商贸购物中心项目可行性研究报告.docx
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商贸购物中心项目可行性研究报告
商贸购物中心项目
可行性研究报告
第一章总论
一、项目基本情况
1、项目名称：
XX购物中心项目
2、建设单位：
XX县XX商贸有限责任公司
法人代表：
联系人：
联系电话：
3、项目地址：
4、建设性质：
新建
5、经营范围：
百货、食品、副食品、烟糖酒、音像制品、书报杂志、药品、装潢建材等的零售和配销（包括餐饮）。
6、商业类型：
仓储式零售
7、建设规模：
总占地面积6666.66平方米（10亩），总建设面积9800平方米，正常年零售营业额为6850万元。
8、建设内容：
（1）总建设面积9800平方米，框架结构三层，包括：
商场、仓库及配套设施等。
（2）购入货柜、运输车辆等。
8、项目投资：
项目总投资：
项目投资总额为1000万元。
9、经营组织方式：
零售
10、项目宗旨：
引进现代购物中心有限公司先进的营销技术和管理经验，利用开发区良好的投资环境和未来三年开发区在区位交通等方面的有利条件，优势互补，共求发展，从而使合作各方获得良好的经济效益。
同时通过本项目的实施，推动XX县商业同国际、国内市场接轨，促进开发区商业向现代化水准发展。
11、项目期限：
15年，公司营业执照签发之日起计算。
12、建设期限：
6个月。
二、可行性研究报告编制依据及内容
1、可行性研究报告编制依据
（1）《城市商住区设计规范》GB50180-93
（2）XX县建设项目规划设计条件通知书；
（3）项目区地质勘探资料；
（4）《民用建筑节能设计标准》JGJ26-95；
（5）建设部《房地产开发项目经济评价方法》；
（6）项目单位关于编制该项目可研报告委托书；
（7）项目单位提供的其它资料；
（8）国家相关的法律、法规及建筑设计规范。
2、可行性报告主要研究内容
根据国家《关于编制投资商业项目可行性研究报告有关问题的通知》要求，项目可行性研究的主要内容包括：
1、项目建设的必要性；
2、项目的市场分析；
3、项目经营主要内容；
4、建设选址及建设条件分析；
5、总投资估算及经济效益分析评价等；
三、项目主要技术经济指标
该项目主要技术经济指标见表1-1。
表1-1项目主要技术经济指标表
序号
指标名称
单位
数量
备注
一
项目规模
1
总占地面积
m2
6666.6
2
总建筑面积
m2
9800
二
经营规模
零售
万元
6850
正常经营年
三
劳动定员
人
365
四
项目总投资
万元
1000
1
固定资产投资总额
万元
1000
2
铺底流动资金
万元
另筹
五
年总成本费用
万元
6657.8
计算期年平均
六
年销售税金及附加
万元
67.2
计算期年平均
七
年净利润
万元
125
计算期年平均
八
主要财务评价指标
1
全部投资财务内部收益率
评价基准6%
投资利税率
%
19.22
投资利润率
%
12.5
2
全部投资回收期
所得税前
年
5.8
含建设期
所得税后
年
8.5
含建设期
第二章项目背景及必要性
一、项目背景
随着我国改革开放进程的不断深入，国内商业流通领域发展进入了一个新阶段。
近年来国家采取了一系列新的改革方案：
1995年，国家对外开放连锁经营形式，批准荷兰、日本两家外商在北京进行连锁商业试点；越来越多的外国零售企业进入中国零售市场。
在进入的外商零售企业中，有大型综合购物中心（如法国家乐福、美国沃尔玛）；仓储式会员店（如德国的麦德龙、荷兰的万客隆）；便利店（如日本的罗森）；超大型购物中心（如香港特区的新东安百货）；商品批发集散中心（如香港特区的利联仓行）；标准化食品购物中心（如日本的友谊西友购物中心）等。
购物中心在世界发达国家问世至今已有几十年的历史。
它是一种现代化大型商业形态，具有自选购物、流通成本低、节约购买时间等优点，因而即使在新商业经营形态层出不穷的发达国家，它仍占据着不可替代的地位，成为现代大型零售业的主要形式。
购物中心在发达国家的商业发展中占有重要地位。
当前，许多著名购物中心公司（如德国麦德龙、美国沃尔玛、法国家乐福等）纷纷向国外拓展市场，进行跨国联营，以寻求更大的发展空间。
中国由于消费市场潜力较大，投资环境较好，国外大型购物中心集团纷纷把中国作为拓宽发展领域的投资热点。
我国购物中心始初于八十年代初，当时只是一些营业面积较小，经营品种较少的商店，虽曾产生过一定的轰动效应，但终因市场问题而导致一度萎缩。
本世纪初，随着改革开放的深入、经济发展的加快、居民收入的增加以及先进技术、管理方法的应用，购物中心这种现代化商业零售形态再度在中国大地兴起，并得到迅猛发展。
目前XX县开发区没有一家上规模的国内品牌商业零售连锁网点，为方便居民生活和合理布局商业网点，规划在开发区区域建设一家大型购物中心将是十分必要的。
二、项目必要性
1、有利于提高XX县商业经营管理水平
现代购物中心运用超前的经营理念和先进的管理模式。
购物中心同时包含了多样商品的提供、优质服务的提供、管理模式的运用等，购物中心不仅把自选、廉价和服务放在同一建筑物中，同时把服务与管理融为一体。
项目建设将有助于把现代商业模式优质的服务理念和先进的管理模式带到XX县开发区，从而有利于提高XX县开发区现代商业的经营管理水平和服务观念。
企业的前途取决于顾客的满意程度。
为了实现这一目标，购物中心将以提供廉价商品和服务，改进消费者的购物能力和生活水平。
根据消费者的期望，以竞争性的价格，把高质量的产品卖给消费者，而且在最短的时间里将市场上的新产品提供给消费者。
在商场布置方面，努力寻求节省消费者时间的方法，方便消费者购物，使消费者在实用、整洁、舒适的环境下购物。
现代购物中心严格遵守对消费者的承诺，如有价格、交货期限、补货的承诺，都竭力兑现。
尊重消费者是现代购物中心一贯的经营作风，每一个消费者在现代购物中心都会受到礼貌的接待。
现代购物中心集团对其销售人员，都要求其做到耐心倾听消费者的各种抱怨，并给消费者作必要的解释，可能的话直接帮助消费者处理问题，寻求解决方法，需要的话则带他去找能答复他的负责人。
在与供应商的关系中，现代购物中心坚持的道德准则是同供应商建立一种互利坦诚的关系，要求其雇员正直无私，杜绝接受供应商赠送的礼物和好处，对供应商，现代购物中心一直把他们视为企业的合作者，教育员工在任何情况下都要采取礼貌的态度，在他们面前保持良好的信誉。
现代购物中心的管理模式较为先进，现代购物中心特别注重经营中的每一个环节的协调与有序的连接，对于经营中的每一个环节都采用人工及计算机智能管理相接合的方式进行科学管理。
现代购物中心还特别注重人力资源管理，定期对员工进行各种培训，不断更新他们的经营理念和服务水平。
2、有利于促进XX县现代化商业的发展
近年来，XX县经济快速发展，为商业的发展提供了机遇，全县涌现出了一批批发、零售企业，商品流通规模不断扩大。
伴随着生产的发展和收入的多元化，城乡居民收入将有较快的提高，且略高于国民生产总值的增速。
收入的增多，将促进社会商品购买力的迅速提高以及居民消费的变化，对商业的发展将产生很大的影响。
为适应今后社会经济快速发展的需要，XX县正在制订国民经济和社会事业“十二五”规划，明确了现代化商业的发展目标。
设想到2015年，城区第三产业比重提高到50％，商业占第三产业比重达32％。
市场经济流通体系趋于完善，网点建设加快，并向周边地区延伸，连接成片，发展多种新的经营方式，经济效益稳步增长。
市场经济流通体制更加完善，逐步形成一批综合商社或以商贸为龙头的企业集团，实现XX县商业的现代化经营与管理。
第三章市场分析
一、消费市场分析
XX县居民收入的日益提高为购物中心业的发展提供了较大的发展空间
随着经济的发展XX县的人均购买力已有了大幅度的提高。
再加上外地流动人口和集团购买力等，XX县的现实社会购买力及购买力潜力较大。
从发展的观点看，伴随着XX县经济的发展和收入的多元化，城乡居民收入将有较快的提高，且略高于国民生产总值的增速。
收入的增多，将促进社会商品购买力的迅速提高以及居民消费的变化，将有助于购物中心业的发展与繁荣。
XX县XX镇XX村内相继建成了一批住宅、商贸和公益设施建筑，以及一批商店、宾馆、学校、医院和具有综合服务功能的邻里中心。
目前项目区附近常住人口已超过2万，再加上附近居住小区和村庄人口将更多。
随着园区的建设和发展原有的商业网点已经明显不能满足人们生活水平发展的需要，因此，在XX镇XX村建一个大型购物中心不仅可以弥补这一区域商业网点的不足，方便附近居民的购买，也符合商业发展的需要。
二、现代购物中心的市场竞争优势
1、现代购物中心商品供应优势
随着商品经济的发展，国内市场商品繁多，供应充足。
国内名优新特产品和“三资企业”产品在市场竞争中显山露水，纷纷进入消费品市场，极大丰富了市场供应。
为确保名优产品的供应，现代购物中心专门设立了采购中心，负责现代购物中心商品的统一采购，由于现代购物中心市场采购力较强，进行商品统一采购可使商品的采购成本大大降低。
同时采购中心负有对消费者需求商品进行市场分析的职责，因此现代购物中心的商品品种构成符合消费者的消费与购物倾向。
本项目所需国外商品将通过现代购物中心国外配销网络进行采购，本项目具有较强的商品供应优势。
2、现代购物中心商品销售优势
现代购物中心在经营上具有大批量销售和小批量销售兼顾的特点，无论是零售商还是个体消费者，均能在现代购物中心购得其所需的各种商品（包括食品、非食品等）。
商品价格低廉、品质优良、商品繁多，成为现代购物中心广受欢迎的关键因素。
同时本项目引进现代购物中心超前的服务理念和先进的管理模式，本项目具有较强的商品销售优势。
从以上分析中可以看出，XX地区投资环境和消费环境较好，再加上现代购物中心优质的服务和先进的管理模式，现代购物中心具有较强的市场竞争优势，市场发展潜力较大。
第四章项目选址与建设条件
一、选址原则
1.应具备较好的工程地质条件和水文地质条件。
2.应方便群众，交通便利。
3.周边宜有便利的水、电、路等公用基础设施。
4.应环境安静、远离污染源。
5.应远离易燃、易爆物品的生产和贮存区、高压线路及其设施。
二、选址条件
1、地形、地貌与环境条件
公用设施齐全，道路畅通。
供水、供电、通讯等基础设施配套。
2、交通条件
靠近主要干道公路附近，交通极为方便，为项目区提供了更为快捷的交通条件。
三、项目选址
XX购物中心项目拟建于XX县XX镇XX村，该项目坐落在居民集中区内，地理环境比较优越。
四、建设条件
1、项目区自然条件优越
（1）气候特征
XX县地处北温带，属北方型大陆性季风气候，气候温和，四季分明，光照充足，日照时数2315.8小时，日照度为52.2%，无霜期202天。
（2）气候条件
年均气温：
14.5℃
极端最高气温：
41.1℃
极端最低气温：
-21.3℃
年均相对温度：
70%
主导风向：
东北风
年均风速：
3.1m/s
风压：
343kn/m2
年最高降雨量：
1441.1mm
年均降雨量：
862.9mm
日最大降雨量：
249.7mm
最大动土深度：
20mm
地震烈度：
6度
（3）水文地质条件
XX市XX县东、西有寒武、奥陶系地质构成。
山丘平缓延伸两侧，其余均为平原，海拔一般为23.5-32.5，地势由西北向东南倾斜，地基承载力山前地带可达8吨/平方米。
地下水层多为石灰岩层隙间水，含水较丰富，最大冻土深宽20厘米。
（4）土壤状况
项目区土壤类型分砂姜黑土和潮土2大土类。
其中砂姜黑土成土母质为黄土性古河沉积物，分黄土、淤黄土、青白土和淤黑土4个土种，占农业用地的80%。
（5）植被特点
四卜镇区地处落叶阔叶林植被区，现有树种300多个，分属66个科，147个属，其中乔木118种，灌木177种，藤木14种，竹类8种。
古稀珍贵树木有古柏、古槐、银杏等。
果树主要有杏、桃、核桃、石榴、蜜枣等。
农作物有粮、棉、油、果、菜、药、麻、丝等，品种有400多个，其中粮食作物主要有小麦、稻谷、薯类、玉米、高梁、谷子、大豆等，经济作物主要有棉花、麻类、烟叶等，油料作物有花生、油菜、芝麻。
2、社会经济条件好
项目区所在地XX市地处苏鲁豫皖四省交界、辖一县三区。
气候宜人、光照充足，是国家和安徽省重要的粮、棉、畜禽、蚕桑等农副产品生产基地。
XX市古称相邑、相县、别名相城。
XX自有文字记载以来历史已有4000多年，约4000年前原始社会末期，中国“上古五帝”之一的颛顼在现XX市府所在地相山建城。
XX是安徽省的省辖市，地处苏鲁豫皖四省交界、淮海经济区腹心，市辖三区一县：
相山区、杜集区、烈山区和XX县，总面积2741平方公里，人口218万人，其中城区户籍人口135.4万人。
城市规划区面积420平方公里，城市建成区已达100平方公里，现有24对大型现代化国有矿井，2010年原煤总产量达6000余万吨，年洗原煤能力4100万吨，出口15个国家和地区，为中国的五大煤炭基地之一。
XX市以原煤为动力的坑口发电，为华东电网的主力军之一，2010年总装机容量已达800
XX（20张）万KW。
其中京沪、陇海、符夹等铁路纵横东西南北，6条国道、省道以及京福、连霍、南登高速公路穿境而过，离徐州观音国际机场60公里，至连云港港口240公里，是安徽省距深水港口最近的城市。
符夹、青阜两条铁路贯通境内。
符夹线北连陇海，南接津浦，有直快列车直达上海。
青阜线则经阜阳、淮南直通省府合肥，远达皖南重镇芜湖。
随着旅游事业的发展，又开通了XX至曲阜、泰安、连云港、合肥等几十个城市的远程班车。
青龙山河港已通航，并正在全力扩建。
在不久的将来，从青龙山发出的船只将经新沛河、洪泽湖直通淮河、长江、黄河。
XX市现有20多万亩采煤塌陷地自主开发，20多万工程技术人员和技术熟练的产业工人。
良好的投资环境吸引了一批批外商纷至沓来。
1995年3月13日XX市第十一届人大常委会第16次会议决定：
梅花、月季为XX市市花，银杏、国槐为XX市市树。
3、配套条件优越
（1）供电
本项目的用电由XX镇变电所供应，以10KV双回路为该项目供电，供电专线经电杆架空接入项目区变压器，供电可靠，项目的用电，有关部门已同意供应，供电有保证。
（2）通讯
通讯由XX县网通公司提供统一服务。
（3）交通
项目所在地地理位置优越，县道从中经过，交通十分便利。
第五章经营规模
本项目总体经营思路为：
准确定位、特色经营、树立品牌，以崭新的合作方式取得合作的成功。
1、经营品种
购物中心入选商品20000余种，经营品种分类详见表5－1。
经营品种
序号
分类
序号
分类
一
生鲜商品
四
非食品非技术
（2）
1
奶制品
1
家用五金
2
面包
2
工具
3
糕点
3
像制品
4
自助熟食
4
游戏及玩具
5
肉类
5
体育用品
6
鱼类
6
厨房与餐桌用品
7
冷冻食品
7
学习办公用品
8
蔬果
8
清洁整理用品
9
干果／南北货
9
箱包珠宝
二
非食品非技术
（1）
五
大众消费品
1
照相
1
成品
2
音像
2
洗涤菜
3
家具
3
美容美发
4
大家电
4
清洁护理
5
小家电
5
小吃早餐
6
通讯
6
饼干
三
纺织品
7
饮料烟酒
1
男装
8
团购品
2
儿童用品
3
内衣装
4
女装
5
鞋类
6
家用纺织品
2、消费对象
中、低、高收入群体。
3、服务区域
以开发区为基础，扩展至全县范围及周边地区。
4、经营规模
购物中心正常经营年达到零售额6850万元。
进口商品目录表
序号
商品名称
备注
1
鞋类
2
钟表类
3
化妆品
4
护发用品
5
护肤用品
6
香水
7
体育用品
8
游戏及玩具
9
大家电
10
小家电
11
学习办公用品
12
箱包珠宝
13
照相
14
酒类
15
其它
第六章技术设备
一、计算机管理系统
合作公司将采用计算机管理。
计算机管理系统由公司总部的电脑系统、购物中心系统、远程联网系统组成。
1、总部的计算机配置
合作公司主要采用组主机系统或PC局域网系统。
这一电脑系统将包括业务管理、财务会计管理、采购管理、库存管理、配货管理、运输管理、POS电子定货、远程通讯、综合统计信息管理和系统维护等模块，以适应连锁购物中心统一进货、统一价格、统一调度和规模经营之需要。
由于购物中心公司已完成了总公司和采购中心的电脑配置。
购物中心有限公司成立后，将与合肥总公司连网，合用电脑系统，以便统一配货，降低成本。
2、购物中心的计算机配置
合作公司通过服务器IBMAS400，PC+DOS机的独立局域网系统，利用服务器硬盘镜像、双机热备份等措施，以提高数据的安全性。
前台POS机把每笔商品的交易情况直接接入后台服务器中，后台服务器能及时跟踪购物中心销售的最新动态。
3、配送中心计算机配置
配送中心在功能上是一个商品物流的过程，下设多个仓库、加工车间和运输车队。
其中，加工车间主要是对部分商品重新进行分割包装，使之更适应购物中心的销售方式。
合肥的主配送中心已完成了电脑配置，本项目建立的XX县分配送中心将与合肥总公司联网，合用电脑系统，降低成本。
XX县配送分中心主要配置采购管理系统、库存管理系统、配送管理系统、报表管理系统、运输管理系统、POS电子订货系统、远程通讯系统等。
二、其它设备
考虑本项目特点，特别是项目建设方案，其它主要采购设备还包括：
中央冷暖空调、监控报警系统、自动喷淋灭火系统、通讯设备、计算机设备等。
项目主要设备采购清单详见表6－1。
主要设备采购清单
序号
项目名称
单位
数量
主要参数
来源
1
冷水机组
套
2
350RT
进口
2
燃气全自动无压热水锅炉
台
2
40＊104Kcal/h
中外合资
3
盘管及新风机组
套
1
中外合资
4
冷却塔
台
1
国产
5
监控报警设备
套
1
国产
6
自动喷淋灭火设备
套
1
国产
7
通讯设备
套
1
法国
8
计算机设备及配件
台
35
进口（日本）
9
2t热水锅炉
台
2
国产
10
干式变压器
个
2
每台1600kVA
国产
11
柴油发电机组
套
1
国产
12
手推车
辆
300
进口
13
冷藏柜及配件
套
40
进口（或中外合资）
14
排水机泵及配件
套
2
进口
15
标签条
套
8000
进口
16
面团、糕点设备
套
2
进口（或中外合资）
17
各种货架
套
600
进口
18
部门标志牌
个
80
进口（泰国）
19
收银设备及配件
套
60
进口
20
切面包片机架及配件
套
2
进口
21
熟食加工设备及熟食柜
套
50
进口
22
手扶梯
部
4
进口（或中外合资）
23
电梯
部
5
含观光电梯一部
24
货梯
部
2
国产
第七章项目建设方案
一、总平面布置
（一）总平面设计原则
1、全面规划，利于实施；
2、功能分区明确、合理、得当，布局紧凑，节约用地，管理维修方便；
3、与外界保持良好的交通和运输联系，出入口和内部道路符合人流与车流的集散要求，道路保持顺畅、便捷；
4、满足项目在朝向、光线、安全、防护、通讯、照明等方面的要求；
5、符合并充分利用自然条件，包括地形、地质、水文、气象和天然资源（如绿地等），并尽可能增加绿地面积；
6、考虑项目所地地段的总体景观，场地布置与建设能够美化城市；
7、便于利用城市已有的上下水、天然气、供热、供电等基础设施；
8、符合城市规划、交通、消防、绿化园林、环保、卫生等方面有关规定的规范要求。
（二）总平面布局
本项目的建设主体为3层大楼，购物中心前设27米宽的多功能广场，提供人流集散与休闲的开阔空间，既满足了购物中心的功能需求，又形成了较大的气势和商业气氛。
同时为方便顾客停车需要，本项目在多功能广场旁边设置一座室外自行车停车场。
本项目总建筑面积为9800m2，水、电、气、通讯、停车、绿化等配套设施与购物中心建筑物同步设计施工建设。
建筑主体层数为3层，容积率为1.47，绿化率为25%。
二、建筑方案
（一）设计依据
1、设计规范
本工程结构设计依据为国家现行规范、规程，XX县政府的有关规定等。
主要规范、规程包括：
建筑结构载荷规范GBJ9-87
建筑抗震设计规范 GBJ11-89
混凝土结构设计规范GBJ10-89
钢结构设计规范 GBJ17-88
建筑地基基础设计规范 GBJ7-89
建筑桩基设计规范JGJ94-94
其它有关结构设施规范及规程
2、活荷载标准值
本工程满足建设方提出的使用条件下荷载标准值，见下表：
荷载区域
第一层
第二层
储存区域
1.0
销售区域
0.9
0.9
冷藏区域
1.0
技术区域
1.0
1.0
办公室
0.35
停车场
0.3
备注:
表中荷载单位为t/m2
其他荷载：
小车停车场及坡道荷载0.4t/m2；基本风压值55kg/m2（地面粗糙B类）
（二）建筑设计
1、建筑立面设计
建筑立面以简洁明快为指导思想，购物中心部分力图用现代的装饰材料－进口大理石墙，与购物中心之上大面积的带徽派原素住宅实墙对比，体现现代建筑简洁、豪华，细致而又大气的艺术风格。
在细部设施上，将购物中心的S型交通空间暴露在外，通过来来往往川流不息的人流，暗喻了现代人快节奏的生活，同时，大量的人流流动也可以引起过往人的好奇心，吸引潜在的顾客进入购物中心购物。
在建筑的正面转角部设置观光电梯和巨型的公司标志，由于位于街区转角处，所以特别醒目，有利于营造热闹的商业氛围。
2、建筑内部空间设计
一层南侧为购物中心主入口，设有门厅，入口门厅内设二台自动扶梯联系上下交通。
一层前部设有小吃广场、技术工程部、小商店，中部与后部主要为室内机动车及自行车停车场。
从一层自动扶梯进入二层购物中心后，前部为商店区。
在这个区域内，设有顾客服务台、小卫生间等顾客服务设施。
二层的北部为操作及仓库区，卸货区可供大型集装箱货车卸货。
东北角为办公区，中央监控室及金库便设在这一区域。
此部分设夹层，可设内部办公用层。
购物中心卖场位于一、二层、三层。
二层南部为办公区，可与第三层办公区通过内部楼梯相连。
3、材料
（1）材料表如下：
材料表
序号
名称
墙面
顶面
地面
踢角
柱子
1
办公区
乳地板或乙烯板
PVC
乳胶漆
2
库房
卸货区
内墙涂料喷白
内墙涂料喷白
混凝土耐磨地坪
水泥
内墙涂料喷白，角钢护角
3
操作区
保温板
保温板吊顶
防滑地砖
地砖
保温板
4
营业区
乳胶漆
内墙涂料喷
升级会员 