综合式小型单人住宿多人办公室.docx

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综合式小型单人住宿多人办公室

一、概要第1页

1、背景第1页

2、前景第1页

二、公司概述第2页

1、公司名称第2页

2、商标第2页

3、公司简介第2页

4、公司的机构第3页

三、营销策略第3页

方式第4页

四、风险评估与防范第4页

1、公司持有的风险第5页

（1）经营风险第5页

（2）财务风险第5页

（3）影响财务风险的主要因素第5页

3、公司持有风险的防范方法第5页

五、融资计划表第6页

六、公司运作计划第7页

1、前期第7页

带租约销售，统一管理第8页

2、后期第9页

租转售第9页

七、公司项目规划建设思路第10页

八、公司项目设计概述第11页

1、基础设施建设内容第11页

（1）硬件设施第11页

（2）装饰装修第11页

2、自助餐厅与图书馆第12页

（1）自助餐厅第12页

（2）图书馆第12页

九、工程实施进度方案第14页

1、项目工程进度管理体系第14页

2、三级计划进度管理体系的工作流程第14页

3、项目工程进度计划类容概述第14页

十、竞争分析第15页

1、甲乙丙级大型写字楼第15页

2、二手民房和地下室第15页

十一、市场分析第16页

1、区域分析项目第16页

2、SWO■分析第16页

3、客群定位第16页

综合式小型单人可住多人办公室

概要

背景

随着社会经济的发展和社会意识形态的变革，技术的革新和创意的价值在当今的社会中日益展现，然而原始的资本积累是血腥的，这就意味着不少的创业者将要面临启动资金短缺的窘境。

我们的团队在对常德市部分创业型和上升型公司或企业的调查中发现，有大概百分之七十的公司无法负担起租用商业写字楼的费用，相比价格高昂的高额写字楼，大多数的创业者被迫将公司搬迁到了信息相对闭塞，环境相当简陋的二手民房或地下室，这对于创业者来说是不利于公司的营运和公司起步阶段的发展的。

而这对于我们来说是一个很大的市场。

就我们创业的基本理念来看，它是“服务型商务办公室”在可住性方面的又一个提升，首先“服务型商务办公室”它本身起源于20世纪70年代末期的美国，是办公室出租的最高级形式，是以服务性为主的全新办公出租方式。

“服务型办公室”在欧美国家又称“商务办公室”，也可以称作快捷办公室，或者直接被称为商务中心。

是指每间已装修完毕，配有办公家具，可供出租的办公室。

而我们的公司考虑到创业者起步阶段的艰辛状况，

任何一个创业者都不会拒绝一个价格合理且信息交换快捷的综合式小型办公室的。

因此对学生、公司员工实行我们的计划是有根据且完全可行的。

•前景

•我们的公司为创业者提供一个自助餐厅，图书馆，和住宿型小型办公室，自助餐

厅采用类似学校食堂的管理和承办模式，让租用公司的创业者和员工能够享用5到6元的自

点餐，这样既免去了创业者和员工们去卫生条件相对较差，且做菜耗时较大的小餐馆的繁琐，又为创业者和员工们节约了用餐的费用。

•我们为所有的创业者和员工们提供公共的图书馆，以公共福利为目的为消费者提供书籍的借阅，一方面将专业书籍的使用率最大化，一方面也为创业者们节约下了购买大量专业书籍的费用。

•我们公司为创业者提供的一室一厅一卫综合式小型单人住宿多人办公室在白天工作时间，相对公司化，严肃而又紧凑，在晚上员工们下班后，它又更显家庭化，满足创业者所有基本的生活需求，让创业者有公司如家的感觉，也为创业者省下了住宿的费用。

我们的公司为创业者节省了资金和时间，也不影响其工作与生活的质量，相信会有许多的创业者会与我们合作。

公司概述

•公司名称

“起航创业”有限公司

•商标

•公司简介

我们“起航创业”是有限责任公司，由五个股东共同出资成立。

1.经营范围：

向创业者和起步型公司或企业提供综合式小型单人住宿多人办公室

2.公司注册资本：

1500万

3.股东姓名：

王环、杨林、胡中浩、王德龙、杜玲

4.股东出资方式：

实际资金额

5.股东转让出资条件：

由三分之二股东同意则可转让

6.议事规则：

定期召开董事会、股东大会，由董事会先得出初步议事决定，再交股东大会审核决定。

7.公司法定代表人：

董事长

8.公司的解散事由：

•股东大会决议解散

•因公司合并或者分立需要解散的

•违反法律行政法规被依法责令关闭

9.清算：

成立清算组，制定清算方案，最终清算终结，办理注销登记

•公司的机构

•董事会：

设董事长一名

•监事会：

设监事长一名

•市场营销部：

总经理一名，营销副总两名，每位销售经理旗下设销售总监，销售主管，及销售代表若干

•人事部：

经理三名（其中一名经理兼任监事）

•财务部：

会计三名、出纳六名

营销策略

侧重于项目的规模、定位、档次、知名度和影响力。

方式：

•启动期

•在公园、广场、公交车站牌等人员较为集中的区域安装带有公司标志的夜光灯牌

•在人流密集的地方租用大型广告位，悬挂喷绘

•通过出各种海报，以供阅览

•用复印传单到人流旺盛区传发给社会各界人士

•开通热线供大家咨询。

建立公司网站，供消费者在我们的网站上查询

开盘期

•报纸、广播、电台加频宣传

•销售处全面包装、装饰布置到位

•与中介和有较高影响力的代售公司合作

强售期

•报纸、广播、电台大频率、集中放量宣传

•现场活动造势（企业进驻签约仪式）

持销期

•报纸、广播、电台减频宣传。

软文、新闻稿渲染

•户外更换画面。

围档开始拆除，告之即将竣工

•收尾期

•报纸、广播、电台广告投放量和频率减少

•户外、围档全撤。

售楼处仅留少量人员

•侧重于售后、客服

风险评估与防范

我们这个计划在这里进行风险的评估。

由于我们的计划利润随着办公室租用量的多少而有所变化，所以具有一定的风险。

我们是采用报表分析法对计划做评估的，这种方法比较直观，客观和准确。

主要是针对以下几个方面进行评估：

•公司的盈利能力如何，是否稳定；公司的偿债能力如何

•公司的资本结构是否合理，资金是否充足

•资金的周转是否畅通

•当地市场需求的是否饱和，是否会存在因应收帐款过大而造成资金沉淀于结算领域，甚至形成坏章损失；营售能力如何，是否会有场地长期空置等

公司持有的风险

•经营风险市场对公司提供的服务的需求越稳定，经营风险就越小。

我们的这个计划是适合大多数创业者，小型的公司或企业，和一部分的个人经营项目。

同时我们的公司在不同的地方市场需求量差别较大，所以前期越为详细的市场调查越有利于我公司规避风险。

•财务风险政府对楼盘开发的政策调整对我公司在银行贷款方面有不小影响，现在银行普遍银根紧缩，不利于我们公司的发展，所以融资方式的多样化是我们面对财务风险所不可或缺的要素。

•影响财务风险的主要因素

•公司的负债率水平

•投资回报水平

•现金的流量和资产的流动性。

公司持有风险的防范方法

首先要及时足额筹集企业发展所需要的资金。

其次是合理调动货币资金，严格执行

防范财务风险的有关规定。

然后我们要保持资产的流动性。

公司偿债能力的大小直接取决于其债务资金总额和资产的流动性。

公司可以通过提高其资产总额中流动资产的比重，流动资

产中速动资产的比重等保持资产的流动性。

当然我们还需选择最佳资本结构和确定合理的债

务规模。

以及建立风险基金和偿债基金。

这样有利于我公司转移和减小风险，从而让我公司

得到更好的发展。

融资计划表

融资计划表

序号

模式

模式细分

涉及公司

方法

融资额

融资费用

利弊

1

银行贷款

信用贷款

担保抵

押贷款

银行、开发企业

四证取得后用土地使用权证做为抵押向银行进行开发贷

土地评估价值的

70%

2

民间借贷

/

开发企业、民间个人

靠开发企业及个人的信用，很少有用实物做担保抵押

3

地产抵押融资

按揭与抵押贷款

开发企业、个人、银行

个人以期房为抵押、开发企业为其承担连带担保责任，个人取得银行按揭贷款

在建工程抵押贷款

开发企业、银行

在建工程连同土地共同贷款

预售房

屋抵押

4

发行债券融资

开发企业、债券认购者、

不得超过真个项目所需资金

比定期储畜存款利率

债券承销商

的20%

累计债券总额不得超过公司净资产的

40%

高40%

以上

5

商业信用

融资

预售货

款融资

6

产业基金融资

公司型

甘仝

开发企业、基金持有人、

基金管理人

契约型

甘仝

7

产权交易融资

8

增资扩股融资

售出公司股份

售出公司股份总和不得超过

49%

公司运作计划

前期

带租约销售，统一管理

前期公司资金相对较少，带租约销售有利于公司快速回笼资本。

运作方式

向投资者出售全部楼盘产权，我公司下设楼盘经营分公司。

楼盘经营分公司通过招商和合，引进公司入驻，获得稳定的租金回报。

这样产权属于投资者、经营权属于我公司、使用权属于经营者，三权分开。

利弊分析：

优点：

•有利于统一管理、统一规划，更有主导性，使办公楼日后的经营和发

展更科学化、更易成功

•可获得返回给投资者的回报和租金差价，扩大利润来源

•通过带租约销售的形式，使他们的投资有一定的回收保障，可激发投资者的投资兴趣，让我公司资金能快速回笼

缺点：

•对招商工作的要求很高

•公司投入精力较大

•投资者、经营者和使用者的关系协调问题。

由于存在部分投资者想购买写字楼自己经营的情况

可操作性及对策：

1带租约销售是一个重要手段，从操作角度上看是可行的。

2加强办公楼经营分公司的经营运作能力，要让办公楼经营分公司成

为一个相对独立的载体，能承担经营风险。

我公司尽可能完成招商、经营和管理方面工作的嫁接。

3统一返租，就要统一招商和管理，部分打算自己投资经营的，可通过协调，让其购买写字楼产权。

后期

租转售

后期公司资金较为充足，租转售的模式有利于我们实施公司的运营理念，打造

自己的品牌，同时方便入驻公司在完成有发展阶段向成熟阶段的转型后购买自己

公司楼层。

运作方式

先将物业租赁，租期（一般为3到5年）满后进行销售。

如果承租方愿意购买，

享受优惠。

利弊分析：

优点

•对于一些有意愿购买物业但却资金实力有限的企业来说，这样的方式

比较容易接受

•在享受物业增值的过程中，通过租赁维持现金流

缺点

•这种模式比较新颖，具有一定吸引力，可为营销推广制造噱头

•公司资金回笼较慢

•前期客源和销售风险需我公司承担，也会对后期的开发产生影响

公司项目规划建设思路

*具体规划建设类属商业机密以下仅简要说明

•城市周边区域经济环境

我公司根据预拍地段周边交通便利程度，路况良好程度，商业气氛浓烈度来综合评定其商业产出价值，依此决定是否投入和投入量及投入规模。

•城市土地和房地产市场供需情况

•城市市土地出让情况

•写字楼市场供需量

竞争分析

竞争项目分析

•项目销售产出量预测

商业业态分析

城市商业现状分析

消费者消费特征分析

写字楼及安置