美国硅谷等总部基地开发模式研究及案例分析.ppt

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1,总部基地开发模式研究,2,总部基地的开发模式,总部基地,商务花园,CBD,BusinessPark,BusinessPark（中文直译为“商务花园”）理念，选择在低密度、低容积率、高绿化、环境佳的地方，其园区内为规划有序的工作室或厂房的有机组合；是提高生活质量、并以优美的绿色园林景观激发工作人员灵感的地方。

窗口/营销中心,总部/研发等分支机构,企业总部基地的选址的趋势。

一些以总部经济定位的商务花园代表了未来总部选址的潮流。

3,我们对BusinessPark的认识,我们将从以下几个方面阐述对BusinessPark的认识,从产业类型来看:

BusinessPark的产业以智力密集型产业为主,如软件、研发、生物医药、信息服务业等。

从产业结构来看：

截取了不同产业链的高端，使各产业链不同部分在同一个区域密集分布。

通过分工、协调达到信息互动、资源共享的效果，最终形成经济学上所说的“内聚效应”。

从地理区位来看：

主要坐落在城市的边缘地带，相对中心城市既有一定的独立性，又有很好的可达性。

从园区功能来看：

已将传统的生产功能剥离开来，主要其中在研发和商务功能上，同时生活与休闲功能也表现明显。

从园区规划来看：

表现为低容积率、高绿化率，建筑多以小体量、多层为主。

从园区环境来看：

园区风景优美，注重对生态环境的保护，注重人与自然的和谐发展，并从一定程度上发哺生态。

4,BusinessPark演变历程,Businesspark目前已在国外经历了四代发展，形成了成熟的理念。

5,后工业服务园区的成熟模式“商务花园”,国外案例研究,6,欧州商务花园案例杜柏林Parkwest西区商务花园,PW西区商务花园概况：

PARKWEST位于都柏林市西部的NANGOR大街旁，占地面积91公顷（约合230英亩），是爱尔兰最大的商务花园，其景观花园内布满了各式各样的雕塑，水景，道路两旁树木林立，配套的娱乐休闲设施一应俱全。

PARKWEST拥有一座市郊通勤火车的侯车站、专业的公交运输设施、宽敞的停车位以及能够快速到达M50与NASS公路的快速通道，无论从市中心还是周边地区，都可以便捷的进入商务花园。

14，000，000英镑，用于园区先进的基础设施建设。

PW拥有世界先进水准的光纤通信技术，这些完善的通信设施恰好满足了园区内大型跨国企业的需求。

以下几种行业的：

数据处理，呼叫中心服务，软件开发，医疗保健及研发进入园区都可以享受到优厚的税收政策。

园区内的办公楼面积大小的灵活多变性，其面积从3000到1，000，000平方英尺不等。

到2003年为止，PW吸引了30000人来这里就业。

所涉及的行业也包罗万象，包括：

信息技术、医药与保健、计算机、电子与软件等。

7,新加坡商务花园概况：

新加坡位于马六甲海峡，成为连接欧亚的重要国际贸易口岸和节点；为了更集约、更有效的为国际企业总部提供相关服务，新加坡政府积极规划并建设了国际商务花园，带有强烈的政府色彩。

商务花园的位置选择方面注重与城市规划紧密结合城市边缘区，土地成本相对较低；注重与城市交通的紧密联系，均有城市轻轨与其他区域连接，且在商务花园所在区域设有复合化交通转换点；注重与边缘居住组团的联系，有助于完善城市功能，保持区域持久活力；注重对商务花园的配套设施的规划为了避免商务花园建设成为变相的商业开发，新加坡城市促进经济发展委员会对配套设施的类别及比例做出了详细规定：

独立于写字楼外的配套设施，其规模最多不超过商务花园总建筑面积的15%；写字楼内部配套设施（如底层商业），其规模可以为总建筑面积的15-40%。

商务花园的内部规划中注意地块划分的均好性保证每个地块都能临近内部道路，有很好的交通可达性，保证地块内的建筑具有自身的展示面，这样的规划方法同时保证了每个地块都具有良好的商务价值；,亚洲商务花园案例新加坡商务花园,裕廊,樟宜,8,美国商务花园案例美国硅谷SiliconValley,美国硅谷SiliconValley概况：

硅谷位于旧金山湾南端，距旧金山市区50英里。

硅谷地区集中了近万家大大小小的高科技公司，其中约60%是以信息为主的集研究开发和生产销售为一体的实业公司；约40%是为研究开发、生产销售提供各种配套服务的第三产业公司，包括金融、风险投资等公司。

目前硅谷的商务花园商务群落规模已经超出城镇（NEWTOWN）的概念，而成为商务花园的区域概念。

如今的硅谷商务花园已经全部独立于城市之外，其所形成的群落已经成为该地区高科技产业带的载体。

在硅谷地区，Oracle的独家商务花园依shoreline湖建造，规模庞大，风景优美。

整个园区内建筑风格统一，具有很强的现代感。

Intel的商务花园规模与Oracle园区相仿，且其园区内设有其生产基地，这使得Intel园区的整体更为独立和完整，显示出宏伟的气魄。

1998年，硅谷地区的GDP总值约为2400亿美元，占美国全国的3%左右，相当于中国GDP总值的四分之一左右，约为海淀开发区GDP总值的140倍。

9,商务花园吸引的客户类型,入住商务花园客户特征,中心城区浓厚的商业氛围依赖度低相对较低,多数企业依靠智力创造财富,对便捷的交通依赖性较强,比较看重自身的形象,对生态环境的追求孜孜不倦,以主流企业为主要业务对象的服务企业,企业类型,IT类公司医药公司医疗设备生产公司集成电路厂家建筑设计公司动画制作公司广告公司大型企业的研发中心大型企业的数据中心培训中心其它服务类型产业,10,高科技产业在产业结构中的地位日趋显著，以智力密集型生产为特征的高科技企业也随之产生。

商务花园的特征与产生条件,产业结构的变化,城市结构的变化,办公需求的多元化,商务花园,生态的低密度的低成本的与城市联系紧密的自成系统的有足够的人力资源支持,经济发展促进了城市的发展。

这种发展往往表现为城市扩张.从而城市的外延都在不断扩大，人们开始大量迁移到城市边缘区域居住。

城市中传统商务不能满足所有企业的商务需求，才给商务花园的形成创造了特有的生存空间。

商务花园的特征,通过对国外案例的研究，我们发现一种趋势：

国外的传统的产业园区正在不断低向商务花园的形式发生转变。

11,商务花园与CBD的关系是一种互补关系,12,国内案例研究,模式、客户、营销的思考,13,位置:

位于浦东新区中部项目概况：

成立于1992年7月，规划面积25平方公里，分为技术创新区、高科技产业区、科研教育区、生活区等功能小区。

至2005年9月，园区累计引进注册企业4141家，吸引跨国公司研发中心91家。

交通道路:

园区与内环线相连，距南浦大桥3.6公里，距市中心人民广场13公里，距外滩商务区9公里龙东大道连接内环线和浦东国际机场,西面的罗南大道是连接内环线和外环线主干道路。

地铁:

地铁二号线从虹桥机场途经张江到浦东国际机场,在人民广场与地铁一号线交汇。

中山公园站可换乘轻轨明珠线机场：

园内距虹桥机场25公里，距离浦东国际机场21公里。

火车站：

距上海火车站17公里。

上海从上海火车可直达全国各主要城市级香港特区。

张江模式上海张江高科技园区,地铁站,外环,内环,磁悬浮,14,上海张江高科技园区规划,技术创新区,居住区,科研教育区,高科技产业区主要包括：

生物医药产业基地、集成电路产业区、科技产业区。

技术创新区主要包括：

孵化楼、办公楼、标准厂房和商业中心、文体中心、地铁站、公寓、别墅等公共配套设施。

重点发展孵化和创新项目。

科研教育区主要包括：

研发中心、国家信息安全基地、生物医药产业基地（二期）、大学园区、医院、国家实验室等。

重点发展高等教育和科学基础研究。

居住服务区：

主要包括一个面积为40万平方米的主题公园及商业、金融配套等。

德宏宾馆,联想大厦,园区入口,园区景观,居住服务区,15,张江高科技园区的“星星之火”,良好的宏观经济形式政策的扶植较好的区位条件（陆家嘴）高效的运营模式（灵活）,三大核心产业得到了迅速扩张（产业链方向上的与规模上的同时扩张）,在三大核心产业扩张的带动，一些其它的产业也迅速入住张江高科技园区，从而张江高科技园区进入一个良性循环的发展阶段。

国家人类基因组南方研究中心国家新药筛选中心,上海超级计算国家级研发机构,生物医药,集成电路、信息技术,通过引入一系列的国际级别的研发中心为张江构建了一个良好的技术与人才平台,16,当初的“星星之火”已发展成园区的主导产业,主导产业：

集成电路、软件、生物医药,各产业企业数占总企业数的比重,生物医药,和记黄埔医药（上海）有限公司罗氏（上海）管理有限公司上海中信亚特斯诊断试剂有限公司夏瀚生物工程（上海）有限公司,集成电路,上海华虹NEC电子有限公司德州仪器半导体技术（上海）有限公司迈世微电子（上海）有限公司伯威微电子（上海）有限公司,软件（信息技术）,萨蒂扬软件技术（上海）有限公司SAP公司印度Infosys公司毕博信息技术上海（有限）公司,研发中心,通用电器（中国）研究开发中心有限公司霍尼韦尔（中国）有限公司杜邦（中国）研究开发有限公司上海中科大研究发展中心有限责任公司,各产业著名企业,17,科学合理的组织架构是园区发展的土壤,在市政府领导下，张江高科技园区开发公司以政府所拨土地入股不同的开发有限公司，开发建设张江高科技园区,上海张江高科技园区开发组织架构图,上海市政府,上海市张江高科技园区领导小组及其办公室,上海市张江高科技园区开发公司,上海市久事公司,公众投资者,其他投资者,其他投资者/开发经营机构,上海市张江高科技园区开发股份有限公司,上海市张江集成电路产业区开发有限公司,上海市浦东土地发展（控股）公司,上海张江生物医药基地开发有限公司,国家863信息安全产业基地公司,上海张江高科技园区综合发展公司,其他服务公司,项目,项目,项目,项目,项目,项目,微电子港有限公司,项目,项目,项目,18,管理运营,市政基础设施建设七通一平,运营管理,营销销售,营销销售,建造管理,项目融资,项目设计,项目规划,开发招商,土地交易,土地规划,土地开发,项目开发,土地融资,开发流程,张江高科,从政府中无偿获得土地使用权以土地作为资本与其他投资者共同筹建下属开发有限公司以土地使用权为抵押从银行获得贷款进行当地居民的拆迁，土地平整和基础设施建设,下属开发公司,获得部分土地出让金以土地入股合作开发,下属开发有限公司其他投资者/运营机构,一些规模较大的独立项目，由运营机构或其指定的开发商进行开发和招商下属房地产开发公司负责高盈利项目的开发和招商，尤其在后期，张江高科基本承担了二级开发的责任。

服务公司和机构,在开发的各个流程中主体明确、责权利清晰,19,根据价值链不同环节的利润率变化调整业务重点,一级土地开发,2000年之前,出售土地或以土地形式入股为主，出售物业类型也大多为厂房。

2000-2004,物业出售从以厂房出售为主转向其它类型物业（主要以写字楼）的出售同时部分新建厂房开始转向租凭业务。

随着可用的地的减少，一级土地开发出售业务开始降低，主要以厂房租凭与非厂房物业的出售为主。

2005年之后,20,张江高科技园区开发公司,上海市政府,下属开发有限公司,规划功能定位实现：

通过高科技园区的成功开发带动了上海市科技产业的产级，使上海市在全国高新产业的地位有了明显提升,园区建设：

三大基地建设已经初具规模，其中：

国家生物医药基地已引进25家中外生物医药企业，15家研发中心，1家大学和70家创业企业国家信息产业基地内已吸引众多集成电路制造企业、软件企业和其他信息产业的制造企业及研发机构国家科技创业基地已拥有孵化企业170家,利润实现：

作为一家上市公司，张江高科技园区开发股份有限公司主营业务（包括土地转让及部分房地产和高科技开发项目）收入从98年至2000年平均每年增长29%。

1999年政府实行优惠政策聚焦张江后，股份公司2000年获净利润1亿3千万，净资产收益率达到15%,运营模式带来的三方共赢的局面,在开发过程中保证各方主体都能得到合理利益,21,上海张江高科技园区成功因素分析,政策吸引力上海市委、市政府颁布“聚焦张江”战略，具体目标为：

把张江园区建设成为技术创新和科技成果转