江门物业管理实施细则试行.docx

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江门物业管理实施细则试行

江门市物业管理实施细则（试行）

第一章　总则

第一条　为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，提高城市物业管理水平，推动物业管理行业健康发展，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》和《广东省物业管理条例》等有关法律、法规，结合本市实际，制定本实施细则。

第二条　本市行政区域内的物业管理活动适用于本实施细则。

以下条款中的“市”指江门市，各市、区指本市所辖的蓬江区、江海区、新会区、台山市、开平市、鹤山市和恩平市。

第三条　市住房和城乡建设主管部门是本行政区域内的物业管理行政主管部门，负责本市行政区域内物业管理工作的管理、监督和本实施细则的组织实施。

各市、区住房和城乡建设主管部门负责辖区内物业管理的监管、考核和矛盾调处及业主大会的指导、建立物业服务企业诚信管理档案等日常工作。

各街道办事处（乡镇人民政府）负责指导和监督本区域内的物业管理活动，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系，做好社区居委会（村民委员会）、业主委员会、物业管理协调配合的有关工作；会同各市、区住房和城乡建设主管部门对辖区内设立业主大会和选举业主委员会给予指导、协助并调处矛盾纠纷等相关工作。

城乡规划行政主管部门负责在确定房地产项目规划条件时，按规定配置各类公共建设配套设施；并按照《广东省物业管理条例》规定的标准提出物业服务用房的具体要求，并在审批建设工程规划许可证时，明确物业服务用房的位置和面积。

公安行政主管部门负责指导落实物业管理区域内的安全防范设施建设管理工作，指导、督促物业服务企业和保安人员开展安全防范工作；消除物业管理区域内的治安隐患，及时查处治安案件，调解各类涉及治安管理的矛盾；负责对物业管理区域内阻塞交通、阻碍消防通道等行为依法采取相关措施。

价格行政主管部门负责确认物业管理区域前期物业服务收费标准；对物业管理活动中的各项收费进行检查和管理，对超标准和超范围收费进行查处；受理物业管理收费价格咨询及投诉，协调解决因物业管理收费引发的矛盾和纠纷。

城市管理、环保、司法、工商、税务、市容环卫、供水、排水、供电、供气、有线电视、通信等有关部门和单位，按照各自职责协同做好本行政区域内物业管理的监督管理工作。

第四条　居民委员会（村民委员会）、业主大会、业主委员会和物业服务企业及其行业协会应当在各自职责范围内，做好物业管理区域内的有关工作。

（一）居民委员会（村民委员会）应当积极做好所属区域物业管理小区的社会事务管理工作，促进业主与物业服务企业的密切合作，创造和谐的社区人际关系。

（二）业主大会、业主委员会应当积极配合居民委员会（村民委员会）依法履行自治管理职责，支持居民委员会（村民委员会）开展工作；协调处理业主、非业主使用人对物业服务的投诉。

（三）物业服务企业应当按照法律、法规、规章和物业服务合同的约定，为业主提供服务；应当积极配合街道办事处（乡镇人民政府）和居民委员会（村民委员会）开展社区服务和社区文化活动；积极配合公安、计生、环保、城市管理等部门共同做好物业管理区域内的有关工作。

（四）物业管理行业协会应当依法加强行业自律管理，制定物业管理行业诚信自律管理公约，维护市场秩序和公平竞争，促进物业服务企业依法、诚信经营和服务；负责组织物业服务行业从业人员开展业务培训，对违反法律法规和行业规范的行为给予通报批评和公开谴责，调解行业内部争议，促进行业健康发展。

第五条　建立物业管理联席会议制度。

由街道办事处（乡镇人民政府）负责召集，物业所在地的市（区）住房和城乡建设主管部门、居民委员会（村民委员会）、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表等各方参加，协调解决本行政区域内物业管理的重大问题。

物业管理联席会议主要协调解决下列事项：

（一）业主委员会不依法履行职责的问题；

（二）业主委员会换届过程中出现的问题；

（三）履行物业服务合同中出现的重大问题；

（四）提前终止物业服务合同的问题；

（五）物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题；

（六）需要协调解决的其他物业管理问题。

第六条　各级政府应当扶持物业管理行业的发展，积极推进物业管理产业化、专业化、社会化、市场化进程，鼓励创新物业管理机制，依靠科技进步提高物业服务水平。

第二章业主、业主大会及业主委员会

第七条　各市、区住房和城乡建设主管部门负责指导、监督、管理物业管理区域的划定工作，对物业管理区域的划定实行登记备案。

（一）新建物业的，由建设单位在新建物业出售前申办备案，并将经备案的物业管理区域在商品房买卖合同中明示；

（二）已经实施物业管理的，由物业服务企业申办备案；

（三）已经建成并交付使用但未划定物业管理区域的建成居住区，需要实施物业管理和调整物业管理区域的，由街道办事处（乡镇人民政府）确定并申办备案。

第八条　各市（区）住房和城乡建设主管部门应当自收到备案申请之日起15日内登记备案；认为划定的物业管理区域不符合有关规定的，应当书面通知重新划定。

第九条　物业管理区域具备下列条件之一的，业主可以向街道办事处（乡镇人民政府）提出书面要求召开首次业主大会。

（一）已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积50%以上的；

（二）物业管理区域全体业主户数20%以上联名提出要求的。

一个物业管理区域的建设项目实行分期开发的，先期开发区域具备前款规定的业主大会成立条件的，可以先行成立业主大会并选举产生首届业主委员会；当后期开发区域建成交付使用后，应当重新补选或者改选业主委员会。

街道办事处（乡镇人民政府）应当在收到业主书面要求的30日内会同物业所在地的市、区住房和城乡建设主管部门指导、协助业主推荐产生首次业主大会筹备组。

对未召开业主大会、成立业主委员会的物业管理区域，街道办事处（乡镇人民政府）应当会同各市、区住房和城乡建设主管部门做好宣传发动工作，并协助和指导召开业主大会、成立业主委员会。

第十条　一个物业管理区域成立一个业主大会筹备组，业主大会筹备组由业主代表、建设单位代表和街道办事处（乡镇人民政府）代表以及居民委员会（村民委员会）代表7至15人（单数）组成。

（一）建设单位代表、街道办事处（乡镇人民政府）代表和居民委员会（村民委员会）代表各1名。

建设单位、街道办事处（乡镇人民政府）和居民委员会（村民委员会）代表应当委派代表参加业主大会筹备组；物业管理区域内的业主，不能作为建设单位、街道办事处（乡镇人民政府）或者居民委员会（村民委员会）的业主大会筹备组成员代表。

（二）业主代表可推选4至12人（偶数）。

业主代表由街道办事处（乡镇人民政府）或者居民委员会（村民委员会）代表组织业主推荐产生。

（三）业主大会筹备组组长由街道办事处（乡镇人民政府）代表担任。

业主大会筹备组成员名单应当自成立之日起7日内在物业管理区域的显著位置公告；业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处（乡镇人民政府）协调解决。

业主大会筹备组应当自成立之日起90日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议；各市、区住房和城乡建设主管部门应当指导、协助业主大会筹备组开展工作；建设单位和物业服务企业应当协助业主大会筹备组开展工作，并在物业管理区域提供相应的人力、场地支持。

第十一条　业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见的形式，但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人代为参加业主大会会议。

凡需书面投票表决的，业主的赞同、反对、弃权意见应当由业主本人签字。

业主委员会未按规定组织召开业主大会定期会议、临时会议的，业主可以向街道办事处（乡镇人民政府）提出协助要求。

街道办事处（乡镇人民政府）应当责令业主委员会限期召开；逾期仍不召开的，由物业所在地的居民委员会（村民委员会）在街道办事处（乡镇人民政府）的指导和监督下组织召开。

第十二条　业主委员会应当自选举产生之日起30日内向物业所在地市、区住房和城乡建设主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）办理备案手续；物业所在地市、区住房和城乡建设主管部门应当对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明。

业主委员会任期内，备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30日内向备案机关办理备案变更手续。

第十三条　业主委员会是业主大会的执行机构，业主大会或者业主委员会在其职权范围内作出的决定，对物业管理区域内的全体业主具有约束力；业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，也不得从事与物业管理无关的活动。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地市、区住房和城乡建设主管部门或者街道办事处（乡镇人民政府）应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

第十四条　业主委员会一般由5至15人的单数委员组成，每届任期不超过五年，任期届满，不得继续履行职责。

（一）业主委员会任期届满3个月前，应当组织召开业主大会会议，进行换届选举；业主委员会任期届满仍未召开业主大会会议进行换届选举的，业主可以向街道办事处（乡镇人民政府）提出协助要求；街道办事处（乡镇人民政府）应当责令限期组织换届选举；逾期仍不组织的，由物业所在地的居民委员会（村民委员会）在街道办事处（乡镇人民政府）指导和监督下组织进行换届选举。

（二）业主委员会成员辞职，应当向业主大会提交书面辞职报告，业主委员会根据业主大会的授权，可以决定是否接受其辞职请求；业主大会没有授权的，应召开业主大会临时会议决定是否接受其辞职请求，并在物业管理区域的显著位置公告。

（三）业主委员会委员集体辞职，或者20%以上业主联名向业主大会提议更换全体业主委员会委员或者终止全体业主委员会委员职务的，应当召开业主大会会议重新选举业主委员会；业主可以向物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）提出协助要求，街道办事处（乡镇人民政府）应当给予协助。

第十五条　因物业管理区域发生变更等原因导致业主大会或者业主委员会解散的，解散前，业主委员会应当在街道办事处（乡镇人民政府）的指导监督下，做好业主共同财产清算工作。

第十六条　业主委员会会议应当按照业主大会议事规则的规定定期召开，由主任或者主任委托的副主任负责召集。

经1/3以上业主委员会委员的提议，应当召开业主委员会会议。

业主委员会召开会议应当有1/2以上委员出席，所作决定须经业主委员会全体委员1/2以上同意。

业主委员会需要讨论、决定的事项，应当于会议召开前以书面征求意见的形式广泛听取业主和非业主使用人的建议意见。

业主大会、业主委员会作出的决定，应当及时在物业管理区域内显著位置公告。

第十七条　业主大会、业主委员会开展工作的经费由全体业主承担。

经费的筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定，经费的使用情况应当由业主委员会定期在物业管理区域内显著位置公示，接受全体业主的监督。

第三章前期物业管理

第十八条　建设单位应当在取得商品房预售许可证前（现售房的应当在售房前）选聘物业服务企业，对物业进行前期管理。

（一）建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业进行前期物业服务。

（二）投标人少于3个或者总建筑面积不超过5万平方米的住宅物业，经市、区住房和城乡建设主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

（三）分期开发的物业划定为一个物业管理区域的，应当以物业管理区域的总规划范围进行前期物业管理招投标，不得分期招投标。

第十九条　建设单位应当与前期物业服务企业签订书面的前期物业服务合同，前期物业服务合同可以约定期限，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

（一）前期物业服务合同期满，已交付使用的物业建筑面积未达到物业管理区域建筑面积50%以上的，建设单位应当重新选聘或者续聘物业服务企业。

原物业服务企业撤出物业管理区域的，应当将物业管理资料移交给建设单位。

（二）前期物业服务合同期满，已交付使用的物业建筑面积达到