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浅论我国房地产融资

郑州成功财经学院

毕业论文

题目：

我国房地产项目融资问题研究

入学年月

姓名

学号

专业

联系方式

指导教师

完成时间2015年03月30日

摘要……………………………………………………………………………3

关键词…………………………………………………………………………3

前言……………………………………………………………………………4

一、我国房地产项目融资内容概括…………………………………………4

（一）房地产金融概论……………………………………………………4

（二）房地产金融基础知识………………………………………………5

（三）住房抵押贷款的原理………………………………………………5

（四）住房抵押贷款的种类………………………………………………6

（五）住房公积金制度……………………………………………………6

（六）房地产企业贷款……………………………………………………7

（七）住房抵押贷款证券化原理…………………………………………7

（八）住房抵押贷款证券化的种类………………………………………7

二、对我国房地产项目融资的总结与认识…………………………………8

（一）房产金融……………………………………………………………9

（二）地产金融……………………………………………………………9

三、国内对房地产项目融资文献综述………………………………………10

（一）国外文献综述………………………………………………………10

（二）国内文献综述………………………………………………………11

总结与展望……………………………………………………………………12

参考文献………………………………………………………………………13

摘要

房地产融资问题无论对房地产业还是对国家金融业都非常重要，甚至关系到一国经济的发展和社会的稳定。

在此背景下，本文考察国内房地产业的各种融资方式，分析现有融资体系存在的问题，对进一步完善和扩大房地产融资渠道提出一些建议。

虽然国家出台许多刺激房地产市场发展利好信息，到2009年2月为止仍然无改观，房地产市场的低迷使得许多房地产商在资金方面更是雪上加霜。

而房地产企业的倒闭，一方面影响银行贷款回收，早成巨大的金融风险；其次也将导致投资和购买其产品的投资者或消费者蒙受巨大的损失；再次，影响与该企业有业务往来的上下游关联的企业；最后，如果项目无以为继，将造成社会资源的浪费.因此通过分析我国房地产企业现行各种融资方式的优劣，借鉴国外运行效果较好的融资方式，分析中国房地产企业融资方式创新的可行程度及可能存在的问题或风险，结合中国现行政策和经济环境，提出可供我国房地产企业选择的新的融资方式，为解决我国房地产企业在当前内有宏观调控外有金融危机的不利环境中平衡发展，在理论上提供思路，希望能为我国的房地产企业点亮一盏明灯。

ABSTRACT

Theinsuranceindustryinourcountryisasunriseindustry,butitisalsoaspecialindustrywithhighrisk.Inordertoeffectivelypreventanddefusetheriskoftheinsuranceindustry,theinsuranceindustrytopromotethehealthyandorderlydevelopmentofsafety,wemuststrengthenthesupervisionofinsuranceTherefore,weshouldtakefulluseoftheadvancedexperienceoftheinternationalinsuranceindustrytoestablishandperfectthesupervisionsystemofChina'sinsuranceindustryandimprovethesupervisionlevelofChina'sinsuranceindustry.

关键词

房地产企业融资管理风险

前言

我过房地产项目融资，是一种稀缺的资源、重要的生产要素和生活必需品，是人们最重视、最珍惜的财产形式。

随着经济发展、社会进步、人口增加，对其需求日益增长。

在市场经济中，房地产还是一种商品，成为人们投资置业的良好对对象。

由房地产的投资开发、咨询、估价、经纪、物业管理等组成的房地产业，是国民经济中的一个重要产业。

金融，则是指货币资金的通融，包括与货币流通和信用有关的一切经济活动。

金融的基本职能是为经济的运行筹集资金与分配资金，它是通过金融市场或者金融中介直接或者间接地将资金从供给方转移到需求方。

一、我国房地产项目融资内容概括：

（一）房地产金融概论：

在这一章中，我们首先学习房地产金融的基本原理，了解了房地产金融的基本含义。

认识了金融市场结构、房地产金融市场结构以及房地产贷款的种类，并且掌握了房地产金融的特点有：

（1）房地产金融是有担保的信用

（2）房地产金融以抵押权为基础（3）房地产金融一般要实行证券化（4）房地产金融具有较强的政治性（5）房地产金融业务成本较高收益较好；作用有：

（1）增加房地产资金投入，促进房地产业的发展

（2）提高居民购房支付能力，支持居民住房消费（3）调整银行信贷资产结构，改善资产质量（4）执行国家房地产业政策，有效调节房地产业发展

其次学习了房地产金融的运营模式，了解了房地产金融的立法体制，监管制度。

深入地认识了房地产金融机构，如公营地产机构、互助合作性质的房地产金融机构、私营金融机构等。

房地产金融基本模式分为：

直接融资模式、契约融资模式、存款融资模式。

之后了解了国外房地产金融的特点，分别了解了发展中国家和欧美发达国家房地产金融的特点，并且进一步地学习了我国房地产金融的历史及发展。

（二）房地产金融基础知识

货币时间价值是指货币随着时间的推移而发生的增值，也称为资金时间价值。

它的产生主要因为货币时间价值是资源稀缺性的体现、货币时间价值是信用制度下，流通中货币的固有特征、货币时间价值是人们认知心理的反映。

它主要有单利的计算、复利的计算、平利率和有效利率的计算、年金的计算。

而影响利率的计算也是多种多样的。

之后学习了金融的风险管理，金融风险管理和风险控制是金融业也是房地产业的核心工作之一。

银行风险分为环境风险、管理风险、交付风险、金融风险。

金融风险的管理和控制主要有信贷风险的管理、流动性风险管理、利率风险管理、资本风险管理。

房地产金融的风险主要有房地产信贷风险、流动性风险、利率风险、经济风险。

（三）住房抵押贷款的原理

房地产贷款总体上包括企业贷款和个人贷款两类，个人贷款则主要是指向个人的住房抵押贷款。

住房抵押贷款是房地产贷款中最重要的形式，这一章主要学习了住房抵押贷款一级市场上的一些重要问题，包括住房抵押贷款的概念、程序、资信评估、保险以及贷款种类。

住房抵押贷款原意是“呆滞的抵押物”，其含义是说抵押财产在贷款抵押期间是不能流动的。

它的主要作用是住房抵押贷款是金融机构最重要的信贷资产，也是质量最好的财产之一。

住房抵押贷款对消费者、开发企业以及房地查产业都有十分重要的意义。

住房抵押贷款主要由贷款机构、担保和保险机构、中介服务机构参与。

住房抵押贷款主要经过贷款申请及受理、贷款审查与资信评估、协商贷款条件、签订贷款合同、贷后管理和不良资产处置等程序组成。

它的自信评估方法有CAMPARI分析法、自信评估运作过程等方法。

为了分散住房抵押贷款业务中的有关风险，通过财产保险、人寿保险等方式提供的一系列制度性安排叫房地产保险。

它主要氛围财产损失保险、信用保险、保证保险、人寿和人身意外伤害保险。

房地产保险是住房抵押贷款市场风险管理重要手段，它是以住房抵押贷款风险为标的而设置的，它的作用主要是提高了房地产金融机构的抗风险能力、促进了住房抵押贷款业务和保险业务的发展、提高了居民购房的支付能力、为抵押二级市场的发展提供了坚实的基础。

（四）住房抵押贷款的种类

在这一章的学习中，了解了住房抵押贷款的主要种类，并详细分析了固定利率抵押贷款和可调利率抵押贷款的不同贷款品种。

住房抵押贷款业务必须创新，因为金融机构防范风险需要创新，金融市场竞争需要创新，政府住房政策和金融监管的要求需要创新，住房市场发展要求需要创新。

住房抵押贷款分类主要是按照利率是否变化、贷款期限长短、贷款金额大小、是否有政府优惠、贷款用途不同等方式进行分类。

固定利率抵押贷款是历史最悠久的住房抵押贷款，也是最基本的贷款方式，各种丰富多彩的住宅抵押贷款工具都是在它的基础上发展起来的。

它主要有等额还款抵押贷款、等本金还款抵押贷款分级还款抵押贷款。

为了防范和化解风险，金融市场出现了可调利率的抵押贷款它产生的背景主要是由于防范通货膨胀的需要、防范短存长贷引起的利率风险、防范短存长贷的资金风险。

在学习它的同时还了解了随价调整抵押贷款、可变利率抵押贷款、可变利率抵押贷款与固定利率抵押贷款的比较。

（五）住房公积金制度

公积金制度在一些国家被实践证明是一种成功的社会综合保障制度，我国的住房公积金是指在职职工及职工所在单位按照比例缴存的长期住房储金，它是保障性和互助性的职工个人住房基金，归职工个人所有。

职工住房公积金按月缴存，缴存额为职工本人上一年度月平均工资乘以职工住房公积金缴存比例；单位为职工缴存的住房公积金的月缴存额为职工本人上一年度月平均工资乘以单位住房公积金缴存比例，而职工在特定的提取和使用条件下，可以提取使用住房公积金。

住房公积金贷款是指政府部门所属的住房资金管理中心运用公积金，委托银行向购买自住住房的住房公积金缴存人和离退休职工发放的优惠贷款。

经过借款申请、审批借款、办理借款手续，贷款使用及偿还等步骤，使用住房供给贷款。

新加坡是最早建立公积金制度的国家。

其中央公积金制度为解决居民住房问题提供了无可取代的支持，取得了举世公认的成就。

（六）房地产企业贷款

房地产企业贷款是房地产贷款中相对于个人贷款的业务种类，在运作原理上与一般工商企业贷款没有本质区别。

在这一章里，以商业银行一般企业贷款原理为基础，认识了房地产企业贷款基本原理，同时了解了房地产企业贷款业务中企业财务分析、企业资信评估两个重要环节，最后了解了国内房地产企业贷款项目评估的知识。

房地产企业贷款主要遵循贷款企业信用分析“5C”原则、贷款协议、贷款保证措施等原则。

它的发放与管理主要包括业务开拓、信用分析、贷款决策和实施、贷后检查、有问题贷款的处置几个步骤。

通过了解这些步骤，学习了商业银行贷款程序的基本规定，同时学习了各个程序中房地产贷款的具体要求。

银行信贷业务的基本目标就是在尽可能小的风险状况下取得尽可能大的收益，防范信贷风险是信贷业务的核心工作之一。

资信评估最早产生美国，又称为信用评级，是指银行或社会中介机构，通过对企业信用记录、经营水平、财务状况、所处外部环境等因素进行分析，综合评价企业偿还债务的能力和可信程度。

它是对企业偿还债务风险度的评价。

财务分析的目的是将财务报表数据转换成对特定决策有用的信息，以减少决策不确定性。

商业银行对贷款企业的财务分析主要包括财务比例分析，现金流量分析和财务预测。

在财务分析的同时，也要对房地产企业贷款项目进行评估，主要包括项目评估应具备的条件、借款人评价、开发项目评价、偿债能力评估。

（七）住房抵押贷款证券化原理

住房抵押贷款证券化是房地产金融的重要内容之一，在房地产金融市场发达的国家，证券化已成为房地产金融发展的必然趋势，它是房地产金融二级市场的核心，也是资本市场的重要组成部分。

所谓证券化是指金融市场上不断出现创新的、可转让证券产品的趋势。

从这个意义讲，资产证券化就是将资产收益权以证券的形式在资本市场上发行并流通的过程。

根据这个定义，住房抵押贷款证券化应包括住房产权的证券化和住房债券即抵押贷款的证券化。

它主要改善了银行贷款资产的流动性、促进了金融产品和金融行业的深化、降低了融资的资本、提高资本的利用率、改善了资产负债结构、扩大了银行的经营范围，提高了其经营效益，促进了资金的流动，使利率趋于一致。

信用升级是为投资者提供信用保护，减少违约风险的一种重要手段，它主要提升抵押贷款证券的信用级别、为投资者提供决策参考吸引更多投资者，降低发行人融资资本、为发行人提供不公开财务信息可能。

信用评级是由专业的信用评级机构通过一整套方案和程序，对证券发行人及其证券的信用风险进行评估，从而作主客观而独立的评价，它主要为投资者提供决策参考，扩大投资范围；为投资者提供信用风险投资的底线，可作为投资者确定风险补偿的因素，吸引更多投资者和资金，节约融资资本等作用。

（八）住房抵押贷款证券化的种类

住房抵押证券化主要有转手抵押证券、剥离式抵押支持证券、担保抵押贷款证券。

转手证券是抵押贷款证券最基本的品种之一。

它主要有吉利美转手证券、弗雷迪转手证券、房利美转手证券、私人转手证券。

之后了解了转手证券的现金流，转手证券的提前偿付风险，与转手证券有关的提前偿付风险，提前偿付行为的预测方法，转手证券的投资周期。

剥离式抵押支持证券作为衍生抵押证券的一种，它是将本金和利息的分配抵押支持证券。

担保抵押证券是以抵押贷款组合、转手抵押贷款证券、剥离式抵押支持证券等组成的集合以为现金流量为基础，发行具有多个债券级别的抵押贷款证券。

以上便是对这一段时间所学到的主要内容的概括。

通过老师的讲解和自我的学习，对《房地产金融》这一门课程也有许多自己的认识。

下面论述一下自己的总结与认识感受。

二、对我国房地产项目融资的总结与认识：

房地产业作为一个资金密集型行业，对金融有很强的依赖性。

与房地产相联系的房地产金融是指在房地产开发、建设、经营、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。

房地产金融有广义和狭义之分，广义的房地产金融，是与房地产活动有关的一切金融活动。

狭义的房地产金融表现为一些具体的金融形式，如对房地产银行发行债券，成立住房储蓄机构，安排房地产企业和基金上市，成立按揭类的证券公司，抵押贷款证券化等等。

一种看法认为，房地产金融最简单的含义就是房地产资金的融通，其实，房地产资金的融通不等于房地产金融，融资是房地产金融的一个主要方面，它包括房地产信贷融资、房地产股本融资、房地产债券融资和运用信托方式融资等。

房地产金融除了融资功能还有许多其他的金融功能，如房地产保险、房地产信托、房地产证券、房地产典当等。

我国目前的房地产金融现状，还没有形成真正意义上的房地产金融。

房地产金融包括政策性的房地产金融和商业性的房地产金融。

政策性房地产金融主要是房改金融，它是与住房制度改革有关的一系列金融活动。

广义的房地产是土地与房屋的合称，因而房地产金融也可以进一步分为房产金融和地产金融。

（一）房产金融

房产金融指房屋或建筑物在生产、流通、消费过程中的各种资金融通活动。

严格地说它不同于住房金融。

住房金融是以住房作为信用的保证，获取资金的融通，如通过住房券、住房抵押贷款、按揭贷款、住房储蓄等来融通住房资金，主要是在住房消费过程中的融资活动。

可见，住房金融只是房产金融的一部分，而不是全部。

除住房金融的内容外，房产金融还应包括房地产开发与经营公司在房产商品的生产与流通中的资金融通。

（二）地产金融

地产金融又称土地金融，指围绕土地的有偿使用而产生的融资活动。

具体来说，又可分解为市地金融、农地金融。

市地金融是指围绕城市土地的开发、建设、经营所展开的资金融通活动，包括市地获得金融、市地改良金融、市地转让与经营金融。

农地金融是围绕农地的开发、生产、经营而展开的资金融通活动，在国外又称农业金融，主要包括农地获得金融、农地改良金融、农地经营金融。

两者相比，前者的货币化程度和贷款利率都较高，贷出的资金回收容易，偿还期限短，并且分期偿还的情况较多出现；后者则通常与各国的土地政策相配合，在政府的扶持下，不以盈利为目的，发放贷款的期限较长，一般多达几年、十几年，甚至几十年。

在我国，农业金融又有广义与狭义之分。

广义的农业金融又称农村金融，包括农村领域内一切与生产经营相关的吸收存款、发放贷款、办理结算、现金管理以及农村信用合作等金融活动；狭义的农业金融即是指农地经营金融，是与农业生产活动有关的资金融通。

房地产的主要内容与任务有：

（1）房地产金融的主要内容

房地产金融作为经济学的一个分科，是一门应用性很强的学科，它主要研究房地产经济领域内资金融通的运动及其规律性，有别于一般工商企业资金的融通。

在我国，房地产金融是一门新兴的学科，内容丰富，主要包括：

吸收房地产业存款，开办住房储蓄，办理房地产贷款尤其是房地产抵押贷款和房地产按揭贷款，从事房地产投资、信托、保险、典当和货币结算、发行房地产股票与债券，房地产信托投资，房地产保险，房地产金融风险，房地产担保机制，房地产金融税制，房地金融市场我国金融体制改革正面临着进一步深化态势，同样房地产金融体制也处于逐步探索和建立之中。

（2）房地产金融的任务

房地产金融的基本任务是运用多种融资方式和金融工具筹集和融通资金，支持房地产开发、流通和消费，促进房地产再生产过程中的资金良性循环，保障房地产再生产过程的顺利进行。

（3）房地产金融体系

所谓房地产金融体系，指的是围绕房地产融资所建立的金融机构体系和旨在提高抵押贷款流动性的市场体系。

目前我国房地产金融体系以一级市场为主，二级市场尚未真正建立起来。

一级市场体系中虽已包括商业银行、住房储蓄银行、非银行金融机构、住房公积金中心等机构，但仍以商业银行为主。

其他机构如专业化的房地产抵押贷款机构、投资机构、担保机构和保障机构尚未建立，资产评估、信用评估、法律咨询等专业化中介服务机构发展并不充分或仅处于起步阶段，没能构成多元的支持体系和风险分担体系。

我国的房地产金融市场仍然处于一个初级阶段，没有形成一个健全的、多层次的市场体系。

建立一个发达而且在一定程度上相对专业化的房地产金融体系，是因为房地产投资与消费所需的资金量巨大，远非一般融资活动可比。

房地产业占用资金的期限长，特别是居民购房抵押贷款，期限最长可达30年。

房地产的这些特点使得房地产金融与一般的金融活动存在重大差别，房地产金融中蕴含的金融风险也远非其他金融活动所能比。

因此，建立一种有效的机制和相应的制度，使得政府能够通过它直接的或间接的调控，防范系统性风险。

三、国内对房地产项目融资文献综述

（一）国外文献综述：

美国的REITs要求REITs将应税收入的90%以上分配给投资人，否则REITs就不能享受应有的税收优惠。

考察1995-1996年间在REITs分红公告发布前和发布后的买卖报价价差，发现如果分红越高，买卖报价价差就会越小，反之，买卖报价差就会越大。

因为如果投资者相信公司的管理者对该股票的相关信息知道得比他们多，他们就会倾向加大该股票的买卖报价差。

可见，REITs的高分红能消除信息不对称水平。

对于如何衡量REITs的价值，RichardImperiale在其《房地产投资信托：

投资组合管理的新策略》（RealEstateInvestmentTrustsNewstrategiesforPortfolioManagement）一书中作了详尽的论述，该书是房地产投资信托的了解和投资理念以及大量对业界顶尖专家的采访谈话的整理，SteveBergsman（2006）提出：

尽管人们普遍认为房地产板块的股票价格波动对整个股票市场的影响要高于其他行业板块的股票，但人们却认为房地产投资信托基金没有股票和债券有影响力。

接着在他的文章中，通过分析房地产投资信托基金与利率的关系，最后得出房地产投资信托基金对股市乃至全国经济都有重要的影响作用[3]。

RobertTaggart（2004）在《管理投资》中谈到企业融资问题，主要是选择和管理外来投资，通过合并，收购和具体项目的资金筹措，以及研发内部投资。

日本商务环境部政策规划司副主任上杉一郎提到，日本的中小企业主要是依靠金融机构贷款，大公司就是通过发行股票和债券融资，日本的金融机构正在考虑通过证券、资产抵押贷款等形式开辟新的融资渠道。

此外，欧美等国家善于从公司的资本结构入手，通过确定企业的最有融资结构来分析融资策略。

其融资理论主要有早期的企业融资理论、以MM为中心的现代企业融资理论和主要研究企业最优融资结构取决于各种税收收益与破产成本之间平衡的平衡理论。

（二）国内文献综述：

洪艳蓉（2007）认为除了传统的银行信贷融资之外，还能通过房地产企业上市，发行企业短期融资券，引入外资合作开发，进行项目融资或者通过设立房地产投资信托融资。

吴静在《发展房地产产业投资基金拓宽房地产融资渠道》一文中提出，我国房地产金及基金融资等所占比例较小。

银行一直以来都是房地产市场的主要资金提供者，大约70%的房地产开发资金来自银行贷款。

因此，她主张要发展房地产产业投资基金，有助于降低因过分依赖银行而带来的系统风险。

张顺慈在《当前房地产业融资渠道分析》中指出：

融资包括内部和外部融资两部分内部融资是开发企业利用企业现有的自有资金来支持项目开发，或通过多种途径来扩大自有资金基础。

开发企业的自有资金包括现金、其他速动资产，以及在近期内可以回收的各种应收款，开发商向消费者预收购房定金或购房款也可属于内部融资的一种。

外部融资有主权性融资和债务性融资两种。

主权性融资是指融资者以出让一部分利润为条件而向出资者融资的行为，包括：

发行股票融资、合作开发融资、房地产投资信托。

债务性融资是指融资者以还本付息为条件而向出资者融资的行为。

胡军（2007）在研究我国国民经济指标后，通过对比分析我国和美国的结构、收入、分配差异，指出由于房地产业进一步发展的客观需要、REITs发展所需的投资主体已逐步形成、住房公积金的保值增值需要、税收制度的完善更凸显REITs的税收优势，中国目前引入REITs已具备了可行性。

国内学者关于房地产融资现状都表现出同样的看法，那就是现在的房地产企业主要都。

是依赖银行贷款，而随着房地产行业逐渐成为国家的支柱产业之一，过分依赖商业银行融资将使得金融业风险大，而房地产行业发展艰难，所以必须要发展新的融资方式。

除了利用银行贷款之外，我国的房地产企业曾经也试过通过上市融资和发行债券等方式，但因为政策限制等原因，都纷纷退出舞台。

总结与展望

我国房地产企业的融资渠道和融资现状的系统分析，以及对融资案例的定量分析，目的在于找到适合我国不同规模房地产企业的最佳融资模式，寻求更好的工程管理模式提高资金的使用效率，借鉴国外运行效果较好的融资方式，分析中国房地产企业融资方式创新的可行程度及可能存在的问题或风险，结合中国现行政策和经济环境，提出可供我国房地产企业选择的新的融资方式同时借鉴国外房地产融资的先进经验拓宽我国房地产企业的融资渠道。

参考文献

[1]Depken.CaringA.B.Ouyang,2007,TheimpactofSarbanes-OxleyAct;earlyevidencefromearningsmanagement[J].FinancialEconomicsLettters

（2）,pp347-351.2014

[2]IwanM.andVefaT.Whatcanwelearnfromempiricaltestsofthepeckingordertheory[J].WorkingPaper.2015

[3]RobertGoldwasser.Theeffectivenessof