房地产行业形势分析报告.docx
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房地产行业形势分析报告
房地产行业形势分析
的”
9 月份以来，国家不断出台了针对房地产行业的政策，是
继上半年房地产宏观调控政策之后“二次调控 ，为什么国家在
一年之内两次操起了宏观调控大棒，两次调控对房地产信贷发
展有多大的影响，湖南农行的房地产信贷业务该何去何从？
本
文从互联网、经济报刊等搜集了大量信息，进行了整理，试图
从世界金融危机产生的根源入手，结合湖南农行实际，进行一
些初浅的分析，探讨一下湖南农行房地产业务发展方向，以期
抛砖引玉。
一、2008 年世界金融危机的根源
2008年发生的世界金融危机，是继1929年世界经济大萧条以
来近百年内最严重的经济危机。
它主要经历了三个层次的演变。
第一、美国次贷危机向美国金融危机的演变；第二、美国金融
危机向世界金融危机的演变；第三、世界金融危机向实体经济
危机演变。
17次
众所周知，美国次贷危机恶化是引发世界金融危机的根源。
次贷是次级贷款的简称，由于越来越多的生活状况不稳定的民
众通过银行贷款加入到购房者的行列中，在美国连续 加息的背
景下，较高的失业率使得这些购房者无法偿还贷款，造成了次
贷危机。
次贷危机的产生主要有四个方面的原因。
13
第一，宽松的信贷政策。
2000年互联网泡沫破裂后，美国政
府为了振兴经济，提出了庞大的减税计划，同时为了促进经济
增长和就业，美联储连续 次下调利率，联邦基金利率由6.5%降至1%的
1
历史最低水平，并且在 的水平上停留了一年之久。
低利率引了
宽松信贷，直接刺激民众的贷款投资热潮，连生活状况不稳 民
众也通过银行贷款加入到购房者的行列。
银行信贷经理 热叠加
了穷人急盼致富的狂热，造成了次级住房贷款的大量发放。
市
场对美国房市前景普遍预期过高，极大的刺激了美国房市，房价在
1996年至2006年飞涨了大约85%，为次贷危机的爆发埋下了种子。
20
化
证
71
第二，金融衍生品的泛滥。
证券化是世纪最重要的金融创
新之一。
金融机构通过资本市场把存量贷款证券（MBS）的办法，
提前回笼资金，向房地产商发放贷款，继续创造抵押贷款资产。
购买MBS的投资银行则继续进行金融创新，向社会投资机构如保
险公司、海外银行等发行债券抵押担保权（CDO）,从而使得房贷风
险进一步向全世界扩散。
美国连续次加息后，房地产市场出现
向下发展趋势。
经济发展的低位运行，导致失业率大幅上升，
大量次级贷款失去了偿还来源，金融的本质是信用，当偿还的
信用已不存在，任何参与这场金融盛宴的机构都必然受到相应
的损失。
3A
第三，信用评级机构的失职。
金融衍生品的发展，有利于
资金使用效率的提高，但其定价和交易则有赖于准确的市场评
价。
全球投资者出于对美国穆迪、标准普尔、惠誉等三大信用
评级机构的信任，曾经放心大肆购买次贷相关产品。
次贷危机
爆发后，正是这些评级机构评定的同美国国债相同级别的 证券，
在一夜之间成为投资者手中的垃圾。
这些评级机构不切实际的
评级以及次贷危机爆发后下降评级动作的迟缓，在一定程度上
加大了次贷危机的强度，对这次危机起到了推波助澜的作用。
第四，监管机构的放纵。
次贷危机产生的深层制度原因就
2
生产
场潜
抵低
在于对金融监管存在缺陷，美国金融监管机构对次贷及各类衍
品的发行规模和数量没有控制，监管力度的松懈以及对市 在金
融风险的忽视，都是监管不力的表现。
美国央行降 押贷款的标
准，实际上纵容了相当一部分信用不佳的贷款人以低廉的成本
通过贷款购买房屋；美国监管机构对市场评级机构监管不严，
也导致了评级机构在对次贷相关产品评级时的主观性，在大范
围调低次贷相关产品的评级时，极大打击了投资者的信心，最
终导致全球范围内的恐慌。
二、近年我国房地产新政策
2
—支
。
9
纵观我国房地产发展的历史，自003年以来，大致经历2003年
—2008年11月、2008年12月—2009年12月、2010年1月至今的三个
阶段，政策面非常明显的表示出对房地产发展的抑制 持—抑制
的态度。
2010年中国房地产政策先后采取了土地、金融、税收等
多种调控手段，不过，频频刷新的“地王”记录，以及仍在不断上
涨的房价令政策执行效果和政府公信力屡遭诟病尤其是今年月份
以来，国家各部委连续出台了遏制房地产过热势头的相关政策。
下面我们游览一下2010年我国房地产新政，以便于大家了解
国家对房地产发展的态度。
提出地方政府对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，
影响社会发展和稳定的，要追究责任。
”
知
1月10日,国务院继“新国十条”后出台“国十一条 ，严格二
套房贷款管理，首付不得低于40%，加大房地产贷款窗口指导。
1月21日，国土资源部发布《国土资源部关于改进报国务院
批准城市建设用地申报与实施工作的通》提出，申报住宅用地的，
经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房
3
70%
用地占住宅用地的比例不得低于 。
1
3月10日,国土资源部再次出台了 条土地调控新政即《关于
加强房地产用地供应和监管有关问题的通》,该通知明确规定开
发商竞买保证金最少两成、月内付清地价50%、囤地开发商将被
“冻结”等19条内容。
3月12日,国土资源部称将于今年 月至7月在全国开展对房地
产用地突出问题的专项检查本次调查重点针对擅自改变房地产用
地用途、违规供应土地建设别墅以及囤地炒地等问题。
3月22日,国土资源部会议提出在今年住房和保障性住房用
地供应计划没有编制公布前各地不得出让住房用地将在房价上涨
过快的城市开展土地出让招拍挂制度完善试点地要明确并适当
增加土地供应总量房价上涨过快、过高的城市要严控向大套型住
房建设供地。
3月23日,国资委要求78户不以房地产为主业的中央企业要加
快进行调整重组在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段
性工作後要退出房地产业务并在15个工作日内制订有序退出的方
案。
》
6
3月28日到4月2日，新华社以《红火景象下的楼市之忧 为开
篇评论，连续天播发评论，对房地产当前的问题进行了全方位
的解读。
》
3月28日 《红火景象下的楼市之忧
》
“温
3月29日 《不能让楼市成为投机者的乐园一个不争的事实
是，过去几年我国房地产市场的投机色彩愈来愈浓：
先有 州炒
房团 ，后有“山西炒房团”“内蒙古炒房团”“先富起来”的地方、
“先富起来”的人们南征北战攻城略地 …
4
3月30日 《坚决清除房价中的 腐败成本”从掌权者直接受
贿后为开发商提供便利转为较隐蔽“权房交易 ，低价购房、转
卖套利，继而更隐蔽地以权力为干股 ，幕后参与房地产开发，
地产商与腐败官员为逃避法律制裁，可谓煞费苦心。
》,
,
3月31日 《疯狂的房价叫板土地招拍挂 从经济学的角度讲
现有的土地招拍挂属于供给垄断和需求竞争型。
这种供给垄断
与需求竞争并存的模式必然造成需求方恶性竞争导致地价不断暴
涨。
种
,
4月1日 《“土地财政”还能维持多久》 疯狂拿地、推高地
价房价的背后，总能看到一些地方政府的影子。
把出让土地作
为地方的主要财源，在某种程度上是一“一荣俱损”的短期行为。
如此情况下，又如何寄希望于地方政府主动控制房价？
为经济
社会协调发展埋下隐患。
2009年，全国房地产开发投资较上年增长
16.1%，商品住宅投资增长14.2%，远高于GDP8.7%的增幅。
透支未
来的卖地财政决定了房地产市场难以持续更意味着依靠这种方
式拉动经济发展难以持久。
》
4月2日 《税收杠杆应发挥更大作用 房地产市场健康与否，
关乎经济全局，房价高低更关乎百姓利益。
因此，房地产调控
应该迅速找到有效抓手。
随着市场经济体制的逐步健全，行政
调控已不能解决所有问题，应该让符合市场规律、可灵活运用
的税收杠杆发挥更大作用。
4月2日,财政部下发通知称对两个或两个以上个人共同购买
平方米及以下普通住房其中一人或多人已有购房记录的该套房产
的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。
4月7日,国家发改委发布2010年经济社会发展工作重点提出要
5
进一步加强房地产市场调控增加普通商品住房的有效供给支持普
通自住和改善性住房消费大力整顿房地产市场秩序。
4月11日,中国银监会主席刘明康表示银监会要求所有银行在
月底之前提交贷款情况的评估报告,称房地产风险敞口大要严控
炒房行为 银监会表示银行不应对投机投资购房贷款如无法判断
则应大幅提高贷款的首付款比例和利率水平 京部分银行已将二
套房首付比例提升至60%。
（）
4月13日住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管
完善商品住房预售制度有关问题的通知，加强商品住房预售行
为监管，严肃查处捂盘惜售等违法违规行为，商品住房严格实
行购房实名制等，要责成房地产开发企业限期公开销售。
直辖
市、省会城市自治区首府城市、计划单列市要将清理结果于今年6
月底前报住房城乡建设部。
4月14日,国务院常务会议指出全球金融危机的影响仍在持续
将保持货币信贷适度增长坚决抑制住房价格过快上涨并将加快研
究制定合理引导个人住房消费的税收政策。
1.1
09,
4月15日,国务院出台具体措施要求对贷款购买第二套住房的
家庭,贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的 倍.
对购买首套住房且套型建筑面积在平方米以上的家庭贷款首付
款比例不得低于30%。
4月15日,国土资源部公布2010年住房供地计划今年拟计划供
应住房用地总量同比增长逾130%,其中中小套型商品房将占四成多
超过去年全国实际住房用地总量。
4月18日,国务院发布通知指出商品住房价格过高、上涨过
快、供应紧张的地区商业银行可根据风险状况暂停发放购买第三
6
;保
套及以上住房贷款对不能提供一年以上当地纳税证明或社会险缴
纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
1年
4月30日，北京政府发布调控通知。
要求商业银行根据风险
状况暂停发放第三套及以上住房和不能提供 以上本市纳税证明
或社会保险缴纳证明的非本市居民购房的贷款。
统一购房家庭
只能新购买一套商品住房。
《》
，
见
、
5月22日国务院正式批准实施 长江三角洲地区区域规划（以
下简称《规划》） 这是贯彻落实《国务院关于进一步推进长江三
角洲地区改革开放和经济社会发展的指导意》（国发〔2008〕30
号） 进一步提升长江三角洲地区整体实力和国际竞争力的重大
决策部署，是深入实施区域发展总体战略、促进全国经济平稳
较快发展的又一重要举措。
5月31日,国务院批转国家发改委 关于2010年深化经济体制
收。
《
改革重点工作意见的通知 明确提出“逐步推进房产税改革。
目
前，我国房产税的税基是企业保有的自用房产原值总额以及出
租房屋的租金收入总额，并没有对居民所有住房征《意见》还
要求，由发改委牵头，出台关于促进房地产市场长远健康发展
的综合性政策。
而 房地产综合性政策 与优化收入分配、完善
养老保险一起，被纳入 深化民生保障体制改革 的范畴内。
据了
解，由住建部起草的 基本住房保障法》已于去年底下发，目前
正在征求意见，首次将保障房建设与地方政府政绩进行挂钩。
2010年6月4日国家税务总局发布 关于加强土地增值税征管
工作的通知》，首次硬性规定了土地增值税的预征率和清算时的
核定征收率。
同时中央还要求各地方必须在当地抓去近期涨价
特别快的楼盘或者高价楼盘进行严格清算。
业内人士表示，本
7
承受
次清算将对开发商的资金链造成巨大考验，不少开发商会因为
不住而选择降价回笼资金。
这是月中旬国务院发文相继收紧 套
房贷以及二套房贷，停发三套房贷，随后各地方也陆续出 则执
行中央决议。
的
9 月下旬至今，沉寂了一段时间的房地产政策再度发力，
中央有关部门和各地方政策纷纷出台新政，重点强调加强房地
产调控政策的执行力，被认为是针对房地产行业“二次调控”正
式启动。
布
知
9 月 21 日，国土资源部、住房和城乡建设部联合发《关于
进一步加强房地产用地和建设管理调控的通》，强调土地供应计
划管理，加强土地出让管理。
9 月 27 日，财政部、国家税务总局联合发《关于支持公共
租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通》，对公共租赁住房
建设给予税收优惠政策。
9 月 29 日，财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部联
》知
合发布《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通，
对房地产交易税收环节进行规范和要求。
《
9 月 29 日人民银行、银监会联合发布关于完善差别化住房
》
信贷政策有关问题的通知，进一步严格了个人住房贷款相关规定。
9 月 30 日，国土资源部、住房和城乡建设部、监察部联合发布
《关于进一步贯彻落实国发[2010]10 号文件的通知》，要求加大各
项政策措施的落实力度，严格实行问责制，并强调推进房产税
改革。
12
截止10 月 17 日，已有北京、上海、广州、天津、深圳、南
京、杭州、厦门、宁波、福州、三亚、海口等个城市颁布了住宅
8
“限购令 ，基本做法是控制本市户籍居民和有一年以上纳税证
的非本市户籍人员可新购住房套数（多数为套） 禁止无一年以上
纳税证明的非本市户籍人员购房。
综合所述，近期调控政策的主要特点是：
对
一是强调落实问责制度。
这也是本次出台政策的主要着力点
之一。
二是全面取消了个人住房优惠信贷政策。
三是对房地产
企业融资实施差异化政策。
四是加快完善房地产税制改革。
五
是增加住房有效供给。
六是加强土地及住房交易市场管理力度。
一线城市的房地产仍执行严管政策：
即对一线城市土地供应量
进行适度调整；对一线城市政府土地价格政策不作调整；利用
金融杠杆对一线城市房地产资金供应进行严管。
对二三线城市
房地产管理维持现状。
农业银行总行对近期政策的分析
7
“”
从发布时间来看，二次调控政策在国庆节前出台，时间把
握非常精准，既是对、8 月份部分地区房地产市场快速回升局
势的回应，也是为了遏制 金九银十 ，尤其是国庆长假期间市场
的继续升温。
4 月
12
从调控措施本身来看，仍然是抑制不合理需求与增加供给
双向并举的政策组合，体现政策的连续性，同时追加了更严格
的房地产信贷政策，重点加强了政策的执行力，本质上还是对
份出台的“十号文”的强化和细化，政策导向也是一致的。
从政策效应来看， 个城市紧接着颁布了实施细则。
市场反
应也比较灵敏，国庆节期间北京、上海、广州等城市的市场活
跃度降低，日均成交量明显低于之前的中秋节的水平，短期内
收获了较好的效果，但其效力是否可持续还有待观察，下一步
9
市场走势的不确定性进一步加大。
，
从政策趋向来看“二次调控”政策的出台不意味着调控政策
已经出尽，房产税的出台已进入倒计时。
三、今年前三季度国内房地产市场发展情况
（一）国家统计局发布2010 年 1-9 月房地产情况数据
前三季度 全国房地产开发投资33511 亿元,同比增长36.4%,其
中,商品住宅投资23512 亿元,增长33.8%,占房地产开发投资的比
重为70.2%。
9 月当月,房地产开发投资5156 亿元,增长35.0%。
前三季度 全国房地产开发企业房屋施工面积35.54 亿平方米
同比增长28.1%;房屋新开工面积11.94 亿平方米 增长63.1%;房屋
竣工面积3.69 亿平方米 增长10.4%,其中,住宅竣工面积2.99 亿平
方米,增长8.1%。
2
前三季度 全国房地产开发企业完成土地购置面积9083 万平
方米,同比增长35.6%,土地购置费7111 亿元,增长83.7%。
9 月当月,房屋新开工面积1.46 亿平方米 同比增长44.3%;房
屋竣工面积4527 万平方米 增长8.3%,其中,住宅竣工面积3701 万
平方米,增长3.6%。
房地产开发企业完成土地购置面积3392 万平方
米,增长20.3%,土地购置费1094 亿元,增长80.1%。
前三季度 全国商品房销售面积6.32 亿平方米 同比增长8.2%,
增幅比1-8 月提高1.5 个百分点。
其中商品住宅销售面积增长5.8%,
办公楼增长27.0%,商业营业用房增长33.2%。
前三季度商品房销
售额3.19 万亿元,同比增长15.9%,增幅比1-8 月提高3.3 个百分点。
其中,商品住宅销售额增长11.2%,办公楼和商业营业用房分别增长
49.9%和 48.2%。
9 月当月,全国商品房销售面积10446 万平方米 同比增长16.6%;
10
全国商品房销售额5498 亿元,增长35.2%。
前三季度 房地产开发企业本年资金来源50504 亿元,同比增长
32.5%。
其中,国内贷款9398 亿元,增长27.2%;利用外资452 亿元,
增长26.0%;自筹资金19123 亿元,增长49.7%;其他资金21531 亿元,
增长22.3%。
在其他资金中定金及预收款12185 亿元,增长18.7%;
个人按揭贷款6391 亿元,增长19.6%。
9 月份,全国70 个大中城市房屋销售价格同比上涨9.1%,涨幅
;
比 8 月份缩小0.2 个百分点 环比上涨0.5%。
;
9 月份,新建住宅销售价格同比上涨11.3%,涨幅比8 月份缩小0.4
个百分点 环比上涨0.5%。
其中,商品住宅销售价格上涨12.6%,其中
普通住宅销售价格上涨11.9%,高档住宅销售价格上涨15.2%;经济
适用房销售价格上涨1.1%。
与上月相比商品住宅销售价格上涨0.5%,
其中普通住宅销售价格上涨0.4%,高档住宅销售价格上涨0.7%;经济
适用房销售价格上涨0.2%。
9
（二）中国指数院对我国2010 年房地产数据分析后的总结
1、需求：
1-9 月商品房销售增速有一定反弹，月单月销售
面积环比大幅增长。
9月
2、价格：
商品房销售均价持续回落， 价格指数比上月上涨
0.5%。
3、供应：
开发投资额和新开工面积同比增速略有回落，但
。
总量仍处于历史高位
4、资金来源：
开发企业资金来源增速持续放缓，利用外资
水平持续增长。
对
根据中国房地产指数系统百城价格指数100个城市的全样
本调查数据，2010年9月，全国100个城市住宅平均价格为8355元/平
11
17
4.50%;
为
42
方米，较上月上涨0.60%，其中83个城市价格环比上涨， 个城市价
格环比下跌。
价格上涨的城市中，吴江上涨幅度最大，为价
格下跌的城市中，下跌幅度最大的嘉兴跌幅2.85%;涨跌幅在1%以
内的城市数量共有 个。
从2009年底和2010年初政府连续出台的这些政策，我们可
，
1%以
以勾勒出政府2010年整个房地产市场调控的思路：
即增加供给为
主要手段，遏制过度投资、遏制过度热炒土地和增加保障性住
房为辅助手段。
管理层将会从综合角度考量整个房地产的宏观
调控政策，而不是仅仅从一个方面出发，搞好综合平衡。
因为
房地产产业是当前经济的支柱，如果在没有新的消费和投资需
求增长点出现的情况下，打击房地产投资客势必会投鼠忌器，
为了避免“惊群”现象发生，主要采取增加供给的措施；另外，
在地方政府财政已经得到补充的情况下，遏制地王行为也应采
取增加土地供给和打击囤地相结合。
总而言之，从最近一系列
的调控政策来看，主要是搞好综合平衡，既不想过早地扔掉拐
杖，也不想让房地产过热持续升温，挟持整个经济。
国家统计局和中国房地产指数系统的数据均表明8-9月全国
主要城市价格渐趋平稳，房价快速上涨的态势已得到遏制，部
分城市因新开盘项目低价入市或老盘促销力度加大而出现价格
调整现象，但调整幅度均较为有限，多数城市跌幅在 内。
（三）近三个月以来开发商资金来源结构基本稳定
1-9
19%5
2010年以来，伴随着货币政策的从紧、国家对房地产行业
的调控以及销售速度的下降，开发贷款和个人按揭贷款在开发
商资金来源所占比重逐步降低，并且在近三个月保持稳定。
月，
开发企业国内贷款占比为 ，较年初下降个百分点。
个人按揭
12
贷款及其它资金占比19%，较年初下降个百分点。
而开发企业自
资金占比上升到38%，较年初提升了个百分点。
（四）国有及国有控股企业效益指标
财政部有关数据显示，2010 年 1-10 月，纳入本月报统计范
围的中央企业和36 个省（自治区、直辖市、计划单列市）国有
及国有控股企业主要效益指标继续保持稳定增长，但营业总收
入环比略有下降。
主要经济效益指标：
1、营业总收入。
1-10 月，国有企业累计实现营业总收入
245678.6 亿元，同比增长33.9%，10 月比9 月环比下降3.7%。
2、实现利润。
1-10 月，国有企业累计实现利润16263.4 亿元，
同比增长44.8%，10 月比9 月环比增长0.4%。
3、应交税费和已交税费。
1-10 月，国有企业应交税费20555.7
亿元，同比增长26.9%，10 月比9 月环比下降2.7%。
4、盈利水平。
1-10 月，国有企业成本费用总额为230842.7 亿
元，同比增长32.9%，10 月比9 月环比下降2.4%。
5、营运能力。
1-10 月，国有企业存货同比增长21.3%，10 月
比 9 月环比增长2.7%。
主要行业盈利情况：
从同比情况看，主要行业实现利润继
10
等
续保持较快增长，其中增幅较高的行业有：
化工、有色、交通、
钢铁、电力等。
从环比情况看， 月比9 月实现利润呈现不同程
度增长的行业有：
电子、化工、纺织、石油、建材;10 月比9 月
实现利润呈现不同程度下降的行业有：
烟草工业、施工房地产、
电力、煤炭、交通。
（五）市场走势
13
营房
1、房地产业走势。
房地产业在国家严管政策下：
中小房地
企业由于资金压力或逐步退出，或被大房地产企业兼并，房 开
发的垄断态势在政府的推动下形成，国企房地产商与民 地产商
新一轮的角逐在国家政策的推动下开始逐鹿中原。
2、土地供应走势。
国家有可能对土地供应进行适量调整，
特别是对一线城市土地供应量会进行适度补充调整。
土地供应
政策必须能够经得起市场经济考验。
2-
3、房地产资金走势。
在房地产业的严管政策下，部分房地
产商把资金暂时会分流到股市，坐等观望。
房地产业是稳定的
需求行业之一，资金分流是回避严管政策，最终还是要回来的。
为防止房地产泡沫产生，国家对房地产资金执行从严管理的政策
3 年不会变。
各地方政府根据项目进行适度干预，资金永远向
实力倾斜。
4、公租房与廉租房落实情况。
公租房与廉租房落实关键看
地方政府的经济实力，一是资金准备，二是建设周期。
一线城
市公租房与廉租房落实情况相对比较好，一线城市第一批公租
房与廉租房上市会在2011 年第一二季度；二线城市落实情况一
般，要等到2011 年第四季度和2012 第一二季度年上市；三线城
市落实情况滞后，要等到2012-2013 年上市。
“
“
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