第三方检查服务.docx

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第三方检查服务

中建卓越建设管理有限公司

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建设工程第三方检查服务

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建设工程第三方检查服务1

1.服务实施简介1

2．涉及主体1

2.1购买主体1

2.2承接主体2

3．面向政府购买服务的建设工程第三方检查机制3

3.1政府采购建设工程3

3.2第三方检查服务与现行建设工程检查体系的差别4

3.3建设工程第三方检查的对象与目的5

3.4建设工程第三方检查的内容7

3.5建设工程第三方检查的方法与组织机构9

4.第三方检查服务总评15

5.以监理为例探讨第三方检查服务新模式17

建设工程第三方检查服务

1.服务实施简介

第三方检查随着建设项目工程规模不断扩大，原有的项目管理理论逐渐难以完全满足现代化的建设项目管理需求。

大型项目、复杂工程等对工程咨询业提出更高的要求，第三方检查的理念应运而生。

第三方检查要求引入完全独立的“第三方”对工程建设的规划、设计、招投标、施工等阶段等进行独立监控、检查、指导，提供所需监测数据及分析报告。

与传统的“业主+监理”管理模式不同，第三方机构是完全从事独立活动的法人，从全新的角度约束、辅助传统参建单位的行为，既不偏向施工，又可以规范业主行为，避免腐败。

第三方检查最初是大型房地产开发企业的公司总部（工程管理中心）为便于对各地区公司项目总体施工质量、安全情况、施工进度等进行检查考核而提出的，以便于其向项目公司进行技术指导和服务，并保证公正性和科学性。

其本质是一项新生的工程咨询业务，国内目前主要应用于大型房地产企业建设工程的一个或几个方面的检查，例如万科、金地等房地产企业第三方质量监督检查与评估。

在政府项目中亦有局部应用。

尽管第三方检查在国内工程中有了一定范围的应用但是其实施方案及组织形式并无明确的规定，其定义、检查内容、范围尚未统一。

2．涉及主体

《采购法》中规定：

政府采购适用于合同法，采购任何供应商之间的权利和义务，应当按照公平、自愿的原则以合同方式加以确定。

新出台的《管理办法》中，基于政府和提供服务的组织之间的平等契约关系，将政府购买服务行为的主体分为购买主体和承接主体。

2.1购买主体

购买主体是指各级行政机关和具有行政管理职能的事业单位包括党的机关、纳入行政编制管理且经费由财政负担的群团组织等。

因此，政府购买主体有两个特点：

（1）财政负担经费，

（2）主题形式多样化，不仅有行政机关事业单位，还有党机关、群团组织。

购买主体的范围扩大充分体现了我过目前深化行政改革、加快政府职能转变、去行政化的大趋势。

凡是这些主体向社会居民提供的公共服务，或者是主体本来应当履行的职能，只要适合让社会力量提供承担，均可进行购买。

尽管政府购买服务的责任权利基于合同产生，但由于购买的服务关系到民生的公共服务或者政府履行职能的任务，购买主体所承担的责任亦区别于普通的契约责任。

在购买服务达成契约以及合同履行的过程中，购买主体需要承担合同契约产生的相关责任，如按照要求支付资金、违约责任等，又需承担由购买服务的特殊性所产生的责任，主要有：

确定其服务达到的水平和可支配的资源、制定所提供服务的标准、监督服务的提供过程、对于服务过程中出现的问题陈丹相应的责任。

政府购买服务这一行为是政府履行职能、行使权力的重要体现。

在购买主体履行合同的过程中，续充分体现其公共责任。

2.2承接主体

承接主体包括在登记管理部门登记或经国务院批准免予登记的社会组织、按事业单位分类改革应划入公益二类或企业的事业单位，依法在工商管理或行业主管部门登记成立的企业、机构等社会力量。

购买主体可以结合所购买服务的具体内容以及办法中对于承接主体的具体规定来确定承接主体的资质、条件等。

承接主体负责服务的生产和提供，解决服务中出现的问题，并根据契约承担相应责任。

对于政府购买的建设工程服务，则对承接主体提出了更具体的要求。

其必须具有独立上午承担民事责任的能力，具备提供服务的专业设施、人员和技术能力等。

对于政府购买建设工程第三方检查的服务，目前对于承接主体的具体资质和要求没有明确规定。

本文认为购买主体应该结合所检查工程的投资、规模、重要程度，参照项目施工单位的资质要求，对于检查服务的承接主体做出具体规定，尤其是实施检查的专家团队的人数、水平等。

3．面向政府购买服务的建设工程第三方检查机制

3.1政府采购建设工程

关于使用国有资金投资建设工程的法律规定最早出现在2000年正式实施的《中华人民共和国招投标法》中，该法第三条明确规定，在中华人民共和国境内进行工程建设项目，包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，必须进行招标：

（1）大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目；

（2）全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目；（3）使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目。

2002年通过的《中华人民共和国政府采购法》第二条对政府采购建设工程的含义作出了明确解释：

“本法所称政府采购，是指各级国家机关、事业单位和组织团体，使用财政性资金才能够依法制定的集中采购目录以内或者采购限额标准以上的货物、工程和服务的行为”，“本法所称工程，是指建设工程，包括建筑物和构筑物的新建、改建、扩建、装修、拆除、修缮等”。

《政府采购品目录分类》中也制定了详细的政府采购工程目标，包括建筑物施工、构筑物施工、工程准备、预制构件组装和装配、专业施工、建筑安装工程、装修工程、修缮工程、工程设备租赁和期他建筑工程。

国家参与建设工程项目形式也有了一定盖板，从最初的国有资金进行建投资逐步发展为政府财政资金直接进行工程购买，有利于提高财政资金的使用效率，减少政府的管理工作，防止腐败，保障建设工程质量。

政府采购建设工程师政府直接配置资源的行为，即政府经济职能中提供公共产品和进行宏观调控的职能，主要以大型基础设施、公用事业等项目为支点的实业投资。

大型的政府采购工程投资大、工期长、管理复杂，政府作为采购者，缺乏专业性知识和技能，很难把控各方的管理水平和项目的质量。

聘请的监理单位通常也会站在业主一方，很难做到完全公正、客观，而且监理作为工程的一部分，也会出现消极怠工、不按程序工作的现象。

因此，政府需要对工程建设过程进行全面检查监督，以保证所购买工程达到预定的目标。

购买建设工程第三方检查服务，代替政府职能对建设工程进行检查，解决了政府职能部门专业性不足的问题，站在公正、独立的第三方角度，由专家对建设全过程各参与方和工程实体质量进行检查，成为政府购买建设工程服务的新方向。

3.2第三方检查服务与现行建设工程检查体系的差别

施工方、业主方自检、监理检查、政府监督检查构成了我国现行建设工程管理中相互补充、相互监督的三层次监督检查体系，以达到对建设项目的立项、设计、施工过程中程序、质量、安全等全方位的检查，保障建设各方主体的行为质量和建设项目的实体质量。

与以往检查模式对比，第三方检查服务模式则具有以下特点：

（1）实现了真正工作独立的“第三方”。

第三方检查的主体是接受政府职能部门委托的独立公正的第三方建设咨询企业，与检查对象没有任何联系或利益关系，因此在检查过程中能做到完全的“独立、公正”，有利于其从旁观者的角度，客观地发现建设过程中的问题。

（2）第三方检查更具专业性。

政府行政部门本身缺乏一定的建设行业专业知识，因此在检查过程中容易出现疏忽。

面向政府购买的第三方检查活动，是建设咨询公司代替政府部门履行其检查职能，并已经通过了招标或者其他方式的优选，因此通常具有经验丰富的专家团队，检查过程更具专业性。

（3）第三方检查单位没有决定权和处罚权。

第三方检查单位过程中，应实事求是地发现建设过程、参建各方、建设工程实体等出现的问题，并认真做好记录。

但由于政府购买服务中，至委托检查方代替政府部门履行检查职责，并没有一并富裕其处罚权，因此第三方检查单位应当检查结果如实汇报，并根据工程实际情况提出一定的处理意见，具体的要求改正或给予处罚的决定仍应由政府部门做出。

3.3建设工程第三方检查的对象与目的

建设工程第三方俺就爱你才是指独立的第三方工程检查公司受业主委托，在建设项目从前期策划阶段、设计阶段至施工阶段中，对建设参与各方的行为和建设工程主体质量进行检查，为项目投资者提供决策支持，以实现项目的总控目标的工程咨询行为。

3.3.1第三方检查对象

未来是项目实现预定的控制目标，包括工期、质量、成本、安全、环境等目标，必须首先明确第三方检查的对象。

根据建设工程管理中已有的监理、质量监督等相关制度和理论基础，结合第三方检查的特点，第三方检查的对象主要分为建设工程各责任主体的质量行为和建设工程项目的实体质量。

（1）各方责任主体质量行为。

在工程建设过程中，各责任主体的行为共同影响着建设工程目标的施行，因此他们的行为质量是检查的主要对象之一。

第三方检查时对项目建设全过程的工程检查，因此该建设项目设计的所有建设方的质量行为都应列入检查对象。

建设方个责任主体包括建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、谁家单位、材料供应单位、质监安监单位等，其中施工、监理这两大责任主体是检查的主要对象。

针对各责任主体，第三方检查主要包括核对各责任方负责的相关手续办理（如土地使用许可证、规划许可证、施工许可证、图纸审查等手续），建设单位与施工、监理、勘察、设计等单位的合同是否真实有效以及合同履行情况，施工方是否存在挂靠、违法分包、转包等责任主体违法行为，设计单位的设计文件、监理单位的监理实施规划、施工单位的施工组织设计和施工方案等文件是否备案以及履行情况，质监安监单位是否按照规定对建设项目进行质量安全监督检查。

针对两大责任主体的检查还可以包括施工单位的施工安全、现场组织机构制度建立、驻地办公机具和检测设备配置、建立行为、资料完善情况等方面。

（2）建设工程项目实体质量。

获得质量合格的建筑产品是建设工程中最主要的目的，因此建设工程实体质量是第三方检查的另一个重要对象。

建设工程的实体质量不仅包括建筑物构筑物自身质量能否达到质量要求，还包括含建设项目能否实现其工期目标、成本目标、安全文明环保目标。

因此第三方检查不仅包括了对项目的整体和局部质量监控，对施工过程抽检以及质量验收的检查，还包括对其他目标实现程度的检查，如对进度计划的审查及其执行情况的检查，对项目个阶段更长总造价偏差检查分析和工程变更索赔相关文件的检查，施工过程安全文明施工措施编制和执行情况的检查等等。

3.3.2第三方检查的目的

第三方检查具有项目技术咨询的性质，因此可以认为是一种工程咨询服务。

传统的监理模式中，监理是代替业主对项目进行监督，可能会对业主方有一定的偏向；质监安监部门对项目的监督检查则属于行政检查，很可能与项目的投资方有一定的行政关系。

而第三方检查中，检查人事独立的第三方工程咨询公司或者项目管理单位，与其所检查对象的参建各方没有行政隶属关系及其他利害关系，因此可以使检查不受外界干扰，保证其独立性和公正性。

第三方检查的主要目的如下：

检查项目的管理水平以及是否存在质量隐患。

通过检查责任主体的行为是否符合相关法律法规、合同文件的要求，可以判断该建设项目工程管理水平，纠正管理中存在的漏洞；通过检查施工单位具体的施工过程、监理单位的行为以及工程实体质量，可以及时发现项目中存在的质量隐患，并向服务购买方提出建议，避免产生更大的质量问题。

使项目达到总控目标。

通过对建设工程质量、目标、成本、安全文明施工的及时检查，发现建设过程中偏差情况，并及时纠正，实现工程的投资合理控制、进度计划管理、质量保障和安全预期，使项目最终能够达到预定的控制目标。

3.4建设工程第三方检查的内容

政府购买的建设工程第三方检查服务中，涉及了工程的整个建设阶段。

从策划阶段、勘察设计阶段到招投标阶段和施工阶段，均属于第三方检查的主要内容。

3.4.1项目前期策划阶段

（1）项目建议书阶段。

第三方检查服务承接者需要协助业主分析、论证建设项目提出的依据及其必要性；对业主提出的产品方案做出对比分析，并给出选择建议；对建设项目作出风险分析；协助业主做出对比分析、论证建设项目提出的依据及其必要性；对业主提出的产品方案做出对比分析，并给出选择建议；对建设项目做出初步投资估算；协助业主进行经济、社会效益和环境影响的初步估计。

（2）可行性研究阶段。

第三方检查服务承接者需要协助业主进行产品市场调查；根据项目实际情况对环境和资源条件进行研究；协助业主选择合适的技术工艺方案；协助业主编制项目建设投资估算；分析总投资目标实现的风险。

（3）项目决算阶段。

第三方检查服务承接者需要组织建设、设计单位编制业主编制投资风险管理的初步方案；协助业主初步编制项目实施总进度规划；协助业主确定项目的质量要求和标准。

3.4.2项目招标阶段

在项目招标发包初始阶段，第三方检查机构需要协助业主确定满足建设项目要求的合同结构，合理划分子项目，明确各子项目的范围，审查编制的招标文件内容是否完整，技术标中有关技术要求、工程量清单中工程量、单价及总价是否合理。

在招标过程中，服务承接者应协助业主组织对投标单位进行资格审查，核查投标单位是否存在挂靠、借用资质等现象，审核、分析各投标单位的投诉报价，审查个投标单位之间、招标单位与投标单位有无窜通的现象。

在合同签订和管理过程中，承接方应协助业主进行合同谈判，协助业主起草、修改施工承包合同以及材料、设备的采购合同；审核合同文件中有关投资、进度的条款是否符合招标文件及投标文件的要求，检查各方是否存在违法转包、违法分包等现象；协助业主对招标过程中形成的各种文件信息进行收集、分类与存档。

3.4.3项目实施阶段

（1）施工前准备阶段。

第三方检查服务承接方需要协助施工单位完善施工组织设计，进行技术转包、物质准备及现场准备；协助组织设计交底、施工图纸交底，质量标准交底、施工安全措施交底。

（2）施工过程阶段。

第三方检查服务承接方需要组织。

协调参与方工程建设各单位之间的关系，协助业主向各政府主管部门办理各项审批事宜；审核施工总计划，并在项目施工过程中控制其执行，必要时及时调整施工总进度；审核项目施工各阶段、年、季、月度的进度计划，并控制其执行，必要时作调整；审核设计方、施工方和材料、设备供货方提出的进度计划、供货计划，并检查、督促和控制其执行；跟踪项目实施进度，不定期分析施工实际进度与进度计划偏差原因和采取的进度控制措施的有效性，提出整改意见；检查建设工程施工组织设计和施工方案的编制，对关键质量控制点及专项施工技术、新材料、新工艺等内容实施情况设置监控点；对建设工程主要责任主体的质量控制体系运作情况进行监控；对工程监理工作进行指导，最大限度发挥监理对项目目标的执行和管理作用，并对其公正性进行监控。

（3）工程竣工阶段。

三方检查服务承接方需要督促项目实施单位整理工程技术资料，协助处理合同中的未完成事项；审核及处理事故综合索赔事宜，审查竣工决算，参与讨论工程决算中的问题；组织、协调参与工程建设各单位之间的关系，协调业主向各政府主管部门办理各项竣工事项。

3.4.4审计结算阶段

（1）审核结算编制依据。

第三方检查服务承接者需要审核编制依据是否符合国家有关规定，审核资料是否齐全、手续是否完备，审核对施工过程中遗留问题的处理是否合规。

（2）审核工程量。

第三方检查腐恶承接者需要依据图纸对工程量进行审计，审核材料用量及价差，审查隐蔽验收记录是否符合设计及质量要求，审查工程定额的套用和各项费用计取。

（3）审核施工企业资质。

第三方检查服务承接者需要严格审核施工企业的资质，对挂靠、无资质等级及无取费证书的施工企业，应降低综合单价或审计确定综合单价及造价。

（4）审核工程合同。

第三方检查付服务承接者需要仔细查阅相关文件资料是否齐全、合法合规，严格落实工程合同，减少不必要的工程合同纠纷。

3.5建设工程第三方检查的方法与组织机构

3.5.1检查方法与流程

建设工程第三方检查的承接方应当采用聘请专家团队的模式对项目建设全过程进行检查，检查对对象包括建设各责任主体的行为和工程实体质量，主要检查方法流程如下：

（1）组织专家团队图3-1所示，制定检查计划：

在具体承接的检查活动内容开始之前，根据检查工程特点，随机从专家团队中抽取若干名组织相关的专家团队，制定具体的检查计划、明确检查要点、落实检查内容、划分检查责任。

图3-1第三方检查的服务团队

（2）确定检查频率：

专家组原则上每月召开一次全体会议，总结上月工作，汇报、交流各专家的活动情况，确定下一月度的工作计划。

（3）对建设方配合要求：

及时要求施工、监理单位报送施工组织设计有关技术关键环节控制要点、进度计划，以便专家组会掌握现场情况和质量控制情况；专家组织成员现场巡查时提供必要的协助和支持，如技术人员介绍施工情况、技术难点、质量控制和进度完成情况等，并提供必要技术文件和安全保障；提供主体结构施工图；建设方制定与专家组对接的负责人及联系方式，以便及时沟通协调监控及技术服务工作。

（4）各责任主体行为检测：

a.核对建设工程涉及的相关手续（如土地、规划、建工证、各项备案、图纸审查等）；

b.核查各方合同、文件，为委托方提供合同咨询服务；

c.核查各方是否存在挂靠、违法转包、违法分包行为；

d.检查勘察、设计、监理、施工四方与建设方的合同履行情况；

e.对设计施工监理单位编制的规划设计方案、关键技术设计、个专项施工方案、监理控制方案进行评审，并对其执行情况进行监督控制；

（5）工程具体实施阶段检查：

a.根据国家、行业和地方工程建设标准，结合施工图对工程施工要求，协助建设方技术负责人呢审查施工组织设计文件，并负责编制工程项目施工质量控制要点。

b.按照建设程序规定，检查参建各方的资格符合情况、相关手续办理情况、资料齐全程度等。

c.积极参加建设方组织的各项技术论证和现场有关施工质量评定会议，梳理建设方提供技术服务的思想。

d.专家组应根据工程进展情况组织专业技术人员不断深入施工一线，掌握施工质量、进度、投资、安全文明施工动态，参加建设方组织的工程例会，及时上报工程施工中的问题及处理建议。

e.对发现的质量、安全问题进行取证、核实，必要时有权对工程质量安全隐患点进行重新检测、检验，并将数据及时上报建设方采取有效控制措施，将问题消除在萌芽状态；

f.参与建设工程涉及文件中采用的新技术、新材料，可能影响建设工程质量和安全，又没有国家技术标准的问题，并提出意见。

g.参加建设方组织的质量安全检查，根据检查的具体数据对评定结果进行分析、讲评，提出各方建设单位具体问题和需要加强的关键环节，供建设方对项目施工实施有效管控。

3.5.2检查工作依据

（1）建设工程施工合同及有关协议等文件（包括分包合同）

（2）工程涉及文件（包括图纸、技术说明、标准图集、会议纪要等）

（3）委托人与第三方依法签订的合同、洽谈纪要、会议纪要、变更通知等

（4）国家和地方现行的有关市政基础设施工程建设的法律、法规、规范和批准；

（5）国家和地方政府批准的有关规定、规划要点及标准，工程建设有关报批手续；

（6）主要规定：

中华人民共和国住房和城乡建设部令第5号。

房屋建筑和市政基础设施工程质量监督管理规定。

2010

中华人民共和国住房和城乡建设部令第2号。

房屋建筑和市政基础设施竣工验收备案管理办法2009

中华人民共和国住房和城乡建设部。

房屋建筑和市政基础设施竣工验收规定。

2013

中华人民共和国住房和城乡建设部。

《房屋建筑和市政基础设施工程施工安全监督规定》（征求意见稿）2014

中华人民共和国住房和城乡建设部。

《房屋建筑和市政基础设施工程施工安全监督工作规定》（征求意见稿）2014

中华人民共和国住房和城乡建设部。

中华人民共和国之恋监督检验检疫总局。

建筑施工安全技术同意规范2013

中华人民共和国住房和城乡建设部。

房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查管理办法2013

中华人民共和国国务院令第279号建设工程质量管理条例2000

中华人民共和国建设部令第141号建设工程质量检测管理办法2005

中华人民共和国建设部工程建设标准强制性条文（公路工程部分）2002

中华人民共和国建设部市政基础设施工程施工技术文件管理规定（建成【2002】221号）

3.5.3组织机构

第三方检查服务承接单位应根据其检查的建设项目的特点，建立合适的组织机构、服务模式。

如图3-2、3-3所示。

图3-2第三方检查的组织机构

委托单位

咨询委托与监督

督查咨询单位

咨询市政府

省市质量安全监督机构

设计单位

监理单位

项目建设单位工程施工单位工程监理单位

图3-3第三方检查的服务模式

（1）选择合适的组织结构形式。

承接单位应根据检查工程的建设规模、建设性质、建设阶段等不同特点，选择适当的组织结构形式。

所选择的结构形式应当符合建设工程特点、有利于建设工程项目不配合检查、与检查方法步骤相适应、利于领导层指挥决策。

（2）确定组织的层次和跨度。

第三方检查的工作内容主要在于建设工程进行检查，判断其工程质量是否出现严重缺陷引发质量问题，检查其在项目管理过程中是否遵守法律规定与合同要求，判断其项目是否处于可控水平，是否存在影响项目目标实现的因素。

但是服务承接方并没有决策权，对于出现的质量问题或者管理缺陷，承接方认为可能影响到工程建设目标实现的，只能上报给购买部门，由服务购买者做出决策，下达处理方案。

因此，尽管普通的项目管理结构组织多采用三层次管理，第三方检查的组织结构可以相应减少一层，采用两层次组织结构。

（3）制定岗位职责和考核标准。

分析每个岗位的目的性，根据权责一致的原则，设置相应的岗位职责，并进行授权。

在此基础上制定相应的岗位考核标准。

（4）安排工作实施人员。

根据组织结构的模式和岗位职责，结合承接方的具体情况，确定每个岗位责任人，对检查人员进行具体分工。

4.第三方检查服务总评

政府购买服务，及通过发挥市场机制作用，把政府直接提供的一部分公共服务事项以及政府履职所需要服务事项，按照一定的方式和程序，交由具备条件的社会力量和事业单位承担，并由政府柑橘合同约定向其支付费用。

政府通过购买专业工程技术咨询公司的第三方检查服务来对其管辖范围内的工程项目建设全过程进行检查，不仅有利于借助专业力量更好的履行政府职能，更符合了我国深化政府职能改革、去行政化的大潮流。

结合关于政府购买服务的相关法律及规定，分析政府购买服务的主体和内涵，基于政府和提供服务的组织之间的平等契约关系，将政府购买服务行为的主体分为购买主体和承接主体，并对购买主体的承接主体具体要求、组织形式等提出了具体要求。

在政府购买第三方检查过程中，应结合具体情况采用适当的购买方式。

除了抢险救灾、工期紧迫、涉及保密等特殊情况外，均应采用招投标购买方式。

评标过程中，提出了下列相关要点：

（1）资格预审中，审查投标单位的独立性

（2）评标过程中，侧重技术标的评审（3）重视投标单位的专家库和专家水平评审（4）应采用综合评标法进行评标（5）注重投标单位对建设工程全过程阶段的检查。

通过法律监督、行政监督、社会监督这三大监督途径对购买过程和服务内容进行监督，确保买过程的公平公正、购买服务的质量符合要求。

服务结束之后，应对该服务过程进行成本一效益分析，通过建立的评价指标对购买过程、服务过程打分，进行绩效评价。

第三方检查时减速过程项目中的新兴概念，目前在主要应用于大型房建项目中，如四川省住房和城乡建设厅以确保建设工程质量安全为核心，创新工程建设监管方式，监理以监理现场履职考评未依据，监理市场准入清出未手段的两场联动机制，切实落实监管准入；大力推行“项目自查，企业巡查，政府抽查”的项目监理工作质量标准化三级考评，积极引导监理企业深化内部管理，强化项目管控，不断提高监理工作质量。

结合四川省扶