工程售后服务技巧.doc

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工程售后服务技巧之——新房验收要点

房子，最重要的是所购房屋质量要有保证，否则价格再便宜、朝向再理想，都会给业主生活带来无穷的后患和烦恼，房屋内在质量如何检查，这里综合有关专家经验，附上总结的验查房屋质量的简易方法，均是新房容易发生的问题。

验收时并逐条检查。

一般毛坯（精装修）房验房程序：

一、先看外部：

外立面、外墙瓷砖和涂料、单元门、楼道。

二、再查内部：

入户门、门、窗、天棚、墙面、地面、墙砖、地砖、上下水、防水存水、

强弱电、暖气、煤气、通风、排烟、排气。

三、后测相邻：

闭存水试验、水表空转等问题。

关于门

１．门的开启关闭是否顺畅？

２．门插是否插入得太少，门间隙是否太大？

（特别是门锁的一边）

３．门四边是否紧贴门框，门开关时有无特别声音？

４．大门、房门的插销、门销是否太长太紧？

门、窗是否稳当、密封。

关于窗

５．窗边与混凝土接口有无缝隙？

窗框属易撞击处，框墙接缝处一定要密实，不能有缝隙。

６．开关窗户是否太紧？

开启关闭是否顺畅？

７．窗户玻璃是否完好？

８．窗台下面有无水渍？

如有则可能是窗户漏水。

关于地板

９．地板有无松动、爆裂、撞凹？

行走时是否吱吱作响？

１０．地板间隙是否太大？

１１．柚木地板有无大片黑色水渍？

１２．地脚线接口是否妥当，有无松动？

１３．地面是否有裂缝，是否有起砂现象？

地板是否空鼓，墙面、天花板是否有空隙、裂缝，抹灰是否脱落。

关于顶棚

１４．顶上是否有裂缝？

没有裂缝最好，有裂缝得看是什么样的裂缝。

一般来说，与房间横梁平行的裂缝，属眼下的质量通病，虽有质量问题，但基本不妨碍使用；如果裂缝与墙角呈４５度斜角，甚至与横梁呈垂直状态，那么就说明房屋沉降严重，该住宅有严重结构性质量问题。

１５．看顶部是否有麻点。

这种麻点专业称“石灰爆点”，是石灰水没有经过足够时间的熟化所致。

如果顶部有麻点，对室内装潢将带来很大的不利影响。

１６．顶棚有无水渍、裂痕？

如有水渍，说明有渗漏之嫌。

如果是顶层房子，顶层是否渗漏。

１７．特别留意厕所顶棚有否油漆脱落或长霉菌。

１８．墙身顶棚有无部分隆起，手锤垫上几层纸（避免留下锤印）敲击墙壁，检查墙面空鼓。

专用钢针小锤（10g）测墙砖空鼓。

１９．墙身、顶棚楼板有无特别倾斜、弯曲、起浪，隆起或凹陷的地方？

２０。

墙身、墙角接位有无水渍、裂痕？

２１．内墙墙面上有否石灰爆点？

关于厨厕

２２．厕、浴具有无裂痕？

包括浴缸、抽水马桶、洗脸池等是否有渗漏现象。

裂痕有时细如毛发，要仔细观察。

厕所、马桶、浴缸排水是否运作正常。

２３．坐厕下水是否顺畅，冲水声响是否正常，冲厕水箱有无漏水声？

厕所、地漏是否够用，地漏是否在最低处，可以试水。

２４．浴缸、面盆与墙或柜的接口处防水是否妥当？

２５．厨房瓷砖、马赛克有无疏松脱落及凹凸不平？

厨房、卫生间墙面瓷砖砌筑是否合格，砖块不能有裂痕，不能空鼓，必须砌实。

２６．砖缝有无渗水现象？

厨房地漏是否够用，地漏是否在最低处，可以试水。

２７．厨具、瓷砖及下水管上有无粘上水泥尚未清洗？

２８．水池龙头是否妥当，下水是否顺畅？

厨房是否给、排水顺畅、29.卫生、厨房内有否地漏，坡度是否对头，绝不能往门口处倾斜，不然水要流进居室内。

３０．出水是否通畅，会不会出水口内留有较多的建筑垃圾？

３１．您住的房间底下的邻居家是否漏水？

否则您家的日子也一定不好过。

32。

厨房烟道：

用纸卷点火后灭火冒烟，放在烟道口下方十公分左右，看烟是否上升到烟道口立即拐弯吸走。

其他

３3．厨柜柜身有无变形，壁柜门是否牢固周正，门能否顺利开合？

３4．试一下全部开关、插座及总电闸有无问题？

使用电笔查看开关是否开关自如、插否有电，各种电路、闭路电视、电话插座的位置等，也应仔细了解。

３０％的火灾是由于电气事故引起的，这与电气线路的设置有相当的关系。

为了用电的安全和方便，国家出台了《住宅设计规范》，规定每套住宅回路数不宜少于５个。

增加回路可以保证电线的使用寿命，减少短路火灾事故的发生。

３5．供水管的材质？

禁止用镀锌管作住宅供水管，供水优先管采用铜管。

铜管可安全使用５０年。

另一个无可比拟的优点是净化管内水质，铜可以抑制细菌生长，增长水中的铜含量，有益健康。

３6．试煤气热水器开关是否妥当？

３7．居室、客厅有否各种管线外露？

是否有暖气回水或其他管线穿过，因为有较多管线穿越居室，会造成装修困难，也会造成视觉上的障碍，影响整体感。

３8．自来水压力怎么样？

验房注意问题的补充：

1验电：

A、检查插座：

五孔插座上分别插上带有指示灯的插排，灯亮，表示有电，此时拉下总开关箱内的插座开关（应有标示），指示灯灭，频繁测试几次证明开关、接线良好，插座安全。

如果开关拉下，插座指示灯仍亮或仍在闪烁，说明开关质量有问题或接线有误，立即修复，否则误触电时无法及时断电危及生命。

插座还应用摇表来测试对地绝缘情况是否良好。

B、开关箱内的各分路开关应有明显的标示。

如果没有或不明确，立即纠正。

C、开关箱内开关应安装牢固，每个都要用力左右晃动检查，如果发现松动，应紧固或更换。

否则日后使用中出现接触不良打火现象时，会造成更大危险。

D、检查有线电视插座、宽带插座，插进去有无松动或插不进现象。

E、检查弱电插座数目：

F、检查可视对讲、紧急呼叫按钮是否工作正常。

G、检查入户门门铃：

带2节5号电池测试门铃。

是否不响或响了不停。

6、视镜（猫眼）：

入户后观察猫眼，是否松动、不清晰、视野不全或因有异物无法看清楚等现象，修复或更换。

7、测高度：

用盒尺检查房顶，取4－5个点，进行测量，若数值一致，比如房高均为2.5m（或者2.6m）说明房顶没有倾斜。

8、测墙壁地面：

用长尺（或者带有水平的专用直尺），靠墙壁地面，检查是否平整，同时观察是否有划痕裂纹，墙面是否有爆点（爆点：

生石灰在发成熟石灰时因搅拌不匀没发好，抹在墙上干后就会形成爆点）。

9、测乳胶漆质量：

墙面天花板是否平整，周围光线暗时带大功率灯泡（200瓦）照射，灯一亮，墙壁天花板是否平整立刻通过光线阴影看出，如果不平，要提出重新补腻子刷漆，如果局部刷漆（修补过）会与墙壁原色产生差异。

10、镜子：

用镜子放到门顶部和门底部，检查这些平时看不到的地方是否刷过油漆。

如果是卫生间的门，顶部和底部的油漆没有刷全，时间一长，因环境潮湿，卫生间的使用率又高，会使门底部过早腐烂损坏。

11、楼道窗户是否有纱窗，如果没有，应及时提出。

12、检查防盗门，有无划痕，门边是否变形，门与框的密封是否严密，门和锁开关应灵活。

13、检查门窗的密封是否良好，可用一长纸条放在密封点上，关门压住纸条用力抽出，多点试验看密封条的压力是否均匀。

14、窗户：

推拉窗上的纱窗和窗扇，推动灵活，相互无碰撞。

窗户外窗框上应有防堵帽，防止异物堵塞影响排水，导致下雨时窗户进水。

双层玻璃里外都擦不干净时应提出拆换玻璃清洁，否则以后不易解决。

15、检查管道安装、通畅和密封：

用手使劲晃动暖气管和上水管，应固定牢固。

如果松动，应重新固定。

打开水阀看排水是否流畅（否则下水管被建筑垃圾堵塞），放水同时用卫生纸擦拭上下管道底部有无渗漏。

16、厨房和卫生间是瓷砖到顶的，要检查阴角阳角达90度，四角无磕碰（房顶四角和地面四角），地砖墙砖无变形开裂和空鼓。

用小锤划击地砖和墙砖，有空洞声音，说明没有铺设好，这样时间久了可能会出现瓷砖开裂和脱落，应重新铺设。

18、闭存水试验、水表空转试验：

（重要检验项目）

19、卫生间：

A:

卫生间在楼道内有窗户的应该安装防盗网。

B:

如若没有窗户，则应有通风孔。

通风孔设在吊顶下面。

离通风孔最近的插座是防水插座。

毛坯房验收注意事项

毛坯房收楼注意事项十二点相关内容如下：

一、验房工具：

螺丝刀子和米尺，人数三人以上（施工方，物业服务，建设方），带纸笔。

毛坯房收楼注意事项应注意面积和层高。

二、墙顶地六面：

1、墙体材料：

是红砖、轻体砖、煤渣砖、空心砖、还是预制板。

2、墙面：

毛坯房收楼注意事项应注意墙面有无抹灰层，抹灰层有无空鼓，裂缝,起皮，斑驳，阴阳角大致方正。

墙面平整度在3～5毫米之间是比较正常的，门窗关闭看大面，门窗打开看小面，用米尺量顶地是否方正，特别是门窗洞口两侧，是否方正非常重要，外墙是否做了内保温。

3、地面：

有无抹灰层，有无压光，用脚搓是否起沙，暖气管、水管、电管是否走在地下有无标记，承诺做地采暖是否实现。

收楼注意事项应注意厨房、阳台、卫生间的地面是否比其它地面低。

4、顶面：

收楼注意事项主要注意和地面的方正有无大的歪斜，特别注意厨房、阳台、卫生间的顶面有无渗漏水现象。

5、门窗：

开关是否灵活自如，封闭是否严密，有否翘曲、变形、关闭不严等现象，所有玻璃要逐一查验有无破损、崩渣、碎裂、密封不严等现象，密封条、防尘条、防水条不得缺少。

毛坯房收楼注意事项要注意入户门的门锁钥匙必须全部交付，门锁必须安全，锁舌开闭灵活，防盗装置齐备，使用方便，安全可靠。

门窗拉手、插销、锁具、开关等安装牢固，使用方便，开启自如，无阻滞、涩卡等现象。

推拉门窗吊挂牢靠，吊轨、地轨固定牢固，无歪斜、晃荡等现象，推拉灵活，无阻滞、涩卡现象。

6、上水：

收楼注意事项主要查看厨房和卫生间，主管道、分管道各用水房间是否设置，分户主控阀门、水表、龙头是否齐全，阀门、水表、龙头等处的接头部位是否漏水、渗水、滴水，有必要做一次通水试验，检查水压，水流，水质。

7、下水：

毛坯房收楼注意事项主要查看厨房和卫生间，下水主管道、下水分管道各用水房间是否设置，浴缸、座蹲便器、洗手洗菜盆等处的下水口是否预留，厨房、阳台、卫生间必须有地漏，查看每个地漏是否有篦子，每个下水口和地漏都要做排水检验，查看每个排水口和地漏，有无堵塞，排水是否通畅。

8、地面防水：

室内的厨房、卫生间、阳台的地面应该做防水施工的，收楼注意事项要求物业必须做一次闭水试验，方法是：

将厨房、卫生间、阳台门口封堵住，把地漏堵住，在封堵后的地面上放水，水深20～30毫米，蓄水时间不得少于24小时，到楼下观察相对应的房间是否渗漏水。

9、强电：

详细查看每个房间的插座、开关、灯具的配置情况，所有电源线应是暗敷在墙顶地面内，不得有明露导线，每个插座、开关、灯具是否好用。

毛坯房收楼注意事项应注意电表和电闸开关的配置位置，电表要计数，电闸开关要有可靠接地，走廊，楼梯，电梯间的声控，光控开关必须好用好使。

10、弱电：

电视、电话、网络、音响等弱电线路，入户的都要逐项验收，比如宽带等。

11、收楼注意事项特别提示：

厨房的排烟道，卫生间的排风道，位置及功能。

以上的这些注意事项，同样也是新房收房注意事项中必须要仔细监测的地方。

其实这些问题有部分都可以在建设过程中避免。

应该在建设过程中加强督促，以免在以后的交房中处于被动和产生纠纷（业主因为开裂，渗水等原因不愿接房）。

2012年10月12日