呼市物业管理办法.docx
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呼市物业管理办法
呼和浩特市关于新建住宅小区费用收取办法的通知
各房地产开发企业，物业服务企业：
从2005年我市开展新建项目前期物业备案和前期物业管理招投标工作以来，已有200多个项目办理了前期备案和招投标手续，进一步规范了我市房地产开发企业和物业服务企业行为，促进了我市物业管理市场发展。
但在执行前期项目备案、招投标制度、业主购房签订前期物业服务合同及业主办理入住收取相关费用过程中，个别企业违规操作，乱收费，增加收费项目，服务标准与收费标准不符，开发企业、物业企业和购房人责、权、利划分不清等现象时有发生，造成矛盾，上访投诉案件逐年增多。
为减少矛盾，规范企业行为，促进行业规范健康发展，现将新建住宅小区的费用收取规定通知如下：
一、各房地产开发企业的新建项目必须到呼和浩特市房产管理局办理前期项目备案和前期物业管理招投标手续。
二、售房人与购房人签订商品房销售合同的同时，必须与购房人签订前期物业服务合同。
三、物业服务费收缴标准，以前期物业管理招投标中标报告和前期物业服务合同为物业服务费收缴依据。
四、物业服务费收取起始时间，以呼和浩特市房产管理局前期项目物业管理专项验收日期为起始时间，专项验收前所产生的前期物业服务费用由开发建设单位负责支付。
五、前期项目专项验收后，住宅小区公共配套设施设备未完善的，收取物业费时，应当核减物业服务费构成中相对应的配套设施设备构成和管理费用。
六、收取物业服务费可以采取予收方式，原则以一个季度为限。
七、住宅小区内规划停车位、地下停车场、车库及利用小区公共场地道路设立的停车场（位），应当明确权属，并与业主或使用人签订停车场（位）、车库出售或使用合同，明确管理、收费及有关车辆保管要求等事项，做到责、权、利划分明确，收费标准参考市场指导价格。
本通知自2008年8月1日起执行，希望各开发企业、物业服务企业认真贯彻执行。
如有继续违规的企业将按照有关政策法规予以处罚。
特此通知
二OO八年七月二十五日
呼和浩特市物业管理实施办法
（征求意见稿）
第一章 总 则
第一条为规范我市物业管理活动，维护业主、物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《内蒙古自治区物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本办法。
第二条本办法适用于本市行政区域内物业的管理、使用、服务
及其监督管理活动。
本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
第三条市房产行政主管部门是本市物业管理行政主管部门。
市物业监督管理处是本市物业管理的监管部门，负责全市物业管理活动的监督管理工作，履行下列职责：
（一）研究拟定，组织实施有关物业管理的法律、法规、规章；
（二）负责前期物业管理招投标、前期物业管理专项验收工作；
（三）负责住宅专项维修资金、物业保修金的收缴、使用和管理工作；
（四）负责物业服务企业资质的审批和监督管理工作；
（五）指导、协调旗（县）区政府物业管理行政主管部门（以下简称旗（县）区主管部门）以及其他相关行政管理部门、街道办事处、行业协会等依法开展物业管理工作。
第四条旗（县）区主管部门负责辖区内物业管理的监督管理工作，并接受市物业监管部门的业务指导与监督。
履行下列职责：
（一）负责辖区内业主大会、业主委员会的指导与监督工作；
（二）指导、协调辖区内有关部门开展物业管理工作；
（三）负责辖区内业主大会招投标工作；物业投诉的受理和处理；物业服务企业退出项目的监督管理等工作；
（四）负责辖区内物业管理区域的划分。
第五条街道办事处、乡镇人民政府负责组织、协调辖区内的业主依法设立业主大会及业主委员会选举工作，指导、监督业主大会、业主委员会的日常工作，建立联席会议制度，配合调解处理物业管理中的投诉。
街道办事处可以委托社区居委会办理有关物业管理相关事务。
第六条发改委、规划、建委、工商、公安、民政、市容、环保、供水、供电、有线电视、通信等有关行政管理部门按照其法定职责，依法做好与物业管理相关的监督管理工作。
第七条市物业管理协会是物业服务行业自律组织，负责行业建设，规范行业行为，加强加强行业培训，提高行业服务。
依法维护会员合法权益。
第二章业主、业主大会、业主委员会和管理规约
第八条房屋的所有权人为业主。
业主在物业管理活动中享有法律、法规规定的权利，并承担法律、法规规定的义务。
业主不得以放弃权利不履行义务。
第九条一个物业管理区域成立一个业主大会。
旗（县）区主管部门应当按照城市规划、物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设、历史条件等因素划分物业管理区域，并遵循相对集中、便于管理的原则。
具体划分方法如下；
（一）物业管理区域以物业建设宗地红线图的范围确定，但已经自然形成独立物业管理区域且无争议的，不再重新划分；
（二）分期开发或者有两个以上建设单位开发建设的区域。
共用主要配套设施设备的，应当划分为一个物业管理区域，但已经自然分割或者习惯形成多个相对独立小区的，在明确共用设施设备管理、维护责任的情况下，可以划分为不同的物业管理区域；
（三）不同物业管理区域地理上自然连接的，经各自的业主大会同意后，可以合并为一个物业管理区域。
划分物业管理区域有争议的，由旗（县）区主管部门会同物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府处理。
第十条物业管理区域内物业出售且已经交付使用的建筑面积达到总建筑面积百分之五十以上或业主入住率达到百分之五十以上的，应当召开首次业主大会会议、选举产生业主委员会，通过管理规约、制定业主大会议事规则等。
第十一条物业管理区域符合第十条条件后60日内，建设单位应当持下列相关文件资料告知物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府：
（一）业主名册；
（二）前期物业管理登记备案证明；
（三）住宅物业保修金交存证明；
（四）其他必要的文件资料。
建设单位未及时告知的，物业服务企业或者业主也可以向物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府提出成立业主大会的书面要求。
街道办事处或者乡镇人民政府在收到书面告知后一个月内，负责核实并组织成立首次业主大会会议筹备组（以下简称筹备组）。
第十二条筹备组由5至9名成员组成，其中居民委员会或者村民委员会负责人1名、建设单位代表1名、业主代表3至7名。
筹备组组长由居民委员会或者村民委员会负责人担任。
筹备组中的业主代表由居民委员会或者村民委员会在愿意参加筹备工作，且有一定人数业主推荐的业主中确定。
筹备组产生后其成员名单及简历以书面形式在物业管理区域内公告。
第十三条筹备组的主要职责如下：
（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容，做好会务准备工作；
（二）自成立之日起7日内拟定《管理规约》、《业主大会议事规则》、《业主委员会工作规则》及有关共有和共同管理权利的其他重大事项等草案；
（三）确认业主身份、核计业主人数及专有部分面积；
（四）确定业主委员会人数；
（五）根据该物业管理区域的实际情况，制定业主委员会的选举办法并在业主中推选表决票、选票的发放人、计票人和监票人各若干人。
第十四条业主委员会候选人由筹备组推荐，10名以上业主可以联名推荐候选人1名。
业主委员会候选人应当是本物业管理区域内的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表，并符合下列条件：
（一）具有完全民事行为能力；
（二）履行业主义务，未欠物业服务费和物业专项维修资金；
（三）遵纪守法，热心公益事业，责任心强，具有较强的公信力和组织能力；
（四）本人未在本物业管理区域物业服务企业及其下属单位任职；
（五）能及时、全面履行工作职责。
第十五条业主委员会成员由3至11名的单数组成，具体人数由筹备组根据该物业管理区域的实际情况确定。
业主委员会成员的选举采取差额选举的方式，差额比例不得低于20%。
第十六条筹备组应当自组成之日起30日内在物业所在地的旗（县）区主管部门和街道办事处或者乡镇人民政府的指导下，组织业主召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会。
筹备组自业主委员会成员选举产生之日起3日内组织召开首次业主委员会会议，由业主委员会成员推选产生业主委员会主任一名、副主任一至两名。
业主委员会可以聘请执行秘书，负责处理业主委员会日常事务。
执行秘书的工作职责由业主大会议事规则规定。
首次业主委员会会议结束后，筹备组自行终止。
筹备组的必要经费由开发建设单位承担。
第十七条业主大会通过业主大会会议和业主委员会行使职权。
业主大会定期会议由业主委员会按照业主大会议事规则组织召开，每年至少召开一次。
有下列情形之一时，业主委员会应当及时召集业主大会临时会议：
（一）20%以上业主提议；
（二）发生重大紧急事件需要及时处理；
（三）本细则和业主大会议事规则规定的其他情形。
应业主提议召集业主大会会议的，业主委员会应核实提议人的业主身份。
第十八条业主委员会不按规定召集业主大会会议的，业主可以请求所在地街道办事处或者乡镇人民政府责令限期召集；逾期仍未召集的，由街道办事处或者乡镇人民政府组织召集。
第十九条业主大会会议召集人应当于会议召开15日前将会议议题、时间、地点、方式以及表决事项等予以公告，公告时间为3至5日。
业主对上述公告事项有异议的，在公告期内以书面形式署名向召集人提出。
召集人应当在5日内予以答复。
第二十条业主可以自行投票，也可以委托他人投票。
委托他人投票的，出具书面委托书，载明委托事项。
受委托人投票时，出示委托书以及委托人和本人身份证明。
单个业主拥有多个或者数人共有一个独立产权单位登记，自行确定一名投票人。
第二十一条业主大会会议表决采用记名投票的方式。
一个独立产权单位拥有一个表决票或者选举票，每张表决票或者选举票上标明该产权单位的建筑面积。
第二十二条业主拒付物业服务费、未缴存物业专项维修资金的，管理规约、业主大会议事规则可以对其在物业管理中投票权的行使予以约束。
第二十三条物业管理区域内业主可以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。
推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见，凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。
第二十四条业主大会或者业主委员会依法作出的决定，对本物业管理区域内全体业主具有约束力。
业主委员会在业主大会作出决定3日内，将决定以书面形式在物业管理区域内公告。
第二十五条采用书面形式召开业主大会会议的，会议召集人在业主大会召开前发放选票、表决票，业主大会召开后3日内收回选票、表决票，并做好签收与登记工作。
采用书面形式征求业主意见决定有关事项的，由业主本人签字。
第二十六条业主大会、业主委员会活动经费，业主委员会委员津贴和执行秘书薪酬，由全体业主承担，具体费用标准由业主大会制定，由业主在物业服务费之外另行缴纳。
业主大会也可委托由物业服务企业代收。
第二十七条未能依法选举产生业主委员会，或者业主委员会集体辞职的，经旗（县）区主管部门确认后，由物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府及时组织召集业主大会会议，选举产生业主委员会。
第二十八条业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向旗（县）区主管部门和街道办事处或者乡镇人民政府备案。
备案时应提交以下材料：
（一）业主委员会备案登记申报表（一式三份）；
（二）业主大会成立情况的文字及图片资料；
（三）业主大会议事规则、管理规约；
（四）业主委员会成员名单。
符合规定的，旗（县）区主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府在收到上述材料后7个工作日内向业主委员会出具备案证明，并将有关情况书面通报开发建设单位、物业服务企业。
不符合规定的，责令限期改正或撤销其决定，并通告全体业主。
业主委员会凭旗（县）区主管部门和街道办事处、乡镇人民政府出具的证明刻制印章并依法使用。
第二十九条业主委员会成员应履行下列职责：
（一）模范遵守管理规约、履行业主义务，按时交纳物业服务费、专项维修资金；
（二）定期与业主沟通，了解业主在物业管理方面的意见和建议，协助物业企业做好服务工作；
（三）向业主委员会报告业主的意见和建议。
第三十条业主委员会会议由主任召集和主持。
主任因故不能履行职责时，由副主任召集和主持。
经1/3以上委员提议召开业主委员会会议的，应当召开业主委员会会议。
主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的，由街道办事处指定一名委员召集和主持业主委员会会议。
业主委员会委员不得委托他人出席业主委员会会议。
业主委员会会议应当邀请物业所在地居民委员会或者村民委员会派员列席。
业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定时应当经全体委员过半数同意。
业主委员会在作出决定之日起3日内，将会议情况以及决定事项以书面形式在本物业管理区域内公告。
第三十一条业主委员会会议应当做出书面记录，由出席会议的委员签字并加盖印章后存档。
业主委员会就下列事项作出决定，应当经全体委员过半数签字同意：
（一）提请业主大会决定专项维修资金的筹集和使用；
（二）提请业主大会决定调整物业服务费；
（三）提请业主大会决定物业服务企业选聘方式；
（四）提请业主大会批准物业服务合同；
（五）召集业主大会临时会议；
（六）终止委员职务及补选事宜；
（七）终止委员职务并提请业主大会罢免委员职务；
（八）涉及业主重大利益的其他决定。
第三十二条业主委员会委员有下列情形之一时，其委员资格自行终止：
（一）业主委员会委员收受物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬；
（二）不再是本物业管理区域的业主；
（三）因疾病或者其他原因丧失工作能力；
（四）以书面形式向业主大会或业主委员会提出辞呈；
（五）本人在本物业管理区域提供服务的物业服务企业及其下属单位任职；
（六）不履行业主义务、不遵守管理规约，情节严重且拒不改正；
（七）一年内3次无故缺席业主委员会会议；
（八）被人民法院判处刑罚。
第三十三条业主委员会违反有关法规规定、严重侵害业主合法权益、不按规定履行业主委员会职责，情节严重的，由旗（县）区主管部门责令限期改正；逾期未改正的，由旗（县）区主管部门会同街道办事处或者乡镇人民政府做出决定予以解散，同时依法组织召开业主大会会议，选举产生新一届业主委员会。
第三十四条业主委员会每届任期为3至5年，委员可以连选连任。
业主委员会任期届满前6个月，业主委员会应当组织换届选举，并报告旗（县）区主管部门和物业所在地街道办事处、乡镇人民政府。
换届选举应当在任期届满前三个月完成。
在任期届满前3个月尚未完成换届选举的，物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应当组织或者监督业主委员会组织换届选举，并在上届业主委员会任期届满前选举产生新一届业主委员会。
业主委员会任期届满后，不得继续履行职责。
第三十五条业主委员会应当在任期届满后7个工作日内，将业主委员会印章、档案资料以及其他属于业主大会和业主委员会的财物等移交给新一届业主委员会。
第三十六条业主委员会解散的，业主委员会委员应当在旗（县）区主管部门的指导、监督下，做好有关财物清算和资料清理工作，并在宣布解散后七个工作日内移交给物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府代为管理。
第三十七条业主可以查阅业主委员会所有会议资料，并有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当予以答复。
业主委员会应当定期将工作情况通过公告等形式向全体业主报告。
第三十八条业主应当遵守临时管理规约和管理规约，临时管理规约和管理规约应当包括下列内容：
（一）物业管理区域物业共有部分、共用设施设备的使用、维护和管理。
（二）共有部分的经营与收益分配；
（三）业主合理使用物业专有部分的权利和义务；
（四）物业露台、外墙、门窗及户外设施保洁和装修规则；
（五）维护物业管理区域公共秩序的权利和义务；
（六）业主分担物业管理区域各类费用的方式；
（七）违反规约应当承担的责任。
临时管理规约由建设单位制定。
管理规约在业主大会通过后生效。
第三章前期物业管理
第三十九条在业主大会成立之前，建设单位按照规定通过招投标方式选聘物业服务企业提供前期物业服务，签订书面的前期物业服务合同。
并以未出售物业业主身份享有相关权利、支付未出售物业的物业服务费用。
第四十条开发建设过程中物业服务企业前期介入管理产生的费用，由开发建设单位支付，具体标准由建设单位和物业服务企业约定。
第四十一条建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。
前期物业服务合同内容应包括：
物业项目基本情况、物业服务范围、物业服务标准、合同期限、物业服务费用、双方权利与义务、合同的解除和终止、违约责任、争议解决等。
第四十二条
（一）建设单位应当在房屋销售前制定临时管理规约。
对有关物业的使用、维护、管理、业主的共同利益、业主应当履行的义务、违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。
（二）建设单位制定的临时管理规约，不得侵害公共利益和物业买受人的合法权益。
（三）房屋买受人在与建设单位签订房屋买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。
建设单位应当参与首次业主大会会议筹备工作，协助成立业主大会。
第四十三条前期物业服务合同具体期限由建设单位和物业服务企业约定，前期物业服务合同期限未满，但是业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
第四十四条业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。
第四十五条为了维护物业买受人、物业服务企业和开发建设单位等各方主体的合法权益，界定各自的职责，物业服务企业不得直接面对业主发放钥匙。
第四十六条物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。
一、新建住宅小区具备以下条件时，物业服务企业与开发建设单位办理物业管理接管验收手续：
（一）建设工程全部施工完毕并竣工验收合格。
（二）供水、供电、供热、供气、通讯、有线电视、道路、绿化、卫生等设施设备具备业主入住条件。
（三）供水、供电、供暖配套设施应当移交给相关部门负责管理，物业服务企业不得接管。
二、新建住宅小区物业服务企业与开发建设单位接管验收程序：
（一）书面通知验收
（二）成立验收小组
（三）移交相关资料
（四）查验物业公共部位、公用场地、共有设施设备
（五）限期组织维修
（六）签订接管验收文件
三、分期开发建设的住宅小区，开发建设单位应当提供可供过渡使用的相应公共服务设施设备，保证已建成的住宅正常使用，周边场地清洁、道路平整，与施工工地有明显有效的隔离措施。
第四十七条在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：
一、竣工验收合格报告；
二、建筑规划总平面图、公共配套设施、设备图纸及有关图片资料；
三、物业质量保修文件和使用说明文件；
四、共用设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
五、《临时管理规约》；
六、物业管理用房；
七、法律、法规规定的其他资料。
物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。
第四十八条建设单位应在物业管理区域内无偿提供有产权的物业管理用房。
在申请办理规划许可证时，明确物业管理用房的位置、面积。
物业管理用房属于全体业主共同所有，任何单位和个人不得改变物业管理用房的用途。
物业管理用房应按下列标准配置：
一、按照总建筑面积的千分之三配置物业管理用房。
二、建筑面积为2万平方米以下的项目，物业管理用房的面积不得少于60平方米。
三、多层住宅小区建筑规模在5万平方米以上，高层住宅小区建筑规模在10万平方米以上的，应当配备独立的物业管理用房。
为方便管理，应当将物业管理用房设置在小区主出入口附近。
四、总建筑面积为10万平方米以上的项目，物业管理用房面积的千分之二为物业办公用房千分之一为经营用房，并具备经营条件。
五、物业管理用房应当具备正常使用功能，无电梯物业管理用房应设在底层或二层。
第四十九条本市实行新建住宅物业保修金监管制度。
第五十条市房产行政主管部门对保修金的缴存、使用、管理和退还按照《呼和浩特市新建住宅物业公用部位、共用设施设备管理办法》实施统一监督管理。
第四章招投标管理
第五十一条本市行政区域内住宅和非住宅项目实施物业管理的，应当经过招投标方式选聘物业服务企业。
第五十二条物业管理项目的招标人（以下简称招标人）是指进行物业管理项目招标的建设单位、业主大会或相关物业产权人。
第五十三条通过招投标方式选聘物业服务企业的，招标人应当按照以下规定时限完成物业管理招投标工作：
（一）新建现售商品房项目应当在现售前30日完成；
（二）预售商品房项目应在取得《商品房预售许可证》之前完成；
（三）非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成；。
（四）物业招投标活动应在物业服务合同终止前90日内完成。
第五十四条物业管理招标分为公开招标和邀请招标；投标人少于3个或者总建筑面积低于2万平方米的，经房产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
第五十五条 招标人采取公开招标方式的，应通过报刊、网络或其他公开方式发布招标公告；
招标人采取邀请招标方式的，应向3家以上的具有相应物业管理资质的物业服务企业发出投标邀请书。
招标公告包括以下内容：
（一）招标人的名称、地址和联系方式；
（二）招标物业的名称、地址、使用性质、建筑面积、实施管理的时间；
（三）投标资格条件、报名的地点和期限；
（四）获取招标文件的时间、地点、方法和相关费用等。
第五十六条招标人在发布招标公告10日前，将招标项目简介、招标文件、招标公告或招标邀请书、招标方案与开发建设相关手续报市房产行政主管部门备案。
第五十七条 物业管理招标过程中发生的费用应由招标人支付。
第五十八条物业管理招标文件应当包括以下主要内容：
（一）招标人及招标项目简介，包括招标人名称、地址、联系方式、项目基本情况、物业管理用房的配备情况等；
（二）物业管理服务内容及要求，包括服务内容、服务标准等；
（三）对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格、投标书的格式、主要内容等；
（四）评标标准和评标方法；
（五）招标活动方案，包括招标组织机构、开标时间及地点等；
（六）物业服务合同的签订说明；
（七）其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。
第五十九条物业管理项目的投标人（以下简称投标人）是指响应物业管理招标，经招标人核准参与投标竞争的具有物业管理资质的企业。
投标人应按物业服务企业资质管理办法的规定办理。
第六十条 投标人申请参加物业管理投标的，应向招标人提供下列证明材料：
（一）投标申请报告；
（二）《营业执照》、《物业服务企业资质证书》复印件；
（三）投标人基本情况说明，包括企业性质、注册地址、通讯地址、法人代表姓名、已管理物业情况、人员情况等；
（四）物业主管部门出具的物业服务企业资信证明；
（五）招标文件要求提供的其他证明材料。
招标人应对申请参加投标的投标人进行资格预审，根据投标人的资质、业绩、信誉等情况确定投标人。
被确定的投标人不得少于3个。
第六十一条 投标人按招标文件的要求编制投标文件。
投标文件应当包括下列主要内容：
（一）技术标；
（二）商务标；
（三）资信标。
第六十二条 投标人应在
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