耒阳锦绣山湖项目.docx
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耒阳锦绣山湖项目
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耒阳锦绣山湖项目
耒阳锦绣山湖项目
开发战略定位及首期开发产品报告
凌峻地产（中国）有限公司
广州凌峻房地产咨询有限公司
2010年4月
前言
从各方面而言，本项目在规模、自然环境及长远发展前景都具有成为湘南地区首席生态大盘经典的先天条件，面对着正在起步中的县级市场，营销水平较低，消费者需要培育，本项目面对的机遇和挑战并存。
随着市场越来越理性，房地产再次回归产品时代，仅通过概念包装将“萝卜买出水果价”的时代已一去不复返；未来的营销推广必然建立在产品力的基础上，可以说产品是项目所有思想的承载，也是项目开发成功的起始原点。
本方案正是基于此而展开，通过对项目的核心思考，提出开发目标和整体开发战略，并以其作为项目产品规划的核心指导思想，并对相关建筑、园林、配套进行详细的阐述。
凌峻认为，作为湘南地区的首席大盘，首期亮相开发必须要具有轰动性，迅速建立市场形象和口碑地位，首期开发的成功与否直接关系到项目的后续开发。
最后，再次感谢耒阳世纪新城房产公司在本方案完成过程中所提供的宝贵意见。
第一部分洞察篇
一、洞察城市
1、城市经济------资源丰富，经济发展快
作为省内主要的资源型城市，耒阳拥有丰富的矿产资源，带动着城市经济的快速发展，是省内八强县之一。
近几年城市GDP快速增长，2009年达176亿元，并成为为湖南省第六个、长株两市之外第一个财政收入过10亿元的县市。
2、城市区位------武广高铁开通，区位优势凸显
已于2009年底开通的武广高铁穿越耒阳全境，从耒阳到长沙和广州两大沿途省会城市的时间均在1小时左右，真正实现了“1小时生活圈”，区位优势更加突显，必将承接粤港澳经济的强烈辐射带动。
小结：
崛起的工业霸主
耒阳在大发展，城市的区位优势越显突出，依托丰富矿产资源实现重工强市，工业不断发展和壮大，城市发展日益现代化，居民生活水平不断提高。
二、洞察市场
1、市场发展现状------处于高速发展阶段，市场潜力大
耒阳的房地产市场起步较晚，目前正处于快速发展前期阶段，市场消费能力强，且项目定位、规划、设计到营销各个阶段均有较大的提升空间，市场潜力大。
2、市场政策------宏观政策对县级市场影响有限
从2009年底开始，政府再次挥起宏观调控的大棒，明确要求“遏制”房价，立即使一线城市产生了明显的影响。
但我司认为对耒阳这样的县级城市影响有限，因为调控政策主要针对投资需求，而耒阳市场处于起步阶段，刚性购房需求强。
小结：
高速发展，潜力无限
房地产市场处于高速发展阶段，刚性需求大，整体营销水平较低，有较大的提升空间。
三、洞察消费者
1、市场潜力------高端市场空白
耒阳丰富的矿产资源造就了许多高收入人群，但市场上的高端产品却明显供给不足，使得许多人到外地去购买高端物业，可见高端物业市场有较大的空白。
2、消费能力------城市居民消费力强
预计2009年城镇居民人均可支配收入达14000元，已经达到一般地级城市的收入水平，居民的消费能力强，消费意愿旺盛。
小结：
旺盛的消费能力
城市居民收入增长明显，消费意愿旺盛，改善型置业购房是目前购房群体的主力军。
四、洞察项目
优势
劣势
区位优势：
项目处于未来发展主轴的城北区，距离市政府仅几分钟车程，区位优势突显；
生态资源丰富：
项目内山、水、植被等生态资源多样、丰富；
规模优势：
项目占地达2800亩，较大的规模体量能给住户良好的居住感受；
教育资源：
项目旁为市内一知名私立全日制学校正源学校，优良的师资配备和较强的教育资源使项目的教育资源突显；
商业价值：
项目所在区域目前缺乏核心商业，而未来整个区域居民群体庞大，项目商业价值高。
周边道路需整治：
项目周边道路为运煤专线，常年有运煤车经过，路面脏污，需政府花较大力气整治；
火电厂污染：
项目东北面为一火电厂，环境有较明显污染，对项目有一定影响；
生活配套缺乏：
项目所在区域属于城乡结合部，缺乏生活配套。
机会
威胁
竞争机会：
目前市场上的大盘项目较少，竞争激烈度不高，项目有明显的发展机遇；
市场发展快：
耒阳房地产市场正处于快速发展阶段，提升空间大；
消费群庞大：
耒阳市区人口约40万人，再加上周边城镇人口，拥有较庞大的消费群体。
口碑不佳：
原项目耒阳国际新城由于在开发中途停滞，在市场上口碑不佳，市民对项目缺乏购买信心；
市场变化威胁：
项目在长期的开发过程中，由于宏观房地产政策、金融政策等的不确定性，后期开发的产品设计和销售推广将受到不同程度的影响。
小结：
湘南房地产发展的耒阳机遇
区域环境资源突出，板块前景看好，虽然目前配套资源缺乏，但从发展趋势来看，必将成为未来耒阳最佳居住社区及城市副中心。
第二部分战略篇
一、大盘战略
1、两代大盘的开发战略审视
大盘分类
战略核心
战略措施
战略剖析
代表项目
传统大盘
“三讲”
讲价格：
借地价成本低优势，以综合性价比取胜
讲环境：
以郊区自然环境取胜
讲配套：
完善教育、商业等配套
传统郊区大盘的典型战略，在消费者强调“有房住”的年代效果显着。
广州华南板块：
南国奥园、丽江花园、祈福新村
现代大盘
播种品牌思想
塑造品牌：
打造高尚的社区品牌
推广品牌：
提倡先进的生活观念和生活配套
深化品牌：
着重于交房后的社区生活服务与管理
适应于消费者日益理性、成熟的市场。
万科：
四季花城系列
中海：
营造“人文、关爱、分享”社区品牌
星河湾：
品质社区典范
大盘战略启示：
品牌战略是现代大盘竞争的核心战略，项目开发过程中的任何一项职能战略都必须紧紧围绕建立品牌、提升品牌和维护品牌而展开。
大盘决策者从一开始就必须树立强烈的品牌战略观。
在项目的产品设计、社区配套以及营销推广上，更要树立以开发理念（项目灵魂）为中心的项目整合系统。
2、现代大盘品牌战略发展体系
3、大盘核心战略
当今中国的住宅开发，大多数房子的内容是同质的！
凌峻认为大盘的核心竞争力不在于房地产开发的常规内容，而集中表现在大盘不可模仿的两个核心竞争层面：
大盘品牌+大盘配套
4、大盘操作心态
做大事的人，不会计较一时得失；
做大盘的企业，不会为一时的困难所束缚。
二、核心竞争优势构筑
三重价值关系：
内、中、外三重核心价值互为奥援，互为基石，整体性强，必须同时落实，同时实施才具有更大的竞争优势，三者不能割裂看待，更不能分开后独立实施。
1、内层价值
项目理念、政府及开发公司的追求与目标
项目理念：
以国际视野造城，以高端产品领航。
前瞻而领先的理念是地块提升价值、创建品牌的价值原点。
开发追求：
政府与开发公司的开发决心和开发追求，保证了地块的基本发展保障和良好的发展前景。
2、中层价值
规划创新＋产品创新
规划创新：
项目规划要与城市融合，与环境融合，发展一系列完善的配套体系；
产品创新：
采用新的建筑技术、新工艺和新材料，为耒阳市民提供全新概念的居住产品。
3、外层价值
地段、规模、资源、政策、开发团队
区位地段：
临近市政府，城北新区是未来城市主要发展板块之一；
总体规模：
总占地2800亩，规模庞大，能提供优质的居住感受；
自然资源：
山、水、植被等自然资源丰富，生态环境极佳，理想居住地；
政府政策：
推动政府将项目纳入到区域城市运营范畴来考虑，并出台扶持政策和推动大型市政配套设施建设，将保证地块价值获得大发展。
开发团队：
地块开发团队强强联合了实力开发商、国内顶尖的规划设计公司、策划代理公司、园林规划设计公司等团队。
三、项目整体运营战略
总体开发战略：
建立安全与可持续发展的平台
不仅要做短跑冠军，而且要在漫长的开发周期内做长跑冠军
1、如何有效规避开发风险
（1）配套先行＋环境先行＋示范开发
配套先行：
市政配套，包括管网、水电等；生活配套，包括教育、医疗、商业等；
环境先行：
保留原有山水环境，对原有山水环境进一步改造升级，以及通过示范园林冲击市场；
示范开发：
示范区包括样板房区、首期示范园林、会所、入口示范区等，建立市场信心。
（2）快速回笼资金
寻找合适的时机与市内有购房实力的大企业、大单位开展团购，以求快速、大量的回笼建设资金，降低开发风险。
（3）政府宣传引导
政府对区域进行推广引导，包装，如政府在宣传上提出“耒阳生态宜居新区”、“耒阳生态示范城”等称号。
（4）政府政策护航
政府出台系列政策，保障项目周边环境，如周边不能有重污染工业，对环境进行整治，道路要迅速开通，对道路上的车辆进行管制，运煤线路绕道通行等。
（5）持续引领市场，保持创新优势
分期、分区及分片开发，每个阶段根据市场的实际发展状况来制定当期的开发策略和产品创新方式，不断实现品质升级和项目形象升级。
2、如何奠定持续开发基础
（1）以城市运营为发展基石，主动融入城市
融入城市发展规划，与区域的长期发展形成合力，相互促进发展。
（2）整体统一规划、统一设计
空间合理安排，产品合理分布。
要实现空间安排和产品设计的合理性，整体规划设计是前提。
（3）保持原有生态环境资源
在规划中，要保持地块内原有的生态环境资源，包括山体、水体、植被等，不得将其破坏来建设建筑，以形成最佳生态环境。
（4）政府配套与自建配套相结合
一方面推动政府完善市政配套，另一方面完善自身配套建设。
引进知名幼儿园、小学、医疗机构、大型超市、星级酒店，建立名牌教育、医疗体系，完善生活购物、娱乐休闲，提升社区生活质量。
（5）提出清晰的分期开发部署
通过清晰的分期开发部署，如配套的落实时间安排、各类型居住产品及商业的开发计划等，科学的实现有序发展、价值递增。
第三部分定位篇
一、项目定位
湘南首席生态文明示范社区
作为耒阳生态文明地产的倡导者与领导者，一方面关注建筑与自然、城市、社会的关系，利用自身开发提倡人人参与自然生态环境的保护，另一方面更加强调人与人相处，人与社会的关系平衡，注重社会生态与精神生态的建设。
二、形象定位
全景高尚生活的湘南样板
作为未来耒阳首席高尚社区，本项目不仅要成为耒阳的首席生态大盘，更要成为整个湘南地区的生态样板社区，成为湘南的标杆项目。
三、产品定位
1、产品定位思路
本项目规模大，占地达2800亩，故单一产品线不合适，要有多样化产品组合；
拥有城市周边稀缺的山水资源，是开发高端产品的理想区域；
产品应涵盖从中端到高端的丰富产品线组合，全面覆盖耒阳购房群体。
2、产品定位组合
四、目标客户群定位
1、高端圈层：
私企老板、矿主
作为位于金字塔顶端的人群，其具有极强的购买力，见多识广，对于长沙、衡阳、广州、上海、北京等地的高端别墅多有接触，对别墅有着自身的独特见解，眼光比较挑剔。
且具有耒阳人好面子，喜好炫耀的心理。
2、中高端圈层：
企事业中高层、政府官员、医生、律师、个体经营者等
这类人属于城市中高收入阶层，已经在耒阳有稳定的事业发展，有着一定的积蓄，均为改善型置业客户，追求更高的生活质量。
3、中端圈层：
耒阳普通市民
一般的市民大众，多为刚性置业需求，购房可能为了结婚的需要，或者对目前的居住环境不满意，要换一处居住条件更好的社区，这类客户基数最大，是本项目的主力消费群。
4、其他圈层：
周边乡镇客户、外地回乡客户
周边乡镇内收入较高的客户，这些地区无论是经济、政治、文化都是以耒阳市为中心，到耒阳置业不仅能享受更好的城市生活，更是个人社会阶层的上升标志。
外地回乡客户多年在外打拼，积累了一定的积蓄，渴望回家置业，在家乡购置一套属于自己的房产或者通过改善性置业来提高生活质量，其由于多在沿海城市和长沙、衡阳等地工作，对于产品有着较高的要求和独特的见解。
五、案名建议
锦绣山湖
第四部分产品篇
一、产品规划设计依据
1、产品规划设计理念
以人文思想建筑
用新城市主义造城
考虑耒阳城市特点与目标客户群体特征，提升项目的城市属性，紧紧围绕项目开发理念，从规划模型、建筑模型到社区生活构造，处处体现出新城市生活场景，以适度超前的项目运作理念，创造现代人向往的健康、品质、精彩的都会城市生活。
2、首期产品规划原则
（1）示范展示原则
通过中高端产品入市，首期产品向市场充分展现项目的特色和优点，为整体项目建立较好的形象美誉度和消费认可度。
（2）产品提升空间预留原则
由于项目总体开发量较大，产品开发周期长，因此，在项目各期的开发过程中必须考虑到后期产品开发的持续竞争力，为将来产品的开发预留充分的提升空间，为项目销售积聚持续卖点，避免项目后期销售缺乏有力的市场吸引。
（3）建立标准原则
项目从一进入市场就征服消费者，征服竞争对手，突现产品势不可档的优势竞争地位。
因此，建议在一期项目规划中，注重产品的创新与环境的营造，从而推动整体项目开发、销售。
3、首期产品定位分析
（1）档次定位
对于本项目而言，首期既要保证有快速的资金回笼速度，同时又要实现良好的市场形象，形象与去化速度两者必须平衡考虑，因此首期开发产品以中高端为主，建议为情景洋房。
（2）目标客户
通过高端产品有效吸引市内以煤矿业主和私营业主、企业高管为主要对象的购房人群，同时利用中端产品覆盖最广大的大众购房群体。
（3）产品创新
首期亮相产品必须要有一定的创新性，能对市场产生较大的冲击力，才能吸引市场的目光。
（4）示范效应
首期的开发要有良好的示范效应，即形象示范、品质示范和热销示范，一方面给予市场良好的示范形象，另一方面为后期产品开发提供示范。
（5）首期产品线组合
首期亮相产品建议：
以能实现资金快速回笼的产品+提升地块整体形象的产品
情景洋房+独栋、双拼别墅
首期后续产品建议：
首期亮相成功建立市场形象后，逐步推出高层住宅，丰富产品线，使高层、洋房、别墅多种产品相互搭配进行销售。
二、整体规划布局建议
1、总体布局
首期开发500亩，位于南门入口处，包括入口大道、会所、示范园林和样板房等；
首期产品包括别墅、情景洋房和高层住宅；
项目主入口设置在面向群英北路一侧，主入口两旁均为高层住宅，安置区设置在群英北路西面独立区域；
建筑布局要依山而建，不能破坏原有的山地、水体地形和生态风貌；
2、首期交通组织
（1）总体设想
部分人车分层，别墅车辆入户
轴线清晰，步步随景
考虑社区别墅规划，必须实现车辆入户要求，因此较难实现严格意义上的人车分流设计；在车库的设计过程中，别墅产品尽量做到车辆入户，而高层与洋房产品尽量利用半地下车库实现人车分流，确保组团内不受车辆干扰。
考虑前期成本投入，情景洋房也可采用人车混行的方式。
小区内的进出道路系统应有清晰的主次轴线，勾勒出清晰的居住空间层次，营造缓慢进入家庭的回家线路。
交通道路景观化，使住户一进入社区就能感受到强烈的归宿感和温馨感，在回家过程中松弛白天的疲劳，体现社区的人性化规划。
（2）主入口设置
目前项目南门入口面向高速公路联络线，不宜作为项目主入口，主入口应设置在群英北路。
目前群英北路尚未开通，故在其开通前，项目主入口为南门入口，首期开发区域设在南门入口处。
群英北路主入口开通后，南门入口作为车行次入口使用。
（3）社区车行交通体系
目标：
创造一个步行优先、闲适轻松的生活环境。
提供多种方式的交通体验。
提供方便高效的交通服务设施。
建立明晰的道路等级，满足功能需求。
将穿越性交通最小化。
塑造小尺度的现代组团的尺度与空间风格特色。
原则：
道路可分为外部联系道路和区内道路，而区内道路又分为环道、组团道路、入户路三个等级。
为塑造人性的亲密尺度的邻里空间，在满足交通量的前提下，控制道路的红线宽度，不使路幅过宽，并在组团中引入尽端路。
公共停车场的设置与人们的活动聚集点（商业、会所）相结合，并考虑与主要进出干道的关系，提供到达与疏散的便捷。
车位配比
由于地块的区位特征、别墅产品的规划以及未来的家庭汽车的普及。
因此，本案应抱着发展的眼光，以适当超前为原则，预留足够的车位满足日益膨胀的汽车消费。
并根据不同产品类型的消费档次，合理的设置车位配比。
车库位置
别墅：
利用半地下室停车，确保车库达到每户一个，另外为了保证高端客户对车位的要求，可利用庭院进行户外停车。
集中式半地下车库：
车库集中分布在高层区域，充分利用人防面积降低成本，并充分利用地势的高差，设计双层台地车库，实行人车分流，人流通过台阶走上台地进入住宅，汽车则从组团外通过坡道进入半地下车库。
如下图所示：
消防车道情景化
利用高低错落的植物群丰富沿线的景观层次，将视线引向通道周边各个景观区，以弱化消防车道的突兀感。
同时在不影响通道功能的前提下，在其周边设置一些盆栽、座椅等，使其更具步道的节奏与尺度，更加亲切、更加有趣味。
（4）社区步道系统
目标：
强调步行优先，鼓励休闲游憩性的步行活动。
围绕景观走廊塑造特色滨水步行空间。
原则：
开放空间内设连续的步行道，提供舒适、宜人的步行空间。
主要道路上的步行专用道每隔<300米（舒适步行距离）设置服务设施，提供休整点，遮荫休息区。
设计了步行专用道网络，主要由核心区环线、景观廊道组成，并均可向中心延伸，进入中央核心水面区。
景观带与步行道结合，强调山水特色、提供滨水的休闲活动空间，指定了几个特色步行街区：
山体、滨水散步道、组团步行、生活步行街。
对各级道路，有不同于既定的剖面设计处理。
在道路剖面设定和景观处理手法的共同作用下，塑造空间尺度；这样的空间提供人们交流的场所、反映项目形象。
步行道路划分：
分段明确，主次清晰
一级道路：
即小区级道路系统，是贯穿社区的景观中轴线，社区内各组团景观空间都将通过中轴景观延伸至各单位组团。
二级道路：
主要指组团内部相对独立的步行系统，通过小区交通网的节点，使小区步行系统能够将各部分的活动空间、景观联系在一起。
三级道路：
宅前小径，宅前小径曲多直少，并在两旁配置一些园林小品，以及层次丰富的植物搭配。
3、首期景观空间规划
以社区交通干道为景观轴线，
以示范园林区为核心，通过景观轴线向组团均衡延伸，
缔造层次丰富的景观空间
社区交通干道既是居民出入的行用通道，同时也是居民参与社区景观享受的重要轴线。
它是组团景观与中心景观的衔接线，使得整体景观层次分明，变化丰富。
中心景观作为整个社区的景观核心，体现出项目的整体园林风格，是居民日常休闲、活动、娱乐的中心地带。
通过组团景观的分布，确保社区内各单元住户都能享受到较好的景观生活，提升小区的整体生活品质。
三、单体建筑设计建议
1、建筑风格建议
简约欧式风格
融合现代建筑语汇，打造欧式风情城邦
作为典型的县级城市，消费者对于欧式风格较为钟情，人们向往西方的优越生活，从而把对美好生活的愿望寄托在西方建筑的形式和符号上，满足追求高尚生活环境和生活方式的心理。
这是西方建筑形态在国内得以流行的消费心理基础。
从消费群体来看，本项目的目标消费群体年龄以中年人居多，因此对于现代建筑风格较难接受。
从目前市场楼盘建筑风格来看，中高端楼盘均采用欧式风格，从以往的经验来看，欧式风格在起步阶段的市场容易被接受，有助规避市场风险；同时由于耒阳市场较小，不宜提出某种具体的风格（如西班牙或法式等），提一个相对宽泛一点的风格接受度要高些，接受面也要宽些，以防高端客户对固定风格的排斥。
2、别墅设计建议
（1）建筑形式及结构
容积率：
楼层：
3层
由于别墅售价较高，为适当控制总价，增强产品市场竞争力，建议本项目别墅采用3层结构设计（不算地下室）。
建筑结构：
框架结构
框架结构不仅结构稳固，而且空间分割自由，居住能根据自己的个性偏好对房型进行改造，相对砖混结构的固定空间有着较为灵活的变动优势。
（2）建筑立面
丰富的层次感、不同的材质感
外立面色彩：
采用三段式色彩，底层颜色较深，中部较底层颜色要浅，上层颜色则最淡，以形成丰富色彩层次搭配；立面材料使用文化石、高级涂料与木材，在材料的划分上注重细节与尺度，增加住宅的价值感，同时不失欧式风情的特色。
满足消费者对品位生活的向往，展现高品质的现代高贵生活情调。
对于原已建建筑，必须对其外立面进行重新设计包装，以保持新旧建筑之间的风格统一性。
（3）建筑细部建议
屋顶：
坡屋顶
别墅建筑不仅要在整体上营造出雅致、浪漫的高贵生活气质，并
且将成为高层住宅的重要景观空间。
因此，建议别墅屋顶采用坡屋顶建筑造型，红色、墨绿色、蓝色等深色调的屋面可体现建筑物的稳重与品质；在材料选择上，可采用别墅通常所使用的欧文斯克宁瓦，具有重量轻、外表美观、耐严寒、易维护等多项优点。
窗户：
大面积、通透、采光良好
对称的窗格、微拱形的窗沿，欧陆风格中恒久不变的符号；阳光通过大面积的落地玻璃直接进入屋内，通风采光俱佳。
栏杆：
铁艺栏杆、高雅、浪漫
露台上黑色的铁艺栏杆，以及栏杆上金色的雕花图案，将以独特、高雅、浪漫的欧陆艺术风格美化了业主的生活。
雕花：
精细
门楣、窗台、阳台多处都刻有精美的欧陆式雕花图案，精细的手工、简洁的图案中透露出欧陆式风格的精髓。
盆花：
点缀、装饰
退台式露台的每个柱子上均放有白色的陶瓷盆花作为点缀，多彩的花色，装饰着业主温馨的家庭生活。
正门入口：
豪华、大气
别墅正门门口两旁以罗马柱支撑，入口两旁有一小型平台，平台的立面和屋檐的立面上都刻有雕花图案，入口的顶上还有装饰性的古典吊灯，深棕色的厚重木质大门，开阔的入户门，表达出作为家族印记的豪华与大气。
地下室：
三面采光架空地下室
顺应山势逐层抬高的特点，每栋别墅建筑的地下室均设计为架空层地下室，架空层正对自家后院敞开，能够三面采光，完全杜绝传统别墅地下室采光不足、昏暗潮湿的弊端。
窗户玻璃材料：
防爆、防辐射、隔热、隔音、防透视
玻璃全部采用经过特殊工艺处理的贴膜玻璃，该玻璃具有以下特点：
安全与防爆：
具有防爆功能，防止因自然灾害和恐怖爆炸等玻璃飞溅造成的破坏，减少人身伤害的可能性，保护人身安全。
隔挡紫外线：
有效隔挡阳光中的紫外线，减少紫外线对人体的不良影响，并防止地板，地毯，窗帘，家具褪色变形，延长使用寿命。
隔热：
能反射和吸收太阳光中大部分的远红外线的热量，有效隔绝太阳能的热辐射及热传导，保持室内清凉舒适，降低空调的电量消耗，达到节能的作用。
隔音：
具有良好的隔音效果，减少室外噪音对室内业主生活的不良影响。
减少炫光：
减少室外漫反射产生的炫光，使室内看室外更柔和，保持眼睛舒适。
加强私密性：
使屋外看不清屋内，减少室外对室内的透视，加强私密性。
3、情景洋房设计建议
（1）整体设计建议
自然、温情、更多增值空间
建筑结构：
框架结构；
容积率：
1；
层数：
6+1层，一层带地下室、二、三、四为标准层、五、六层为复式；
（2）建筑细部建议
立面：
户户带露台、层层退台
本项目的情景洋房要按照真正意义上的情景洋房进行设计，一层带花园，二层以上带露台，层层退台，让每一户都拥有更多的景观。
屋顶：
坡屋顶
作为低层建筑，顶部作为第五立面对于后期高层的景观价值具有重要影响，建议采用坡屋顶形式，使之更具风情化特征。
立面色彩：
三段式色彩
与别墅类似，情景洋房外立面同样采用三段式色彩，底层颜色较深，中部较底层颜色要浅，上层颜色则最
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