五缘湾部队地块研判报告.docx
《五缘湾部队地块研判报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《五缘湾部队地块研判报告.docx（15页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
五缘湾部队地块研判报告
五缘湾部队地块研判报告
一、五缘湾片区市场分析
（一）五缘湾片区规划
（1）环湾中心区
环湾中心区是五缘湾最具特色的核心区域，沿线有三个五星级酒店、特色商业街、音乐厅、国际游艇俱乐部、以水上运动为主题的湿地公园等大型公共设施。
（2）五通商务区
五通商务区是五缘湾重要的对外城市形象展示区，以商务酒店、商务办公、企业会所、国际游艇俱乐部为主要形态，穿插商务广场和公园，形成综合商务服务平台。
（3）通屿生态居住区
位于规划区南部，环湖里大道与仙岳路所夹之东北区域。
是高容积率住宅的集中区。
（4）国际健康养生区
突出理疗和养生的主题，以养生研究中心、高端理疗中心为主要内容兼有居住功能。
（5）温泉高尚居住区
拥有厦门岛内唯一的海水温泉资源。
本片区将充分利用温泉天然资源，沿水岸设置高档温泉别墅区。
外围布置较大规模的高级居住群。
（6）钟宅湾民俗旅游区
本区功能包括围绕钟宅村的畲族民俗风情旅游和钟宅村旧村改造，及为完善本区配套公共设施的商业板块。
（7）墩上高尚居住区
充分利用临海、靠湖以及山地资源，营造出人与自然融为一体的滨海高尚居住区。
（8）高新技术园区
以研发办公为主，形成综合科技研发、展示销售、总部经济等功能为一体的生态型高新技术园区和中高档商务办公区。
（二）五缘湾片区房地产市场分析
1、五缘湾住宅市场供给概述
区位特征：
区域定位为高尚居住区，区位内拥有丰富的自然景观及人造自然景观资源，包括良好的海景、湾景、湿
地公园等景观资源。
同时，区域内还拥有稀少的海水温泉资源。
虽然该区域为新开发片区，但政府重视基本配套设
施建设，生活便捷度及舒服度将不断提高。
建筑形态：
湾区北西北岸以小高层为主，配以部分联排别墅、双拼别墅、独幢别墅；湾区东南岸以高层、小高层为
主，配以部分联排别墅、双拼别墅、独幢别墅。
户型设置：
以跃层、大三房、大二房为主，配少量四房；别墅以双拼别墅为主，部分联排及独幢别墅。
户型特点以
大为主，重视居住品质，倡导优质生活。
价格情况：
销售均价在18000-25000元/平米间
项目周边楼盘：
联发五缘湾1号二期，新景国际外滩，中铁元湾等。
1.1片区周边楼盘分析
以下对项目周边的三个楼盘进行分析：
项目名称
新景国际外滩
中铁元湾
联发五缘湾1号二期
占地面积
112286平方米
92961平方米
41871平方米
容积率
1.8
1.8
2.03
总建面积
202115平方米
240630平方米
85000平方米
绿化率
40%
35%
50%
开发商
厦门新景地集团有限公司
厦门市中铁源昌置业有限公司
厦门联发（集团）房地产有限公司
物业公司
国贸物业
中铁第一太平戴维斯
厦门联发（集团）物业管理有限公司
产权年限
70年
70年
70年
规划
13栋15至16层、1栋三层幼儿园；其中一期：
7#16层，共1838户。
项目由34栋15、17层小高层组成。
项目产品为300-600平米挑高6-6.4米的大户型，共566户。
5栋16层小高层，总户数421户。
项目主题
复式,海景地产,打折优惠楼盘
新古典主义建筑风格，结合意大利托斯卡纳风情园林。
海景地产
住宅均价
均价23000元/平方米
待定
均价27000元/平方米
1.2五缘湾片区楼盘分布图
1.3客群分析
项目名称
客群描述
新景国际外滩
新国际外滩打造厦门首个“外籍精英社区”。
购房人群主要为在厦商务、政治、文化交流等国际人士。
孩子在附近中央音乐学校及二中读书的成功人士。
联发五缘湾1号
以厦门周边及省地区35-45岁的企业中高层管理者、私企业主等成功人士为主力客群
中铁元湾
喜欢海景的购房者、改善居住条件的中年人、周边城市来厦购房者、本地成功人士
以上各项目客群多数为二次和多次以上置业者，有较强的经济实力，看中五缘湾优越环境、海景以及教育资源。
二、地块研判
1.项目地块概述
本项目位于厦门东北部五缘湾。
坐落于“国际花园城市”厦门市高端富人区——五缘湾片区，位于五缘大桥西侧、五缘湾游艇码头正对面。
五缘湾是政府重点打造的厦门新客厅，定位为以生态居住、商务办公及休闲度假为主导，集商业服务、养生理疗、旅游休闲、文化娱乐、高新技术研发于一体的复合型城区。
目前，本项目周边已建成配套有：
五缘学村、湿地公园、五缘湾运营中心，五缘湾运动馆等；未来待建有：
禹洲大酒店、明发大酒店、特色商业街、海水温泉浴场、音乐岛（音乐艺术中心）等。
项目四周状况：
北面（高尚住宅区）
西面（五缘学村）南面（高新技术园区）东面（闽南风情商业街）
2.面积及地上建筑物状况
总面积为80亩（53280㎡）；容积率为：
5.3左右；地上建筑物较少，整个地块形状较规则，地势平坦，易于规划利用。
三、项目SWOT分析
优势：
●位于五缘湾片区内，整体规划完善、配套齐全，前景看好。
●多条交通要道环布周围，欲达则达。
●生活、商业、教育配套，未来可依托整个新城区的规划，较为齐全。
●近可观内湾美景，远可眺优美山姿。
●规划设计条件的改变，可以在产品设计上有较大的空间，可以尽量争取市场的空白点。
劣势：
●规划中的生活、商业和教育配套的完善程度尚需时日。
●目前片区内居住氛围还未形成，城市化水平较低，人气略显不足。
●周边地块还存在杂乱村民自建房，多数楼盘都在施工中，交通方面还很不方便。
机会：
●五缘湾片区高标准、高定位规划，以及良好的发展前景，为本案带来良好的预期。
●随着周边项目的陆续入住，必将提升整个片区的居住品质，为本案创造最佳机会点。
●国家海西经济区的战略以及厦门总部经济建设的发展，为本案创造良好的发展环境。
威胁：
●区域内未来两三年内供给量较大，激烈竞争。
●国家宏观政策的不确定性、市场预期不明朗都给本案带来较大威胁。
四、地块经济效益测算
1.经济指标
宗地经济指标
总用地
建设用地
总建筑面积
容积率
14489.3㎡
12621.1㎡
44173.9㎡
≤3.5
住宅面积
商业面积
起拍价
楼面价
37673.9㎡
6500㎡
3320万元
752元/㎡
商业面积确定：
本地块位于老城区中心，商业的定位理所当然是为对外性的。
根据行业一般标准，对外性质的商业在整个项目的占比为5%--10%。
由于本项目地段优势明显，建议占比在15%。
因此商业面积建议约为6500㎡。
2.经济收益测算
项目名称
诏2010挂字第03号
总建筑面积（㎡）
44173.9
住宅面积
37673.9
商业面积
6500
项目位置
粮食局西甲场中心粮库用地
容积率
≤3.5
占地面积（㎡）
12621.1
建筑密度
≤42%
绿化率
≥30%
小高层住宅
37673.9
序号
项目名称
平均单价（元/㎡）
总价（万元）
一、
收入
商业
15000
9750
1.5
小高层住宅
4000
15070
收入合计
24820
二、
支出
1
土地成本
3320
1.1
楼面地价
752
3320
2
前期费用
345
2.1
勘察、设计费
12
53
2.2
三通一平
6
27
2.3
项目报建
60
265
3
建安成本
6626
3.1
小高层住宅
1500
6626
4
配套费
1096
4.1
强电建设费
60
265
4.2
道路及给排水工程
30
133
4.3
景观及绿化
80
353
4.4
照明工程
10
44
4.5
通讯及智能化工程
18
80
4.6
城市建设配套费
30
133
4.7
燃气工程
20
88
5
开发费用
159
5.1
监理费
6
27
5.2
公共维修基金
30
133
6
不可预见费
54
239
7
办公及管理费用
36
159
工程支出
7527
8
销售费用及税费（万元）
3475
8.1
营业税及附加（万元）
2730
8.2
代理费用（万元）
372
8.3
广告费用（万元）
372
9
利息等财务费用
260
10
扣除地价总支出
11262
11
支出合计
14582
三、
毛利润
10238
四、
净利润
7678
五、
毛投资利润率
70.21%
六、
净投资利润率
52.66%
七、
毛销售利润率
67.94%
八、
净销售利润率
50.95%
地价与利润关系
总收入
总面积
亩数
项目成本
楼面地价
亩价
利润
毛投资利润率
扣除地价成本
地价
差价
总成本
248200000
44173.9
18.93
112620000
33200000
0
145820000
752
1753830
102380000
70.21%
248200000
44173.9
18.93
112620000
33200000
500000
145820000
752
1753830
102380000
70.21%
248200000
44173.9
18.93
112620000
33700000
500000
146320000
763
1780243
101880000
69.63%
248200000
44173.9
18.93
112620000
34200000
500000
146820000
774
1806656
101380000
69.05%
248200000
44173.9
18.93
112620000
34700000
500000
147320000
786
1833069
100880000
68.48%
248200000
44173.9
18.93
112620000
35200000
500000
147820000
797
1859482
100380000
67.91%
248200000
44173.9
18.93
112620000
35700000
5000000
148320000
808
1885895
99880000
67.34%
248200000
44173.9
18.93
112620000
40700000
5000000
153320000
921
2150026
94880000
61.88%
248200000
44173.9
18.93
112620000
45700000
5000000
158320000
1035
2414157
89880000
56.77%
248200000
44173.9
18.93
112620000
50700000
5000000
163320000
1148
2678288
84880000
51.97%
248200000
44173.9
18.93
112620000
55700000
5000000
168320000
1261
2942419
79880000
47.46%
248200000
44173.9
18.93
112620000
60700000
5000000
173320000
1374
3206550
74880000
43.20%
248200000
44173.9
18.93
112620000
65700000
5000000
178320000
1487
3470681
69880000
39.19%
248200000
44173.9
18.93
112620000
70700000
5000000
183320000
1600
3734812
64880000
35.39%
248200000
44173.9
18.93
112620000
75700000
5000000
188320000
1714
3998943
59880000
31.80%
248200000
44173.9
18.93
112620000
80700000
5000000
193320000
1827
4263074
54880000
28.39%
248200000
44173.9
18.93
112620000
85700000
5000000
198320000
1940
4527205
49880000
25.15%
248200000
44173.9
18.93
112620000
90700000
5000000
203320000
2053
4791337
44880000
22.07%
248200000
44173.9
18.93
112620000
95700000
5000000
208320000
2166
5055468
39880000
19.14%
248200000
44173.9
18.93
112620000
100700000
5000000
213320000
2280
5319599
34880000
16.35%
248200000
44173.9
18.93
112620000
105700000
5000000
218320000
2393
5583730
29880000
13.69%
248200000
44173.9
18.93
112620000
110700000
5000000
223320000
2506
5847861
24880000
11.14%
248200000
44173.9
18.93
112620000
115700000
5000000
228320000
2619
6111992
19880000
8.71%
248200000
44173.9
18.93
112620000
120700000
5000000
233320000
2732
6376123
14880000
6.38%
248200000
44173.9
18.93
112620000
125700000
5000000
238320000
2846
6640254
9880000
4.15%
248200000
44173.9
18.93
112620000
130700000
5000000
243320000
2959
6904385
4880000
2.01%
248200000
44173.9
18.93
112620000
135700000
5000000
248320000
3072
7168516
-120000
-0.05%
248200000
44173.9
18.93
112620000
140700000
5000000
253320000
3185
7432647
-5120000
-2.02%
248200000
44173.9
18.93
112620000
145700000
5000000
258320000
3298
7696778
-10120000
-3.92%
248200000
44173.9
18.93
112620000
150700000
5000000
263320000
3412
7960909
-15120000
-5.74%
升级会员 