四川宝峰物业工程部运行手册.docx
《四川宝峰物业工程部运行手册.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《四川宝峰物业工程部运行手册.docx（54页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
四川宝峰物业工程部运行手册
工程部组织结构图
工程技术部部门职责
1、 为公司各管理处提供技术支持，指导其做好小区的市政设施、园林绿化、房屋及其附属设备设施的运行管理工作。
2、 对各管理处在小区市政设施、园林绿化、房屋及其附属设备设施的日常运作进行安全使用督导，对存在的安全隐患提出整改意见。
3、 负责组织对公司管辖小区内的房屋结构安全进行鉴定，对损坏房屋提出修缮方案或报房屋安全主管部门鉴定，并根据房屋安全主管部门的意见组织进行整改。
4、 制定公司管辖小区内房屋设备设施的年度保养计划，并对管理处的实施情况进行监督。
5、 负责对各小区设施设备的日常运行管理进行监督考核。
6、 负责公司的技术安全管理工作。
7、 负责公司业务拓展中的技术筹备、前期介入和新区的验收接管工作。
8、 负责公司各技术专业对业务主管部门和其他有关单位的业务联系工作。
9、 对本部门环境因素的识别、评价及管理。
10、 对本部门（小区）所产生的固废分类收集、处理。
11、 完成公司下达的责任指标。
供配电设备维护保养规程
一、目的
检查并及时处理供配电设备隐患，满足设备在良好的条件下运行，确保设备性能，保证安全运行。
二、适用范围
适用于高压配电设备、低压配电设备、变压器及附属设备的维修保养工作。
三、内容
由运行班运行技工根据下面检查保养表对供配电设备进行保养，高压部分的年度检测保养可委托供电主管部门或有资质的专业公司进行检测保养。
由管理处的设备管理员根据相应的《维护保养检查表》对保养情况进行检查跟进。
低压配电柜的检查保养表
序号
检查保养项目
保养内容
周期
01
配电屏
清洁
月
02
电器仪表
外表清洁，显示正常、固定可靠
月
03
继电器、交流接触器、断路器、闸刀开关
外表清洁，触点完好，无过热现象，无噪音
月
04
控制回路
压接良好、标号清晰，绝缘无变色老化
月
05
指示灯、按钮转换开关
外表清洁，标志清晰，牢固可靠，转动灵活
月
06
电容无功补偿
电容接触器良好，电容补偿三相平衡，电容器无发热膨胀，也不冰冷，接头不发热变色
月
07
母线排
压接良好，色标清晰，绝缘良好
年
08
配电屏对地测试
接地良好
年
高压配电柜的检查保养表
序号
检查保养项目
保养内容
周期
01
操作机构
灵活
半年
02
隔离开关
触头正常、开合正常
半年
03
高压油开关油位
正常
半年
04
母线排
压接良好，色标清晰，绝缘良好
年
05
配电屏对地测试
接地良好
年
变压器的检查保养表
序号
项目
内容
周期
01
外观
扫尘、色标清晰，整体完好无损
年
02
绝缘电阻值
高压侧对低压侧，高压侧对地，低压侧对地，绝缘良好
年
03
零地接线端子
压接良好，牢固可靠
年
04
母线排
压接良好，牢固可靠
年
05
绝缘子
抹尘，整体完好无损
年
06
干燥剂
硅胶干燥剂色浅、半透明
年
电房附属设施的检查保养表
序号
检查保养项目
保养内容
周期
01
门窗及防小动物设施
门窗开启灵活，无>10mm缝隙，通风网无>10mm小孔、无严重锈蚀
月
02
通风照明设施
无故障、保证通风照明
月
03
绝缘工具
正常有效
月
04
灭火器
正常有效
月
四、相关记录
1、 《低压配电柜检查保养记录表》 GD/E-QE-001-002-01
2、 《高压配电柜保养检查表》 GD/E-QE-001-002-02
3、 《变压器保养检查表》 GD/E-QE-001-002-03
4、 《电房附属设施检查保养记录表》 GD/E-QE-001-002-04
电气维修管理规程
一、目的
保证管理区域内（大厦）电气设备和人身安全，使电气维修工作正常化、规范化、科学化。
二、适用范围
公司接管的管理区域内（大厦），从高压进线到住户电气箱开关前端的供配电系统及其用电设备的维修。
三、内容
1、 电气维修人员必须持证上岗，严格按照国家有关的电气安装工作规程进行作业。
2、 在进行电气维修时维修人员应穿戴好安全防护用品，配备绝缘良好的电工工具。
3、 维修和保养电气设备时，应按要求做好保证安全的组织和技术措施，维修主管应在分配工作的同时向维修人员说明工作中的安全注意事项，并在工作中检查、监督执行情况。
4、 当需停电时要按《停电处理规程》告知用户。
5、 在配电干线、变压器、低压配电箱带电作业时，应设专人监护，并至少二人进行，工作开始前，必需验电，确信停电方可开始作业。
6、 一般情况下，尽量避免带电作业，若因特殊需要而必须带电作业时，应装设隔记档板，并有专人监护。
7、 在一经合闸即可送电到工作地点的开关和刀闸的操作把手上，应悬挂“有人作业，禁止合闸”的标志牌。
8、 维修或保养后的电气设备或线路，经检查无误，拆除所有安全措施，全体维修人员撤出工作现场后，方可送电。
9、 在施工设备两侧临近带电设备的固定遮拦上，应悬挂“有电危险”的告示牌。
四、相关记录
《停电处理规程》 GD/E-QE-001-009
给排水维修管理规程
一、目的
保证管理区域内（大厦）给排水设备和人身安全，使给排水维修工作正常化、规范化、科学化。
二、适用范围
公司接管的管理区域内（大厦）从给水总水表后的给水系统及其供水设备、市政排水总出水口前的排水系统及其设备的维修，。
三、内容
1、 严格按照国家有关的给排水安装工作规程进行作业。
2、 在进行维修时维修人员做好相应的安全防护措施。
3、 维修时应按要求做好保证安全的组织和技术措施，维修主管应在分配工作的同时向维修人员说明工作中的安全注意事项，并在工作中检查、监督执行情况。
4、 当需停水时要按《停水处理规程》告知用户。
5、 当须开挖地面进行维修时，应尽量减少对用户、行人的影响，并在施工现场周围设置“正在施工”的告示牌，如开挖较深时则必须设置安全防护挡板。
四、相关文件
《停水处理规程》 GD/E-QE-001-008
维修人员工作规程
一、 接到部门主管的维修指令后，维修人员根据维修内容准备好所需维修工具和维修材料后，并持《维修单》赶到维修地点。
二、 共区域的维修程序
10、 首先做好消防安全防范措施，如安全护栏、维修告示牌、高空作业告示牌等。
11、 做好公共场地的保护措施，将维修工具或维修材料放在旧报纸或抹布上，避免对公共场地造成损坏。
12、 维修工具及材料须安放在不影响用户使用的位置，如有用户出入必须主动礼让用户。
13、 维修结束后，立即清理维修现场，及时撤掉告示牌。
三、室内有偿维修程序
1、 记清维修用户的房号或单元，到达维修地点并核对无误后用食（中）指关节轻声扣门。
2、 用户询问时，主动向用户问好，自报部门，说明维修内容。
3、 进入室内前必须穿上塑料鞋套，进入用户房间后，首先做好维修现场的保护措施。
4、 如维修中会产生较大噪声时，同时提醒客人并礼貌地客人表示歉意。
5、 如维修中会产生较大灰尘或漏水时，必须事前做好防护措施，尽量减少污染，同时提醒客人并礼貌地客人表示歉意。
6、 维修时应尽量保持户内环境雅静，严禁高声喧哗、散漫。
不准随意动顾客的物品，不准在施工现场吸烟、吃东西。
7、 维修完成后，立即清理维修现场并请用户进行验收。
8、 用户验收合格后，请作户在《维修单》内签名确认。
9、 用户签名确认后，向用户表示谢意，与用户道别，并轻轻退出房门，轻声关闭房间。
10、 修结束后，维修人员必须将《维修单》妥善保存。
四、 相关记录：
《维修单》 GD/E-QE-001-005-01
变配电房设备巡检制度
一、 目的
保证变配电设备设施安全运行。
二、 适用范围
各管理区域内（大厦）变配电站设备及附属设施的管理。
三、 内容
（一） 、高压系统
1、 观察双回路高压进线电压是否正常，如偏差超过允许范围，要及时报告上级部门及供电局用电监察。
2、 观察高压进线电流、指示灯、声音是否正常，如发现比正常值偏大或有异常现象，要快速查明原因，及时报告上级部门及电器修理厂（委托维护单位）
3、 观察直流屏电池电压、浮充电流是否正常，检查电池水是否在指定位置以内，如发现电池水不够，要及时补足。
4．巡视环境卫生及防鼠设施，确保防鼠设施完整，环境整洁。
（二）、变压器系统
1、 巡视变压器运行温度，高、低压电流是否正常，有无噪声，如发现与平时运行温度、电流有异，要及时了解，分析原因，作出正确应急处理，并上报上级部门，及通知委托维护单位来修理。
2、 检查环境卫生及防鼠设施完整、环境整洁。
（三）、低压配电系统
1、巡视各变电柜、馈电柜、联络柜、电容柜，观察各控制回路的工作电压、工作电流、功率因数、指示灯是否正常，有无噪声，并做好记录。
2、检查并清洁各电柜表面积尘。
3、检查环境卫生及防鼠设施，确保防鼠设施完整，环境整洁
（四）、燃油系统
每周巡查一次燃油系统，记录储油罐及各日用油箱油位，总控制柜及现场控制柜的控制状态，各电气开关及指示灯是否正常。
其中第一、二项每二小时巡查一次，第三项每4小时巡查一次，将结果填写在《电站运行记录表》上。
四、相关记录：
《电站运行记录表》 GD/E-QE-001-010-01
发电机房管理制度
一、目的
保证发电机在市网停电时能自动起动和良好运行。
二、适用范围
各管理区域内（大厦）发电机房的管理。
三、内容
1、发电机房门平时应上锁，钥匙由配电房值班员管理，未经部门领导批准，非工作人员严禁入内。
2、配电房值班员必须熟悉发电机的基本性能和操作方法，发电机运行时，应作经常性的巡视检查。
3、平时应经常检查发电机的机油油位、冷却水水位是否合乎要求，柴油箱中的储备油量应保持能满足发电机带负荷运行8小时用油量，蓄电池电压是否正常。
4、发电机半月空载运行一次，运行时间不大于15分钟，平时应将发电机置于自动起动状态。
5、发电机一旦起动运行，值班员应立即前往机房观查，启动送风机，检查发电机各仪表指示是否正常。
6、严格执行发电机定期保养制度，做好发电机运行记录和保养记录。
7、定期清扫发电机房，保证机房和设备的整洁。
发现漏油漏水现象应及时处理。
8、加强防火各消防管理意识，确保发电机房消防设施完好齐备。
四、相关记录：
《发电机组运行情况记录表》 GD/E-QE-001-011-01
停水处理规程
一、 目的
规范对停水事故的管理。
二、适用范围
司属各管理区域内（大厦）。
三、处理规程
（一）、计划停水处理程序
1、 不影响其它用户（单位）的户内停水，用户（单位）可自行停水。
需管理处协助的，应填写《停水申请单》，管理处应予以协助。
2、 影响其它用户（单位）的停水，由申请人向管理处提出申请（填写《停水申请单》），管理处再征求其它主要用户（单位）意见，将停水安排在一个合适的时间，再通知到各个有关单位（对住宅则张贴通知到有关楼栋），停水范围较大时应出示公告，并将情况报告公司主管领导和公司工程部。
3、 因保养、维修等的计划停水，由管理处负责安排停水时间，停水方案报公司工程部同意后，通知到有关用户（单位），并报告公司主管领导。
4、 计划停水通知应提前24小时发布。
（二）、意外停水处理程序
1、 发生意外停水时，管理处应在15分钟内确定是网内（管理范围内）停水，还
升级会员 