住宅专项维修资金管理实施细则.docx
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住宅专项维修资金管理实施细则
住宅专项维修资金管理实施细则
关于印发《住宅专项维修资金管理实施细则》得通知
陕建发[2009]129号
各设区市房地产管理局（建设局）,杨凌示范区规划建设局:
现将《住宅专项维修资金管理实施细则》印发您们,请遵照执行。
二○○九年八月十四日
住宅专项维修资金管理实施细则
第一条根据《陕西省物业管理条例》第九十六条规定与建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》,结合本省实际,制定本细则。
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第二条本细则适用于本省行政区域内国有土地上住宅专项维修资金得交存、代收代管、使用与监督管理。
本细则所称住宅专项维修资金（以下简称专项维修资金）,就是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后得维修与更新、改造得资金。
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第三条专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督得原则。
第四条省人民政府住房与城乡建设行政主管部门会同省财政部门负责本省行政区域内住宅专项维修资金管理工作得指导与监督。
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各设区市、县（市）人民政府物业管理行政主管部门会同同级财政部门负责本行政区域内住宅专项维修资金管理工作得指导与监督。
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第五条住宅物业,住宅小区内得非住宅,或者住宅小区外与单幢住宅结构相连得非住宅物业得业主应当按照本细则交存专项维修资金。
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前款物业属于出售公有住房得,售房单位应当按照本细则得规定交存专项维修资金。
第六条商品住宅得业主、非住宅得业主应当按照所拥有物业得建筑面积交存专项维修资金,每平方米建筑面积交存首期专项维修资金得标准为当地住宅建筑安装工程每平方米造价得5%至8%。
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设区市、县（市）人民政府物业管理行政主管部门应当根据本地区情况,合理确定、公布本地区不同类型物业每平方米建筑面积交存首期专项维修资金得数额,并适时调整。
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第七条出售公有住房得,按照下列规定交存专项维修资金:
（一）业主按照所拥有物业得建筑面积交存得专项维修资金,每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金数额为当地房改成本价得2%。
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（二）售房单位按照所出售住宅得建筑面积,多层住宅不低于售房款得20%、高层住宅不低于售房款得30%一次性提取专项维修资金。
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第八条拆迁安置中实行产权调换得房屋、危（旧、棚）改回迁房,单位集资建房得专项维修资金参照商品住宅得标准执行。
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第九条在一个物业管理区域内,凡依法登记权属得车位、车库等其她非住宅物业参照住宅专项维修资金得标准交存专项维修资金。
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第十条业主交存得专项维修资金属于业主所有。
从公有住房售房款中提取得专项维修资金属于公有住房售房单位所有。
第十一条房屋买受人在办理房屋入住手续前,应当将首期专项维修资金交存至专项维修资金专户。
第十二条建设单位应当在办理已售房屋权属转移登记前,将自用及尚未出售房屋得专项维修资金一次性交存至专项维修资金专户。
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第十三条未按本细则规定交存首期住宅专项维修资金得,开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。
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第十四条业主大会成立前,商品住宅业主、非住宅业主交存得专项维修资金,由物业所在地设区得市、县（市）物业行政主管部门代管;已售公有住房专项维修资金,由设区得市、县（市）财政部门或者物业管理行政主管部门负责管理。
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第十五条设区得市、县（市）物业行政主管部门应当委托所在地得商业银行作为专项维修资金得专户管理银行,并在专户管理银行开立专项维修资金专户。
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开立专项维修资金专户,应当以物业管理区域为单位设帐,按房屋门户号设分户账;未划分物业管理区域得,以幢为单位设帐,按房屋门户号设分户账。
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第十六条房屋权属登记机构在办理房屋权属转移登记时,申请人应提交专项维修资金得交款凭证,房屋权属登记机构负责查验。
未提供专项维修资金交存凭证得,房屋权属登记机关不予受理房屋权属登记。
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第十七条专户管理银行、代收住宅专项维修资金得售房单位应当出具由省财政厅监制得《陕西省住宅专项维修资金专用收据》。
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第十八条业主大会成立后,专项维修资金代管部门或者管理部门应当按照国家规定将该物业管理区域内业主缴存得专项维修资金账面余额划转至业主大会开立得专项维修资金账户,并将有关账目等移交业主委员会。
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专项维修资金划转后得账目管理单位,由业主大会决定。
业主大会应当建立专项维修资金管理制度。
设区得市、县（市）物业管理行政主管部门对业主大会开立得专项维修资金帐户以及资金使用进行监督。
第十九条业主大会成立后,应当按照下列规定办理专项维修资金帐目移交手续:
（一）业主大会应当委托所在地物业管理行政主管部门确定得专户管理银行作为本物业管理区域内专项维修资金得专户管理银行,并在专户管理银行开立专项维修资金帐户。
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开立专项维修资金帐户,应当以物业管理区域为单位设账,按房屋户门号设分户账。
（二）业主委员会应当通知设区市、县（市）人民政府物业管理行政主管部门;涉及已售公有住房得,应当通知负责管理公有住房专项维修资金得部门。
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（三）设区市、县（市）人民政府物业管理行政主管部门或者负责管理公有住房专项维修资金得部门应当在收到通知之日起30日内,通知专户管理银行将该物业管理区域内业主交存得住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会开立得住宅专项维修资金账户,并将有关账目等移交业主委员会。
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住宅专项维修资金划转后得账目管理单位,由业主大会决定,可以委托其选聘得物业服务企业管理专项维修资金得账目,也可以委托社会中介机构管理专项维修资金得账目。
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业主大会开立得住宅专项维修资金账户,应当接受所在地设区市、县（市）人民政府物业管理行政主管部门得监督。
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第二十条业主分户账面专项维修资金余额不足首期专项维修资金交存数额得30%时,业主应当及时续交。
成立业主大会得,续交方案由业主大会决定。
未成立业主大会得,业主应将续交得专项维修资金交存到专户管理银行,续交后得分户帐面余额不得低于首次交存得数额,房屋所有权转让时,业主分户帐面专项维修资金不足首期交存款30%得,应当续交,交存主体双方约定。
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第二十一条商品住宅、拆迁安置房、危（旧、棚）改房、单位集资建房、出售得公有住房未建立专项维修资金得应当按照当时得法律、法规、政策规定补建。
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第二十二条物业管理区域得专项维修资金账户建立后,有下列情形之一得,建设单位或业主委员会应当到代管单位办理专项维修资金账户得相关变更手续:
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（一）物业管理区域名称发生变动得;
（二）物业服务企业发生更换得;
（三）业主委员会主任、副主任发生更换得。
第二十三条房屋灭失得,按照以下规定返还专项维修资金:
（一）房屋分户账中结余得住宅专项维修资金返还业主;
（二）售房单位交存得住宅专项维修资金账面余额返还售房单位;售房单位不存在得,按照售房单位财务隶属关系,收缴同级国库。
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第二十四条专项维修资金得使用,应当遵循方便快捷、公开透明、受益人与负担人相一致得原则。
第二十五条专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后得维修与更新、改造,不得挪作她用。
下列项目得维修与更新改造,可以使用专项维修资金:
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（一）共用部位、就是指属于业主共有共用得房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、电梯井、楼梯间、走廊通道等;AxWCrbq。
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（二）共有设施设备,就是指物业管理区域内业主共同使用得供排水管道、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明设施、供电线路、煤气（天然气）管道、消防设施、绿地、道路、沟渠、池、井、公益性文体等设施设备。
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第二十六条住宅共用部位、共用设施设备得维修与更新、改造费用,按照下列规定分摊:
（一）共有房屋主体结构中得基础、柱、梁、墙得修缮,由共有房屋所有人按份额比例分担。
（二）共有墙体得修缮（包括因结构需要而涉及得相邻部位得修缮）,按两侧均分后,再由每侧房屋所有人按份额比例分担。
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（三）楼盖得修缮,其楼面与顶棚部位,由所在层房屋所有人负责;其结构部位,由毗连层上下房屋所有人按份额比例分担。
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（四）屋盖得修缮:
1、不上人房盖,由修缮所及范围覆盖下各层得房屋所有人按份额比例分担。
2、可上人屋盖（包括屋面与周边护栏）,如为各层所共用,由修缮所及范围覆盖下各层得房屋所有人按份额比例分担;如仅为若干层使用,使用层得房屋所有人分担一半,其余一半由修缮所及范围覆盖下层房屋所有人按份额比例分担。
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（五）楼梯及楼梯间（包括出屋面部分）得修缮:
1、各层共用楼梯,由房屋所有人按份额比例分担。
2、为某些层所专用得楼梯,由其专用得房屋所有人按份额比例分担。
（六）房屋共用部位必要得装饰,由受益得房屋所有人按份额比例分担。
（七）房屋共有、共用得设备与附属建筑（如电梯、水泵、暖气、水卫、电照、沟管、垃圾道、化粪池等）得修缮,由所有人按份额比例分担。
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业主委员会根据业主大会决定,或者维修涉及范围内相关业主另有约定维修资金使用分摊得,从其决定或者约定。
第二十七条出售得公有住房之间共用部位、共用设施设备得维修与更新改造费用,涉及多个楼幢得,由各楼幢按照建筑面积得比例分摊。
每个楼幢得费用,由相关业主与公有住房售房单位按照该楼幢全体业主交存专项维修资金总额与公有住房售房单位交存专项维修资金总额得比例分摊,其中应由业主承担得,再由相关业主按照各自拥有得物业建筑面积得比例分摊。
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第二十八条未建立专项维修资金或者专项维修资金续筹不足,发生应分摊维修费用得,由维修涉及范围内共有或者共用关系得业主按照各自拥有房屋专有面积承担。
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第二十九条住宅共用部位、共用设施设备维修与更新、改造,涉及尚未售出得商品住宅、非住宅或者公有住房得,开发建设单位或者公有住房单位应当按照尚未售出商品住宅或者公有住房得建筑面积,分摊维修与更新、改造费用。
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第三十条专项维修资金划转业主大会管理前,需要使用专项维修资金得,按照以下程序办理:
（一）物业服务企业根据维修与更新、改造项目提出使用建议;没有物业服务企业得,由相关业主提出使用建议;
（二）专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上得业主且占总人数三分之二以上得业主讨论通过使用建议;VqSONpa。
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（三）物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案;
（四）物业服务企业或者相关业主持有关材料,向所在地设区市、县（市）人民政府物业管理行政主管部门申请列支;其中,动用公有住房专项维修资金得,向负责管理公有住房专项维修资金得部门申请列支;ca0BRTN。
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（五）设区市、县（市）人民政府物业管理行政主管部门或者负责管理公有住房专项维修资金得部门审核同意后,向专户管理银行发出划转专项维修资金得通知;eNx5LHs。
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（六）专户管理银行将所需专项维修资金划转至维修单位。
第三十一条专项维修资金划转业主大会管理后,需要使用专项维修资金得,按照以下程序办理:
（一）物业服务企业提出使用方案,使用方案应当包括拟维修与更新、改造得项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其她需临时使用专项维修资金得情况得处置办法等;engtaJq。
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（二）业主大会依法通过使用方案;
（三）物业服务企业组织实施使用方案;
（四）物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支专项维修资金;其中,动用公有住房专项维修资金得,向负责管理公有住房专项维修资金得部门申请列支;MCSyyF5。
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（五）业主委员会依据使用方案审核同意,设区市、县（市）人民政府物业管理行政主管部门备案;动用公有住房专项维修资金得,经负责管理公有住房专项维修资金得部门审核同意;设区市、县（市）人民政府物业管理行政主管部门或者负责管理公有住房专项维修资金得部门发现不符合有关法律、法规、规章与使用方案得,应当责令改正;uxRlJIe。
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（六）业主委员会、负责管理公有专项维修资金得部门向专户管理银行发出划转专项维修资金得通知;
（七）专户管理银行将所需专项维修资金划转至维修单位。
第三十二条下列费用不得从专项维修资金中列支:
（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担得住宅共用部位、共用设施设备维修、更新与改造费用;
（二）依法应当由相关单位承担得供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线与设施设备得维修、养护费用;yBjg6fr。
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（三）应当由当事人承担得因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需得修复费用;
（四）根据物业服务合同约定,应当由物业服务企业承担得住宅共用部位、共用设施设备得维修与养护费用。
第三十三条发生危及房屋安全等紧急情况,需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修与更新、改造得,按照以下规定列支住宅专项维修资金:
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（一）住宅专项维修资金划转业主大会管理前,物业服务企业或者相关业主持有关材料,向所在地市、县人民政府物业管理主管部门申请列支;其中,动用公有住房住宅专项维修资金得,向负责管理公有住房住宅专项维修资金得部门申请列支;vDTrAQr。
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市、县（市）人民政府物业管理主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金得部门审核同意后,向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金得通知;G730cXj。
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专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。
（二）住宅专项维修资金划转业主大会管理后,物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金;其中,动用公有住房住宅专项维修资金得,向负责管理公有住房住宅专项维修资金得部门申请列支;Jseeyz0。
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业主委员会依据使用方案审核同意,并报市、县（市）人民政府物业管理主管部门备案;动用公有住房住宅专项维修资金得,经负责管理公有住房住宅专项维修资金得部门审核同意;市、县（市）人民政府物业管理主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金得部门发现不符合有关法律、法规、规章与使用方案得,应当责令改正;bbODKkp。
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业主委员会、负责管理公有住房住宅专项维修资金得部门向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金得通知;
专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。
发生前款情况后,未按规定实施维修与更新、改造得,市、县（市）人民政府物业管理主管部门可以组织代修,维修费用从相关业主住宅专项维修资金分户账中列支;其中,涉及已售公有住房得,还应当从公有住房住宅专项维修资金中列支。
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第三十四条在保证住宅专项维修资金正常使用得前提下,可以按照国家有关规定将住宅专项维修资金用于购买国债。
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利用住宅专项维修资金购买国债,应当在银行间债券市场或者商业银行柜台市场购买一级市场新发行得国债,并持有到期。
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利用业主交存得住宅专项维修资金购买国债得,应当经业主大会同意;未成立业主大会得,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上得业主且占总人数三分之二以上业主同意。
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利用从公有住房售房款中提取得住宅专项维修资金购买国债得,应当根据售房单位得财政隶属关系,报经同级财政部门同意。
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禁止利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买得国债用于质押、抵押等担保行为。
第三十五条下列资金应当转入专项维修资金滚存使用:
（一）专项维修资金得存储利息;
（二）利用专项维修资金购买国债得增值收益;
（三）利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营得,业主所得收益,但业主大会另有决定得除外;
（四）住宅共用设施设备报废后回收得残值。
第三十六条业主人数较少且经全体业主一致同意决定不成立业主大会得,维修资金账户开立应参照本细则第十五条得规定办理,账户名称为该小区业主大会（筹）,账户预留印鉴人员为推选得业主代表,维修资金划转、使用参照本细则相关条款执行。
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第三十七条房屋所有权转让时,业主应当向受让人说明专项维修资金交存与结余情况并出具有效证明,该房屋分户账中结余得专项维修资金随房屋所有权同时过户。
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受让人应持专项维修资金过户协议、房屋权属证明、身份证到专户管理银行办理分户账更名手续。
第三十八条设区市、县（市）物业管理行政主管部门应与专项维修资金专户管理银行共同开发利用专项维修资金信息化管理系统,充分发挥计算机互联网络得作用,通过有效运行、方便业主、公有住房售房单位对其分户帐中使用情况、增值收益与帐面余额得查询,同时有效履行对专项维修资金交存、使用、结存等监督管理。
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第三十九条设区市、县（市）人民政府物业管理行政主管部门,负责管理公有住房专项维修资金得部门及业主委员会,应当每年至少一次与专户管理银行核对专项维修资金账目,并向业主、公有住房售房单位公布下列情况:
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（一）专项维修资金交存、使用、增值收益与结存得总额;
（二）发生列支得项目、费用与分摊情况;
（三）业主、公有住房售房单位分户账中专项维修资金交存、使用、增值收益与结存得金额;
（四）其她有关专项维修资金使用与管理得情况。
业主、公有住房售房单位对公布得情况有异议得,可以要求复核。
第四十条专项维修资金得管理与使用,应当依法接受审计部门得审计监督。
第四十一条专项维修资金得财务管理与会计核算应当执行财政部有关规定。
财政部门应当加强对专项维修资金收支财务管理与会计核算制度执行情况得监督。
第四十二条住宅专项维修资金专用票据得购领、使用、保存、核销管理,应当按照财政部门得有关规定执行,并接受监督检查。
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第四十三条使用维修资金维修发生得结算清单、发票原件等,由代管单位存档备查。
第四十四条本省行政区域内多产权非住宅得商品房屋,可以参照本细则执行。
第四十五条本实施细则从2009年9月15日起实施。
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