第六章房地产交易.docx
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第六章房地产交易
第六章房地产交易（12500）
第一节房地产交易概述
1.简述房地产交易的概念和特征？
1·
答：
房地产交易是房地产交易主体之间以房地产这种特殊商品作为交易对象所从事的市场交易活动。
房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。
房地产交易具有以下特点：
（1）房地产交易是平等主体之间的法律关系；
（2）房地产交易中的房地产转让和抵押交易的完成，及要求当事人签订合同，还要求当事人办理权属登记手续。
（3）房地产交易行为受到政府的管制和调控。
国家对房地产管制主要体现以下三个方面：
①禁止特定种类的房地产的交易。
②规定特定种类的房地产交易的前置条件。
③价格管理。
2.简述房地产交易的种类？
答：
房地产交易按照不同的标准可以划分为不同种类：
第一，按照交易形式不同，可分为：
（1）房地产转让；
（2）房地产抵押；
（3）房屋租赁。
第二，按交易客体中土地权利的不同，可分为：
（1）国有土地使用权及其地上房产的交易。
（2）集体土地使用权及其地上房产的交易。
（现行法大多禁止或限制其交易）
第三，按交易客体的首先程度不同，可分为：
（1）受限交易。
（包括划拨土地使用权及其地上房产的交易和带有保障性的住房及其占用土地使用权的交易）
（2）非受限交易。
（指商品房交易）
第四，按交易客体存在状况的不同，可分为：
（1）单纯的土地使用权交易；
（2）商品房的预售和现房销售等。
第二节商品房销售
1.简述商品房的概念？
答：
商品房是指房地产开发企业以出售或出租为目的而进行综合开发建设的住宅、商业用房以及其他建筑物，商品住宅只是其中的一种。
2.简述商品房的销售方式？
答：
商品房的销售方式包括：
（1）商品房现售；
（2）商品房预售。
3.简述商品房的计价方式？
答：
商品房销售可以采用三种计价方式：
（1）按套（单元）计价；
（2）按建筑面积计价；
（3）按套内建筑面积计价。
其中，建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积为共有产权。
按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。
4.简述商品房销售合同？
答：
商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面的商品房买卖合同。
商品房的买卖合同的主要内容包括：
（1）当事人的名称或者姓名和住所；
（2）商品房基本状况；
（3）商品房的销售方式；
（4）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间。
（5）交付使用条件及日期；
（6）装饰、设备标准承诺；
（7）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础实施和公共实施的交付承诺和有关权益。
（8）公共配套产权归属；
（9）面积差异的处理方式；
（10）办理产权登记；
（11）解决争议的方法；
（12）违约责任；
（13）双方约定的其他事项。
5.简述商品房预售的概念？
答：
商品房预售是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金和房价款的行为。
6.简述商品房预售的特征？
答：
商品房预售除具有一般买卖的双务性、有偿性和诺成性的特点外，还具有如下特点：
（1）商品房预售的标的是正在建造中的商品房。
（2）商品房预售具有较强的国家干预性。
7.简述尚精品房预售的条件？
答：
商品房预售应符合下列条件：
（1）已交付全部土地出让金，取得土地使用权证书。
（一证）
（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证。
（三证）
（3）安提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
（一证）
实践中，一般根据“五证”来判断预售是否合法合规。
“五证”即：
（1）国有土地使用证；
（2）建设用地规划许可证；
（3）建设工程规划许可证；
（4）建设工程开工许可证；
（5）预售许可证。
8.简述商品房预售合同登记备案和预购商品房预告登记？
答：
《城市房地产管理法》规定：
商品房预售人应当按照国家规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门备案。
开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。
《物权法》规定：
当事人签订买卖房屋或其他不动产物权物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机关申请预告登记。
9.简述预售合同登记备案和预告登记的区别？
答：
两者的区别表现在以下几方面：
（1）性质不同。
预售合同登记备案属于行政管理制度；
预告登记作为一种不动产登记制度，属于民事制度。
（2）功能不同。
预售合同登记备案不仅具有保护预购人的功能，还有助于建设行政管理部门加强对房地产市场的监督管理，维护房地产市场秩序。
预告登记制度的主要目的是为了保障购房人的利益。
（3）强制性不同。
预售合同登记备案具有强制性，开发商必须办理预售合同登记备案。
预告登记是当事人自愿的行为。
（4）适用范围不同。
预售合同登记备案只适用于商品房预售。
预告登记则适用于不动产的买卖和抵押。
10.商品房预售中规划、设计改变后的处理？
答：
房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。
商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。
经规划部门批准的规划变更、设计单位统一的设计变更导致商品房的结构、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10内，书面通知买受人。
买受人有权在通知到达之日起15日作出是否退房的书面答复。
买受人在通知到达之日起15日内未作出书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。
房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
11.简述商品房预售中面积误差的处理？
答：
商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。
按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。
（1）按套（单元）计价面积误差的处理
按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所销售房屋平面图。
平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。
房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价不变；套型与设计图纸不一致或者相差尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业从新约定总价款。
买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
（2）按套内建筑面积或者建筑面积计价面积误差的处理。
按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。
合同未约定的，按以下原则处理：
第一，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。
第二，面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。
买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。
买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超过3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。
产前登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值超出3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双培返还买受人。
因规划设计变更造成面积差异，当事人不解除合同的，应当签署补充协议。
面积误差=[（产权登记面积－合同约定面积）÷合同约定面积]×100%
另外，按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。
12.简述预售商品房的再行转让？
答：
根据相关规定：
禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。
在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致时，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。
实行实名制购房，推行商品房预售合同网上即时备案，防范私下交易行为。
13.简述商品房现售的概念？
答：
商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款行为。
商品房现售与预售的分界点在于“竣工验收合格”即房地产开发企业在商品房竣工验收合格前出售的是预售，在商品房竣工验收合格后出售的实现售。
14.简述商品房现售的条件？
答：
商品上现售，应当符合以下条件：
（1）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；
（2）取得土地使权证书或者使用土地的批准文件；
（3）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（4）已通过竣工验收；
（5）拆迁安置已经落实；
（6）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础实施具备交付使用条件，其他配套基础实施和公共实施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；
（7）物业管理方案已经落实。
第三节商品房的交付、质量保证和风险转移
1.简述商品房交付的一般要求？
答：
商品房交付为房地产开发企业在房地产交易中的主要义务，开发企业在履行该义务是要符合以下一般性要求：
（1）交付时间。
房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。
（2）交付时应提供基本资料。
交付商品住宅时，房地产开发企业应当向买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
（3）配合进行权属登记。
房地产开发企业应当商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。
房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。
2.简述商品房的交付、过户与风险转移？
答：
关于商品房交付与风险转移的关系，一般而言，按照如下规则处理：
（1）房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。
房屋损毁、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担。
（2）出卖人按照约定未交付有关标的物的单证和资料的，不影响标的物损毁，灭失风险的转移。
（3）买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由决绝接收的，房屋损毁、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
（4）因房屋不符合质量要求致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受房屋或者解除合同，买受人拒接接收房屋或者解除合同的，标的物损毁、灭失的风险由出卖人承担。
3.简述商品房质量问题的分类及相应的处理？
答：
商品房质量问题可以分为三类，各类问题在法律上的处理也各不相同：
（1）主体结构质量不合格及其处理
主体结构质量不合格，即房屋承重系统不满足设计要求，不能实现其功能。
具体表现在基础、梁、柱、楼板、屋面等结构性缺陷。
房屋主体结构经核验确属不合格的，商品房买受人有权退房；给买受人造成损失，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
（2）功能缺陷及其处理
商品房功能缺陷，即房务不具备必要功能，或者存在可能危及买受人人身、财产安全的质量缺陷。
具体表现在：
卧室、起居、厨卫浴等任何功能空间不能使用；休憩（qi）、盥（guan）洗、炊事、储藏等任一基本功能不能实现；有严重安全隐患；室内空气质量不合格。
因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予以支持。
在实务处理中，功能缺陷如果是可修复的，开发商应该进行修复整改，并赔偿买受人不能使用房屋的损失；对存在不能修复的功能缺陷的商品房，买受人可以请求解除合同（退房），并要求赔偿损失。
（3）表面瑕疵及其处理
表面瑕疵，及表面性的，不影响房屋使用功能与价值的质量问题。
具体表现在渗漏、裂缝、空鼓、起砂、尺寸偏差、门窗缺陷等。
对于表面瑕疵，开发商应当进行修复整改，并赔偿商品房买受人因此所受的损失。
4.简述商品房的质量保修责任？
答：
房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任，当事人应当在合同中就保修范围，保修期限、保修责任等内容作出约定。
第四节商品房销售广告
1.简述商品房销售广告的概念？
答：
商品房销售广告是指房地产开发企业、房地产权利人或房地产中介服务机构利用各种有形物质或者无形媒介为载体，发布的房地产项目预售、预租、出售、出租、项目转让以及其他房地产项目介绍的广告。
2.简述商品房销售的特征？
答：
与普通商业广告相比，商品房销售广告具有以下三点特征：
第一，主体限定更为严格。
商品房销售广告的主体范围严格限定为房地产开发企业、房地产权利人或房地产中介服务机构，并且广告发布应该具有或提供营业执照、土地使用权证明、预售许可证、销售许可证等真实、合法、有效的证明材料。
第二，目标特定。
商品房销售广告的内容为介绍商品房预售、预租、出售、出租、项目转让以及其他房地产项目。
第三，设计的法律关系较为复杂。
商品房销售广告会在开发商和消费者之间产生民事法律关系，也会在政府和开发商之间产生监督和管理的法律关系，商品房销售广告及受到公法管制，又具有私法效力。
2.简述商品房销售广告的类型？
答：
商品房销售广告主要由以下几种类型：
（1）商品房品质广告；
（2）商品房环境广告；
（3）商品房功能广告；
（4）商品房优惠广告。
3.简述商品房销售广告的法律属性？
答：
（一）属于要约邀请的商品房广告。
要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。
商业广告原则上应该认定为一种要约邀请，不能将未写入合同中的宣传广告内容作为合同内容。
（二）属于要约的商品房广告。
商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的应视为要约。
属于要约的商品房广告应同时具备以下三个条件：
（1）广告内容是针对商品房开发规划范围内的房屋及相关实施所作的说明和允诺。
（2）广告中的说明和允诺具体确定；
（3）说明和允诺对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。
4.简述商品房销售广告的法律规制？
答：
商品房销售广告和其他商业广告一样，是一种广义上的广告，受到《广告法》的规制。
同时，作为一种特殊的广告类型，受到《房地产广告发布暂行规定》的约束。
凡下列情况的房地产，不得发布广告：
（1）在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的；
（2）在未经国家征用的集体所有的土地上建设的；
（3）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（4）预售房地产，但未取得该项目预售许可证的；
（5）权属有争议的；
（6）违反国家有关规定的；
（7）不符合工程质量标准，经验收不合格的；
（8）法律、行政法规规定禁止的其他情形。
商品房销售广告还应符合以下规定：
（1）不得含有风水、占卜等封建迷信内容，对项目情况进行的说明、渲染、不得有悖（be）社会良好风尚；
（2）涉及所有权或者使用权的，所有或者使用的基本单位应当是有实际意义的完整的生产、生活空间；
（3）对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限；
（4）项目位置示意图，应当准确、清楚、比例恰当，表现项目位置应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得已所需时间来表示距离；
（5）涉及交通、商业、文化教育实施及其他市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明；
（6）设计面积的，应当标明是建筑面积或者使用面积；涉及内部结构、装修装饰的，应当真实、准确；
（7）不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果；
（8）不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报承诺；
（9）广告中不得含有能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺；
（10）法律法规规定的其他内容。
第五节存量房交易
1.简述存量房的概念？
答：
存量房是相对于房地产开发商投资新建造的商品房——增量房而言的，它是指以被购买或自建并取得所有权证书的房屋，即通常所说的二手房。
2.简述存量房交易的特点？
答：
存量房交易有以下特点：
（1）与商品房的销售相比，存量房买卖的供应和需求相对分散，买卖双方自行成交较为困难。
（2）由于交易双方大部分都是个人，相比商品房买卖中的购房人和开发商而言，存量房买卖双方的信任度较弱。
（3）在交易主体分散的存量房交易中无法通过对任何一方的监管来保证交易的安全。
（4）交易标的上可能存在抵押等负担，因而交易内容更复杂，涉及的手续、程序繁多。
（5）由于不动产登记制度，无法采用“一手交钱，一手交货”的及时完成的交易方式。
正是由于存量房交易的上述特点，中介在存量房交易的地位就显得十分重要。
3.简述存量房交易的网上签约流程？
答：
（1）草拟阶段：
交易双方就合同主要条款协商一致后，房地产经纪机构操作人员在存量房网签系统上填写合同并打印《存量房买卖合同信息核对表》，由交易双方核对合同相关信息录入是否正确。
（2）打印合同：
在双方确认无误后，操作人员将网上填写的合同打印后，交由交易双方签字（或盖章）。
（3）完成签约：
交易双方在合同上签字（或盖章）后，由操作人员在网上签约系统中点击“签约完成”。
4.简述存量房交易信息公示要求和流程？
答：
（1）房地产经纪机构从事存量房买卖居间代理服务的，应到中介协会办理网上用户备案手续，方可进行信息发布和合同网山签约。
（2）凡房地产经纪机构拒见或代理买卖的存量房，房地产经济机构均应将相关房源信息上传至存量房网上签约系统，中介协会对房源部分信息进行公示后，房地产经纪机构方可在其经营场所进行挂牌或通过媒体发布广告。
（3）上传的信息包括：
①拟转让房屋所有权证号、房屋所权人、产权证上注记的抵押信息；
②房屋坐落、房屋所在层/总层数、户型、建筑面积、建成年代、拟售价格及房屋概况。
（4）存量房网上交易信息需要进行公示，公示信息内容包括：
①经用户备案的房地产经纪机构及其分支机构、房地产经纪人员信息；
②房源信息（包括拟转让房屋的发布编号、房屋坐落的典型区域、房屋所在层/总层数、户型、建筑面积、建成年代、拟售价格、受托房地产经纪机构、联系方式）；
③每日存量房网上签约的套数、面积；
④房地产经纪机构网上签约后的退房信息；
⑤每月各区县存量房成交面积；
⑥按季度公布各典型区域存量房成交价格。
（5）凡房地产经纪机构居间或代理买卖的存量房，房源信息在网上在网上公示满一天后，房地产经纪机构方可达成交易意向的买卖双方提供网上签约操作服务。
（6）个人需要通过存量房网上签约系统发布房源信息的，可持房屋所有权证及身份证件到中介协会办理信息公示。
5.简述存量房交易资金监管的必要性？
答：
存量房交易资金是买房人用来购买存量住房的资金，在交易完成之后即转移至卖方所有。
按照目前普遍采用的存量房交易方式，买卖双方从签订合同到办理过户之间会存在一个时间差，在该时间差内许多买方会将资金放在经纪公司的账户上由其代为保管，过户完成后再由经纪公司将资金转移到卖方账户里。
由于房地产交易过程较为复杂，一旦交易过程中某个环节出现问题，有可能给交易双方造成无法弥补的损失，并由此造成交易市场秩序的混乱。
目前，全国上万家房地产经纪机构，存在着管理混乱、经纪行为不规范、缺乏诚信经营意识、从业人员专业水平和素质有待提高等问题。
再加上存量交易市场的信息不对称性等问题，使得存量房交易资金监管十分必要。
6.简述对于存量房交易资金监管的规定？
答：
根据相关规定：
存量房交易当事人可以通过合同约定，由双方自行决定交易资金支付方式，也可以通过房地产经纪机构或交易保证机构在银行开设的客户交易结算资金专用存款账户，根据合同约定条件，划转交易资金。
客户交易结算资金专用存款账户中的交易结算资金，独立于房地产经纪机构和交易保证机构的固有财产及其管理的其他财产，也不属于房地产经纪机构和交易保证机构的负债，交易结算资金的所有权属于交易当事人。
各地在这个规定的基础上，发展出各自的监管模式，概括起来主要以下几种监管模式：
（1）政府监管模式；
（2）银行监管模式；
（3）三方（中介、银行、客户）独立账户共同监管模式；
（4）独立第三方监管模式。
无论何种监管模式，交易流程大致都是以下程序：
（1）交易开始；
（2）房屋信息上网签订存量房买卖合同；
（3）办理交易资金托管；
（4）办理过户手续；
（5）撤下房屋相关合同和信息；
（6）交易结束。
第六节房屋租赁
1.简述房屋租赁的的概念？
答：
房屋租赁，是指房屋所有权人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
2.简述房屋租赁的特征？
答：
房屋租赁具有如下法律特征：
（1）房屋租赁的出租人需对房屋享有所权或处分权；
（2）房屋租赁的标的物须为法律允许出租之房屋；
（3）房屋租赁系双务、有偿、要式的民事法律行为；
（4）房屋租赁一般有明确的期限。
3.简述房屋租赁分类？
答：
房屋租赁按不同标准可以作出不同分类。
（一）按租赁房屋的用途不同分为：
（1）住宅用房租赁；
（2）非住宅用房租赁。
（二）按租赁房屋的所有权性质不同可分为：
（1）公房租赁；
（2）私房租赁。
（三）按租赁期限确定与否可分为：
（1）定期租赁；
（2）不定期租赁。
（四）按租赁期限的长短可分为：
（1）长期租赁；
（2）短期租赁。
4.简述房屋租赁的原则和特殊规定？
答：
房屋租赁应当遵循平等、自愿、合法和诚实信用原则。
有下列情形之一的房屋不得出租：
（1）属于违法建筑的；
（2）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；
（3）违反规定改变房屋使用性质的；
（4）法律、法规规定禁止出租的其他情形。
5.房屋租赁合同的订立？
答：
房屋租赁当事人应当依法订立租赁合同。
房屋租赁合同的内容由当事人双方约定，一般应当包括以下内容：
（1）房屋租赁当事人的姓名（名称）和住所；
（2）房屋的坐落、面积、结构、附属设施、家具和家电等室内实施状况；
（3）租金和押金数额、支付方式；
（4）租赁用途和房屋使用要求；
（5）房屋和室内设施的安全性能；
（6）租赁期限；
（7）房屋维修责任；
（8）物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳；
（9）争议解决办法和违约责任；
（10）其他约定、如房屋被征收或者拆迁时的处理办法等。
出租人就同一房屋订立数份租赁合同的，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人。
（1）已经合法占有租赁房屋的；
（2）已经办理登记备案手续的；
（3）合同成立在先的；
不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同，赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。
6.房屋租赁中出租人、承租人和其他出租人的权利和义务？
答：
（一）出租人的权利和义务
出租人的权利包括：
（1）租金收取权；
（2）用房监督权；
（3）合同解除权；
（4）房屋收回权。
出租人的义务包括：
（1）交付房屋并使之适于使用的义务；
（2）修缮房屋的义务；
（3）瑕疵担保义务；
（4）负担出租房屋上合法税费的义务。
（二）承租人的权利义务
承租人的权利包括：
（1）房屋使用权；
（2）优先购买权和优先承租权；
（3）合同解除权。
承租人的义务包括：
（1）支付租金的义务；
（2）依约使用房屋的义务；
（3）妥善保管房屋的义务；
（4）合同终止时返还原房的义务。
（
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