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房地产交易案例
篇一：
房屋买卖案例分析
房屋买卖案例分析
一、主题
在房屋买卖过程中“一房二卖”的现象引起的房屋买卖合同纠纷所涉及的不动产的转让、合同的履行、债权关系等进行的分析
二、基本法理
对房屋二重买卖纠纷进行分析，主要是基于以下法理：
（一）不动产的特性及一物一权原则
房屋是一种不动产，其位置是固定、不可移动的，而且周围、邻近房屋和环境的状况对房屋的影响很大，因此在不同的土地上建造的房屋会因周边的的环境、交通等各方面的不同而不同，同样造价或造型的房屋建在不同城乡、不同地段上，其用途和价格会相差很大。
土地是一种有限的资源，对土地的依附使房屋具有了稀缺性与唯一性，正因为如此才引起了多个购买者对同一房屋有购买意向，并且在产生纠纷之后会有相互不肯让步的情况发生，甚至有购买者明知房屋已出售却以更高价格与房屋出卖人恶意串通地签订买卖合同，而另一方面，根据一物一权原则，即一物之上绝不得存在两个相抵触的物权，而所有权又具有绝对的排他性，一物之上不能有两个所有权。
因此必将有一方会得不到合同的履行，从而引起所有权纠纷。
（二）房屋所有权的取得与合同生效的关系
我国现行法律将合同的生效与房屋所有权的取得作了不同的规定，正因为这种不一致的规定才使得合同的生效与房屋所有权取得之间存在时间差，订立房屋买卖合同到办理过户登记手续通常有一段时间间隔，更易引起二重买卖的现象。
1．房屋买卖的过户登记不同于合同的生效登记
我认为对于二重买卖合同效力的判别标准应当以《中华人民共和国合同法》第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
”为依据。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释
（一）》第九条进一步明确规定：
“法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。
”而法律或行政法规并未将房屋买卖过户登记规定
为生效性登记。
依我国《城市房地产管理法》第三十五条规定：
“房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。
”并未规定登记与合同效力之间的关系。
由此可见，我国并没有什么法律或行政法规将房屋买卖过户登记规定为生效性登记，依最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释
（一）》第九条规定即使当事人没有办理过户登记，也不会导致其房屋买卖合同无效。
2．是否取得物权不影响债权的成立
房屋出卖人与购房人之间签订的商品房买卖合同是一种债权行为，合同本身体现的是一种债权债务关系，而办理房屋过户登记手续才是直接导致房屋所有权的转移，是一种物权行为。
债权是一种对人权，相对权，不能对抗合同以外的第三人，虽然在未办理过户登记之前，房屋的所有权是还是在卖方手里，但购房人享有对房屋的期待权，他可以对售房方主张债权。
因此在房屋买卖中债权与物权具有一定的独立性，物权的取得与否并不影响合同的效力。
即将施行的《中华人民共和国物权法》对此也做了明确地规定，其第十五条规定：
当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
三、案情介绍
某房屋所有人甲和房屋买受人乙签订一房屋买卖合同，房屋总价50万元，乙先支付了首期房款25万元，并约定余款待甲同乙去房地产交易中心办理房屋产权过户之日再由乙付清。
后甲未与乙去办理房屋产权过户手续，而是与丙签订了标的物为同一房屋的买卖合同，丙在甲的催促下付清全部房款后与甲立即去房地产交易中心提交有关材料、缴纳房地产交易印花税、申请房屋产权过户登记。
随后甲将房屋交付给丙使用。
乙得知甲与丙的上述行为后立即向某区人民法院申请对两个买卖合同中的同一标的物、房屋进行诉前财产保全，法院经审查作出保全裁定。
房地产交易中心在七天的材料审查期限内发现甲欲转让给丙的房屋上已有权利限制的保全措施，未予批准房屋产权过户和登记。
丙于是根据买卖合同中的仲裁条款向仲裁委员会提起仲裁请求，请求甲继续履行合同，取得房屋的所有权。
同时乙向某区人民法院对甲提起合同违约损害赔偿之诉，并要求甲继续履行合同，交付房屋并办理登记过户。
“一房二卖”的卖家甲在获得50万的房款和25万的房屋买卖预付款后，潜逃无法寻其下落，其并无其他财产可供司法机关强制执行。
四、案例分析
此案为典型的“二重买卖”，台湾地区和我国大陆学者均有较为深入的论述，但因我国房地产交易制度设计上的不清晰，有关交易环节效力的界定未理清，故在法院和仲裁委的实务操作上存在较多争议。
本文试作探讨。
（一）丙通过申请登记是否取得房屋产权？
——登记申请的权利形态分析
我国学者认为我国现行的不动产登记制度在立法例上采用实质主义的登记体例，即德国的立法例，登记决定不动产物权的设立、移转、变更和消灭的法律行为能否生效，登记为不动产物权变动的生效要件。
“丙在付清全部房款后与甲立即去房地产交易中心提交有关材料、缴纳房地产交易印花税、申请房屋产权过户登记”这一申请登记的事实在法律上效力如何认定？
实务裁判上有一观点认为，在房屋产权交易中心受理登记并缴纳房屋印花税后，丙已被推定为房屋产权所有人，理由是印花税的征收对象是房屋产权人。
后发生的司法程序上的权利限制不应阻碍丙的登记过户程序，丙应从房地产交易中心受理登记之日起即为房屋产权所有人。
判断这一观点是否合理，有必要先从登记的程序和登记申请之一事实本身的性质来看。
我国《城镇房屋权属登记管理办法》第10条规定了房屋权属登记的一般程序，包括以下几个步骤：
（一）受理登记申请；
（二）权属审核；（三）公告；（四）核准登记，颁发房屋权属证书。
从登记的过程来看，申请登记的受理并不意味着物权变动法律效力的发生，还有权属的审核，登记是否完成，应当从登记簿上的记载予以判断登记簿是表征登记的标的物上存在权利的根据。
可见，申请是登记程序的启动，但并不能认定为丙可以因此而当然取得房屋产权。
但不可否认：
申请人可根据申请而合理信赖将来的物权取得，申请人在此时应推定有获得法律保护的某种权利形态。
德国民法学理论认为，随着登记申请的提出，取得人依据有法律约束力的不动产所有权移转合意取得的地位，被称为期待权。
期待权的性质“是一种受法律保护的、对完整权利取得的期待。
”但如登记申请被登记机关驳回，这种对完整权利的期待就会落空，期待权就不再存在。
因此在本案中，丙和甲一同办理登记申请的事实不必然导致房屋物权的移转，丙并不能因为申请行为而获得房屋产权。
此处丙取得是一种对完整的所有权的期待权。
此期待权的效力在于排斥后续登记申请的效力，即后于该登记申请所递交的申请受到期待权的限制，登记机关应不予受理。
（二）乙是否已取得了房屋所有权？
——房屋所有权转移的生效模式分析
乙与甲签订的房屋买卖合同在丙与甲签订的房屋买卖合同之前，是否可以认定乙依据签订合同更早而取得所有权？
按照所有权转移的意思主义，不动产所有权的转移在所有权转移合意达成之时，这种立法例对物权行为和债权行为不作区分。
该立法例以法国、日本、意大利为代表。
法国民法典第1138条第2款规定：
“交付标的物债务的成立从标的物应交付之时起，即使尚未现实移交，使债权人成为所有人。
”按照这种立法例，本案中乙在合同生效起即为房屋所有权人。
但是我国实行的所有权转移的登记生效主义，房屋买卖合同的成立和生效并不意味着房屋所有权的转移，所有权转移双方必须一同到房地产交易中心办理房屋产权登记。
这一点已为我国立法和司法实践所普遍认可。
因此，本案中，乙尽管支付了房款的一半，但这种支付行为只是债权法上一方义务的履行，行为的结果是要求合同另一方给付对价——即房屋的移转交付。
乙在本案中的权利形态是仅为对甲的债权。
（三）丙的对系争房屋的权利地位是否高于乙——以债之关系上占有权来分析
本案中，丙已从甲处转移了对房屋的现实占有，即已入住该房屋。
这种对房屋的占有在本案的处理上可从债权法和物权法上的意义分别探讨。
占有，有定义为“对于物有事实上管领力的事实”。
该定义为对占有的理解属“占有本质事实说”。
相对于占有本质权利说和占有事实法律关系说，此说为我国法学理论之通说。
在这一理论下，视占有为一种受民法上特别保护的事实。
本案中存在房屋的移转占有的事实，丙对房屋占有的法律事实得到认可和保护。
占有以是否具有法律上的原因为标准而区分为有权占有和无权占有。
其中有权占有因具有占有之权源，故只要权源继续存在，即承受法律之保护。
本案中丙占有房屋的权源在于和丙和甲签订的房屋买卖合同，丙对房屋占有的权源为对甲的债权，那么可以认定，只要丙和甲的房屋买卖合同继续有效存在，丙对房屋的占有即始终为有权占有。
丙占有房屋的事实的决定本案中丙的权利地位。
占有的效力，在于保护对物的事实支配。
占有也具有权利推定的效力，但在法律规定采取登记生效主义的不动产物权变动中，登记已取代了占有作为物权之表征。
因此在不动产交易上，占有并不能具有物权效力的推定功能，仅具有以不动产物权为标的之债权的推定功能。
丙对房屋以债权为权源的占有，能否对抗乙对系争房屋的债权上的请求呢？
以债权为权源的占有受到其权源——债之关系相对性的限制，基于债之关系上的占有权，仅得对他方当事人主张，不得对抗第三人。
丙对房屋之有权占有基于丙和甲签订得房屋买卖合同，此种债之关系上的有权占有可以对抗同一买卖合同的当事人甲。
但对于丙与甲合同之外的当事人乙，则不存在基于有权占有的对抗效力。
因此，对于系争房屋，丙所拥有的权利是以该房屋的物权变动为标的的债权。
其债权上的占有受到相对性的限制。
（四）丙是否可以要求甲继续履行合同？
——合同履行的视角分析
丙在仲裁委的仲裁请求中要求甲继续履行合同，针对这一诉请，有观点认为，丙不能要求甲继续履行合同，理由是甲已经完成房屋买卖合同义务所规定的配合丙一同去房地产交易中心办理房屋产权移转登记的手续，甲在合同项下的合同义务已经完成了。
产权登记的未完成虽然是因甲一房二卖的行为，但丙在这里所能要求甲承担应该是权利瑕疵担保义务，而不是合同继续履行的义务。
但值得注意的是，在以物之买卖中，必然涉及该所有权之物和所有权两者，出卖者负有转移该物之占有和移转房屋所有权之义务，这两项义务应该为并列关系。
二者中有一项不完全履行，就会构成出卖人义务之全部不履行。
此案中，甲虽完成了转移占有的义务，但在房屋所有权转移之义务并不完全履行，房屋所有权的移转应该以登记的完成即登记簿上房屋产权人的变更为标准，义务的完成应当以行为的结果而不是行为的本身为衡量。
（五）乙和丙间权利保护的设想——现实利益的衡量
此案中，乙对该标的房屋有基于合同的债权请求权。
丙虽然对该系争房屋有基于登记申请而获得的期待权地位，但此期待权效力优先和排斥的对象应是后续递交的登记申请，而没有某种物权上的效力而优先与乙对该房屋所有的债权请求权。
丙亦可基于债之关系的有权占有保护，但这种保护受到其权源债之相对性的制约，同样只能对抗占有权源——合同的相对人的权利，而不能对抗合同当事人之外的第三人乙。
这样推理下来，乙和丙依据各自与甲所签订的合同而对标的房屋所拥有的债权之间是平等的。
通常认为房屋双重买卖的出卖人在此时有权选择履行合同的对象，而对无法完成债务履行的债权人承担合同违约损害赔偿责任。
那么在客观上无法由甲选择合同履行对象，乙和丙又都要求合同继续履行的情况下，如何做合理的裁判，依据为何？
有观点为，立法应当从鼓励交易，从外观上保护交易的立场出发，应比较两个合同的交易程度，那么如果适用此观点，丙因为交易步骤进行的更为深入而裁判取得房屋所有权。
这一交易程度在我国司法实践上暂时无法由立法的客观标准化来指导，那么由办案的法官和仲裁员凭自由裁量权来认定，是否可行，还有待实践的检验和进一步的理论总结。
篇二：
房地产二手房交易经典案例
二手房交易典型个案详细分析
案例1：
未办理到银行房屋贷款
客户张先生通过中介公司看中一套房子，总价156万元，但由于其本身已经有2套房子的抵押贷款，所以张先生担心自己不能再贷到款。
但中介公司承诺跟银行委熟，办出贷款绝对没有问题，于是张先生就与上家签订了买卖合同并开始办理贷款申请。
然而没想到的是，多家银行都没有给张先生批准贷款。
为了付款，洪先生不得不将自己另一套房子匆忙出售。
由于已经廷期付款一个多月，他不仅向上家赔偿了将近201X0元的违约金，而且所出售的房屋由于过于匆忙，也比市场价低了很多。
但由于没有证据能够证明中介公司的承诺，所以无法向中介公司索赔。
在二手房按揭中，出现最多的问题就是借款人的贷款申请专利被银行拒绝，导致交易不能完成，给双方造成一定的经济损失，上述案例就是如此。
张先生在不清楚自己能否申请到银行贷款前就同房主办理了过户手续，最后不仅买房不成，还要在办理过户手续中支付相关的费用。
如果在办理过户手续之前就申请银行贷款就可以降低一些风险。
分析：
贷款支付主要房款是大多数购房人的首选付款方式，可如果购房者不能通过银行审查，自身没有能力支付房款，基于买卖合同的约定又必须在一定期限内支付房款的话，将不可避免地造成违约，最后不得不承担违约责任。
从法律关系上来看，贷款合同与房屋买卖合同属于两个不同的法律关系，除非在买卖合同中约定未能成功，贷款可以成为终止合同且不用承担违约责任的条件。
否则，一旦未能获得贷款，基于买卖合同付款方式的约定，购房者就必须以其他方式支付房款，否则就构成了违约。
因此在签订合同之前，中介公司应该让购房者充分考虑到自身的支付能力和银行信贷能力之后再行签署相关公司。
中介业务人员勿轻易承诺帮助客人办理贷款，更不能出具书面承诺帮助客人取得银行贷款。
否则，极有可能造成违约责任。
一些经纪人因为急于成交业务，向客户作出相关不是自己能力范围内的承诺，请注意其中的法律风险。
案例2：
入住时发现户口未迁出，自己户口无法执迁入。
林先生购买了一套老式售后公房，取得产权证之后，林先生按约支付了全部房款，数日后想要迁入户口才发现自己所购买的房屋中居然有其他人的户口，质问中介人员才得知是售房人购买此房屋时上家所留下的户口，中介人员也表示自己无能为力，也联系不到自己的上家。
林先生找到房产所在地的派出所，派出所表示该户口没有迁入地不能办理迁出。
至今为止，林先生的问题仍然未能得到解决，后悔不已。
分析：
为买房过户之前，经纪人应该协助客户前往当地派出所和公安查询此房内户口相关情况。
必要时，让派出所出局书面证明。
让购房者知晓。
在双方无异议的情况下，再行交易。
同时在合同中约定以户籍迁移为条件的违约责任，要求未按照约定迁移户口的售房人承担赔偿责任，直至解除合同。
为了能够保证售房人履行合同或在售房违约时得到保障，也可以以户籍迁移作为支付部分房款的条件。
因为户籍管理属于公安部门行政管理范畴，不属于法院民事案件的受案范围，因此法院通常不受理二手房交易中仅以迁出户口为诉讼请求的案件。
故在本案例中，即使上家事先承诺迁出户口，但是若实际不履行承诺的话，买方也无法通过法院请求强制迁出。
另外，公安部门对于迁出户口亦规定需本人亲自办理，他人在未取得本人授权情形下，也无法办理户口迁出手续，因此向公安部门单方提出迁出户口的请求也难以获得支持。
因此，面对这个问题，买方只接受户口无法迁出的事实。
建议中介在签订买卖合同时需要特别注意户口问题的处理，可以将户口迁出设置为产权过户的前提条件，即先迁户口再过户，而且可以设定上家必须在一定期间内迁出户口，否则每逾期一日需要承担一定的赔偿责任（必须具体明确赔偿责任的数额或者计算方式），并且最好约定逾期超过一定期限（需具体明确）后，买方有权单方面解除买卖合同，上家并承担
一定的赔偿责任。
案例3：
客户李先生有套房出售，没有在办理银行按揭，买方与卖方达成协议认购房产，这样的情况下方式有哪几种？
分析：
交易方式有四种：
（1）、买方只支付定金，由卖方客户自行办理解除抵押的相关手续，然后双方约定期限在解除抵押手续之日内办理买卖登记等相关手续
（2）、买方支付定金，双方约定由买方支付首期款（银行未还款额度）给卖方解除抵押，但双方须约定几日办理买卖登记手续（此时间不宜超过五日），最好能在拿到产权证当是送件。
（3）、办理转按揭，不建议客户这么做，原因是费用繁多多，各种手续繁琐
（4）、抑制的总合同的房产（已峻工）不可以转按揭未竣工房产可以办理楼花转让。
案例4.客户陈某持产权人为某外地驻本市办事处的产权证，委托书中介公司出售出售，陈某某应提供哪些手续？
若该办事处已撤销应出示哪些手续？
回答：
①应出示下列材料：
营业执照有效复印件，公司章程，产权证，委托书（加盖公章），受托人身份证，国资局批文。
②若该办事处被撤销，应出示如下手续：
办事处上级公司关于撤销的决定，公司章程，上级公司营业执照有效复印件，产权证，董事会决议，委托书及受托人身份证。
上述手续齐全，才能办理销售。
案例5：
客户杨某认购房产一套，该房产产权性质为联营体，产权人为A公司，但A公司已于1年前注销。
问：
该房产出售的产权人为谁？
怎样办理产权过户手续？
回答：
该产权人为A公司办理过户手续需要：
（1）A公司在工商局注销登记相关资料，
（2）A公司上级机关的证明，即同意此套房产出售的文件，各董事职代会的决议、国资局的批文，及委托授权书须具备以上方可办理过户手续
案例6：
客户孙某出售房产一套，该房产为公有住房未办理产权证，银行按揭，现卖方张某想认购该房产，孙某要求首付50%房款后交房。
但张某担心一旦价格上涨，孙某毁约。
为保障双方，该协议书应如何拟定？
回答：
该协议书应体现如下几点：
①产权位置、价格、面积②何时交付50%首付房款，何时交房化乙方使用，最好在同一天。
③签当天支付定金④签协议之日起几日卖方将办理产权证，审批及出售待相关手续给中介公司，防止卖方以后悔约。
⑤同时建议买方出公证给中原，用以约束双方权利。
案例：
甲、乙双方协商一致签订房屋买卖协议，买方支付定金，公司代收，现买方无故拖延，迟迟不肯办理合同签证手续，但以不出具书面违约书，致买卖双方均向公司申请定金，公司如何支付？
为避免此类事件发生，买卖中应怎样约定条款？
（1）应支付给卖方，但在支付之前，须让让卖方出具证明，内容为：
某年某月某日买卖双方签定协议，签协议至今买方不与卖方办理公证等相关手续，多次催促未果，视同为买方违约，特申请定金归卖方所有。
（2）为避免此类事件发生，买卖协议中应约定何时支付定金，由谁代收，在什么时候支付给对方及签定此协议之日内办理合同公证相关手续。
案例7，客户李某预定了一间二手房，是使用权的，由客户方贷款，可以让卖方转成产权，但由买方支付费用，但没说定费用，客户要去办理了才知道，口头上说大概2万左右，后来他又说要3万，但卖方用了老人的年龄，2万多也差不多，但要我们弥补该老人的损失，另加5千元，这种情况下怎么办？
分析：
该房屋应属于尚未取得产权的公房。
要上市进行销售势必要先取得产权，即先向该房屋的原产权单位购买该房屋再转让给买方。
而出卖方向产权购买该房屋的价款，即买方转产权的费用应由出卖方自己承担，如果卖方自己承担有困难，也可由买受人先行承担，
但该费用应从您购买该房屋的价款中予以扣除。
但如出卖人与买受人双方约定都由受人承担的除外。
中介公司应该提前在合同中提醒交易双方费用承担约定。
案例8，客户李先生想买朋友的一套二手房，为了避免缴营业税，双方可以先签一份二手房买卖合同，待房产所有权满两年后，再办理过户手续。
请问这种做法风险是什么？
分析：
根据规定，凡购买不足2年的住房对外销售，应全额征收营业税。
个人购买住房以其契税完税证明或契税核定证明注明的时间作为购买住房的时间。
未能提供契税完税证明或契税核定证明的，购买住房时间为房屋产权证注明的日期。
双方通过虚假签约日期来避税的做法属于逃税，一旦被税务机关查实，肯定会受到相应处罚。
我国法律要求不动产买卖以登记为准，如果李先生只签署买卖合同，不办理过户登记手续，则不能取得该房产的所有权；如房主再将该房产卖给第三人，并且办理了过户手续，那李先生只能依买卖合同追究其违约责任。
案例9，客户潘先生打算在购买一套二手房，中介公司告之，为了减少营业税和个人所得税，可以把合同上的交易价格做低一些。
请问这种做法风险是什么？
分析：
根据规定，自今年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收税。
如果潘先生故意虚报纳税税基以减少缴税额，若该房屋交易价格明显低于市场价格的，税务机关有权依法予以调整并以该调整后的价格作为税基。
若税务机关查实双方故意降低交易价格以逃避税收的，税务机关有权采取责令纳税人补税、加处罚金及追究其有关法律责任。
此外，营业税及个人所得税均应由卖方按规定缴纳，如果交易价格做低了，潘先生今后要想出售此房屋，则有可能增加所应缴纳的营业税和个人所得税。
中介公司应该事先作出自己的免责条款，以免产生法律纠纷受牵连。
案例10，房主张某委托一家房屋中介公司代为售房，并签订了一份“出售房屋委托书”，接受委托的中介公司只带着购房人去看过一次房。
这们市民认为中介公司服务不到位，又将买房之事委托给另一家信得过的中介公司，结果房子很快卖出。
前一家中介公司得知消息，拿出当初双方签订的“看房约定书”，将这位市民告上法庭，约定书上称：
“自看房之日起六个月内，委托人不得与第三方交易，否则需按房屋转让总价的3.5%支付违约金。
”
分析：
这位市民并非利用原告中介公司的信息和机会，甩掉中介“跳单交易“，逃避中介费，而是不满服务另择人家，属于法律赋予的选择权。
中介公司没有很好地履行义务，而用“看房约定书”来阻止客户选择其他途径进行交易，这种合同条款非但免除了中介公司的责任，还侵犯了客户的自由选择权，并加大了客户的责任，纯属不平等的“霸王条款”，依法不具备法律效力，应予撤销。
这种情况下法院基本会支持房主的诉讼请求，而不是中介公司的合同约定条款。
案例11，一家中介公司为得到一份生意，为买方出了一个主意，允诺在售房合同中将房价填低，达到少交契税的目的，于是，这宗房产中介买卖的实际的实际成交价为96万，而合同虚填房价为87万元。
岂料，买方的其后也动起了歪脑筋，出合同价为据，指挥中介公司多收了他9万元的购房款，打官司要求返还。
法院的另一起案子中还上现，明明房屋成交价为38万元，中介公司的售房合同中却虚填为50万元，使买房人可从银行多得到贷款，这番“好心”同样惹来了官司，想占便宜的卖房人也出合同为据，指控中介公司少给了卖房款12万元。
分析：
法院的查清上述两案的真相后，驳回了他们的诉讼请求，最终，搞虚假合同的怕有人均没有得到好处，法院对他们的不法行为进行了训诫，责令中介公司及有关当事人还合同出本来面目，该补交的简税款限时补交，多得的贷款限时退回。
案例12，客户徐某委托一家房产中介公司出售一套房子，经中介公司评估，约定出售价格为26万元。
当日，这家中介公司将这套房子出35万元的价格售出，高出委托价格的9万元不是给了卖方，而是落入了中介公司的囊中。
当徐某的办理房屋产权过户时，得知被中
介公司转手交易吃掉了9万元，即提起诉讼，要求被告中介公司返还不当得利。
分析：
房产中介行业不允许中介公司“低吸高抛”赚取差价，因此，法院的审理该案时认为，对已经收取房屋买卖中介服务费的公司，不能的中介服务时违规获取售房差价。
的司法的作用下，上述中介公司只得退还给原告徐某9万元，案件出和解而告终。
案例13，买房投资成功案便分析：
1，成功案例一:
半年时间净赚6万，姓名：
郭小姐，年龄：
约38岁，职业：
某贸易公司部门主管
分析：
投资经过：
郭小姐是广州本地人，
升级会员 