资讯广场项目可行性研究报告.docx
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资讯广场项目可行性研究报告
资讯广场项目可行性研究报告
1.项目背景及概况1
1.1项目名称1
1.2承办单位概况1
1.3项目建设背景2
1.4可行性研究报告编制依据7
1.5建设内容、规模及设计方案8
1.6问题与建议20
2发展规划、产业政策和行业准入分析21
2.1XX市城市建设发展规划21
2.2行业准入分析25
3建设规模与产品方案27
3.1建设规模27
3.2建设方案27
4选址方案30
4.1项目选址及用地方案30
4.2选址所在地自然环境简况30
4.3社会环境简况32
4.4建设条件35
4.6征地拆迁和移民安置规划方案37
5节能方案分析38
5.1编制依据38
5.2项目节能背景分析39
5.3节能措施41
6环境和生态影响分析44
6.1环境保护44
6.2生态环境和社会环境影响47
6.3地质灾害影响分析47
6.4特殊环境影响分析48
7组织机构与人力资源配置49
7.1组织机构设置49
7.2现场工程管理50
8项目实施进度52
9投资估算53
9.1根据拟订项目的开发方案，确定各开发项目的工程数量53
10经济影响分析55
10.1概述55
10.2财务评价55
11社会评价57
11.1项目对社会影响分析57
11.2项目对所在地的互适性分析57
11.3社会评价结论58
12风险分析59
12.1风险分析59
12.2投资风险的控制61
13研究结论与建议63
13.1推荐方案的总体描述63
13.2推荐方案的优缺点描述63
13.3结论与建议64
附图：
附图1建设项目地理位置图
附图2建设项目卫星图
附图3建设项目平面布置图
附图4建设项目鸟瞰图
1.项目背景及概况
1.1项目名称
XXXX资讯广场
1.2承办单位概况
XX（XX）是XX电脑集团（XX）目前在中国大陆地区最大的投资项目，于1998年成立至今，XX始终秉持“价廉又物美服务百分百”的经营理念，已成为中国电脑大卖场第一品牌。
通过提供舒适自在的购物环境，先进的营销理念和完善的客户服务，获得商家及消费者的一致好评。
XX已有22家专业大型IT商场分别设立在在北京、上海、南京、常州、成都、沈阳、郑州、天津、合肥、杭州、广州、长春、西安、哈尔滨、大庆、厦门、无锡、武汉、青岛、淄博、苏州等城市。
在不远的将来，XX将在中国35个主要城市成立电脑商场，打造大陆最具代表性的IT终端零售通路。
XX以深耕中国、永续经营为出发点，采取自地自建、出租柜位的方式，营造专为IT商场设计的商场空间，不但降低商场经营成本，更形成商场的核心竞争力。
商场内设有品牌机、手机通讯、数码设备、DIY、电脑超市等专区，多元的业种组合，让消费者尽享一站购齐（One-StopShopping）的方便与乐趣。
1.3项目建设背景
1.3.1XX市城市概况
XX是中国环渤海经济圈的重要开放城市，XX是中国最北端的港口城市和环渤海经济圈中的开放城市，西连京津唐工业区，东接辽宁中部城市群，北有辽宁西部和内蒙东部及黑龙江、吉林地区的广阔腹地，在一定意义上说，XX是东北和华北两大经济区的联结带，是国内国外两个市场的交汇点，是内地走向世界的窗口和国外资金技术向腹地转移的桥梁与纽带，是沟通关内外的交通枢纽和辽西地区经济贸易中心，具有得天独厚的地缘优势和区位条件。
地处辽宁省西南部，北依松岭山脉，南临渤海辽东湾，市辖6个市辖区（3个正式区，3个省属新区）、2个县，代管2个县级市，分别为：
凌海市、北镇市、义县、黑山县、古塔区、凌河区、太和区，松山新区（原凌南新区与南站新区），XX经济技术开发区，龙栖湾新区，总面积为10301平方公里，人口312.91万人（2011年）。
XX市地理位置优越，区位优势独具特色。
位于著名的“辽西走廊”的东端，是连接中国东北地区和华北地区的交通枢纽。
京哈铁路、秦沈铁路客运专线、京哈公路、京沈高速公路、辽宁滨海公路横贯全境。
有“四省通锦”之说。
全市公路总里程达到3622公里，黑色路面铺装率、二级以上公路比重、高速公路里程都居辽西之首。
拥有营运公共汽车537辆，运营线路网长度467公里；运营出租车3884辆。
优越的地理位置，发达的海陆空立体交通体系，大大增强了XX的城市影响力和经济、文化的辐射力，也为XX市建设区域性中心城市和现代物流中心城市奠定了天然的基础。
XX城市绿化水平不断提高。
到2009年末，全市园林绿地面积2597公顷，公园绿地面积874公顷，绿化覆盖面积3956公顷，建成区绿化覆盖率38.8%。
XX是一座有着2000多年历史的文化名城，也是一座素享盛名的商贸重镇，更是一座生机勃勃、蕴含巨大发展潜力的现代优秀旅游城市。
XX的旅游资源丰富，名胜古迹众多。
被评为中国优秀旅游城市、全国创建文明城市工作先进市。
现有国家级文物保护单位5处，国家级森林保护区1处。
1985年XX市被国务院和中央军委批准为甲类开放城市，1987年被国务院批准列入辽东半岛对外开放城市，1992年在国家统计局进行的全国城市综合实力50强评比中居第40位。
1.3.2XX市经济状况
经济一直保持良好的发展态势，GDP保持年15%以上的高增长。
2010年，XX市的国内生产总值达到790亿元，人均GDP28870元，GDP总值位居全国第125位，位列辽宁省第五位，辽西五市排名第一。
城镇居民人居可支配收入达15386元（约合2423美元）。
城镇居民人居可支配支出达10795元（约合1700美元）。
支出收入比达70%，城市居民消费意识较强。
在城镇居民支出中，家庭食品支出仍是主要支出，恩格尔系数为41.2%。
2010年之前XX市的房地产投资占全社会固定资产投资比重较低，现有产业对城市经济的支撑能力差，城市财政尚无力支持亟待改善的城市面貌，实现房屋升级换代。
房地产水平较低，发展较缓慢。
但房价增幅过快，房价收入比有较大增长，维持在6.08，与发达国家相近，大幅低于国内一、二线城市。
房价储蓄比仅为3.63，该比重高于置够商品房首付标准（20%）。
1.3.3XX市土地市场状况
长期以来XX市的土地市场一直相对稳定，土地供应量和成交价格均变动平稳。
但2010年，国内频现“地王”的信息也似乎刺激了XX市的土地市场，大量非本地资金开始融入XX市的土地交易市场，压抑了许久的土地价格也大幅回升，部分位置较好的地块成交价格堪称XX的“地王”。
一向不被开发商认可的开发区商住用地市场价格也明显抬头，2010年4月，XX经济技术开发区名人酒店以南、滨海路以西、天王路以北的一宗用地最终以99万元/亩的价格成交，同样创了开发区用地单价成交记录。
1.3.4XX市2010年房屋供需及成交量
尽管交易量大幅萎缩，然而XX市的房地产成交价格并未出现社会预期的下调甚至波动，房价不降反生。
根据相关统计，2010年，XX市新商品房销售12083套，二手房销售16837套，共计28920套。
据市房屋产权监理处统计，房子均价总体呈上扬趋势。
一季度XX市（不含远郊区县）新建商品住宅成交1030套，成交面积10.2万平方米。
新建商品住宅成交套数较2009年四季度环比下降84%,较2009年一季度同比下降51%，1新建商品住宅成交面积较2009年四季度环比下降96%,较2009年一季度同比下降54%。
一季度XX市（不含远郊区县）二手房成交2983套，成交面积19.2万平方米。
二手房成交套数较2009年四季度环比下降63%,较2009年一季度同比下降17%；二手房成交面积较2009年四季度环比下降66%,较2009年一季度同比下降27%。
到2010年一季度末，XX市城区（含凌河、古塔和松山）内已经难以找到单价低于3000元的二手住宅，一些“学区房”、“河景房”及位置或物业条件较好的项目均价基本在4000元左右，桥南个别新建项目的销售单价趋近或超过5000元。
与此同时，太和区、开发区及各远郊县市的房地产价格也普遍稳重有升。
2010年一季度XX市的房地产特别是住宅房地产成交量明显下降，究其原因主要有两方面。
一是源自于市场环境的波动，这主要是由于自2010年年初以来，包括契税补贴、营业税优惠、七折利率优惠等重要政策相继取消，市场交易成本受到了较大影响，直接积压了购房者的购房意愿，观望氛围浓厚。
另一方面源自于周期性波动，从往年的经验可以看出，一季度也是明显的淡季。
根据相关统计，2010年，XX市新商品房销售12083套，二手房销售16837套，共计28920套。
据市房屋产权监理处统计，房子均价总体呈上扬趋势。
1.3.5XX市商业市场
在2010年之前，XX目前的大型商业基本集中在老城区商业中心，整体档次较低，仍处于商业发展初级阶段，而新兴大型社区的商业也基本上以底商配套形式出现，整个城市缺乏中高端大型商业。
XX市的大商场有位于中央大街的中百大厦、百货大楼、千盛购物广场，锦华商场、林西购物广场、英特购物广场、新玛特购物广场、大润发超市、华联超市、东东快车连锁超市、XX地一大道、XX城市生活广场、辽西小商品批发市场、辽西服装批发市场。
1.3.6政府方面
XX连续数年坚持基础设施建设的适度超前发展，今年铁路、公路、港口、机场等交通项目建设又掀高潮，锦赤铁路、XX港龙栖湾港区等超亿元项目20余个正加紧推进，XX辽西区位中心城市的服务功能愈加凸显。
为提高大项目承载能力，XX今年还全速推进滨海新区、龙栖湾新区等园区各项基础设施建设，超亿元项目达到53个，总投资362亿元。
2011年6月29日，XX市第十一次党代会报告指出：
优化经济结构为重点，全面建设实力XX;以增强改革开放创新能力为重点，全面建设活力XX;以提升现代城市品位为重点，全面建设魅力XX;以推进民生改善为重点，全面建设和谐XX，实现经济社会发展的更快速度、更高质量和更好效益。
沿海是XX最大的发展优势，也是XX最大的潜力所在，要把沿海开发开放作为振兴发展的战略突破点与战略支撑点，把沿海开发开放作为全市工作的重中之重。
尤其要加快完善沿海各经济区的基础设施建设，增强项目承载和集聚能力，把沿海地区建设成为全市科学发展先行区、生态文明样板区，成为XX科学发展、争先进位的强大引擎。
县域兴，XX兴。
要全面落实省委、省政府关于县域经济新一轮“三年倍增”的工作部署，继续实施“双增升位”，强力推进工业化、城镇化与农业产业化“三化同步”，努力提高新农村建设水平。
加快推进城区产业园区建设，壮大发展新兴服务业，提高城市化水平。
XX（XX）实业有限公司拟建的XXXX资讯广场项目，经分析论证认为，该项目符合国家产业政策和XX市城市总体发展规划，项目选址可行、地块区位优势明显、土地手续齐备、周边公用配套条件较好；工程规划符合国家商业规划设计规范，建筑设计方案合理；各项费用取费全面、合理，符合当地工程造价一般水平，销售价格合理、比价优势明显；市场需求潜力较大，市场销售风险较小，投资效益较高。
项目建成后，对促进国家房改政策的落实，加快推进城市化进程，将起到积极地推动作用。
综上所述，本项目符合国家以及辽宁省行业发展规划，符合XX市城市发展总体规划，项目选址合理。
因此，本项目的实施是可行的。
1.4可行性研究报告编制依据
（1）《辽宁省建筑安装工程概算定额》
（2）《辽宁省建设项目概算其他费用定额》
（3）《中华人民共和国城市房地产管理法》1994年7月（2007修正）
（4）参照XX市目前市场成本价及其他地区的相近工程进行估价。
1.5建设内容、规模及设计方案
1.5.1拟建地点
本项目建设地点位于XX凌河区中央大街三段19号（原方圆宾馆地块），是XX市城市中心热点区域，该地块东至广东街，南至华联商厦北侧自然路，西至中央大街，北至广场。
项目所在地块现为方圆宾馆，本项目购买为净地，相关拆迁工作均由政府负责。
1.5.2建设规模与目标
XXXX资讯广场项目总投资为4亿元人民币，共新建1栋主体25层、北侧局部7层~8层附楼、地下3层停车场的建筑，建设内容包含写字楼、酒店、商场、地下车库及相关附属配套设施等。
其中1层~7层为商场，建筑面积为28032.60平方米，8层~25层为酒店和办公用房，建筑面积为34247.40平方米，屋顶设备用房建筑面积601.50平方米。
规划总用地5568.5平方米，建筑面积74928.50平方米，地下建筑面积12047.00平方米，容积率11.29，建筑密度71.92%。
项目经济技术指标见下表。
表1-1项目经济技术指标表
项目
建筑面积
规划总用地面积（m2）
5568.5
总建筑面积（m2）
74928.50
地上建筑面积（m2）
62881.50
其中
商场（m2）
28032.60
办公、酒店（m2）
34247.40
屋面设备用房（m2）
601.50
地下总建筑面积（m2）
12047.00
地上容积
11.29
综合容积
13.48
建筑密度
71.92%
停车位
300个
建筑限高
100米
用地性质
商业
1.5.3规划设计方案
本项目建设为商业项目，规划设计原则是以挖掘地块核心价值，以诚实联营的商业视角规划社区；以销售为主导的分期规划设计，保证项目滚动有序运作；以欧式风格点缀，建筑群体围合创造灵活多变的环境空间；以人车双路线设计，即相对人车分流系统，避免车流对社区的穿越破坏。
做为一座综合的商业项目，平面的布局显得尤为重要，在总平面的布置上，主入设在西面，临中央大街，保证了人流和物流路线的明确分开，路线清晰，道路等级明确区分，标识性强。
主体大楼退后大街一段距离，减轻对城市道路的压迫感，迎合了业主心理的要求，也符合建筑审美的需求。
园区在西主入口的前方设计了大面积的集中绿化部分，不仅可以形成良好的景观效果，而且可以形成良好的视觉效果，不仅和建筑的对话关系形成良好的关系，并且注重了建筑群体的视觉景观均衡性。
整体布局中，主楼整体设计特色鲜明、品位高雅、建筑基座稳重大方，上部建筑强调现代风格，建筑细部强调突出线条、构件清晰，建筑外饰面材料已暖色面砖为主。
建筑造型上，基于地理位置及建筑功能要求，建筑造型采用整齐的几何形状，而以欧式风格点缀，建筑群体围合创造灵活多变的环境空间；通过层次丰富的立面的划分，使建筑物传达出极具现代感的外感形象，同时亦兼备浓厚的艺术气息，使之脱俗于一般的商业建筑立面。
设计中利用现代的构图手法，从楼的立面构成，到造型比例，达到从建筑到场地及景观的一体化表达，获得高度统一的完美效果。
本项目总体规划领先于XX市众多大盘商业规划，力图体现开发商视野的前瞻性和产品开发的可持续性，总占地面积为5568.5平方米，总建筑面积为74928.50平方米。
本项目兼具现代高尚生活和东方传统人文精神特质，强调人与人的交往，人与自然相结合。
社区停车方式的多元化，生活形态的多样化，公共、商业与文化、娱乐建筑有机结合，确保该项目能够站在XX市商业的高端，对市民生活与娱乐产生积极的影响。
重视商业网点环境质量的塑造和人文环境的培养，力争将项目开发建设成为一流的、具有大规模高尚生活休闲特征、具有浓厚商业氛围的的示范性商业建筑。
1.5.4工程方案
1.5.4.1建筑方案
本项目有建设依照“以人为本”的建筑设计理念，体现休闲、简约的建筑风格，将新古典美学的精细、质感、厚重和美感充分体现。
在建筑立面上采用欧洲古堡的颜色，用简单明快的线条曲线表现出优美、动感、多变的视觉效果；在群楼部分用文化砖加以装点，让建筑多了点欧式的古朴和深沉，又尽显尊贵、典雅，浸透豪华的设计哲学建筑立面体现典雅细腻的新古典风格，采用经典的三段式立面，在写意、浪漫中透露出典雅尊贵的艺术气息。
在建筑设计过程中充分考XX市的气候特点，在平面布局上强调南北或东西通透，力求组织穿堂风，充分地考虑了建成后合理的通风设计，交通道路的便捷，消防安全等，力求满足XX市民生活休闲质量。
项目建设为地上建筑面积62881.50平方米，综合容积率13.48，建筑密度71.92%，总建筑面积74928.50平方米，整体工程是由一栋25层建筑物组成，其中1F~7F裙楼及主体为电脑商场，其中7层拟设有美食广场，商场主入口及次入口设置在中央大街一侧，主体8F为办公层，裙楼上8F为屋面设备用房（含空调冷却塔等），楼上9F~10F及11F的部分为酒店（共设75间房间），12F~17F为还建政府的写字楼，18F~25F为可出售写字楼，共计360间写字间，入口设置在东侧广东街一侧，地下三层设有停车场，共计300个停车位，设有1个出入口，在广东街一侧。
项目建成后，将引进具有全球前30名IT品牌公司的商品入住本商场。
根据国有建设用地拍卖成交确认书相关内容，同时需还建12333平方米写字楼及5000平方米酒店给凌河区政府，其余14914.4平方米写字楼可出售，商场以出租形式经营。
1.5.4.2结构设计
在结构设计中充分考虑使结构具有明确的计算简图和合理的地震作用传递途径；具备必要的抗震承载力，良好的变形能力和消耗地震能量的能力；对可能出现的薄弱部位，拟采取措施提高抗震能力。
建筑为砼框架剪力墙结构，用非粘土多孔空心砖砌筑，无梁楼盖，抗震设防烈度7度。
基础为复合桩基础，梁、柱、楼板采用现浇砼结构，增强建筑的整体性和良好型。
结构的安全等级二级，设计使用年限50年，抗震设防类别丙类，地基基础设计等级丙级。
地下建筑层盖结构采用浇钢筋混凝土梁板结构，顶板采用加设次梁的梁板结构，以减少楼板的跨度和厚度；梁采用反梁形式，以满足建筑空间净高的要求。
地下室采用结构自防水和外防水两道，结构自防水抗渗等级为S8，防水等级等级二级。
1.5.4.3楼层功能设计
一、商场楼层规划
商场主入口设在西侧中央大街上，次入口设在楼宇西南角，1F~7F为商场，楼高34.3米。
每层商场面积为4010.91平方米，标准层使用率在70%以上。
西侧7层裙楼上为屋顶设备用房，面积601.50平方米，层高3米，整体建筑地下三层为停车场，共设300个停车位，地下车库入口一设在东北侧广东街处，东南角为地下车库入口二。
二、室内厨、卫功能设置
主体建筑8F~25F为酒店和写字楼，写字间层设置公用卫生间。
酒店层设独立排烟道。
每层防火通道前厅，设立为楼层的公共吸烟区。
1.5.5基础设施规划
1.5.5.1给排水方案
1、设计依据
（1）《建筑该排水设计规范》（GB50015-2003）；
（2）《室外给水设计规范》（GB50013-2006）；
（3）《室外排水设计规范》（GB500134-2006）；
（4）《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）；
（5）《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）；
（6）《建筑排水硬聚氯乙烯管道工程技术规程》（CJJ/T29-98）；
（7）《城市煤气管道工程技术规程》（DGJ08-10-2004）；
（8）《建筑灭火器配置设计规范》（DB50140-2005）；
（9）《民用建筑生活污水处理工程设计规定》（DBJ08-71-98）；
（10）建设单位提供的有关资料。
2、系统设计
（1）生活给水系统
项目建成后生活及商业用水源为市政给水管网，在水压足够的情况下，由市政管网直接供给。
各商业网点设置独立的普通机械水表，单独计量。
高层给水分高、中、低三个区，每区控制压力不超过0.35MPa，超压部分设减压阀。
用水量标准及用电量：
商场：
5L/人•d，日均使用12h，小时变化系数1.2；
办公楼：
30L/人•班，日均使用8h，小时变化系数1.2；
酒店：
200L/人•d，日均使用24h，小时变化系数2.0；
未预见用水量：
规划范围内未预见用水量包括浇洒道路、绿地及管网漏失等未预见用水量，按项目总用水量的15%考虑。
（2）消防给水系统
室内为40L/s，室外为30L/s，消防栓给水泵由消防水池中抽取，消防水池为消防系统供水，整个系统设有地上式水泵接合器。
建筑灭火器的设置属中危险级A类，灭火器最大保护距离为20米，设A最大保护面积为15平方米，灭火剂选用磷酸铵盐干粉，在每个楼层均设置有一定数量的建筑灭火器。
（3）排水系统
室内生活污水、废水合流，室外雨污分流。
室内污水、废水经化粪池后排入市政下水管网。
室内排水管为UPVC管；室外为加筋UPVC管。
本项目建成后排水量标准采用与生活用水量相同的标准，按排水量为日最高用水量80%考虑。
（4）雨水排水系统
雨水排水方式：
屋面及室外雨水通过竖管连接后与市政管网方式外排。
经雨水管汇总后排入中央大街市政雨水管网。
1.5.5.2供暖
1、采暖设计：
项目拟采用由XX市热电总公司解决冬季取暖，项目采暖面积约74000平方米，在楼体西侧屋面设备用房内设有换热站，内含2台循环泵（100HP*380V）及2台补水泵（60HP*380V），供本项目用热，热水温度60/50℃。
表1-2小区采暖负荷估算表
序号
内容
建筑面积
采暖负荷
指标
1
商场
28032.6
1.68×106W
60W/m2
2
酒店、办公楼
34247.4
2.05×106W
60W/m2
3
设备间
601.5
0.06×106W
100W/m2
合计
3.79×106W
2、通风系统：
公共卫生间的浊气经卫生间通风器接入土建竖井，高空排放；电梯机房内设换气扇机械排风。
3、环保：
采用低噪声通风设备。
1.5.5.3供电：
本项目在屋面设备间内设有局自维变电所一座，电源由该地区66KV市政变电所采用电力电缆埋地引入。
全部由城市供电部门负责解决。
建筑内线路均采用铜芯导线，穿PVC阻燃管暗设。
楼内配电系统均采用TN-C-S系统。
1、电气
（1）本设计包括红线内的以下内容：
高、低压配电系统；
电力配电系统；
照明配电系统；
安全措施及接地系统；
（2）本工程的用电按其性质分为：
本工程中的消火栓泵、喷淋泵、排烟风机、送风机、保安监控系统、应急及疏散照明、火灾自动报警及其装置按一级负荷考虑；生活泵、排水泵、普通电梯按二级负荷考虑；其他照明采用三级负荷，均采用双电源供电。
各级负荷的配电措施均满足《民用建筑电气设计规范》等相关电气专业设计规范。
（3）电力系统
①高、低压设备均为无油设备，高压采用环网开关柜，单母线运行；低压采用固定分隔式开关柜，单母线分段运行。
低压电力配电系统采用放射式与树干式相结合的方式，对于单台容量较大的负荷或重要负荷如：
水泵房、电梯机房、电话机房、消防中心等设备采用放射式供电；对于一般负荷采用树干式与放射式相结合的供电方式；
②消防负荷及重要负荷如：
消火栓泵、喷洒泵、排烟风机、加压风机、消防电梯、消防中心、电话机房等需采用双电源供电并在末端互投。
（4）电源：
本项目建成后电源由XX市电业局供电管网提供。
对于特别重要负荷则增设柴油发电机组或不间断电源系统作为备用电源。
口灯、楼层灯、疏散指示灯、公共地区的应急灯由EPS集中供电。
本项目按规范要求在办公楼、酒店、商场、楼道、地下室等设置应急照明和疏散照明。
2、防雷保护、安全措施及接地系统
（1）防雷保护：
①本项目防雷等级为二类。
②本项目建筑设置防直击雷和侧击雷的防雷装置，防雷电感应和雷电波的侵入，满足等电位保护要求。
③在本项目屋顶设避雷装置，利用建筑物结构柱内的主筋作引下线，利用结构基础内钢筋网作接地极。
④防雷保护的详细做法待施工图设计时结合建筑物情况具体处理。
（2）安全措施：
①本项目低压配电采用TN-S系统，其工作零线N和保护地线PE为两根线，要严格分开。
凡正常不带电而当绝缘破坏有可能呈现电压的一切电气设备金属
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