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房地产专业论文

周边环境与房地产开发效益关系研究

摘要

随着经济的发展以及社会消费需求结构和品质的提升，相应地带来了房地产产业的高度发展。

在影响中小城市房地产开发的诸多因素中，周边环境的影响尤为重要，无论是在房地产进行开发投资还是在进行设计、建设、销售过程中，这一影响都值得关注。

当前国内房地产业持续升温，然而房地产开发中，忽视周边环境的选择和保护的短期行为，不仅带来房地产开发的失误，也必将造成未来城市发展的误区。

本文从分析周边环境现状着手，以古今中外有关资料，并调查了某些城市房地产开发热中注重或忽视周边环境的选择和保护的典型事例，分析了周边环境对中小城市房地产开发效益的影响及房地产业开发的成败与发展方向，并提出相应的对策，对当前和今后的房地产开发与城市现代化建设有着借鉴作用。

关键词：

房地产开发周边环境城市建设

BenefittheSurroundingEnvironmentandRelationshipbetweenRealEstateDevelopments

ABSTRACT

Witheconomicdevelopmentandsocialstructureofconsumerdemandandenhancethequalityoftherealestateindustryhasbroughtacorrespondinghighlevelofdevelopment.Ofmediumandsmallcitiesinthemanyfactorsthatrealestatedevelopment,thesurroundingenvironmentisparticularlyimportant,bothfordevelopmentandinvestmentinrealestate,ormakingthedesign,construction,salesprocess,theeffectsareworthyofattention.Currentdomesticrealestateindustrycontinuestoheatup,buttherealestatedevelopment,thechoiceofignoringthesurroundingenvironmentandtheprotectionoftheshort-termbehavior,notonlybroughtrealestatedevelopmentmistakes,futureurbandevelopmentwillalsoresultinmisunderstanding.ByanalyzingthecurrentsituationofthesurroundingenvironmenttotherelevantinformationatalltimesandtoinvestigatesomeofthekeenfocusonurbanrealestatedevelopmentorneglectofchoiceandprotectthesurroundingenvironmenttypicalexamplesofthesurroundingenvironmentontheeffectivenessofsmallurbanrealestatedevelopmentImpactandsuccessofrealestatedevelopmentanddevelopmentandputforwardcountermeasures,onthecurrentandfuturerealestatedevelopmentandurbanmodernizationhasareference.

Keywords：

RealEstateDevelopmentSurroundingenvironmentUrbanConstruction

目　录

前　言1

第1章房地产开发与周边环境2

1.1房地产开发与周边环境之间的关系2

1.1.1房地产开发与周边环境的内容的概括2

1.1.2房地产开发与周边环境观2

1.1.3相互效益之间的关系2

1.2房地产开发中环境效益与经济效益之间相互关系2

1.2.1旧城改造和新区开发的效益比较2

1.2.2两种方式下经济效益与环境效益的比较2

第3章周边社会环境与房地产开发效益的关系6

3.1房地产企业的社会环境6

3.1.1××××××6

3.1.2××××××6

3.2房地产企业社会环境的构成6

第4章房地产开发选择周边环境的必要性7

4.1房地产企业研究社会环境的必要性7

4.1.1××××××7

4.1.2××××××7

4.2自然环境选择对房地产开发的影响7

第5章××××××8

5.1××××××8

5.1.1××××××8

5.1.2××××××8

5.2××××××8

5.2.1××××××8

5.2.2××××××8

结　论9

谢辞10

参考文献11

前　言

目前，全国各地房地产开发风起云涌，“房地产热”如火如荼。

但在这“房地产热”的背后，隐藏着许多忧患，房地产开发中的环境意识薄弱是其渊薮所在。

反观西方发达国家，在城市建设、房地产开发中日益强调环境效应，“绿色地球”、“绿色城市”、“绿色建筑”、“绿色产品”成为当前的主流和未来的趋势。

这与我国在房地产开发中暴露出来的种种环境问题形成明显反差。

事实证明，房地产开发作为城市建设的主要组成部分，应具有前瞻性的环境意识。

中国根据自身国情定义的可持续发展是：

以人为本，以发展经济、全面提高人民的生活质量为核心，保障人与自然、人与环境和谐共存的发展，在发展目标上既要提高全体人民生活水平，又要提高自身素质，改善生存和生活环境，提高生活质量；在发展方式上既要保证经济的持续、快速、健康发展，又要使自然资源和环境得到永续利用和保护，最终达到环境和发展的协调一致。

目前房地产投资不仅要促进经济的稳步增长，还要建设一个适宜于人类居住和生活，生态环境优美、舒适的社会环境，实现生态、经济、社会全方位的区域可持续发展。

本文以此为基点，并结合国内外一些先进环境观，对房地产与周边环境的相互环境效应、房地产开发与城市规划的协调、城市总体规划中的周边环境意识等三个方面作初步的探讨。

第1章房地产开发与周边环境

1.1房地产开发与周边环境之间的关系

1.1.1房地产开发与周边环境的内容的概括

（一）房地产开发的分类

房地产开发按业务侧重的不同可分为两类：

第一类是从事城市房地产开发和交易的，即所谓房地产开发，

第二类是从事开发经营成片土地的，即简称成片开发。

房地产开发按项目的运作方式的不同可分为三类：

第一类，也是通常的运作，即取得土地使用权，进行房屋的建设，而后出售新建房屋的方式。

第二类，是把土地由生地变为建设熟地之后再转让的方式。

第三类，其他方式。

如购买房屋后出租；购买房屋后出租一段时间再转让；或者接手在建工程后继续开发等。

（二）周边环境主要是指：

地区的繁华程度、交通便捷程度、环境污染状况、风景环境以及人文环境等。

自然环境包含天然自然环境和人工自然环境，本文所探讨的环境意识以人工自然为主体，它包括两个层次：

第一层次，从微观着眼，探讨房地产与周边环境的相互环境效应问题，这里的环境就是通常所指的狭义的环境，即诸如废气、废水、废渣、噪声、电磁等污染所涉及到的微观环境。

第二层次，指以人为中心的生存环境，也就是宏观意义上的生态环境，它寓自然、人文、经济为一体，强调总体的环境效应。

1.1.2房地产开发与周边环境观

在房地产开发中，环境效应是规划者应考虑的一个重要因素。

对房地产业来说，其配套的环保设施是它的一个重要的组成部分。

因此，如果房地产本身的环保配套设施在房地产开发中没有跟上，那么房地产投入经费使用后，将变成环境污染源，不仅对自身及其附近的环境造成污染，势必会影响到自身的价值。

在西方发达国家，它们的环境保护已发展到相当高的阶段。

政府的重视、资金的大量投入和高科技的应用，使得它们的环境质量远远优于发展中国家。

在基本的环境要求得到满足后，西方的房地产开发出现了一种返朴归真的趋势“绿色建筑”。

建筑学家认为，“绿色建筑”不仅是环保的需要，更是一种新的审美学、新的设计原理。

中国房地产开发应有超前意识，“绿色建筑”尽管是发达国家的一种潮流，在我国也不无尝试的价值。

1.1.3相互效益之间的关系

房地产开发应坚持经济效益、社会效益和环境效益相统一的原则，经济效益是房地产所产生的经济利益的大小，是开发企业赖以生存和发展的必要条件。

社会效益是房地产开发给社会带来的效果和利益。

环境效益是房地产开发对城市自然环境和人文环境所产生的积极影响。

以上三方面是矛盾统一的辩证关系，既有联系，又有区别，还会产生冲突。

这就需要政府站在国家和社会整体利益的高度上，进行综合整合和管理。

还应当坚持全面规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则，即综合开发原则。

综合开发较之以前的分散建设，具有不可比拟的优越性。

综合开发有利于实现城市总体规划，加快改变城市的面貌；有利于城市各项建设的协调发展，促进生产，方便生活，有利于缩短建设周期，提高经济效益和社会效益。

1.2房地产开发中的环境效益和经济效益之间的相互关系

1.2.1旧城改造和新区开发的效益比较

（1）旧城改造对城市环境的影响

旧城改造是城市房地产开发重要形式之一。

一般来说，旧城改造有利于城市环境的改善，这是因为：

旧城改造优化了城市建筑排列方式，改善了城市景观；通过改造，完善了城市基础设施和供排水，排污系统，改善了城区交通状况等。

旧城改造可能对环境造成不利影响则表现在，当旧城区里坐落有具保存价值的古建筑、古树、珍稀树木和其他人文景观时，新建筑可能会对其统一的景观形象造成破坏，尤其是工业设施，更是不利于古迹的保护。

（2）新区开发对环境的影响

新区开发对环境的影响具有明显的两重性。

一方面，新区开发扩展了城市面积，减低了城区高密人口对环境的压力；通过规划设计阶段就合理安排的基础设施，房屋建筑的建设，使新区的道路、排污、绿化等有一个较旧城区更高的起点，这是新区开发对环境有积极影响的一面。

但是另一方面，新区开发也会引致环境状况的恶化，新区开发多是征用近郊的农村用地，开发建设活动无疑会导致其地上的植被遭破坏，甚至因此而破坏一些动物的栖息环境，危及其生存。

此外，就近处理建筑垃圾，也将造成新的污染。

1.2.2两种方式下经济效益与环境效益的比较

无论是旧城改造还是新区开发，实际上都存在一个开发的经济效益与环境效益比较的问题。

房地产开发作为一项盈利性活动，经济效益总是开发企业首先关注的内容，而开发过程中的环境保护，则意味着开发企业必须承担有关的环境成本。

这就表明：

对开发项目的经济效益和环境效益进行比较，无论对政府部门还是对开发企业，都是必需的。

第2章周边自然生态环境与房地产开发效益的关系

2.1房地产开发与生态自然观

在人与自然界的关系中，自然界始终处在优先地位。

因为自然界是先于人类历史而存在的，正如马克思、恩格斯所言：

“自然界是本原的，是不依赖任何哲学而存在的；它是我们人类即自然界的产物本身赖以生长的基础；在自然界和人以外不存在任何东西。

”

工业革命后，科学技术迅猛发展，人类的物质生产活动对自然界的巨大冲击带来了事关人类命运的生态危机问题，人与自然的矛盾突出地摆在人们的面前：

一方面是人口数量与环境容量之间的矛盾。

另一方面是人力资源与自然资源之间的矛盾，因为人类进行物质生产活动时面对着三种自然：

一是自然环境；二是人工环境；三是人工自然。

房地产开发是以城市建设为主导的，它以以下两种方式破坏了人与自然的和谐发展：

一是以建造人工环境的方式加深了人与自然的矛盾。

二是以创造人工自然的方式加深了人与自然的矛盾。

人与自然本是亲密的依存关系。

人是社会的人，也是自然的人。

人类为了好好地生活，必须与大自然协调一致。

因此，房地产开发必须尊重自然、以保护自然环境为出发点和归宿。

2.2环境污染对房地产价值的影响因素

1.环境污染威胁公众健康

环境污染在各国污染土地问题引起各级政府和社会各界广泛关注的首要原因是公众的健康问题，即土壤和地下水中所含有的污染成分对人类、生态系统和城市建设的潜在危害。

若居住用的房地产周边环境不利于居民公共健康向有益的方向发展，该房产价值显然会受到影响。

2.环境污染减损房地产价值

房地产经济价值的形成原因是房地产的有用性、房地产的相对稀缺性及对房地产的有效需求三者相互作用的结果。

由于工业化和城市化的快速发展，城市和城市周围的生态环境遭到了很大的破坏，城市居住和工作环境变差了很多，人们也更关注居住环境的健康舒适和安全。

处于恶劣环境中的房地产与处于优美环境中的房地产价值不等同，即使它们的建筑标准、建筑质量、建筑材料等条件是一样的。

3.环境污染造成长期的社会资源成本

环境污染会使许多重要资源如土地、森林、淡水资源及能源等出现短缺，为此，要投入巨额资金开发新的资源或者提高现有资源的利用效率，环境污染造成资源破坏，使许多重要资源成本的浪费，同时也影响经济发展与人民生活。

2.3环境污染对房地产价值产生影响的主要形式

2.3.1环境污染在房地产中的表现形式

（1）水污染

　　对于居民来说，生活用水必不可少，虽然平时人们可能并不在意生活用水的问题，但是若是由于周围环境条件的恶劣，连为居民提供良好的生活用水这种必要措施都无法达到，可想而知该房地产价值必定会受到严重影响。

（2）室内空气污染

由于室内引入能释放有害物质的污染源或室内环境通风不佳，导致室内空气中有害物质无论数量上还是种类不断增加，并引起人的一系列不适症状的现象，即为室内空气受到了污染。

世界银行的研究资料表明，我国目前每年由于室内空气污染造成的损失约为106亿美元。

室内空气污染危害人们身体健康和生态平衡，当然会对房地产价值产生一定的减损。

（3）噪音

　　随着人们居住质量的提高，“声环境”引起了越来越多人的重视，购房者也逐渐熟悉了这个和自己每天生活息息相关的陌生名词，“声环境”正逐渐成为城市居民购房的新焦点。

交通噪声对住户的干扰居首位。

（4）土壤污染问题

我国土壤受污染的程度趋势加剧，据调查，目前全国受污染耕地约有1.5亿亩，污水灌溉污染耕地3250万亩，固体废弃物堆存占地和毁田200万亩，合计约占耕地总面积的1/10以上。

土壤污染能够造成有害物质在农作物中积累，并通过食物链进入人体，引发各种疾病，最终危害人体健康。

由于土壤污染对于购房者有着潜在危险，因此这也是影响房地产价值减损的重要原因。

（5）电磁场污染

随着人民生活水平的提高以及社会的发展和科技的进步，各类家用电器、办公自动化设备、移动通讯设备等迅速进入办公与家庭环境，提高了人们的工作效率、丰富了人们的精神和物质生活。

可是，随之而来的是这些高科技的电器产品，在使用过程中会不同程度地产生电磁辐射，从而造成“电磁辐射污染”。

2.3.2环境损害赔偿以及环境保险制度对房地产价值的影响

（1）环境损害赔偿

以环境管理法规方式全面体现环境补偿的典型法律是美国国会1980年颁布的CERCLA。

该法律授权环境保护署（theEnvironmentalProtectionAgency，EPA）建立一个托管基金（atrustfund）负责调查和治理遭受危险物质污染的场所。

根据CERCLA中相关条款，EPA列出了危险物质目录。

违反CERCLA的责任方式不仅包括强制清除污染，或赔偿所有清污费用，还包括对环境损失的赔偿费。

（2）环境责任保险制度

环境责任保险是指投保人向保险人支付一定数额的保险费，当被保险人因从事保险合同约定的业务活动造成环境污染而应当承担环境赔偿或治理责任时，由保险人在约定的责任限额内承担赔偿责任的保险。

这种制度的建立与完善非常有利于分散企业环境风险、保护第三人环境利益和减少政府环境压力，同时强化了保险公司对企业保护环境、预防环境损害的监督管理。

2.4建我国环境污染减损房地产价值的预警机制

2.4.1善环保法律法规体系，明确权利责任

（1）应建立健全的环境污染补偿制度

首先，提高政府补偿效率，发挥政府补偿机制的功能。

可以考虑建立全国和区域统一的环境补偿管理机制，提高环境补偿的实效。

其次，充分发挥市场补偿机制的功能。

引导社会各方参与环境保护和生态建设，培育资源市场，使资源资本化、生态资本化，引导鼓励生态环境保护者和受益者之间通过协商实现合理的环境补偿。

再次，建立健全环境补偿融资体制，拓宽生态建设和环境保护资金筹措渠道。

既要坚持政府主导，又要积极引导社会各方参与，形成政府引导、市场推进、社会参与的环境补偿和生态建设融资机制。

最后，环境补偿的有效运作需要以法律作保障。

（2）应建立健全的环境责任保险制度

环境责任保险在我国开展仅限于少数几个城市，投保企业较少。

20世纪90年代初，保险公司和当地环保部门合作推出了污染责任保险，1991年大连最早开展此项业务，后来沈阳、长春、吉林等城市也相继开展。

总体上看，由于我国的环保法律法规不够健全，尤其缺少污染赔偿方面的法律规定，再加上执法不严，因此对排污者客观上形不成压力。

（3）应注意环境污染损害赔偿基金与环境责任保险的相结合

在建立健全的环境污染损害赔偿制度与环境责任保险制度的过程中，应注意环境污染损害赔偿基金与环境责任保险的相结合。

环境侵害往往损失巨大，很可能导致企业一次赔偿就告破产，不利于保险市场的健康发展。

环境赔偿基金是一种建立于保险之上的救济方式，一旦发生环境污染事件，产生侵权损失，首先由基金拨款赔付，不足部分再由保险人承担，这样，就减轻了保险人的保险负担，也给保险赔偿提供了两条有力的途径。

2.4.2关职能部门应该对受污染房地产价值减损进行考虑

（1）执行环境保护法律法规的过程中应该对受污染房地产价值减损进行考虑。

我国在环境保护方面已经通过了一些关于水、杂讯、固体废物等法律和条例，但是，这些法律法规的执行目标，仅在预防环境污染的出现，或是在出现环境污染后，采取措施以保证环境条件恢复到未受污染时的状况，相关部门没有考虑环境污染造成的对周围房地产价值减损，进而通过修复或补偿的方式，保证受污染房地产的价值恢复到未受污染时的状况，以保护房地产权利人的利益。

（2）相关评估机构应在消费者买房时提供相应的环境评估报告。

由于工业化和城市化的快速发展，居民的居住周围的生态环境遭到了很大的破坏，人们更注重居住环境的舒适与健康。

环境污染早已对房地产价值造成了很大影响，普通居民由于缺乏专业知识往往不能预先得知，就需要相关部门做出明确的居住环境调查报告让居民参考。

（3）银行在发放房地产抵押贷款时应该对受污染房地产价值减损进行考虑。

目前，我国银行在发放房地产抵押贷款时，缺乏必要的环境污染损失风险评估，一般很少考虑房地产中的环境污染问题，更不会因为存在环境污染而适当减少贷款数量；也不会考虑当贷款者不能按时偿还抵押贷款时，银行可能得到的是受环境污染造成房地产价值损失的抵押物。

2.4.3业应加强对环境风险的控制和管理

企业环境风险是指企业的生产经营行为所造成的环境影响使企业自身遭受经济和形象损失的可能性。

企业应树立环境意识，平衡好自身利益与社会责任之间的关系，实现企业增效与减低环境风险的双赢目标，走可持续发展的道路。

虽然企业面临的环境风险不可避免，但是通过以下三个方面还是能够降低环境风险的。

（1）建立行之有效的环境管理体系，对重大环境因素和危险源实施控制。

主要做法包括：

识别环境因素，掌握、评价企业环境状况，获取适用的法律法规；实行清洁生产，节能降耗，减少污染物排放；在生产、物质管理和处理程序上，建立一套完善的环境管理系统，以防止发生化学物质泄漏等环境污染事故，或在发生事故的情况下可以将污染所造成的损害控制在最小范围内，降低企业的环境风险和须承担的环境责任。

（2）创新环保技术，开发环保产品。

这是不少成功企业降低环境风险，增强市场竞争力的有力武器。

一个典型的例子是海尔冰箱在进军欧洲市场前，对欧洲市场的环保标准进行了详细的了解，采用创新节能技术，开发出符合欧盟标准的产品，不但打破了“绿色壁垒”，而且成为欧洲环保协会的推荐产品，享受欧盟特别环保补贴，在消费者中树立了良好的环保形象，成功地打入了欧洲市场。

（3）开展环境风险培训，提高员工的环保意识和技能。

只有当员工在思想意识上理解和接受了这些管理模式后，才能自觉提高技能、自我规范行为，使制度得到落实。

第3章周边社会环境与房地产开发效益的关系

3.1房地产企业的社会环境

　房地产企业的社会环境，是指房地产业以外的诸因素所构成的一般环境，主要包括政治环境、经济环境、人文环境和技术环境、地理环境等，还包括那些能影响企业但联系尚不清楚的条件。

例如，1999年3月15日第九届全国人民代表大会第二次会议通过《新合同法》，这就是社会环境中政治因素的新变化，它对房地产企业的影响并不是直接的，因为它并非是专门针对房地产企业，但它的潜在作用将会是非常大的。

新合同法中对免责条款的限制、对格式条款的规定、以及新法所提出的不安抗辨权等对房地产企业同顾客的购买合同、同施工企业的建设工程合同等都有相当大的影响，一些过去的常用条款今后将是得不到法律支持的，甚至是违法的。

随着文本的调整，企业的行为也将随之改变。

这种影响是深层次的、长远而又广泛的，它将影响企业的整个行为的过程以及企业所处的整个社会环境的每个角落。

3.2房地产企业社会环境的构成

任何一个企业都具有社会性，其组织外的各种因素，对企业构成环境。

而企业的特点又形成其独立性，构成行业或产业。

每个调查企业就是房地产业中的一份子。

这里我们所讲的房地产企业的社会环境是指房地产产业以外的作用、影响、制约房地产企业的宏观因素称之为社会环境，其主要包括：

（1）政治环境

虽然一定的政治是一定的经济的反映，但政治的反作用是强大的。

尤其是在我国的社会主义市场经济体制下，土地归国家所有，且房地产是关系到国计民生的重要产业，政治环境对房地产经营的影响是巨大的。

政治环境主要是指影响房地产企业经营思想和方针的重要因素，在国内主要是指党和政府的有关路线、方针、政策、法律和规定等；在国际交往中则涉及各国的体制，如不同政党的政策及政权的更选及其趋势。

（2）经济环境

经济环境是左右房地产经营企业规模、发展方向和速度的主要因素。

主要指一个国家或地区经济建设的战略方针、战略布局和战略重点，以及国民经济发展的速度；价格变动状况及其幅度，银行贷款利率、货币投放量、各种税率的变动情况等。

对于国际经济因素，则要考虑到国际金融贸易政策、工业结构类型和国民收入水平等。

（3）技术环境

技术环境是影响企业发展诸因素中的活跃因素，对房地产经营的影响也颇大。

技术进步是企业发展的强大动力。

新技术的产生和应用，往往会带动新的产业形成。

当前，，一个以电子、新材料、新能源、海洋开发、生物及空间技术等六大新技术为基础的新技术革命浪潮正在兴起，大大拓展了人类的生产经营领域，对生产经营结构的调整提出了新的要求。

因此，房地产经营企业要密切注视科技前沿的动向和发展趋势，关心与本行业相关的技术发展状况及其成果，充分估计到可能给企业带来的影响，不断推动企业的技术进步。

（4）人文环境

人文环境对经营企业的微观因素，特别是对市场因素有不可低估的作用。

因为人口、购买