地铁及地铁商业.docx

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地铁及地铁商业

地铁及地铁商业

交通之于城市就像血管之于人体，伴随着城市的扩张，畅通的交通显得越发重要。

地铁带来的是市区概念的延展、放大；本地铁速度缩短了时刻，人们衡量距离的方式是时刻，城市的距离愈来愈近，城市的规模也因此能够进展得愈来愈大，从而带来生活半径的延长。

2009年12月，昆明地铁1号线动工建设，地铁时期咆哮而来。

地铁给城市不仅带来了便捷的交通，也给昆明商业的苏醒繁荣注入兴奋剂，新的商业模式由此诞生了。

※地铁篇

一、地铁及轻轨的区别

城市轨道交通可分为地铁、轻轨两种制式。

划分二者的依据应是单向最大顶峰小时客流量的大小。

①地铁能适应的单向最大顶峰小时客流量为3-6万人次，轻轨能适应的单向最大顶峰小时客流量为1-3万人次；②地铁的轴重普遍大于13吨，而轻轨要小于13吨；③地铁的平面曲线半径不小于300米，而轻轨一般在100米到200米之间；④地铁每列车的编组数也要多于轻轨，车辆定员亦多，地铁列车编组可达4－10节，轻轨列车编组为2－4节。

二、地铁的优缺点

地铁具有快速、准确、安全、舒适、便利的特点。

长处：

一、节省土地：

由于一般多数市的市区地皮价值昂贵，将铁路建于地底，能够节省地面空间，令地面地皮能够作其他用途；

二、减少噪音：

铁路建于地底，能够减少地面的噪音。

3、减少干扰：

由于地铁的行驶线路不与其他运输系统（如地面道路）重叠、交叉，因此行车受到的交通干扰较少，可节省大量通勤时刻。

4、节约能源：

在全世界暖化问题下，地铁是最佳公共交通运输工具。

由于地铁行车速度稳固，大量节省通勤时刻，使民众乐于搭乘，也取代了许多开车所消耗的能源。

五、减少污染：

一般的汽车利用汽油或石油作为能源，而地铁利用电能，没有尾气的排放，不会污染境。

缺点：

一、建造本钱高：

由于要钻挖地底，地下建造本钱比建于地面高。

二、建设周期长：

一样由于要挖地道，铺设铁轨，设备等等，和各类调试工作。

地铁从开始动工到投入运营需要很长的时刻。

3、前期时刻长：

建设地铁的前期时刻较长，由于需要计划和政府审批，乃至还需要实验。

从开始酝酿到付诸行动破土动工需要超级长的时刻，短则几年，长则十几年也是有可能的。

三、中国各城市地铁进展简史

近几年，中国地铁进展迅速，到目前为止中国已经有25个城市已有地铁或正在建造地铁。

1965年07月：

北京地铁1号线一期动工建设；1969年10月，北京地铁1号线一期建成通车，1982年12月北京地铁1号线正式对外营运。

1970年04月：

天津地铁1号线动工建设；1984年12月，天津地铁1号线建成通车

2006年06月：

天津地铁1号线从头通车运营

1975年11月：

香港石峡尾—观塘线动工兴修；1979年10月：

香港石峡尾—观塘线正式通车

1990年01月：

上海地铁1号线动工建设；1994年12月：

上海地铁1号线一期建成通车

1993年12月：

广州地铁1号线动工建设；1998年12月：

广州地铁1号线建成通车

1999年12月：

深圳地铁一号线一期动工建设；2004年12月：

深圳地铁1号线一期、4号线建成通车

2000年12月：

南京地铁1号线一期动工建设；2005年09月：

南京地铁1号线一期建成通车运营

 2000年12月 ：

武汉轻轨1号线一期动工建设；2005年09月：

武汉轻轨1号线一期建成通车运营

2005年12月：

 成都地铁1号线一期动工建设；2010年10月：

   成都1号线一期建成通车运营    

2005年11月：

沈阳地铁1号线一期工程获批并动工建设    

2007年03月：

杭州地铁1号线动工建设                 

2007年06月：

重庆地铁1号线动工建设

2007年10月：

苏州地铁1号线一期工程获批

2008年09月 ：

哈尔滨地铁1号线动工建设

2009年06月：

宁波地铁1号线动工建设  

2009年06月 ：

郑州地铁1号线动工建设

2009年07月：

大连地铁1号线动工建设

2009年07月 ：

 南昌地铁1号线动工建设

2009年09月：

长沙地铁1号线动工建设

2009年11月：

无锡地铁1号线动工建设 

2009年11月 ：

青岛地铁1号线动工建设

2009年12月 ：

 昆明地铁1号线动工建设

2010年02月：

福州地铁1号线动工建设

四、昆明地铁线路计划

昆明的“三主三铺”一、二、3号线为地铁，4、五、6号线为轻轨,全长162.6千米。

1号线：

（昆医附一院——云南广播电视大学）是贯穿昆明新老市区南北的骨干线路，全长约55千米，估计2012年12月31日通车，地铁一号线一期工程将试通车运营。

2号线：

（昆明北部客运中心——福保）是贯穿昆明主城区南北的地铁线，全长千米,估计2012年12月31日，地铁二号线一期工程将通车试运营。

3号线：

（石咀——昆明东部客运中心）是沟通昆明主城区东西的骨干线路，全长约22千米。

4号线：

（大普吉——白龙潭水库）是连接昆明所有产业园区的连接线，全长千米。

5号线：

（世博园——滇池度假区）是连接昆明市各主要旅游景点的地铁线路，全长千米。

6号线:

（巫家坝——新机场航站楼）是连接巫家坝中央商务区与昆明新机场之间的地铁线路，全长千米。

※地铁商业篇

《地铁物业增值报告》将地铁物业的范围概念在：

距离地铁站点1000米之内、步行路程10分钟之内的商用、住宅、综合服务设施建筑，被界定为地铁物业。

一、地铁的商业功能与价值

地铁的商业价值应该结合地铁自身的核心功能和地铁客流的实际情形进行分析。

主要包括空间、时刻和客流三个层面的因素。

一、从空间角度看，由于地铁的首要功能是知足客载要求，因此地铁商业功能的实现和挖掘就必需充分考虑到那个特点。

通常来讲，国内各城市地铁线路所通过的地域大多是小区居住人口或流动人口高度密集的区域，地铁通过的范围专门大，也很容易使沿线形成一个新的商业区。

同时地铁与商业的影响是双向的，地铁深切的区域通常都具有良好的商业基础，而地铁的引入又会加速新的项目的诞生，使沿线商业环境加倍成熟。

二、从时刻角度看，地铁通行区域的普遍和运营时刻的相对饱满为商业功能的发挥和提升创造了专门好的条件，地铁客流顶峰在于一早一晚，而生活方式的进步将使得地铁对晚间消费和假日消费的刺激更为明显。

3、从客流吸引角度看，地铁的运载功能能够顺利实现客流吸引，因此对于地铁的商业功能而言更为需要的是把客流转化为有效的消费，这一要求使得地铁商业具有更强的专业性，包括商业定位和计划和商业组合等等。

二、地铁商业的主要形式

依据商业设施与地铁的关联程度，咱们能够把地铁商业划分为以下几种类型：

一、地铁站厅内部零星的商业网点，面积小，以实时性消费商品和专业服务为主；面积较大的站厅内部商业设施，以便利性商品和服务和流行性商品为主。

二、乘客通道的商业利用部份，比如能够采取“花车”等形式。

3、地铁的地下商场或商业街，一般经营流行性衣饰、皮具和其它中低档商品，目标消费人群通常能够肯定为大中学生和追求时尚的年轻一族，比如上海迪美广场“香港名店街”、广州“流行前线”、大连胜利广场等。

4、拓展地铁联机优势，虽然很多项目不与地铁站厅直接发生关联，但却能够为往来商场的客流提供快捷的交通方式，这是很多城市中高级商业项目所考虑的因素，也就是说，商业项目能够通过地铁口和地上商业实现有机结合，依托地铁口的交通便利性，带来庞大客流，从而带动地铁进出口周边商业的进展，形成一个辐射力很强的购物中心，如香港的太古城。

三、地铁商业价值的主要表现

一、地铁自身的商业转化和应用。

举例来讲，2000年香港地铁取得纯利40亿港币，成为世界上盈利最多的地铁，从收益比例看，1999年香港地铁亿的经营收入中，票价收入占亿，其余的收益都来自于地铁商业的增加值。

东京地铁2002年度靠提供场地收取的租金有9亿日元，加上它拥有的38家便利店的57亿日元销售额，合计66亿日元，虽然这部份收入只占地铁总收入的2%，但也是一笔专门大的收益。

地铁站内不仅开设商城，也能够使站内和地上商业连成一片，从而形成独特的文化和商业和较为成熟的商圈。

巴黎地铁犹如一个“地下超市”，其地铁站中设有百货、报刊、饮食、音像、图书、服装鞋帽、礼物、等商业网点800多家。

在广州，洗衣店、银行、药店等均已跻身地铁站厅。

上海在地铁1号线16个车站开设了20多个书报亭、13个洗衣店、13个快照服务部和14家快餐店。

二、发挥和利用地铁的客流优势。

上海人民广场下的迪美广场香港名店街是较早的一个案例，广州天河城广场的迅速进展也与地铁进入有着密不可分的联系，北京的东方新天地结合地铁和王府井金街进行品牌结构调整也取得了专门大的成效，这些商业项目应该能够称为国内地铁商业的典型代表。

目前北京地铁一号线沿线与地铁拥有接口的商场主要包括：

城乡贸易中心、百盛、首都时期广场、西单文化广场、东方新天地、贵友大厦、国贸商城等；二号线沿线商场有赛特购物中心、新世界中心、庄胜广场、华联、万通、西环广场、东方银座等，这些商场在北京零售商业中占据着重要的地位。

3、地铁能够带动区域的商业计划和整合，放大商圈范围。

目前香港主要购物中心大体上都是在1979年以后地铁通车后落成开业的。

应该说，在地铁通车以前，虽然香港也有象位于港岛的英皇道和九龙的弥敦道等零售业高度集中的购物街区，可是由于交通条件的局限，消费者跨区购物的情形并非普遍，从而催生了区域性零售区的进展，零售面积在各区的散布也趋向平均。

而香港地铁的通车，则大大提高了市民购物消费活动的范围。

香港沿着地铁网络散布的大约30个购物中心，约占香港购物中心总数的五分之三，此结果充分显示出香港地铁对购物中心开发的影响，地铁成了香港购物中心项目不可或缺的元素。

四、地铁商业定位和商业组合

地铁商业的开发具有很强的专业性，商业定位超级重要。

考虑到地铁商业的特殊性，商业的定位必需要充分考虑到地铁客流自身的特点，而由于站位及其所处区域商业环境的不同，商业定位也会更多地表现出个性化的特征。

通常来讲地铁客流大多以快速通过为目的，若是能够通过特色塑造，延长乘客停留时刻，将可能增大消费的有效性，因此对地铁商业而言，如何将流动的乘客转化为有效的购买力是在商业定位中需要给予高度关注的内容。

一、区位特点不同，地铁商业的形式和定位也会有所不同。

如前所述，与地铁站联系程度的不同将直接影响到商业项目所采用的具体形式。

站厅内的商场与上盖物业在偏重点上会有明显区别。

站厅的商场在于知足“乘客”的商业需求，而上盖物业则是面对以“乘客”为基础的商场顾客，因此需要采取不同的商业组合。

一般而言，站厅内的商品和服务选择性较弱，而通道商业则需要适度增加选择性，地铁上盖物业还需要考虑到关联性和复合性。

北京物美和香港太古城就是两个形成鲜明对比的例子。

二、地铁商业应坚持特色化进展思维。

体此刻地铁商业项目上，就是应该坚持特色进展与适应地铁人群全面需求二者的并举。

地铁商业特色的塑造难度大于一般性商业项目。

因为客群的相对稳固性与快速性将使许多商业形态和商品不适合地铁商业的进展。

比如针对一个高级购物中心项目，地铁的引入可能只是带来旺盛的客流，而不能形成有效的购买能力。

咱们必需要看到，对于地铁尚在萌芽和初步进展的中国城市，由于线路上的局限，地铁还仅仅作为多种交通方式的一种，由于线路较少的局限，目前阶段还难以调动高收入阶级融合到地铁客群中来，这一点咱们与国际上地铁高度发达的城市有专门大的区别，在这些国际城市，地铁一样吸引着相当一部份的高收入阶级。

咱们在考虑地铁商业定位的时候必需要对这一特点给予考虑。

固然，随着各城市地铁线路的逐渐拓展和网络体系的慢慢发达，地铁面向高端消费市场的潜力就会取得必然程度的释放。

3、地铁商业要考虑与周边商业环境的统一性。

高级定位的项目在引入地铁以后，应该如何协调商业计划和商品组合是一个很重要的话题。

由于高级定位的商业项目需要安静和幽雅的环境，所以在目前阶段，地铁的引入与高级商业项目的营业能力提升还难以形成正比关系。

以北京为例，与地铁相连的国贸商城是一个高级的购物中心，而地处北京西二环的万通小商品批发市场也与地铁相连，从二者的比较上讲，地铁对万通的商业利用价值将远远高于国贸商城。

4、依据地铁线路的计划制定沿线商业设施的计划不失为一种策略。

中国传统的优势商圈大多被老的国有百货所占据，随着城市的外扩和城市经济的迅速进展，城市间的差距正在逐渐缩小，各个城市商品的丰硕程度也加倍接近，使本地顾客难以吸引而参观者购买冲动又极度萎缩两个方面的矛盾充分暴露出来，这其实也是造成处于商业旺地的传统百货难以振作的重要外因。

地铁进展与城市的进展是紧密联系在一路的，因此配合地铁的计划引导沿线商业设施的合理布局，将对商圈的调整和消费力的再分派发挥重要的作用，其潜在的商业机缘就会取得更好的释放。

香港购物中心的散布就是一个专门好的例证。

五、必需准确分析地铁商业客流的特点，这是一个双向关联的因素，也就是说咱们需要同步考虑乘客结构和站位所处区位的特点两个因素，所以地铁商业的定位不能仅仅局限于地铁的乘客因素，若是以为有了地铁和地铁客流，商业就必然会红火是有局限的。

乘客的流动并非直接表明消费的到来，消费的吸引和创造必需要靠合理的商业计划和卖点塑造才能完成。

这就是咱们适才所讲的，必需注重把“乘客流”转化为有效“顾客流”的问题。

五、地铁商业繁华四大城市

　　北京地铁运营线路总里程114千米、日客运量150万人次左右。

按照目前的计划规模，2008年整个北京的地铁面貌将会有重大改变，地铁的商业收入将在目前的基础上再增加一倍。

目前王府井、西单、西直门、东直门和崇文门等重要商圈，皆实现了商业与地铁的自由对接。

在未来地铁线的计划和机场快速线的开通进程中，大大小小的商业项目正在谋划实在现商业的地铁梦。

　　香港是将地铁和商业结合最完美的一个城市。

虽然地铁总长只有43.2千米，但日客运量高达220万人次，2004年地铁商铺带来的经济收入超过96亿港币。

在香港，沿着地铁网络散布的大约30个购物中心，约占香港购物中心总数的五分之三。

地铁成了香港购物中心项目不可或缺的元素，同时也造就了“时期广场”、“置地广场”等一大量购物天堂。

　　上海地铁商圈引导时尚潮流“地下经济”发源于1993年的徐家汇地铁站。

一个小小的衣饰店曾创下超过8000元的单日营业额纪录。

随着地铁1号线逐渐成为上海交通的主动脉，地铁商场也沿着地铁站点的延伸向四处蔓延，并形成了新客站、人民广场、陕西南路、徐家汇四个赫赫出名的地下商圈。

　　广州地铁商铺以连锁店为主随着地铁线不断从中心城区向周围延伸，广州的商圈也不断扩展。

据不完全统计，广州地铁目前拥有各类商业物业不下10万平方米。

其中，地铁一、2号线共有车站商铺4000余平方米，站厅商业街约3万平方米，沿线地面物业约6万平方米，月经营收入上万万元。