物业工程部管理制度流程.docx
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物业工程部管理制度流程
工程部管理制度流程
一、物业工程部组织架构
二、物业工程部主管工作说明书
1.0目的
明确员工职业道德规范，熟悉工作流程
2.0范围
适用于“***”物业服务中心
3.0内容
职务名称
工程部主管
所属部门
服务中心工程部
职务
等级
职务概要
共有部位、设施设备
项目
工作职责
1
负责工程部管理、监督、协调、内∕外部沟通和引导工作；
2
按公司质量体系文件的规定开展各项工作，并做好相关质量记录；
3
从小区后期管理和业主的角度，评估小区各系统的配置及性能水平，及时提出建设性意见；
4
负责小区工程遗留问题的协调跟进处理；
5
负责小区设备设施的技术改造工作；
6
负责维修技术人员的各项培训引导工作；
7
负责组织小区系统各设备操作规程和保养作业指导书的编写工作；
8
负责与公司的相关业务部门的沟通协调；
9
负责维修成本和能耗的控制；
10
对本部门日常行为规范与职业道德负责，定期和不定期进行日常监督检查工作
项目
日常工作内容
1
每日检查值班记录，及时跟进工程遗留问题处理情况并监督质量记录的规范性。
2
每日早上巡视一次小区设备、设施的工作状况，发现问题及时处理并记录。
3
掌握当班维修技术人员的工作状况，解决其疑难问题。
4
每月25日前完成下月对小区相关部门与业主维修需求情况的了解。
5
每月25日前完成月工作总结和下月工作计划。
6
履行本职责的权力
1
有权对维养技术人员的考核、奖励、晋升等提出建议。
2
有权根据情况对维养技术人员进行临时调配。
3
有权禁止和纠正不符合规范的施工行为及维养技术人员的不规范行为。
4
有权拒绝未经相关技术负责人审核和签字的施工方案。
5
工作关系表
1
直接上司：
主任
2
直接下属：
片区责任人、强弱电设备管理员、给排水管理员、前期介入管理员
3
指导与相互协作部门：
品质部、工程管理部
使用的设备与工具等资源配置
1
网络电脑一部,对讲机一台，办公桌一张
2
分机电话一部
3
手机一部，费用按比例报销
工作过程中常用的表格和文件
1
设备维护检查记录、请假单、加班审批表等
2
各类体系文件及操作手册与行政管理制度
工作计划承诺与要求
1
处理业主家政维修要及时、迅速、服务质量高，客户满意率在95%以上
2
处理部门内需指导的工作要细心、细致，员工满意率在90%以上
3
部门内物资申购要利行节约，成本意识强
4
部门内授权明确，减少不必要的管理流程，提高工作效率
5
部门内绩效考核尺度把握要平衡，员工满意率在90％以上
三、工程部主管工作说明书
1.0目的
明确员工职业道德规范，熟悉工作流程
2.0范围
适用于“***”物业服务中心
3.0内容
职务名称
工程部主管
所属部门
服务中心工程部
职务等级
职务概要
共有部位、设施设备
项目
工作职责
1
在工程部主管的直接领导下，负责工程部的日常管理工作，并对本部门的公用工具的管理负责。
2
每日组织工程部工作例会，总结分析前日工作情况及安排当日工作。
3
每日早晨检查深夜班交接记录值班情况。
4
定期或不定期仔细巡查所有设施设备运行情况，发现问题予以记录，并安排人员处理。
。
5
负责工程部维养人员的考核、考评，每月26日向人事报当月考勤、考核表。
6
每制定季度检修计划（每季度第一月第一个周三），并组织具体实施的时间与监督考核。
7
每半年的第一月，组织进行设施设备的全面系统检查。
8
每年组织、安排设备的年检与安检（包括电梯、高压环网柜、变压器、地阻、避雷器、防雷系统），并对工作进行总结，制定保养计划。
9
负责公用工具的管理，记录工具使用情况，每月做一次维护保养，并视工具情况及时做更新计划。
10
负责安排、落实家政维修工作，并进行回访，针对存在的问题提出改进方案和措施，以确保维修质量。
11
据所辖设备的实际运行状况，提出对设备的维修养护技术改造方案报经理审批。
12
每月对各类不常用阀门进行一次开启，并对光纤、通讯线路进行一次清理，检查有无私拉乱接现象。
13
每季度对小区设施进行清查，检查有无腐、锈、损坏，以便及时维护、更换。
14
每年各类管道及标识翻新一次，对监控系统除尘保养一次。
15
负责提出各类方案并组织实施：
每年对小区避雷系统进行一次检查测试。
16
接到客户报修电话后15分钟内到场，小问题在1小时内解决，大问题在24小时内修复，重大故障在72小时内做回复。
17
每月检查气表有无进水与泄漏，检查电表有无损坏或私拉乱接，做好房态表记录。
交公司存档。
18
完成领导交与的其它工作。
项目
日常工作内容
1
每天早8：
30组织工程部技术员到办公室∕值班室开晨会，安排工作情况。
2
负责工程部的共有设施设备的日常保养、维修工作，积极配合分承包方完成外委设备跟进评估工作。
3
负责小区的装修管理和装修办理工作
4
对跟进小区内的共有设备设施技术改造实施工作
5
定期或不定期跟进建筑施工方对工程遗留问题的处理情况协调
6
处理小区各业主及租用户的报修及维修跟进工作
7
制定工作计划培训计划
8
计划下月材料消耗工作
9
负责相关日常工作的安排，及每月开一次的工作总结会。
10
负责对小区内外公共设施房屋本体进行日常维护、保养及检修。
11
每日对装修户进行巡检，严格把关有无违规现象，重点关注手续是否齐全，对小区的承重结构及外观总体效果是否改变，是否会造成消防隐患。
履行本职责的权力
1
有权禁止和纠正不符合规范的施工行为。
2
有权对维养人员的工作安排提出意见和建议。
3
有权对维修人员的考核、奖励、晋升等提出建议。
工作关系表
1
直接上司：
主任
2
直接下属：
部门技术员
3
指导与相互协作部门：
秩序维护部、绿化环境部、品质部
使用的设备与工具等资源配置
1
对讲机一台
工作过程中常用的表格和文件
1
维修类体系文件内各种表格
工作条件与环境
1
值班室、办公室、设备房内。
工作计划承诺与要求
1
即时跟进施工质量，对不符合规范和达不到质量要求的提出整改意见
2
掌握相关设备的功能、使用等
3
了解设计意图，对不能满足使用功能需求的设计提出修改建议
4
完成上司下达的工作
四、品质管理员工作说明书
1.0目的
明确员工职业道德规范，熟悉工作流程
2.0范围
适用于“***”物业服务中心
3.0内容
职务名称
品质管理员（设施设备类）
所属部门
品质管理部
职务
等级
主要工作
保证所负责部分品质工作
（设施设备类）正常运行
项目
工作职责
1
设施设备类体系文件的编制和修订。
2
开展设施设备类日常巡查、内部质量审核，及时发现和纠正体系运行中的不合格项。
3
督导电气、机械设备的管理、维护、保养工作，确保设备正常运行，无重大故障和安全事故隐患。
4
协助开展工程部技术人员的专业技术培训工作。
5
协助对技术人员的技能鉴定及考评活动，不断提高技术人员的专业技能。
6
协助机电设备故障及突发事件的处理。
7
督导实施设备年度维护保养计划，设备管理工作年度业务总结。
8
负责设备分包方的评价、选择、品质监控、持续评价。
9
督导前期介入、物业验收情况等工作的开展。
10
每季度向经理提交设施设备运行、维护状况分析报告。
11
每季度至少组织一次业务例会。
12
完成经理安排的临时性工作，并提出改进建议。
项目
日常工作内容
1
设施设备类体系文件编制和修订。
2
开展设施设备类日常巡查。
3
设施设备类内部质量审核。
4
工程部技术人员的专业培训。
5
协助对工程部技术人员的技能鉴定及考评。
6
协助各服务中心机电设备故障及突发事件的处理。
7
督导实施设备年度维护保养计划，设备管理工作年度业务总结。
8
负责设备分包方的评价、选择、品质监控、持续评价。
9
每季度向经理提交设施设备运行、维护状况分析报告。
10
工程部共有部位设备设施例会。
履行本职责的权力
1
有权对品质工作提出合理化建议。
2
有权对违反品质工作制度、流程的本部门员工进行教育、处罚。
3
有权对违反品质工作制度、流程的本部门员工提出处罚建议。
工作关系表
1
直接上司：
经理直接下属：
部门员工
2
指导、协作部门：
服务中心
3
服务对象：
部门员工
使用的设备、工具等资源配置表
1
电脑
工作过程中常用的表格和文件
1
物业服务有限公司《体系文件》和部门操作手册、行政部文件制度。
工作条件与环境
1
宽敞、洁净、明亮的办公室内。
有空调设备。
噪音<30分贝。
2
公司多功能培训教室。
有空调设备。
噪音<30分贝。
工作计划承诺与要求
1
严格督促设施设备日常巡查、内部质量审核不合格项的整改。
2
对设备分包方的评价、选择、品质监控、持续评价,做到正确合理。
3
对工程部技术人员的技能鉴定及考评,做到公正公平公开。
4
配合其他部门工作，任务完成率98％。
5
规范本岗位操作程序，严格按照体系文件执行。
6
按时完成领导交办的各项工作，并做到及时汇报，无差错。
五、前期介入工作说明书
1.0目的
明确员工职业道德规范，熟悉工作流程
2.0范围
适用于“***”物业服务中心
3.0内容
职务名称
前期介入
所属部门
服务中心工程部
职务
等级
职务概要
工程项目的前期介入
项目
工作职责
1
负责项目的竣工验收工作
2
负责前期项目有关装修方案审核的资料准备工作
3
负责对维护部的工作提供技术支撑
4
负责已移交项目遗留问题实施的具体跟进工作
5
负责编制的相关操作规程和保养作业指导书
项目
日常工作内容
1
负责项目的前期介入工作、掌握熟悉新项目系统，监督工程的施工质量。
并从后期管理和业主使用的角度，建议项目的完善
2
根据工程进度，有针对性的监控工程的状况，及时反映并跟踪结果
3
与开发商项目部相关工程师及施工单位负责人保持技术沟通与交流
4
收集、建立项目的各种技术资料及备件供应渠道
5
了解装修管理工作的状况，及时提供支撑
6
按时填写《前期介入周记表》，及时递交与直接上司
7
每月26日前完成月工作总结和下月工作计划，及时递交与直接上司
8
积极参加公司组织各种培训，提高技能水平
履行本职责的权力
1
对工程项目的相关情况从物业管理角度和业主使用角度有建议权
2
对工程部内部细项工作有指导权
工作关系表
1
直接上司：
工程部主管
2
直接下属：
3
指导与相互协作部门：
品质部、地产公司项目部、工程管理部、客户服务部。
使用的设备与工具等资源配置
1
对讲机一台
2
分机电话一部
工作过程中常用的表格和文件
1
物资申购单、合同审批表、前期介入周记表等
2
维修类体系文件及行政管理制度
工作条件与环境
1
主要是室外工作，日常巡查工作较多，因与工地巡逻较多，故工作环境较差
工作计划承诺与要求
1
发现问题及时上报信息，并提出合理化建议
2
保证前期介入记录完整准确
六、强弱电设备管理员工作说明书
1.0目的
明确员工职业道德规范，熟悉工作流程
2.0范围
适用于“***”物业服务中心
3.0内容
职务名称
强弱电设备管理员
所属部门
服务中心工程部
职务
等级
职务概要
共有部位、设施设备
项目
工作职责
1
负责按公司体系文件规定，对小区的强弱电设备进行管理。
2
从后期管理和业主使用的角度，对系统进行完善。
3
负责新接项目强弱电设备的竣工验收及规范化工作
4
负责强弱电设备操作规程及保养作业指导书的编制工作。
5
负责片区责任人专业难题的指导。
6
负责强弱电系统备品备件的核算。
7
积极参加公司组织各种培训，提高技能水平。
8
制定强弱电系统的检修保养计划并进行实施。
积极配合其他岗位的工作，完成上级领导下达的各项工作。
项目
日常工作内容
1
每日不少于一次巡视强弱电系统的运行状况并记录相关技术参数，发现问题及时处理并作好相关记录。
2
每周对设备房进行清洁保养。
3
每季度对设备的运行数据进行测试。
4
每年对供配电中心的设施设备进行年检。
5
每月26日前完成月工作总结和下月工作计划。
6
按体系文件规定定期将各类工具、计量仪器仪表送往法定权威机构检测
履行本职责的权力
1
有权否定不符合实际和国家技术规范的更改。
2
有权拒绝未经相关技术负责人审核和签字的施工方案。
3
有权禁止和纠正不符合规范的施工行为。
工作关系表
1
直接上司：
物业工程部主管
2
直接下属：
无
3
指导与相互协作部门：
秩序维护部、环境维护部、品质部。
使用的设备与工具等资源配置
1
工具一套
2
对讲机一台
工作过程中常用的表格和文件
《公共设施保养记录表》、《配电中心运行记录表》
工作条件与环境
施工现场、工作环境露天作业时间较多。
工作计划承诺与要求
1
完善设备管理档案，保证数据的准确无误；
2
从管理和技改方面，将系统的能源消耗和维修耗材降至最低；
3
保证设备设施的实际服务工时须在99%以上，设备故障率为零且无事故隐患；
七、给排水设备技术员工作说明书
1.0目的
明确员工职业道德规范，熟悉工作流程
2.0范围
适用于“***”物业服务中心
3.0内容
职务名称
给排水设备技术员
所属部门
服务中心工程部
职务等级
职务概要
共有部位、设施设备
项目
工作职责
1
严格按体系文件的规定，负责小区给排水系统的保养维修工作；
2
负责小区给排水系统运行的监控工作，发现问题及时处理；
3
负责给排水设备数据、运行数据的测试记录及相关档案的建立；
4
负责给排水设备的操作规程、保养作业指导书的编写；
5
负责小区系统的节能降耗工作
5
负责消防系统维护供方的监督工作
6
积极参加公司组织的各种培训，努力提高技能水平；
7
积极配合其它岗位的工作。
8
积极完成上级安排的其他工作任务。
项目
日常工作内容
1
每日按公司规定不少于一次巡视设备的运行状况，并抄取相关运行数据；
2
每周测试水泵水封处的滴水情况，须保证在40—50滴/分钟以内；
3
每周对无自动切换功能的生活泵做一次主、备泵自动切换试验；
4
每月检查一次消防管阀门确保处于常开位置；
4
每月对消防泵、喷淋泵进行一次管网末端试水试验，并保证手动、自动启动正常，发现问题及时处理；
5
每年三月份对雨水泵、污水泵进行年检保养，确保功能完好；
6
每年负责联系公司指定的二次供水清洗队单位对水池（水箱）进行清洗，并将水样送国家城市供水水质检测网成都检测站检测；
履行本职责的权力
1
有权拒绝使用不合格材料，并将其退回库房；
2
有权拒绝不符合安全规程的操作指令；
工作关系表
1
直接上司：
工程部主管
2
直接下属：
无
3
指导与相互协作部门：
品质部、秩序维护部、环境维护部。
使用的设备与工具等资源配置
1
对讲机一台
2
维修工具
工作过程中常用的表格和文件
1
《交接班记录表》、《公用设施保养维修记录表》
工作条件与环境
1
设备房、露天。
环境潮湿
工作计划承诺与要求
1
保证业主的满意度在80%以上；
2
完善设备管理档案，保证数据的准确无误；
3
从管理和技改方面，将系统的能源消耗和维修耗材降至最低；
4
保证设备设施的实际服务工时须在99%以上，设备故障率为零且无事故隐患；
5
保证小问题在24小时内处理完毕，大问题三天之内有方案；
八、工程部技术员工作说明书
1.0目的
明确员工职业道德规范，熟悉工作流程
2.0范围
适用于“***”物业服务中心
3.0内容
职务名称
工程部技术员
所属部门
服务中心工程部
职务
等级
职务概要
共有部位、设施设备
项目
工作职责
1
在工程部班长的直接领导下，负责所有设备的日常巡检、维护和保养。
2
每天早晨巡视各类设备房，记录巡检结果及运行情况，并查看前日深夜班交接记录。
3
每月对所有风机进行开启试运行，观察有无异常现象。
4
每月对各类设备进行清洁、除尘，每月对发电机进行15分钟试运行，并记录运行情况。
5
每两周对水泵盘根视情况进行紧固加油一次，开启各类阀门检查有无异常，并跟踪消防保养人员对消防泵进行点动盘轴。
6
每月对高低压配电柜、直流屏、控制中心联动柜、风机控制箱进行清洁保养。
7
每季度对发电机蓄电池进行一次检查，观察蓄电液是否变质，电压是否正常，并交替使用蓄电池，观察电池是否变质。
8
每季度在消防保养时，督促、协助外包商对烟感、温感器进行一次检查，并予以记录，发现问题及时追踪处理。
9
每年安排一次化粪池清掏。
10
每年对水箱水池进行清洗、消毒，并将防疫站的检查结果交管理处存档
11
每年第四季度对小区内所有管道进行除锈、刷漆。
12
每半年对高低压配电房、发电机房进行停电测试保养
13
每年对消防卷帘门、防火阀，进行开启、检察、除尘，对电机进行电流与绝缘测试一次。
14
每半年对电梯维护外包商的年度保养计划进行总结分析，确定实施效果。
15
每年进行电梯安全大检查，调试并记录；联系技监局对电梯进行年检，结果予以存档。
以及外包商工作情况结果进行记录、汇总、存档，并予以评估，提出意见。
16
每2年洗一次发电机房油箱，柴油滤清器、机油滤清器和水滤清器；或者发电超过250小时一更换，空气滤清器每5年或发电超过450小时一更换，机油每2年或运行超过450小时一更换。
17
每2年对高压环网柜、变压器进行测试，避雷器5年一测试。
18
每年底对消防设备进行总体检查，做预防性测试及火灾摸拟开启，并制定年度保养计划。
19
以上事项的质量记录，每月汇总报班长存档
项目
日常工作内容
1
每天巡视检查各设备房运行情况
2
对水泵房、高低压配电房每日二次的运行记录，分别在早9：
00和晚6：
00
3
制定设施设备定期保养维护工作计划并进行实施。
4
每日下班前向主管汇报当日工作情况，并提出第二天的计划工作。
5
周五：
进行周末例会工作、计划下周工作。
6
每月26日将填写《物资需求计划》报领导审批。
7
26日对固定物资送货单位的产品进行质量进行评估
8
26日至月底进行对当月的水、电、能耗进行分析工作
9
完成上级给予其他的工作任务。
履行本职责的权力
1、
有权拒绝未经相关技术负责人审核和签字的施工方案和图纸的施工安排。
2、
有权禁止和纠正不符合规范的装修、施工行为。
3、
有权对供货方进行物品质量审核并提出更换或退货要求爱。
4
对物品采购员进行监督
工作关系表
1
直接上司：
工程部主管
2
直接下属：
无
3
指导与相互协作部门：
安全部、保洁部、品质部、
使用的设备与工具等资源配置
1
管钳、锯弓、丝搬等管道维修工具若干、钳工类维修工具若干、日常电工工具若干。
2
对讲机一台
工作过程中常用的表格和文件
1
《临时物资申购单》、《进仓单》、《出仓单》、《不合格物资处理单》
2
维修类体系文件内各种表格
工作条件与环境
1、业户家中或公司内、设备房内。
工作计划承诺与要求
1
即时跟进装修施工质量，对不符合规范和达不到质量要求的提出整改意见
2
妥善保管各种相关资料
3
掌握给排水、电梯、供配电相关设备的功能、使用等
4
完成上司下达的各项工作
九、工程部片区维修工作说明书
1.0目的
明确员工职业道德规范，熟悉工作流程
2.0范围
适用于“***”物业服务中心
3.0内容
职务名称
工程部片区维修技术员
所属部门
服务中心工程部
职务
等级
职务概要
共有部位、设施设备
项目
工作职责
1
严格按体系文件的规定对责任范围内的公共设施进行维护保养并作好相关记录；
2
负责责任范围内各公共设备设施档案的建立工作；
3
负责责任范围内维修材料的控制工作；
4
负责责任范围内设施操作规程及保养作业指导书的编写；
5
负责零星入伙、复验及各类制作加工工作；
6
积极参加公司组织各种培训，努力提高技能水平；
7
积极配合其它岗位的工作，努力完成上司交代的其它工作；
项目
日常工作内容
1
每日对责任范围内的各类公用设施进行巡视，保证设施的功能处于良好的状态，发现问题及时处理，并记录在《维修日志记录表》上；
2
每周检查一次煤气紧急系统。
一旦发现有泄漏情况，当立即关闭总阀并及时通知煤气公司处理。
煤气紧急切断系统每半年至少做一次切断试验；
3
在每日巡视中发现占用楼梯间、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房（棚）等公用设施而影响其正常使用功能的，应及时通知业主并进行清理；
4
发现有违章装修的现象，应立即予以制止并及时将信息反馈工程部主管；
5
对外围及车场的照明灯罩，每半年至少清洁一次；对沟、井、渠盖、木、铁围栏、公园椅、旗杆、大型吊灯等每年至少进行一次油漆翻新或彻底清洁。
履行本职责的权力
1
有权拒绝使用不合格材料，并将其退回库房；
2
有权拒绝不符合安全规程的操作指令；
工作关系表
1
直接上司：
物业工程部主管
2
直接下属：
无
3
指导与相互协作部门：
品质部、秩序维护部、环境维护部。
使用的设备与工具等资源配置
1
对讲机一台
2
维修工具一套
工作过程中常用的表格和文件
1
《公用设施保养维修记录表》、《交接班记录表》《值班记录表》
工作条件与环境
1
公共场所、露天；
工作计划承诺与要求
1
保证业主的满意度在90﹪以上；
2
保证房屋本体的外观统一、整洁、完好，各类设施的完好率在95%以上，且无事故隐患；
3
在接到维修通知15分
升级会员 