镇江项目可行性研究报告完整.docx
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镇江项目可行性研究报告完整
提纲
研究背景
研究内容
一、镇江城市发展策略研究
二、镇江房地产市场行业的研究
三、竞争研究
四、消费者研究
五、项目市场建议
六、项目财务分析
[研究背景]
本项目位于江苏省镇江市南徐新城，项目总用地约350亩。
南徐新城是镇江规划中的新行政中心，本项目作为区域目前开发的较大的项目，在南徐新城乃至整个镇江都具有重要的地位。
因此我们对于项目的理解，不仅仅停留在市场的层面，还应包括对镇江这个城市的研究，从项目生存的大环境进行切入研究。
报告主要从以下几个方面对与本项目相关的问题进行分析阐述。
我们项目处在一个怎样的城市背景下？
城市规划给房地产市场带来怎样的影响？
镇江房地产市场发展的水平如何？
南徐是否有发展的潜力？
板块的特性，竞争对手搏奕？
基于项目SWOT的分析提出项目市场建议
城市篇
一、镇江城市发展策略研究
（一）城市发展所处的时代背景
镇江位于江苏省西南部，是长三角“先行规划、先行发展”的十五个城市之一，但镇江处于长三角城市都市圈的最外围，受到上海经济圈的辐射非常小。
镇江同时也处于南京一小时都市圈和苏锡常都市圈的结合处，在目前两大都市圈发展尚未成熟的阶段，镇江由于位于都市的外围，其双向辐射优势不能得到发挥。
（二）城市的概况
1、城市功能、性质以及城市的地理位置、交通、行政区划分
（1）镇江城市性质为：
国家历史文化名城，长江下游重要的港口、工贸、风景旅游城市。
（2）地理气候
镇江市地处长江下游南岸，北纬31°37′～32°19′，东经118°58′～119°58′。
东西最大直线距离95.5公里，南北最大直线距离76.9公里。
东南接常州市，西邻南京市，北与扬州市、泰州市隔江相望。
属北亚热带季风气候，年平均气温15.6℃，日照数2,057.2小时，无霜期238天，降水量1088毫米。
全市土地总面积3848平方公里，占全省3.74％。
丘陵山区为1964平方公里，占总面积的51.1%。
地势西高东低，南高北低，呈波状起伏，形成以丘陵岗地为主的地貌特征。
（3）交通
京沪铁路横贯东西。
沪宁高速公路、312和104国道、沿江公路穿越境内，公路网四通八达，镇江至扬州长江公路大桥即将开通。
长江与京杭大运河在镇江交汇，构成全国最大的十字黄金水道。
南京禄口国际机场和常州机场分别距镇江80公里和50公里。
镇江拥有对外开放的国际港口。
现已建成泊位139个，其中万吨级以上泊位20个，最大可停靠5万吨级船舶，镇江港是长江第三大港，为国家主枢纽港之一，有铁路和高等级公路与港口相连，与世界50多个国家和地区的120多个港口有运输业务联系。
镇江口岸为国家一类对外开放口岸，海关、海事、边防、出入境检验检疫等查验机构齐全。
（4）行政区划分
镇江为江苏省省辖市，下辖三个县（市）：
丹阳市、句容市、扬中市，下辖四个区：
丹徒区、京口区、润州区和镇江新区。
2、经济状况
（1）经济地位
镇江市地处沪宁工业带、长江和运河十字交汇点，具备发展基础工业所必要的港口、交通、能源、水利、用地及城市依拖等优势条件。
（2）经济发展水平GDP和人均GDP
GDP（亿）
2000年
2001年
2002年
2003年
南京
1021.3
1150.3
1295
1576.2
苏州
1540.7
1760.3
2080
2802
扬州
472.12
505.46
558.93
602.68
镇江
454.6
505.15
560.9
641.1
镇江的年GDP总量不到苏州的1/3，相当于南京的1/2，与扬州差不多。
镇江的经济实力与周边城市相比属于中等偏下水平。
用国际通行的房地产发展阶段与人均GDP数值关系看房地产市场的发展状况。
根据国际惯例，人均GDP达到1300至8000美元，房地产便步入住房需求、房价调整最快的高增长期。
镇江人均GDP在2002年突破20000元，在2003年达到23995元，年增长率为29.4%，较高的增长率表明城市的经济处于快速发展时期。
2003年人均GDP近3000美元，正由缓慢发展期迈向快速发展时期。
房地产市场的火爆是镇江经济发展的一个必然表现。
（3）居民可支配收入和人均消费
城乡居民生活水平不断改善。
2004年城镇居民人均可支配收入完成10858元，增长14.9%，农民人均纯收入完成5372元，增长13.5%，分别占年计划的102.6%和106.4%。
预计2005年城镇居民人均可支配收入增长12%；农民人均纯收入增长9%。
随着收入水平的不断提高，居民消费支出也同步增长，住宅消费能力大幅度提高，给镇江房地产业带来了巨大的商机，有力地推动了镇江房地产市场的良性发展。
（4）财政、金融状况
财政收入增幅较快。
2004年财政总收入完成92.12亿元，比上年增长32.6%。
金融运行态势良好，服务功能不断完善。
年末金融机构各项存款余额676.51亿元，比年初增加95.72亿元。
其中：
企业存款220.70亿元，比年初增加32.18亿元；居民储蓄存款388.46亿元，比年初增加50.25亿元。
年末金融机构各项贷款余额489.26亿元，比年初增加78.43亿元。
其中：
短期贷款298.93亿元，比年初增加17.42亿元；中长期贷款116.60亿元，比年初增加33.00亿元。
个人住房、汽车、教育等消费贷款发展迅速。
（5）固定资产投资状况
从这一组数据可以看出，全社会固定投资额的不断增长，城市建设步伐加快，综合功能日益完善，房地产投资额在全社会投资总额中的比例亦将不断加重，开发力度进一步加大，亦即是预示着房地产市场将呈现出不断走好的趋势。
其中2004年完成全社会固定资产投资320.52亿元，比上年增长35.07%。
投资领域内在活力明显增强，投资规模不断扩大，基本建设、更新改造、房地产开发投资全面回升。
其中：
基本建设投资105.41亿元，增长33%；更新改造投资56.53亿元，增长59.4%；房地产开发投资39.17亿元，增长21.3%。
（6）城市化进程与经济的增长速度
2004年末,全市户籍总人口267．21万人，其中非农业人口110.69万人，农业人口156.52万人。
市区人口101.36万人，其中非农业人口63.67万人，农业人口37.69万人。
全市人口总户数增加到99.38万户，平均每户2.69人。
2001年
2005年
2010年
2020年
市域总人口
280万人
290万人
300万人
320万人
市域城市化水平
50.5%
57%
63%
70%
城市规划区
人口规模
99.8万人
105万人
120万人
140万人
中心城人口规模
65万人
75万人
90万人
120万人
Ø城市化水平的提高，市区人口不断壮大，人口的增长必将带来大量的房地产消费需求。
房地产市场机会广阔。
3、政策影响
（1）《镇江市房屋拆迁管理办法》（2003年4月起施行）
影响
该政策出台后，对镇江市房地产开发过程中房屋拆迁行为有了法律参照和监督，明确了拆迁范围、拆迁时间与拆迁过程中的房屋评估、补偿标准等各方面的参照指标，以及违反该政策所应接受的处罚标准，有效的保障了被拆迁人的应有权利。
对净化镇江市房地产市场的环境，规范镇江市房地产市场行为，提高市民对政府的信任度以及购房的热情起到了良好的促进作用。
（2）《镇江市商品房价格管理实施细则》
影响
由着重管理具体价格水平转变为管理价格行为和相应的处罚规定。
给开发单位更大的浮动幅度空间。
将两步核价程序改变为销售房屋时一次性核定售价，企业不得随意变动。
确因成本变化大，有物价部门在交付钥匙前核定后增减成本。
并实行成本商品房价格成本认证制度，严格控制商品房成本。
把明码标价作为价格工程的一项重要内容加以贯彻。
对商品房价外收费进行严格控制，各种强制性收费必须经物价部门批准。
（3）《镇江市物业收费管理实施办法》
影响
该政策制定了物业管理收费应当遵循合理、公开及与服务内容、质量相适应的原则以及各项收费标准。
实行政府指导价的物业管理收费，以物业管理的合理成本为基础，根据提供物业管理的内容、质量水平，按照有利于物业管理的价值补偿和促进物业管理企业规模经营的原则确定。
物业管理企业可在政府指导价范围内与业主委员会或业主、物业使用人协商制定具体收费标准。
从而明确了双方各自享有的权利和承担的责任，有效的维护了双方的权益。
对规范镇江市商品房物业售后的各项管理行为，提高镇江市物业整体水平起到了积极的促进作用。
（4）建立房价网和商品房价格监测制度
2003年镇江市建立了房价网，创办了免费向社会发放的《京江楼市》，将房价主要政策和主要房价在网上、杂志上公布，并建立了商品房、二手房等价格检测制度。
主要目的是对商品房价格进行专项检查。
4、城市文化环境（教育、文化古迹、旅游等）
镇江拥有江苏大学、华东船舶工业学院等国内著名的高等学府，以及三所普通高等专科学校和一批中等专业学校。
全市普及9年制义务教育。
有公共图书馆5个，总藏书量116.3万册（件）；历史上《文心雕龙》、《昭明文选》、《梦溪笔谈》等文学、科学巨著均成书于镇江；全市拥有剧院、影剧院86个；无线广播电台5座、电视台5座。
市拥有各类专业技术人员10.5万人。
各级、各类科研开发机构419个，其中国家级、部属研究院（所）3个。
镇江有丰富的旅游资源。
自古就有“天下第一江山”、“城市山林”的美称。
境内名胜古迹和旅游景点众多，有列入全国十大人文景观之一的“金山、焦山、北固山”风景名胜区，有六朝陵墓石刻，有道教圣地茅山和佛教圣地宝华山，有南山风景区及国家森林公园等。
镇江是国家历史文化名城，有深厚的文化积淀。
焦山碑林、丹阳南朝陵墓石刻、镇江英国领事馆旧址为全国重点文物保护单位。
5、产业结构发展状况及分析
镇江坚持产业结构优化升级，第二、第三产业共同推动经济增长的格局继续得到巩固。
2003年国民经济结构调整步伐加快，三次产业增加值结构由上年的6.2∶55.8∶38.0调整为5.1∶57.0∶37.9。
第一产业增加值完成32.59亿元，增长4.1%；第二产业增加值完成366.93亿元，增长16.2%；第三产业增加值完成244.04亿元，增长12.4%。
（三）城市的发展战略规划
镇江城市总体规划（2002—2020）未来城市的发展方向：
由原来的沿江“一”字型发展调整为沿江沿路的“T”字型发展。
形成基础产业向东西两翼伸展，高新产业向南拓展的“T”形产业布局模式。
近期重点沿江发展，扩充东西两翼；适度向南发展，扩大主城框架。
1、城市规划发展目标
城市发展目标
经济高效，充满活力的城市——长江下游最富有特色的现代化滨江城市
富有文化特色的城市——国家历史文化名城和优秀旅游城市
优美的居住环境城市——人与自然和谐共生的山水园林城市，生态城市，建设清新亮丽，充满灵气和活力的江南名城
市政规划目标：
高起点，高标准，瞄准一流城市目标，大力提升镇江在苏南板块中的中心城市重要度，确立其在上海为龙头的“长三角”区城市群的独特地位。
2、城市布局规划结构
城市总体布局结构由原来的“一城两区”逐步优化为“一城两翼”，即主城、东翼和西翼。
主城与东、西两翼之间以生态绿地、防护绿地相隔，以快速路、主干路相联。
（1）规划结构
“双橄榄”的城市形态，“一城两翼”（主城、东翼、西翼）的空间结构。
主城：
构筑“山、水、城”的城市空间框架，强化城市中心的服务功能。
人口按90万左右控制。
划分为五大功能区：
主城核心区、南徐新城、丁卯新城、丹徒新城和南山风景区。
空间分布以南山风景区为绿核，形成四个相对独立的功能区，并由此形成一个主中心，三个副中心的公共活动中心体系。
东翼：
基础产业带和配置适量的生活用地。
由谏壁、化工区和大港三部分组成。
人口按20万左右控制。
西翼：
基础产业带和物流产业的增长区。
由龙门和高资两部分组成，人口按10万左右控制。
（2）居住用地规划布局：
规划形成七个综合居住分区：
主城核心区分区、丁卯新城分区、南徐新城分区、丹徒新城分片区、大港分区、谏壁分区和高资分区。
分区
用地面积（km2）
规划人口（万）
功能
主城
主城核心区
25
30
城市主中心区，商业金融旅游服务中心。
包括老城区和北部综合旅游区两部分。
北部综合旅游区是城市滨水区，集商务，文娱，旅游为一体的综合旅游区。
南徐新城
20
20
行政、文化、商务和生活居住区。
城市副中心，未来市政府所在地，市级公共设施集生产、生活和各项设施配套完善的多功能复合型的城市新区。
重点利用“生态大道”南徐路的带动作用，建设西部新城区。
丁卯新城
20
20
大学城和光电子高新技术产业区。
城市副中心，以高新技术和科技信息服务为主的城市新区，重点发展大学城和高新技术产业园区。
丹徒新城
15
15
城市副中心，以高新技术产业、第三产业和生活居住为主的城市新区。
南山风景区
12
城市的“绿核”，城市中心公园，现代休闲度假旅游区。
西翼（高资、龙口）
15
7.5
港口、基础产业带、区域物流中心、城市生活区
东翼（大港、谏壁）
31
12.5
基础产业带、城市生活区
3、城市交通规划
（1）对外交通：
以沪宁高速和海溧高速公路构成的新“黄金十字”为框架，形成一港、一场、二站、六放射的对外交通体系。
一港——镇江综合港，包括大港港区，龙门港区，谏壁港区和高资港区；
一场——旅游机场
二站——沪宁铁路站和京沪高速铁路站
六放射——由镇江至句容、扬中、丹阳和茅山、宝华、访仙的一级公路，形成半小时交通圈，强化中心城市的辐射力和集聚力。
（2）中心城道路交通
中心城形成一轨一环三横四纵的交通体系。
一轨：
城市轻轨系统，并与南京、扬州及苏锡常都市圈轻轨系统相连，实现都市圈之间的铁路公交化。
一环：
城市外环与中心城各功能区、市区各镇相连。
三横：
沿江、城中、城南干道
四纵：
高资一纵（通港路），主城一纵（镇宝路），谏壁一纵（谏辛路），大港一纵（通港路）。
市政府的一系列规划，将有利于镇江整体城市风貌的改变，对镇江的持续发展做出了宏伟蓝图，城市风貌的改观，将大大带动经济发展的腾飞。
经济发展与环境建设的“互动效应”将日益显现，这一切，为房地产业的腾飞提供了广阔的平台。
分析结论：
按照城市发展的规划和现状，我们发现，主城区逐步形成“三个中心”的概念。
商业中心：
为城市的核心区，是老镇江的发源地，是镇江商业、服务功能发展最成熟的地区，按照规划，将建成镇江市的商业中心。
行政中心：
按照规划，镇江市政府将迁移至南徐新城，未来南徐新城将成为整个镇江的行政中心所在地。
目前南徐新城基本尚未开发，行政中心地位的确立尚需时日。
居住中心：
丹徒新城。
2002年5月丹徒撤县改区，正式融入到镇江的整体战略格局中，一年以来新城发展迅速，围绕新区政府分布有大量楼盘，规模比较大，成为镇江市新的居住中心。
而丁卯新城不过是老城区发展自然延伸出来的、为周边产业提供居住功能的一个板块，虽然目前配套条件已经比较成熟，也有了一定的房地产发展规模，但不能称其为中心。
宏观总结：
1、镇江的地理位置优越，是长江三角洲重要的港口城市，交通便利，环境优美，得天独厚的综合条件和为其房地产业的发展提供了有利的背景。
但由于镇江位于上海经济圈的边缘、南京都市圈内，相对的受上海的影响很小，而受南京的影响很大，近几年南京经济发展相对滞后，房地产市场也迟迟得不到发展，这在很大程度上制约了镇江经济、房产市场的发展。
2、区域经济的快速发展，国民经济的持续增长，人均GDP也突破了20000元，使得镇江的房地产发展得到了有力的支撑。
3、产业结构不断优化升级，第二、三产业的发展明显加快，作为第三产业支柱的房地产业也将不断的发展，随着整体经济的快速发展，房地产业也将逐渐显示出其重要的支柱作用。
4、固定资产投资额日渐上升，其中房地产投资的增长速度超过了50%。
房地产业进入快速发展阶段。
5、从城市发展规划可以看出，未来镇江的主要发展目标是加快城市化进程，在进程中产生的城市改造和向外扩张所带动的住宅消费需求是巨大的，这也将推动房地产市场的快速发展。
6、未来镇江的发展方向主要是南进，而本项目就是新行政中心，在发展上有政策的扶持，是本案所面临的最大利好。
市场篇
二、房地产市场行业的研究
（一）镇江房地产发展概况
1980年镇江开展了商品住宅试点项目，以统建的方式开辟了一些新居民点，在市东、南、西方向形成了一批具有一定规模的住宅小区，这些小区商品房多为三到四层的低层住宅，规模小，呈兵营十排布，具有客厅、阳台、灶房和一般的卫生设备。
这些居住小区围绕市中心而建，地理位置离市中心较近，交通非常便利。
二十年来，随着城市经济和收入的逐步发展增多，当地人对居住环境、条件和住房档次的要求在不断提高，消费需求由温饱型向舒适型方向发展，随着市中心动迁力度的加大、城市发展水平的提高，产生了大量动迁、需要换房、改善居住条件的人群，这部分人群大多以购买大面积、大户型住宅为购房目标，居住地也逐步向外迁移，但市中心仍然是镇江人心里最理想的居住地。
2000年前后镇江房地产市场从开始加速发展，并不断得到升温。
目前镇江整体房地产市场的产品供应还是以多层、小高层公寓型产品为主，鲜有高层公寓产品，产品类型比较单一，缺少别墅项目。
已有的别墅项目档次也比较低，且别墅项目的总价也对部分目标消费群形成购买制约，但是大面积、大房型、上档次的居室生活又是这部分消费者的追求，因而市场对于类别墅项目存在潜在的旺盛的购买需求。
按照市政府“三年大变样，今年决战年”的要求，2003年城市基本建设已首次突破100亿大关，其中房地产投资近30多亿元。
商品房销售面积达80多万平方米，城市改造房屋拆迁面积100万平方米。
2004年全市住宅施工面积约330万平方米，比1999年增长了79.2%。
今后五年，将按照“拓展骨架，建设新城，完善功能，整治环境”的要求，以年投入和年拆迁量继续不低于100亿元和100万平方米的强度，加快城市化进程，精心打造山水城、生态城、园林城的城市品牌。
（二）房地产市场研究
1、房地产开发投资情况
房地产投资总额近年来持续增长，2003年更是达到了30亿元，比上年增长了63%。
表明镇江市房地产市场非常活跃。
2004年房地产的增速有所放缓。
2、供需状况
（1）近三年镇江市区（不包括丹徒）供应情况——供求双增长、基本保持平衡
从近三年市区的供求情况可以看出，与长三角地区各城市火爆的房地产市场相同，镇江房地产市场也处于高速上升通道之中。
整体呈现供求同步上升的态势，供求关系基本保持平衡，但是供应略大于需求。
2003年镇江市商品住宅竣工面积共893626平方米，而销售面积为979214平方米，其中市区的商品住宅竣工面积659524平方米，销售面积达到653548平方米。
市区需求的上涨速度要快于供应，供求间的差距在不断缩小，需求呈逐渐放量的趋势，总体来说，市场的消费潜力在逐步被激活，市场前景良好。
（2）未来三年镇江市场供求变化——供应与需求两方面高速增长
从供应上看：
截止到2004年2月底，镇江市区已拍卖土地4720亩，目前已开发1800亩左右，剩余可开发土地2920亩。
2002年7月1日前协议出让的土地有部分尚未开发，留在开发商手中，这部分土地大约有500亩左右。
2004年镇江预计出让土地2100亩，大部分在丹徒新区。
由此可见截止到2004年底镇江预计可开发土地将达到5500亩左右。
按照每百亩开发9万平方米来计算，这些土地将可以开发近500万平方米。
从需求上看：
2004年末住房建筑面积人均23.05平方米，比1999年增加了2.39平方米。
根据住宅发展的一般规律，在人均住房面积达到30-35平方米之前，居民将保持旺盛的购房需求。
需求主要来源于两个方面
旧城改造带来的需求：
2000年到2003年底，全市共拆迁200万方左右，除去已经买房安置的，尚有近100万方的拆迁面积没有消化，按照1：
1.5的比例，将产生150万方左右的需求量，按照政府规划到2010年，镇江还将拆迁近800万方，折合成需求面积将达到1200万方以上，因此到2010年由城市改造所带来的需求量将达到1300万方以上。
人口导入带来的需求量
根据规划，到2010年镇江规划市区人口将达到105万人，比目前增加30万人，按目前人均23.05的居住面积来计算，将带来近690万方的需求量，这还没有计算人均居住面积的正常增长，因此由于城市化进程的加速，人口的大量导入带来的需求又有将近850万方。
综合以上的数据可以看出，到2010年镇江房地产市场的总需求量将达到近2150万方。
从上面的供求关系可以看出，到2010年镇江房地产市场的供求之间的缺口将达到近1650万方，这也就预示着从2005年到2010年的5年里土地市场将提供近20000亩的土地才能满足市场需要，这也就意味着镇江未来5年的土地供应每年将超过4000亩，按照目前的土地市场状况，要想达到这个数字是不太可能的。
由此可见，未来镇江的房地产市场将是一个供应要远远低于需求的市场，市场巨大的需求将成为整体市场发展的强心针，保证了未来的几年内，房地产市场持续快速健康的发展。
从统计数据可以看出，镇江正处在急剧的上扬期，若以6年作为一个房地产发展的周期，镇江仍有2-3年左右的上升期（以2000年为这一周期的起始）。
3、价格趋势
这两年，镇江市城市建设力度及拆迁量不断增大，百姓人均可支配收入不断增加，使得对房地产需求不断增加，而土地价格不断上涨，所以房价上涨在所难免。
近四年镇江商品房价格增长速度比较快，房价不断攀升，价格不仅低于周边城市，甚至低于全国平均水平。
从镇江本市近四年的商品房价格走势可以看出，镇江商品房价格呈快速上涨趋势，每年的上涨幅度均在10%以上，近两年达到了15%以上，四年价格整体上涨了一倍多，增长速度比较快。
但由于其基数低，增长绝对值也很低。
2004年镇江平均每平米价格比2002年上涨760元，涨幅超过34%，房地产市场发展十分迅猛。
镇江的房地产市场是从2000年前后开始升温的。
现在镇江的房地产业已经形成了久已未见的卖方市场。
在火爆的市场环境带动下，房地产价格飞速增长。
市区普通住宅房1999年到2003年三年来房价上涨了近1000元/平米，平均价格达到3000元/平米左右，其中市中心区域最高房价由2000年的2400元/平米上升到现在的4500元/平米左右。
从上面可以看出，目前镇江的房价不但低于周边城市，而且低于全国平均水平，处于一个价格的洼地，这主要是由于城市经济发展的落后造成的。
价格预测：
整体价格稳步增长，但不同区域价格变化将有所不同
从整个镇江价格走势以及目前发展情况看，镇江房产价格仍将保持稳步增长的态势，但不同区域价格的变化会有所不同，其中南徐新城和丹徒新区随着市政配套的不断完善，投资性消费比重有可能增大，刺激区域房产价格大幅度上涨，因此上述两个区域的房产由于投资客的到来，价格有比较大的上涨空间。
丁卯板块由于开发商为了提高楼盘的入住率，提升板块的人气，对外来投资行为进行限制，因此在一定程度上抑制了价格的增长。
市场篇分析结论：
1、镇江的经济实力不断增强，经济环境不断优化，发展速度进一步加快，这都为房地产的发展提供了前提。
2、随着城市化的快速推进，城市规模的扩大，城市人口的增加，全社会对住房的需求趋旺，再加上居民改善住房条件和旧城改造等因素，为房地产的发展提供了难得机遇。
3、随着居民生活水平的提高，城镇居民的消费结构发生了很大的变化，居民改善生活的愿望不断强烈，另外，住房制度
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