能力的分析，可以发现经营管理环节出现的问题;通过盈利指标在行业内的对比，可以衡量经营者的工作业绩。

对企业盈利能力的分析，就是对企业利润率的深层次分析。

在这里，主要以反映资本经营与资产经营盈利能力、产品经营盈利能力、上市公司盈利能力的财务指标进行分析，指标主要有销售利润率、资产利润率和权益净利率等。

（一）销售利润率

销售利润率，也称营业利润率，是指企业一定时期取得的利润与销售收入净额的比率。

一般主要有两项指标形式：

销售利润率和销售净利率。

它反映企业销售收入中，职工为社会劳动新创价值所占的份额。

由上表数据可知，卧龙地产销售利润率和销售净利率2008年-2010年均呈上升趋势，2011年均呈相对下降趋势。

表明该企业从销售收入中获取的盈利能力的盈利能力有所增强。

与同行业万科相比，卧龙地产2011年销售净利率下降的快，企业的盈利能力减弱。

（二）成本费用利润率

成本费用率，是指企业一定时期的利润总额与成本费用总额的比率。

反映了企业在当期发生的所有成本费用所带来的收益的能力。

由上图数据可知，2010年与2009年相比，该公司的成本费用率由33.44%上升到42.90%，表明该公司为取得利润而付出的代价越小，成本控制得到提高，盈利能力也增强。

但2011年又降为23.20%，其成本控制能力有所下降，该公司应对销售成本，销售费用，管理费用，财务费用进一步分析，然后做出恰当的节省成本策略，控制好成本，从而增强盈利能力。

（三）总资产报酬率

总资产报酬率，是指企业一定时期内获得的报酬总额与资产平均总额的比率。

它表示企业包括净资产和负债在内的全部资产的总体获利能力，用以评价企业运用全部资产的总体获利能力，是评价企业资产运营效益的重要指标。

由上表数据可知，2008年与2009年相比，其总资产报酬率（总资产息税前利润率、总资产净利率）有所下降，总资产息前利润率由10.13%上升到8.83%；总资产净利率由7.21%下降到6.04%。

这说明企业的投资盈利水平提高了，企业盈利能力增强。

2011年，该公司的总资产息前利润率又降到了5.0%，总资产净利润降到了3.78%。

可以看出，其下降幅度很大，说明该公司2011年度投资盈利水平较低，企业盈利能力变差，该公司营业不佳。

与同行业万科相比，卧龙地产的总资产报酬率2009年和2010年相对较高，说明