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学年论文

惠州市城市规划下经济适用房的开发与问题

姓名：

温燕侦指导教师：

霍修顺副教授

摘要

衣食住行是每个人生活的必经环节，正所谓“金窝银窝不如自己的狗窝”，如果辛苦工作了一整天却没有一个可以休息的安乐窝，那又何来百姓安居乐业之说？

现今商品房价格日益上涨，经济适用房对中低收入的家庭显得尤为重要。

解决他们的住房问题，满足其购房需求，对稳定房价和社会发展有极其重要的作用。

但经济适用房制度在这几年的发展中，突显了不少问题，探究和分析这些问题对全市今后更好实行和发展保障性住房制度有很大的价值和积极作用。

关键词：

惠州市；城市规划；经济适用房；住房政策；现状与问题

目录

序言------------------------------------------------------------------------------------------1

1惠州市城市规划1

2住房现状、需求和供应分析5

2.1住房需求分析6

2.2住房需求、供应、空置情况分析7

2.3住宅建设用地规模预测8

2.4住房建设模式及资金筹措8

3明年中低价位中小户型住宅占7成9

4住房政策9

5有关在调查经济适用房发展过程中所产生的热点问题--------------------10

5.1关于申请经济适用房的资格审核------------------------------------------10

5.2.经济适用房经济性体现—价格制定----------------------------------------11

5.3.经济适用房的房贷-------------------------------------------------------------11

6总结经济适用房发展过程中的问题与建议11

参考文献----------------------------------------------------------------------------------13

序言

近几年来，中国的房地产市场出现过热现象，房价一直攀升，很多大中城市的房价已超出一般市民的承受范围，面对飞涨的房价和广大人民日益增加的住房需求，政府虽然已出台一系列调控房地产的措施，但也未能压制甚至减缓房价的过快增长。

在此状况下，各地政府为满足想买房却买不起房的人民住房需求，大力发展保障性住房制度，其中包括经济适用房和廉租房两大内容。

作为具有社会保障性质的经济适用房能满足广大中低收入家庭对购房的需求，而廉租房只能提供一个基本的居住条件。

在中国“安居乐业”是一个基本需求，而拥有一个属于自己的房产更是一种传统的情结，然而天价般的商品房房价却让众多消费者“望楼兴叹”，购置一套房成为很多人一辈子追逐的目标，甚至只能是一种遥不可及的梦想。

发展经济适用房制度能有效解决中低阶层的迫切需求，对稳定房价和社会发展也有重要作用。

1.惠州市城市规划

惠州市本着“惠民之州，幸福惠州”的理念，做出了惠州市城市总体规划（2006-2020），让惠州一跃成为了全国最幸福的城市之一。

随着惠州市的经济不断发展，城市建设也在如火如荼的进行着。

一个拥有387.5万总人口的城市—惠州，位于广东省东南部，珠江三角洲东北端。

惠州市南临南海大亚湾，与深圳、香港毗邻，是中国大陆除深圳外距离香港最近的城市，也是著名侨乡。

惠州市属珠三角经济区，现辖惠城区、惠阳区两区和博罗县、惠东县、龙门县三县，设有大亚湾经济技术开发区和仲恺高新技术产业开发区两个国家级开发区。

陆地面积1.12万平方千米，占珠三角经济区面积的1/4。

海域面积4520平方千米，海岸线长223.6千米，是广东省的海洋城市之一。

在惠州市城市总体规划中，城市规划区分为:

惠城区、惠阳区、大亚湾经济技术开发区和仲恺高新技术产业开发区范围。

总面积为2672.3平方公里。

根据生态保护、基础设施共建共享等需要，将规划区分为四个次区域：

惠城次区域、陈江-仲恺次区域、惠阳-大亚湾次区域、北部山区次区域。

城市性质属于珠江三角洲地区性中心城市之一。

作为珠江三角洲外圈层重要的增长极，且是向内陆地区传递区域辐射带动力的重要门户，其城市发展总体目标是经济、社会、生态全面协调可持续发展的产业强市，拥有良好生态环境和文化魅力的旅游城市、文明城市和宜居城市。

根据不同发展功能，将规划区四个次区域进一步细分为城市组团和独立镇：

惠城次区域有：

惠州市中心城区包括桥东街道办、桥西街道办、龙丰街道办、江南街道办、江北街道办、河南岸街道办、小金口街道办；惠城城市组团其他地区包括水口街道办、汝湖镇、马安镇、三栋镇；独立镇包括永湖镇、平潭镇、良井镇。

惠阳-大亚湾次区域：

城市组团包括淡水街道办、秋长街道办、沙田镇、澳头街

道办、霞涌街道办、西区街道办；独立镇为新圩镇。

陈江-仲恺次区域：

城市组团包括惠环街道办、陈江街道办、潼侨镇、镇隆镇；

独立镇包括潼湖镇、沥林镇。

北部山区次区域：

中心镇为横沥镇；独立镇为芦洲镇。

次区域（城市组团划分图）

到2020年，惠州市区城镇人口规模控制在370万人左右，其中中心城区城市人口控制在98万人以内。

城镇建设用地规模规划为城镇建设用地409平方公里，人均建设用地111平方米。

其中中心城区城市建设用地105平方公里以内，人均建设用地107平方米。

很明显现在的人口总数已经超出了预期规划的人口总数，住房面积与人口总数矛盾也愈加激烈。

因此，经济适用房更加迫切的“被需要”在人们的生活当中。

经济适用住房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。

它是具有社会保障性质的商品住宅。

具有经济性和适用性的特点。

经济性，是指住房的价格相对同期市场价格来说是适中的，适合中等及低收入家庭的负担能力。

适用性，是指在房屋的建筑标准上不能削减和降低，要达到一定的使用效果。

和其他许多国家一样，经济适用房是国家为低收入人群解决住房问题所做出的政策性安排，另一种出租为主的住宅政策则称为廉租房。

2、住房现状、需求和供应分析

住宅用地现状：

①现状居住用地情况。

现状规划范围总居住用地4908.4公顷，占建成区的38.1％。

其中：

惠城区居住用地2291.9公顷，占总居住用地46.7％；惠阳居住用地1447.0公顷，占总居住用地29.5％；大亚湾居住用地460.7公顷，占居住用地9.4％；陈江居住用地708.8公顷，占总居住用地14.4％。

②2005-2007年规划范围新增住宅用地情况。

2005-2007年规划范围新增建设用地总量为7002公顷，其中新增居住用地1980公顷，占新增建设用地总量的28.3％。

住房状况分析：

截止到2007年底，规划范围住房建筑面积总量达到5959万平方米，人均住房建筑面积29.33平方米。

①2007年规划范围商品房建设情况。

政府供应住房建设用地948.21万平方米，其中惠城区370.2万平方米、惠阳区309.74平方米、大亚湾区268.27万平方米。

住房建设施工面积604.64万平方米，竣工面积196.16万平方米，销售面积368.21万平方米。

住房建设用地948.21万平方米

惠城区370.2万平方米惠阳区309.74平方米大亚湾区268.27万平方米

②住房消费套型结构比例分布

从近3年商品住宅预售登记备案的情况分析，套型建筑面积90平方米以下的占40%左右，套型建筑面积90平方米以上的占60%左右。

惠州规划范围预售登记备案的商品房套型结构表

2010年

2011年

2012年

总套数

19003

20375

21747

90平方米以下

7541

8198

8858

所占比例（%）

39.6

40.2

40.7

90平方米以上

11462

12177

12889

所占比例（%）

60.4

59.8

59.3

90-144平方米

9540

10703

11873

所占比例（%）

50.2

52.5

54.6

③城镇住房困难户的住房情况

2005-2007年，惠州规划范围先后在惠城区中心区的河南岸石湖苑、惠泽南苑、南山花园、惠阳区中心城区建设经济适用房、廉租房共2504套，解决了部分城镇特困户和中低收入家庭的住房问题。

2007年底，市区仍有住房困难户4169户，其中惠城区3737户，惠阳-大亚湾区432户。

④住宅的空间分布情况。

规划范围内，惠城组团主要集中在桥东、桥西、江北、河南岸、下埔、南坛、麦地、大湖溪、江北、古塘坳等片区；惠阳—大亚湾组团主要集中在淡水、秋长、大亚湾中心区等片区；仲恺—陈江组团主要集中在陈江、仲恺大道沿线等片区。

2.1.住房需求分析

①商品住房需求分析。

2006年6月，惠州市社会经济调查队对惠州规划范围2157户居民住房需求进行了一次抽样调查。

根据调查统计，79.8%的居民购房用于自用，13.6%的居民购房用于投资出租，其他目的占6.6%。

在住房套型建筑面积的选择方面，90平方米以下需求占27.3%，90—144平方米的套型需求量占60.2%，144平方米以上占12.5%。

选三房和四房单位的分别占58.1%和18.3%。

从以上数据显示，全市居民对商品住房需求量仍以三房二厅、套型建筑面积90—144平方米的住房为主。

这种住房需求倾向不符合国家正在倡导的建立节约型社会的政策，应加大力度进行引导。

②经济适用房、廉租房需求。

根据惠州市房管局对规划范围社会各层面人员住房需求状况调查摸底和近两年来经济适用房建设销售情况分析，未来5年内经济适用房、廉租房需求主要有以下几种情况：

1、目前，市直机关、事业单位未参加房改的干部、职工仍有5000多户，按经济收入水平估算约有35％的职工即1750户需购买经济适用房。

2、新分配的大、中专毕业生和企事业单位新增加的职工约35000人，有购房需求约4200户。

3、军队转业干部、复退军人大约2000人，有购房需求约650户。

4、规划范围新增加的住房特困户4973户、危房户以及市政工程拆迁户约700户。

根据以上分析，从目前拟购房人群情况看，准备购房或购房欲望强烈的70%以上为25~40岁的年轻人，且目前实际购房的主力军也是这一年龄段的人。

该群体人员参加工作时间不长，经济基础较差，特别是目前过高的房价给他们购房造成较大压力。

因此，建设经济适用房是目前政府调控商品房价格的有效措施之一，也是缓解社会矛盾的重要措施。

建设好经济适用房，不仅有利于我市经济的发展，而且有利于和谐社会的建设。

据今年5月份统计，全市新增低收入家庭符合保障的2193户，其中：

市区1720户，惠阳区69户，惠东县72户，博罗县233户，龙门县46户，大亚湾53户，其中市区双特困户家庭82户。

2.2.住房需求、供应、空置情况分析

从近年的情况来看，惠州市住房一级市场供应充足，需求旺盛，呈逐年递增趋势。

与此同时，商品房空置面积略有增加。

住房需求、供应、空置表

2003年

2004年

2005年

供应（万平方米）

103.95

86.73

133.79

销售（万平方米）

86.12

101.13

149.39

空置（万平方米）

69.84

77.05

87.53

因此，针对住房空置问题，应该充分发挥政策的作用，采取有效措施，切实关心、关注低收入和困难家庭的住房建设问题，建立健全低收入和特困家庭的住房保障制度。

政府已经通过自主投资在惠泽南苑、大石湖等地建设经济适用房和在江北25号划出2万平方米用地、在江北45号小区安排13万平方米用地、在尖峰山安排2万平方米用地、在马安安排10万平方米用地由开发商代建经济适用房、廉租房后再回购的实践，积累经验，使低收入和特困家庭的住房得到有效保障。

尽全力利用好每一寸土地，每一间经适房，使得经济适用房能够造福于每一位有需要的困难户家庭。

2.3.住宅建设用地规模预测

根据《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）的规定，人均居住用地控制指标为18-28平方米。

考虑惠州城市建设用地山、水较多、建设用地有效利用率不高的特点，按每人均28平方米的标准规划住宅建设用地。

（1）住宅建设用地总量：

70.7×28=1980（万平方米），按1980万平方米计。

（2）套型建筑面积为90平方米以下住宅（含经济适用房、廉租房等）建设用地总量：

1980×70%=1386（万平方米），按1386万平方米计。

住宅区内，除中学、小学、幼儿园、商业及其它公建配套以外，并考虑建设用地使用率不高等因素，规划确定住宅建筑净容积率平均按1.2计。

（3）住宅总量：

1980×1.2=2376（万平方米）

（4）套型建筑面积为90平方米以下住宅（含经济适用房、廉租房等）总量：

1386×1.2=1663.2（万平方米）

2.4.住房建设模式及资金筹措

①、惠城区经济适用房。

廉租房按照分片划地、分批开发、市场化运作的原则，采取代建制等多种方式建设。

市政府根据各片区经济适用房、廉租房的需求情况，在出让商品房建设用地时，原则上按每出让一宗10万平方米以上土地均需要划出一定比例土地面积用于经济适用房。

廉租房建设，并由中标的开发商按政府相关部门的要求，建设独立单元、每套住房建筑面积80平方米以下的房屋作为经济适用房。

廉租房房源。

在规划保建时，开发商应确定经济适用房、廉租房、面积标准、位置、朝向。

建设标准要达到普通住宅要求。

建成后移交给市房管局按有关规定审核后，分配给符合条件的家庭购买或向特困家庭配租。

“十一五”期间，市政府每年安排5%土地出让收益资金用于惠城区经济适用房和廉租房建设，或由市规划建设局详细测算经济适用房和廉租房建设成本后在中标低价和该小区报建费用中抵扣。

②、惠阳区、大亚湾开发区的经济适用房、廉租房的建设模式和资金筹措，由惠阳区政府、大亚湾开发区管委会根据各自实际情况，制定相应实施办法。

3、明年中低价位中小户型住宅占7成

今后5年内，城市范围的惠城、惠阳—大亚湾、仲恺—陈江三大组团拟建设经济适用房、廉租房1.5万套以上，平均每年3000套以上（惠城区2000套、惠阳600套、大亚湾区400套）。

其中，廉租房每年建设200套，5年共建设投放1000套，使低收入的特困家庭住房得到有效保障。

根据《惠州市区2008年住房建设计划》和《惠州市区2009年住房建设计划》相关要求，2008年市区计划建设经济适用（廉租）房2893套，建筑面积约23万平方米。

2009年惠州建设经济适用房和廉租房需求量为35.8万平米，共计3795套。

经济适用房、廉租房户型设计严格按照建设部规定的住房套内面积标准进行设计，以小户型为主，中户型为辅。

经济适用房以两房一厅为主，少量三房一厅，廉租房以两房一厅为主。

①小户型面积标准：

套内建筑面积控制在30~50平方米；

②中户型面积标准：

套内建筑面积控制在60~80平方米；

③廉租房面积标准：

套内建筑面积控制在40平方米以内。

4、住房政策

（1）保障住房合理的供应量，逐步提高居住标准：

2008-2010年，应保证住房供给平均每年满足约2.7万个新增家庭的需要，2012年以后应保证每年平均提供约3万套住房。

2012年规划人均居住面积达到35平方米。

（2）完善城市住房供应体系：

惠州市区的发展以提供满足中等收入居民的居住需求的普通商品房为主；重点完善以廉租房、经济适用房为主的两级政府保障性供应体系；提供少量用地，适度建设满足高端市场需求的高级居住区。

（3）规范房地产市场秩序，稳定商品住宅的市场价格，引导房地产市场向有利于实现城市住房发展目标的方向发展。

5、有关在调查经济适用房发展过程中所产生的热点问题

5.1.关于申请经济适用房的资格审核

经济适用房的制度是具有社会保障性质的住房制度，因此面向的并不是所有的消费者，而是确保以中低收入家庭为主的消费群体的购房需求得以满足。

这样的性质也就决定了想购买经济适用房必须先申请，然后通过审核，才能获得认购资格，这一方面确保了社会保障资源能确实地让中低阶层受惠，但另一方面却间接增加了认购者的负担。

一般的经济适用房申请流程是从街道居委会处领取申请表，填写完整后递交回居委会，由居委会组织相关人员对申请家庭的申报内容进行详细的调查。

审查过程是从下至上的各级部门层层把关，确保审核的准确无误。

在这个过程中可能并不顺利，因为申请需要经过严格的调查，核查申请家庭上报的内容是否与实际相符，所以调查过程必须严谨，不能存在丝毫的含糊与隐瞒。

根据一些申请者的叙述，在此过程中可能出现申请驳回、补充相关证明文件、某些具体情况需重新审核等情况，这样的话会造成申请过程反复和延长。

造成此种情况是制度的问题也是审查人员的问题。

购买经济适用房的消费者本来就是经济条件一般甚至中下的消费群体，面对日益飞涨的房价，受市场影响，经济适用房的价格也并不是一成不变，虽然变化幅度并没有商品房大，但审查期过长势必对申请者购买力造成影响，例如勉强能够凑足首付的，却发现轮到自己购买的时候，价格已不在自己承受能力的范围内，对此不少具有认购资格的申请者在最后选定房子的时候却只能无奈地选择弃购。

资格审核是必须的，但在此过程中必须能有效提高审查人员的工作效率，让有需要的人群尽早享受到保障性住房制度的福利。

5.2.经济适用房经济性体现——价格制定

经济适用住房的价格按建设成本确定，建设成本包括征地折让费、勘察设计及前期工程费、建安费、小区内基础设施配套建设费、贷款利息、税金、1%～3%的管理费。

经济适用房以微利价出售，其成本价由7项因素（征地折迁费、勘察设计费、配套费、建安费、管理费、贷款利息、5%以内的利润）构成。

出售经济适用房实行政府指导价其售价由市、县人民政府根据以上几项因素综合确定，而且定期公布不得擅自提价销售。

制度体现经济适用房的价格应该已经是最大限度地照顾中低收入阶层，把价格制定在最合理的区间，但现实中却往往出现一些“价格不合理”的情况。

在说到“不合理”情况之前，先说明一个问题，经济适用房申请资格通过以后，是以一个具体的分数体现其资格，并且这个分数是决定选房的关键。

也就是说，一个申请家庭的具体情况最终是以一个具体分值来反映出来，以此体现出公平原则，经济条件相对比较拮据的高分，反之就比较低分。

由此引申出一个问题，高分者固然是以中低收入家庭中的低收入家庭为主，那他们的经济条件必定不甚宽裕，因为资格的审查是严格的，所以能确保此高分资格的准确性，但并不宽裕的经济条件对于认购者购买一套经济适用房也是一个很困难的问题，所以最终造成我们在新闻报道上说的弃购现象。

据一些具有认购资格的家庭反映，高分者和低分者都是各自处于一个尴尬的层次，高分者没钱买，低分者相对购买力较强却买不到自己想要的。

高分者被沦为“夹心层”，不够资格申请廉租房，却买不起经济适用房，往前往后都不是，最终还是没能解决到住房问题。

5.3.经济适用房的房贷

经济适用房的问题说到底还是钱的问题，购房者好不容易选到适合自己的房子，却发现无力支付房款，据《经济参考报》报道，南昌市有家庭选到满意的房子以后，无力一次性支付房款，而又没有一家银行能提供贷款，从而致使为数不少的家庭选择弃购。

既然是经济适用房，却缺乏一个体现经济性的手段，起码并不利于符合资格者购买。

申请经济适用房都是中低收入家庭，经济并不宽裕，要一次性付清房款，对很多家庭来说并不现实，那银行贷款是最好的解决途径。

但往往银行申请房贷的条件却把购房者拒之门外。

究其原因是贷款购买商品房必须具备两个基本条件：

一是固定收入证明，而且经过审核其收入足以支付每月的月供款；二是首付房款至少应达到总房款的两成，没有公积金的必须达到三成。

然而，不少经济适用房认购者连这两条最基本的条件都不具备，如果银行给经济适用房的购买者贷款，一旦购房者还不起贷款，银行的资金安全就得不到保障，银行承受的风险比较大。

房贷是解决购房资金问题的合理途径，但却没有与经济适用房相适应的制度或者办法，造成众多准业主“一场欢喜一场空”。

6、总结经济适用房发展过程中的问题与建议

 针对经济适用房出现的种种问题，特地收集各方资料，其中防经适房“富人化”的呼声最高。

当然这需要全市民的配合才能共同创建美好、和谐的“惠民之州”。

①市民：

完善廉租房周边配套设施

对于《规划》涉及的经适房和廉租房条件，市民认为，购买、使用经济适用房和廉租房的人都是经济条件相对较差的，而这些保障性用房都较遍远，交通、生活不是很方便，让人陷入两难境地。

“经济适用房、廉租房建好后，政府如何完善周边的各项配套设施至关重要。

”

同样，我市不少开发商也表示在保障类住房建设中，建在哪里也是一个难题。

“经济适用房如远离市中心，市民因住房位置远，生活配套不完善不愿意去住。

但如果建在市中心，巨额的土地成本如果让政府承担则比较困难，也不情愿。

”一位开发商说。

②律师：

防止经适房对象、面积、价格失控。

《规划》中对低收入和困难标准进行了界定，部分市民对经济适用房、廉租房能否“物尽其用”表示了担忧。

律师谢先生认为，保障类住房申购条件的制定和审核是技术性非常强的一道难关，并可能直接影响政策实施效果和舆论评价。

他说，经济适用住房是政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。

但很多城市在操作过程中出现“对象失控、面积失控、价格失控”等问题，显现排号难、审核松、富人化、投资多等。

③外来工：

希望把农民工纳入住房保障

现在重庆等城市都已经出台了相关政策，进城务工农民家庭等符合购房条件的也可以购买经济适用房，希望惠州也能有相关政策出台。

经济适用房的本意是为了给城市的低收入家庭提供一些政策保障性的住房，是带有社会福利性质的，但是屡屡爆出的经适房丑闻和经适房本身的蜕变，使得经适房不再带有那种照顾低收入社会民众的本意。

价格低的很难申请得到，甚至还有一些暗箱操作，价格高的还不如买商品房。

经适房，本来是城市低收入者拥有一个稳定的住所，一个温馨的家的希望，然而利益的驱动和体制的漏洞使得里面黑幕多多，多少原本可以一家团聚的人儿变得无家可归。

我相信，在市、区财政、国土资源、规划建设、房管部门的密切配合下，统筹兼顾，科学管理，切实加强经济适用房、廉租房的建设和管理。

一是对经济适用房、廉租房建设用地要早规划、早预留、早安排；二是要多渠道、多形式筹集资金，用于经济适用房、廉租房建设，做到专款专用；三是加强新建经济适用房、廉租房建设的管理，确保建设的质量和进度；四是加强经济适用房、廉租房销售分配合理，切实做到公开、透明，专房专用。

参考文献

1、天下房地产法律服务网，印发惠州市区“十一五”期间经济适用房廉租房建设方案的通

知，2006-10-24

2、惠州市城市住房建设规划（2008—2012年），2008-07-07

3、李斌、曹成文;经济适用房的昨天、今天与明天[J]；学习月刊；2009年15期

4、明年中低价位中小户型住宅占7成，东江时报，2008-07-08 

5、惠州市城市总体规划（2006-2020），惠州市住房和城乡规划建设局