房地产企业项目质量的研究.docx

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房地产企业项目质量的研究

房地产企业工程质量管理的研究-论文

房地产企业工程质量管理的研究

StudyontheProjectQualityManagementofRealEstateCompany

摘要

本文详细论述了房地产企业工程质量管理需求分析与特点，房地产工程质量面临“全数之考”，房地产工程质量管理目标的实现是品牌发展之根本。

深入讨论影响房地产工程质量的主要因素，工程质量与工程时间、工程成本之间的对立统一，工程干系人在工程质量管理过程中的作用。

研究房地产工程质量基本管理方法，强调指出数据分析手段在工程质量管理中的应用，工作分解结构在工程质量管理中起的重要作用，流程管理和团队建设在工程质量管理中的重要作用。

本文还强调房地产公司的工程质量管理是基于设计单位、总（分）包单位、监理单位等合作单位是成熟和具备相当管理能力的基础上的控制及强化控制的管理，还着意提出执行力、细节管理、持续改进是房地产工程质量管理的三把利剑。

对某房地产公司工程质量管理案例分析。

对于从事房地产工程工程管理的人士具有一定的参考意义。

关键词：

品质；质量；质量管理；执行力；细节管理；持续改进

ABSTRACT

Thispaperdiscussedcharacteristicsofprojectqualitymanagementandtheneedsanalysisinrealestateenterpriseindetail:

thequalityofrealestateprojectsisfacing"fullofthetest,"achievingtheobjectiveofqualitymanagementistherootofbranddevelopment.Thepaperalsodiscussedthemajorelementsaffectingthequalityofrealestateprojects.Thereisaunityofoppositesinthequalityoftheproject,thecostoftheprojectandthelastingtimeoftheproject.Therelatedpersonsplayedanimportantroleintheprocessofqualitymanagement.Researchingonthebasicmethodsoftherealestateprojectsmanagement,thepaperstressedthatdataanalysisintheapplicationofqualitymanagement,workbreakdownstructureintheprojectqualitymanagement,processmanagementandteam-buildingplayedanimportantrole.Thepaperalsostressedthatthequalityoftherealestatecompany'smanagementisbasedontheenhancedcontrolofmanagement,whichthedesignunits,the（general）packageunits,theprojectmanagementcompaniesandothercooperationarematureandhavethebasisofmanagementcapabilities.Ontheotherhand，thepapergaveaconclusionthattheimplementationoftheproposedeffort,managementforthedetails,andcontinuousimprovementarethreeswordsofthequalitymanagementinrealestateprojects.Basedonthecasestudyofarealestatecompanyinprojectqualitymanagement，thispaperhassomereferencevaluetotheengineeringstaffofprojectmanagementintherealestate.

Keywords:

Thespecificquality；Quality；Qualitymanagement；Implementation；Particularmanagement；Durativeamelioration

                目   录

第一章绪 论 1

1.1研究背景和意义 1

1.2主要研究内容 1

1.3创新点 2

第二章房地产企业工程质量管理需求分析与特点 3

2.1房地产工程质量 3

2.1.1质量的定义 3

2.1.2房地产工程质量的含义和内容:

 3

2.2房地产工程质量管理需求的特点 4

2.3房地产工程质量面临“全数验收”之考 5

2.4房地产工程质量管理目标的实现是品牌发展之根本 6

2.4.1质量是企业的生命 6

2.4.2质量管理目标的实现是品牌发展之根本 6

第三章影响房地产工程质量的主要因素 7

3.1工程前期控制对质量管理的影响 7

3.1.1工程前期控制对质量的影响 7

3.1.2房地产质量的确定 8

3.2时间管理、成本管理、质量管理是矛盾统一体 8

3.3工程干系人在房地产工程质量管理中的不同角色与作用 9

3.3.1对工程质量形成至关重要的三方干系人 9

3.3.2其他工程干系人对质量的影响 10

第四章房地产工程质量基本管理方法 12

4.1质量管理基本方法与理论 12

4.1.1工程质量管理的定义 12

4.1.2工程质量管理的原则 13

4.1.3工程质量管理的基本原理 14

4.1.4工程质量管理 16

4.2房地产工程质量管理中应加强数据分析手段的应用 17

4.3工作分解结构（WBS）对质量管理有提纲挈领的作用 19

4.4流程管理在房地产工程质量管理中的重要作用 21

4.5质量管理团队的培养与作用发挥 22

第五章执行力、细节管理、持续改进是质量管理的三把利剑 23

5.1执行力是质量管理目标实现的有力保障 23

5.2质量的细节管理是房地产工程品质提高的必经之路 23

5.3持续改进使房地产工程质量管理越做越轻松 24

第六章某房地产公司工程质量管理案例分析 25

6.1工程简况 25

6.2工程质量需求与特点 25

6.3工程质量管理的实施与控制 25

6.3.1工程前期的质量管理 26

6.3.2工程实施过程中质量控制的细节管理 27

6.3.3工程收尾阶段的质量控制 28

第七章结 论 29

参考文献 30

致 谢 31

第一章绪 论

1.1研究背景和意义

房地产行业是国民经济的支柱产业，关系国计民生，关系经济发展，举足轻重。

建国初期，我国民用建筑施工一般是由建筑施工单位总承包，几乎所有的分项分部工程都有一个施工单位来组织完成，建筑施工单位是整个工程管理的指挥调度中心，开发（建设）单位发挥监督检查作用。

随着民用建筑功能的多样化，各种专业公司逐渐独立，比如幕墙公司、防水公司、智能化公司等等，他们不断地直接向开发（建设）单位承接工程，传统意义上的建筑施工总承包逐渐弱化为主分包，开发（建设）单位控制着越来越多的工程资源，整个工程管理的指挥控制重心也逐渐转移到开发（建设）单位。

我国房地产行业从80年代中期开始兴起，大部分房地产企业都是自己控制着工程资源，主要的分部工程都由房地产企业自己分包或指定分包，主要的材料设备都由自己采购或指定，所以，房地产企业是房地产工程管理的指挥控制中心。

房地产企业把控着大部分工程资源，房地产企业在工程管理中的作用就不是简单的监督检查了。

主包单位并不确切地知道房地产公司想如何调配这些工程资源，同时，主包单位也不清楚房地产企业的营销意图，整个工程工程管理的“大局”主包单位根本无法把握，所以，房地产企业工程管理的宏观控制必须由房地产公司自己完成。

谁控制了工程资源，谁就要承担相应的责任。

房地产企业是整个工程管理的指挥控制中心。

房地产工程管理是独立于建筑施工管理、建筑监理之外的一种工程管理模式，在目前房地产工程管理模式百花齐放的情况下，探讨房地产工程管理尤其是房地产工程工程质量的管理意义重大，为完善房地产企业工程管理，提高房地产工程质量，进而提高房地产企业行业质量控制水平具有非常积极的意义。

1.2主要研究内容

建筑施工分包管理模式的变化，必然促使房地产企业建立与之适用的管理方法。

根据《建设工程工程管理规范》（GB/T50326－2001）的要求：

施工单位工程管理工作可以归纳为“四控四管一协调”，即进度控制、质量控制、安全控制、成本控制、现场管理、合同管理、信息管理、生产要素管理、组织协调。

监理单位工程管理工作可以归纳为“三控二管一协调”，即进度控制、质量控制、成本控制、合同管理、信息管理、组织协调。

房地产企业的工程管理则成为了全工程管理，归纳为六大体系，即计划管理体系、工程成本管理体系、工程技术管理体系、工程质量与安全管理体系、工程风险管理体系、现场管理标准化。

工程质量控制方面：

因工程管理行为主体的不同，房地产工程管理与施工单位、监理机构的工程管理肯定存在差异。

施工单位和监理单位关心的是按图施工、符合国家或地方的施工质量验收标准，房地产企业则关心的是客户产品质量标准；施工单位考虑如何保证把工程质量做好，房地产企业关心的是施工单位和监理单位是否健全了工程质量的管理保证体系。

施工单位和监理单位关注的是施工方案、施工构造以及施工工艺，而房地产工程技术管理的任务则是将营销理念转化为工程技术标准（技术参数），然后按照确定的技术参数进行招标，定标后确定的产品部品或者施工出来的产品，符合营销意图。

施工单位考虑如何组织施工，房地产企业检查施工单位和监理单位是否有完善的现场管理体系。

本文详细论述了房地产企业工程质量管理需求分析与特点，影响房地产工程质量的主要因素，房地产工程质量基本管理方法，强调房地产公司的工程质量管理是基于设计单位、总（分）包单位、监理单位等合作单位是成熟和具备相当管理能力的基础上的控制及强化控制的管理，还着意提出执行力、细节管理、持续改进是房地产工程质量管理的三把利剑，某房地产公司工程质量管理案例分析。

对于从事房地产工程工程管理的人士具有一定的参考意义。

1.3创新点

本文强调房地产公司的工程质量管理是基于设计单位、总（分）包单位、监理单位等合作单位是成熟和具备相当管理能力的基础上的控制及强化控制的管理，执行力、细节管理、持续改进是房地产工程质量管理的重中之众。

第二章房地产企业工程质量管理需求分析与特点

2.1房地产工程质量

2.1.1质量的定义

ISO8402-1994《质量管理和质量保证术语》中对质量所下的定义是:

质量是反映实体（产品、过程或活动等）满足明确和隐含需要的能力的特性总和。

实体（entity,item）:

“可单独描述和研究的事物”，实体可以是活动或过程，可以是产品，可以是组织、体系或人，也可以是上述各项的任何组合。

需求（requirements）:

 包括“明确需要”和“隐含需要”。

为使“需求”可以实际运用，一般应将其转化为质量要求。

所谓质量要求，是指“对需要的表述或将需要转化为一组对实体特性的定量或定性的规定要求，以使其实现并进行考核”。

ISO9000：

2000《质量管理体系 基础和术语》和GB/T9000——2000标准关于质量的定义是：

所谓质量，是指一组固有特性满足要求的程度。

“质量”可使用形容词差、好或优秀来修饰。

固有的就是指在某事或某物本来就有的，尤其是那种永久的特性。

对产品来说，例如水泥的化学成分、强度、凝结时间就是固有特性，而价格和交货期则是赋予特性。

对质量管理体系来说，固有特性就是实现质量方针和质量目标的能力。

对过程来说，固有特性就是过程将输入转化为输出的能力。

从术语的基本特性来说，质量是满足要求的程度。

要求包括明示的隐含的和必须履行的需求或期望。

明示的一般是指在合同环境中，用户明确提出的需要或要求，通常是通过合同、标准、规范、图纸、技术文件所作出的明确规定；隐含需要则应加以识别和确定，具体说，是指顾客的期望，二是指那些人们公认的、不言而喻的、不必作出规定的“需要”，如洗衣机必须满足洗衣和甩干的基本功能即属于“隐含需要”。

需要是随时间、环境的变化而变化的，因此，应定期评定质量要求，修订规范，开发新产品，以满足已变化的质量要求与旧定义相比，有两点明显的改进。

一是质量反映为“满足要求的程度”，而不是反映“特性总和”，特性是固有的，与要求相比较，满足要求的程度才反映为质量的好坏。

因此，新定义更科学。

二是明确提出“固有特性”的概念，说明固有特性是产品、过程或体系的一部分，而人为赋予的特性不是固有特性，不反映在产品的质量范畴中，这就使质量的概念更为明确。

2.1.2房地产工程质量的含义和内容:

在通常情况下，人们提起房地产工程质量，很自然地就想到屋面、厨房是否生渗水、漏水，门窗是否变形，墙面是否出现裂缝等等，这其实只是房地产质量内涵之一的施工质量而已。

目前，我国房地产开发已进入一个快速发展的高潮期，房地产业已由基本的发展需求逐步转化为经济、社会、自然的全面发展需求，我们应该明确并建立期崭新、全面的房地产工程开发的质量观。

我们应重点从以下两个方面把握房地产工程开发的质量含义：

   第一、满足需要（含实际需要和潜在需要）成为检验房地产工程质量的客观标准。

在市场经济条件下，随着我国房地产业的深化发展，房地产工程能满足多少、在何种程度上满足消费者的需要，将成为衡量房地产工程市场价值的客观标准，这可以说是市场经济体现在房地产工程质量范畴上的根本所在。

在房地产业发展的新时期，房地产工程质量的物质性成为最基本的要求，而经济性（或实销性）上升成为第一客观标准，房地产工程质量首先要以消费者的货币资金来体现。

这是传统意义上的房地产质量观与市场经济条件下的房地产质量观的根本区别所在，正确理解这一点，对于搞好房地产工程质量具有直接的现实经济意义。

第二、房地产工程质量是房地产产品特征和特性的总和。

房地产工程质量的特征和特性指其应该具有的客观要求属性的总称，即房地产工程满足消费者需要的各种属性，包括可用性、安全性、有效性、可靠性、可维修性、经济性等互相联系、互相依存的各方面，从实质上提出了要全面理解和把握房地产质量内涵的要求。

国家建设部住宅产业办公室的《商品房性能认定暂行管理规定》中，将房地产性能按安全性、居住性、耐久性、持续性发展性及经济性等五个方面，也充分地反映了对房地产质量内涵的全面性要求。

房地产工程质量体现为业主的使用质量，它反映物业使用的安全性、方便性、舒适性等等，这些都是围绕着使用的人来体现的服务。

它包括地域、设计、工程、环境、配套、服务等内容，显然，建筑工程质量只是房地产工程质量中的一个环节。

2.2房地产工程质量管理需求的特点

据国家统计局的相关数据，1999年至2002年，全国商品房竣工面积增幅分别为21.88%、17.25%、8.76%、19.1%，而中国消费者协会的数据则显示，同期商品房质量投诉的增幅分别为21.90%、-2.5%、12.01%、55.81%。

2007年上半年全国消协组织受理投诉情况统计：

房屋方面投诉2007年上半年较2006年上半年投诉增长15％。

住房质量的投诉上升了9.6%，入住后墙壁开裂、不平、渗水、发霉等问题较为突出，有些名为送“精装修”，实际是“劣装修”。

自来水、暖气、车库漏水跑水，而且这些问题或者被经销商推给装修单位，或者得不到开发商的及时解决。

2007年1月至10月，上海市消保委受理的全装修房投诉较去年同期上升了141%。

其中，消费者最不满工程质量和装饰材料品质。

   上海近两年的全装修房比例已近15%，其中，市中心地段新开发楼盘全装修比例达到50%以上，其次内中环占20%。

随着全装修房数量的增加，相关的投诉也随之上升，且有多户群体投诉。

为此，市消保委抽取了2005年、2006年销售并入住的全装修房楼盘作为调查样本，对装饰材料品质、工程质量、隐蔽工程、开发商承诺兑现、售后服务、交房标准（样板房差距）、户型设计、性价比、空气质量等九个方面做了调查。

调查显示，质量问题是消费者对全装修房最头痛的问题，工程质量和装饰材料品质是业主最不满意的两个方面。

主要表现在：

墙面开裂成为通病，地板铺装不平整或有色差，卫生间下水道不畅致使经常泛出异味，门窗密合度差造成房屋雨水渗水，空调制冷差等。

变更装修标准，使用劣质或与合同约定不同品牌的材料，导致消费者投诉的也不在少数。

产品质量未能得到有效保证是目前国内房地产行业最大的问题之一。

住房是广大人民群众的基本消费资料，而且是衣食住行中最大头的消费支出，关系到千家万户的切身利益。

房地产市场的纠纷、投诉不断增加。

消费者可以像水一样，既可以载舟也可以覆舟，消费者不能左右某一个房地产企业的管理和产品质量控制水平，但是消费者可以根据自己的实际情况做出最后的决定。

房地产业要大力开展诚信建设，提高产品质量控制水平，以使质量问题降低到最低程度。

这既是保护消费者的合法权益，也是保护房地产开发商的合法权益，是保护中国经济和社会健康发展的需要。

有人买房是为了生存，比如说三世同堂；有人买房是为了发展，比如说孟母三迁；有人买房是为了享受，比如说小房换大房，有人买房是为了保值，有人买房是为了增值。

随着我国房地产业的发展，房地产市场已经从卖方市场步入买方市场，从前是只要你能把房子建出来，就不愁卖，现在房地产企业要想占领市场，占有一定的市场份额，不仅仅把房子建出来那么简单，要有好的规划，要有好的建筑外观设计，要有好的园区设计，更要有过硬的内在质量。

2.3房地产工程质量面临“全数验收”之考

房地产开发企业的暴利时代已经过去了，开发企业面临的消费群体对产品的挑剔，消费者维权意识的提高及政策风险，时代要求房地产企业的工程质量管理要达到更高的水平。

在全国逐渐推广的“一房一验”制度背景下，2008年1月26日，上海又增加了70名具有岗位资格证书的房屋检验师，连同2007年批准的87名房屋检验师，目前上海具有岗位证书的专业验房师已达157名。

这将对监督目前的住宅套内质量、规范当前的房地产市场起着推动的作用。

继南京最早出现“一房一验”后，湖南也开始实行，后来武汉、苏州等地纷纷效仿，北京2008年1月1日起也强制实行先验房、后付钱制度。

上海市建设交通委和市房地资源局联合印发《上海市住宅工程套内验收评价导则》的通知指出：

建设单位在竣工备案前应向受监管理机构书面说明执行住宅套内质量验收评价导则的情况，可以委托相关中介机构按照《导则》参与住宅套内质量验收，并在住宅销售合同中载明执行《导则》的情况，要与业主就住宅质量是否达到《导则》要求签订保证合同。

上海有的区和有的开发商也已实行分户验收，闵行区出台全装修住宅“分户验收”制度，由以往新建房屋采用以整栋楼为基本单位的“抽样式”验收方式改为“地毯式全覆盖”。

万科、佘山高尔夫郡等小区一直自觉地做到先自查、再他查，不合格不交房。

目前已经有越来越多的开发商实行交房前先全数自查。

这是来自大环境的影响，第三方验房师队伍的产生对房地产企业实行“全数验收”起到了推动作用。

国内房地产市场在不断完善，国家各项法律法规在不断的建立与健全。

建设部推行的分户验收制度更是使房地产企业不得不面对“全数验收”之考。

2.4房地产工程质量管理目标的实现是品牌发展之根本

2.4.1质量是企业的生命

虽然现在社会上，特别是房地产行业中，非常注重营销，编制各种各样的营销概念，但是我相信房地产的竞争最终是产品的竞争，是产品技术与质量的营销，而工程质量是建筑产品质量的重要的、核心的组成部分。

在房地产市场上，对于工程质量，很大一部分公司平时不是很关心的，认为那是施工单位的事情，但是一旦出了问题，面对业主的维权，面对舆论的压力，下至普通工程师，上至公司老板，都很紧张，所以，防微杜渐，未雨绸缪，建立工程质量保证体系是非常有必要的。

早在1995年，王石就已撰写《质量是万科地产的生命线》一文，在1996年将“质量管理”确认为公司这一年的主要工作之后，2001年，万科为规范工程质量管理，启动“合金计划”，将万科各地公司各阶段优秀管理经验熔合起来，锻造出一套集团内统一的工程质量管理规范，提出“要做没有质量问题的房子”的目标。

2003年，万科又全面推行了旨在全面提升房屋质量的“磐石行动”。

这一系列对建筑质量的持续关注行动，也给万科带来非常实质的好处：

2002~2005年间，万科已售住宅的返修数量从月均每百户32.1条降为每百户11.8条，3年内返修量下降了63%。

而在当前的施工技术下，这一比率已基本是一个极限水平。

同年，万科启动了“珊瑚虫计划”——建立万科自己的高于国家要求的质量标准，以及“比目鱼计划”——战略监理实施计划。

此后，万科再次提出，“质量是我们的底线”。

当质量与速度发生冲突时，质量第一；当质量与成本发生冲突时，质量第一的原则。

万科集团总裁郁亮对此强调，对万科来说，底线意味着坚定不移的信念，毋庸置疑的原则和毫不犹豫的选择。

市场对万科的努力也给予了极高的回报，2005年，平均每个老客户曾向6.28人推荐过万科的楼盘，实际成交率为20.4%，而客户对万科产品质量的满意度也从2002年的53%提升到82%。

万科工程管理的宗旨是树立一套高效的管理流程，建立一支专业化的工程管理团队，使工程质量管理成为万科品牌的支撑点。

而万科目前正在推行的住宅产业化，以及全面家居解决方案，最终的落点都与提高住宅质量有关。

万科认为，任何忽略质量的行为都会加大企业的动作成本，更会造成对企业品牌的巨大负面影响，质量是企业长期稳定发展的重要推动力。

2.4.2质量管理目标的实现是品牌发展之根本

房地产企业的最终目的应该是消费者利益最大化。

房地产企业应该站在消费者的角度，使产品的质量要有保证，产品的价格能让市场接受。

房子不单单是能够卖出去或是卖一单是一单那么简单，做完不管以后。

开发商应该用心打造自己的产品质量，提升产品品质。

产品质量是品牌建设和发展之根本。

第三章影响房地产工程质量的主要因素

3.1工程前期控制对质量管理的影响

3.1.1工程前期控制对质量的影响

一件产品或一项服务能否成功地完成它预定的使命取决于四个主要因素,它们是：

设计质量：

设计人员对产品或服务的一些性能所做出的接受或拒绝的选择；量符合设计的程度：

产品或服务符合（即实现）设计人员意图的程度；便于使用；售后服务。

建筑产品与其它工业产品，比如冰箱、彩电，都是为消费者生产的消费品，都是一种产品，从这个意义上讲，建筑产品与其它工业产品来说，没有什么区别。

建筑产品人性化的考虑或者精致程度，就远远不如工业产品。

著名的房地产公司，万科、中海等品牌公司，已经开始致力于建筑产品人性化功能研究，万科曾把2003年作为“建筑无限生活空间年”，就是深化建筑产品的细部推敲。

建筑设计市场目前的实际现状，要求房地产企业自己要研究建筑产品的人性