江滨玫瑰园策划.docx
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江滨玫瑰园策划
金帆·江滨玫瑰园
推广策划方案
广州市合力广进顾问有限公司
二○○三年五月十五日
前言
5月10日，广州市合力广进顾问有限公司接到金海林置业有限公司的邀标函，邀请我司参与江滨玫瑰园项目的总体推广策划代理竞标。
对于能有机会为这样一个具有知名度的企业以及具有发展前景的项目提供服务，我司深感荣幸。
对于江滨玫瑰园，我司认为主要的问题在于三个方面：
1．缺乏合适的定位。
2．项目形象力不足，缺乏必要的鲜明个性与主张。
3．市场推广体系比较随意，缺乏整体的规划。
因此，我司在本策划案中，将着重于以上三个方面的核心构建。
一、项目的销售力分析
1．项目概况:
●项目位置：
开福区政府西侧
●总占地面积：
500亩
●总建筑面积：
520000㎡
其中：
门面建筑面积：
3000㎡
住宅建筑面积：
517000㎡
●建筑密度：
28％
●容积率：
1.8
●绿化率：
60％
●总货量：
3452套
其中：
门面：
60套
住宅：
3392
●车库：
500多个
●配套：
200余米商业文化走廊、篮球场、网球场、室内外双泳池、会所、幼儿园、小学
●周边配套（市政配套）：
马厂小学、汽车北站、区政府等
●交通：
9路、128路公交车、汽车北站
●价格（住宅）：
1480元/㎡――2180元/㎡，均价：
1700元/㎡
●户型：
一房（34㎡），48套，平层结构，占总货量的7％；
二房（95㎡），115套，平层结构，占总货量的15％；
三房（107－131㎡），320套，平层、错层结构各50%，占总货量的53％；
四房（141㎡），128套，平层结构，占总货量的15％；
其他（180㎡以上），65套，复式结构，占总货量的10％。
●销售状况：
一房：
0％
二房：
0％
三房：
80％
四房：
20％
其他：
售出约10套
2．市场情况分析
2-1．基本市场情况
●现在售在建楼盘38个，为长沙各区之首。
●住宅总开发量为1943470㎡，其中单价为1500元/㎡以上的开发量为1474733㎡，已售673613㎡，存量801120㎡，销售率为51％；单价低于1500元/㎡的开发量为469007㎡，已销售面积为469007㎡，销售率100％。
●经济适用房售罄。
●商业门面开发总量为138075㎡，已销售88558㎡，存量为49517㎡，均价7675元/㎡，销售率为56％。
附录1.住宅开发状况
住宅开发量
均价1500元/㎡以下住宅
均价1500元/㎡以上住宅
1943740
开发量（㎡）
主力户型
单位面积
开发量（㎡）
主力户型
单位面积
469007
二房、三房
128㎡
1474733
三房
132㎡
附录2.住宅销售状况
住宅销售量
住宅存量
均价1500元/㎡以下住宅
均价1500元/㎡以上住宅
1142619
801121
销售量（㎡）
存量（㎡）
销售率
销售量（㎡）
存量（㎡）
销售率
469007
0
100％
673613
801120
51％
附录3.1500元/㎡以上住宅设计资料
序
楼盘名称
建筑面积（㎡）
住房数量（套）
主力户型
单位面积（㎡）
已售面积（㎡）
均价（元/㎡）
总销售额（万元）
已销售额（万元）
销售率
高层/多层
1
锦锈华天
101959.6
609
四房
167.42
61175.76
2400
24,470.30
14,682.18
60%
多层
2
建鸿达·现代城
30078.5
268
二房三房
112.23
24062.80
3500
10,527.48
8,421.98
80%
高层
3
唐朝碧阁
18136
126
三房四房
143.94
9902.26
2700
4,896.72
2,673.61
55%
高层
4
元盛世家
13904
59
四房五房
235.66
6952.00
3525
4,901.16
2,450.58
50%
小高层
5
金色地带
16705.42
182
二房三房
91.79
13364.34
2780
4,644.11
3,715.29
80%
高层
6
兴汉大厦
17000
94
四房
167.46
10200.00
2258
3,838.60
2,303.16
60%
高层
7
都市星光
23061.94
144
三房
160.15
18449.55
2660
6,134.48
4,907.58
80%
小高层
8
梦泽园
168000
807
四房联排
208.18
84000.00
3615
60,732.00
30,366.00
50%
高层
9
新华联家园二期
25314
196
三房四房
129.15
11391.30
2670
6,758.84
3,041.48
45%
高层
10
都市先锋
15829
180
二房
87.94
14246.10
2550
4,036.40
3,632.76
90%
高层
11
四季花城
103511
728
三房四房
142.19
72457.70
2814
29,127.99
20,389.59
70%
小高层
12
芯都·信息大厦
33000
468
一房
70.51
4950.00
4078
13,457.40
2,018.61
15%
精装修高层
13
王府花园
195000
1300
三房四房
150.00
42900.00
3159
61,600.50
13,552.11
22%
高层
14
汇城花园
35000
265
二房三房四房
132.08
33950.00
2450
8,575.00
8,317.75
97%
小高层
15
日出东方
12800
200
一房
64.00
7680.00
3050
3,904.00
2,342.40
60%
高层
16
雍景园
95000
674
三房四房
140.95
49400.00
2840
26,980.00
14,029.60
52%
小高层
17
明珠苑
26262
192
三房
136.78
21009.60
2180
5,725.12
4,580.10
80%
小高层
19
湖南财富中心
54000
288
四房
187.50
37800.00
3900
21,060.00
14,742.00
70%
高层
20
兴汉华庭
11024.8
96
三房
114.84
6614.88
2368
2,610.67
1,566.40
60%
小高层
22
圣爵菲斯
173000
1000
三房
173.00
0.00
0.00
0.00
23
旺角佳园
11270
98
二房三房
115.00
10458.56
1890
2,130.03
1,976.67
93%
多层
24
左岸春天
50400
315
四房
160.00
35280.00
2700
1,360.80
952.56
70%
多层
25
汇龙公寓
9800
128
二房三房
76.56
7732.20
1591
1,559.18
1,230.19
79%
多层
26
新家园一期
32000
242
二房三房
132.00
19200.00
2200
7,040.00
4,224.00
60%
多层小高层
27
玲珑阁
7800
150
一房
52.00
2730.00
1750
1,365.00
477.75
35%
多层
28
滨江丽园一期
26000
216
三房
120.37
15600.00
1550
4,030.00
2,418.00
60%
多层
29
江滨玫瑰园
101245
676
三房
149.77
15186.75
1700
17,211.65
2,581.75
15%
多层
30
绿色和平墅
18300
82
连排别墅
223.17
7320.00
2000
3,660.00
1,464.00
40%
多层小高层
31
富湘园
49332
420
三房
117.46
29599.20
2200
10,853.04
6,511.82
60%
多层
小计
1474733.3
10203
三房
132.29
673612.99
2174.13
353,190.47
179,569.93
51%
2-1．小结：
●区域地产竞争激烈。
●140㎡以下房型最具销售力。
●价格主导市场。
●区域之内板块分明。
2-2．各板块市场状况
2-2-1.金霞大道板块及319国道板块
金霞大道板块及319国道板块楼盘概况
金霞大道板块
序
楼盘名称
占地面积（㎡）
总建筑面积（㎡）
住房数量（套）
主力户型
面积（㎡）
均价（元/㎡）
销售率（%）
备注
1
滨江丽园
46666
6万（一期2.6万）
600（一期216）
三房
124
1550
60
2
广福园
76590
100000
1300
三房
97-130
1200
85
3
江滨玫瑰园
330000
520000
3392
三房
107-131
1700
15
4
玲珑阁
3000
10000
150
一房
25
1750
35
5
绿色和平墅
29970
18300
82
联体
232
2000
40
6
明珠苑
15000
48000
192
三房
98-113
2180
80
319国道沿线板块
序
楼盘名称
占地面积（㎡）
总建筑面积（㎡）
住房数量（套）
主力户型
面积（㎡）
均价（元/㎡）
销售率（%）
备注
1
汇龙公寓
6116
11000
114
二房
67-88
1591
79
2
旺角佳园
3879
11270
98
二三房
101-132
1600
93
3
新家园
15984
51000
242
二三房
85-138
2200
60（一期）
4
左岸春天
10万
91187
315
四房
130-180
2700
70（一期）
5
四方小区
14240
227800
588
二三房
77-117
1270
100（二期）
6
金帆小区
133340
30万
1800
二房
70-105
1380
85
7
圣爵菲斯
235000
173000
10
升级会员 