多家房企再融资启动 再融资放开或有了些许眉目.docx

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多家房企再融资启动再融资放开或有了些许眉目

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多家房企再融资启动再融资放开或有了些许眉目

[摘要]继新湖中宝发布定增预案后，近期又有多家上市地产公司陆续跟进，包括宋都股份、冠城大通、金科股份及招商地产等，这一系列动作使得房企再融资的全面放开有了些许眉目。

继新湖中宝发布定增预案后，近期又有多家上市地产公司陆续跟进，包括宋都股份、冠城大通、金科股份及招商地产等，这一系列动作使得房企再融资全面的放开有了些许眉目。

据了解，为切合政府对房地产政策导向，上述募集资金用途基本都集中在或棚户区改造，或以小户型为主、面向刚性需求商品住宅项目以及保障房项目。

中原集团研究中心表示，房企融资能力优劣直接影响了行业分化进程。

此次的再融资若能成功开闸，将有助于提振整个房地产行业，有利于企业利润率的提升

影响商业地产的坐标体系，横坐标就是地区差异，这方面非常明显；纵坐标就是时间的差异，随着经济的发展，不同的地产类型，写字楼、商业、旅游、养老等会引发不同的需求；另外空间坐标就是政策，一方面是房地产调控政策，一个是宏观经济政策。

目前钱荒国家采取不刺激、去杠杆、调结构的经济政策，在某种程度上说，虽然资金整体总量不紧张，但银行紧张必然会影响商业地产。

同时，商业地产未来所面临的差异化和同质化问题非常严重。

市场的差异在加大，产品的同质化却依然严峻，市场和地区的差异化与产品的同质化存在极大的反差。

另外是大宗商业物业的产能过剩和商铺投资的泡沫化。

一方面社会投资短缺的背景下，人们大都用住宅理念来投资商铺，造成了许多商铺价格的虚高；另外已开业的大宗物业数量已不少，建设中以及规划中的项目都是成四倍增长，商业总量供求失衡、行业存在需求不足、产能过剩现象。

国家坚持不刺激的经济政策，产能过剩和泡沫共存的商业地产会产生什么问题需要整个行业和所有企业思考，对于可能发生的问题未雨绸缪，来共同应对未来挑战。

王永平：

中国商业地产联盟副会长兼秘书长

关键词：

两极化、多元化、专业化

年初年会上针对目前商业地产现状我们提出三化（泡沫化、同质化、边缘化）挑战，那相对应的未来行业发展也已将呈现三大趋势。

一是两极化，也就是好的开发商会有好的机会，好的项目会向优质开发商靠拢，行业集中度会越来越高；一些不专业、没有规模的开发商会逐渐淡出市场，这是两极化；同时，两极化也表现在具体项目上，一方面优质的项目租金越来越高，另一方面是大量不是特别优质的、有竞争度的项目，在跟品牌的议价方面，议价能力在逐渐下降，这就是市场环境下所表现的两极化。

另外是产品的多元化，一个大MALL、一个综合体走遍全国的时代已经过去，商业需要不断的创新，包括业态、产品、定位、设计，甚至服务方式等都需要进行差异化；例如上海K11艺术购物中心，外婆家子品牌郭小二，老码头水舍酒店等，这都是差异化的创新。

最后就是商业地产运营的专业化，行业已从开发竞争转向运营竞争，最终各个企业、项目之间比拼的必然是资产的最后价值。

魏健：

龙湖集团商业地产部总经理

关键词：

拥抱创新、脚踏实地

目前商业地产面对的挑战很多，不管是电商、资本、土地等所有问题，要做得好还是要创新。

龙湖地产从2003年开始做第一个购物中心，到现在10年时间了，属于业内比较早从事这个行业的公司。

从集团整个商业地产战略来说，未来每年都要开一到两个大项目。

另外，目前龙湖资金状况也比较健康，拿地的地价并没有太大变化。

对于项目的选择，核心还是要看整体成本，再好的地块也会有成本天花板。

目前像成都这样的市场招商难度一直都在加大，以零售为主的品牌企业压力越来越大，自然我们的压力也会增大，整体上外部市场条件时刻在变，环境也在变，但归根结底，脚踏实地做好每个环节、积极拥抱创新才是商业地产的根本。

危建平：

中粮大悦城商业管理部总经理助理

关键词：

变革带来机会、创新带来突破

朝北大悦城经过心惊胆战的一年后，整体调整是非常成功的，无论是商户还是消费者认可程度都超过预期。

调整后朝北大悦城出租率达到99%，几乎没有空铺，未来只能开发新面积做中岛。

从销售额来看从去年永旺调整开始到今年同期销售额增长40%以上，永旺面积从3.44万调整到不到1万平米，且租金还增长了五倍。

另外，地铁开通后每天客流增加1.1万多人，目前朝北大悦城，平时客流量7万左右，周末高峰期可达13万多人。

在定位方面，好的项目要么是贴近市场型，要么是交通辐射型。

前两年朝北大悦城主要做第一种类型，主要是将大量的儿童、餐饮这两个业态作为核心，稳定并服务周边消费群。

自从去年六号线地铁开通后，开始做远端消费辐射，并在业态配比上开始逐渐增加服装、时尚、潮流类的品牌，提升服装品类的占比和品质。

未来2013、2014年是大悦城选址的加速年，在选址方面将会加速中部城市布局，例如长沙、西安、杭州等，未来两三年内将建设35个大悦城。

吴海鹏：

世纪金源商业管理有限公司副总经理

关键词：

抱团取暖

随着国家经济整体增长放缓，零售业也大面积面临增长乏力的现象。

上半年世纪金源至少销售额增长率是下降的，门店方面北京、贵阳、昆明等地经营状况还不错，重庆、合肥等地需要有针对性的扶持。

对于购物中心的运营方来讲应该更深入的介入到卖场的运营中，精耕市场、相互支持、抱团取暖。

喻海文：

中信地产运营管理部总经理助理

关键词：

去杠杆、调结构、照着做

国家新的金融策略引发钱荒，把表外的资产做到表内去，使得社会上整体资金紧张，货币流通速度会减慢，银行创造货币的能力在下降。

目前有几个关于货币驱动因素在减少，一个是获取外汇的流入在减少，现在国家在下大力气核查真正的贸易，所以流入减少；另外是人民币的被动发行在减少；同时新政府不会出台刺激政策，银行的信贷能力不能想象，而各个地方城市政府，通过表外的方式创造信贷的能力也在下降。

种种因素都造成整个社会的钱在减少，所以无论是住宅还是商业这对房地产业来说并不太乐观，尤其是目前很多地产商存在被商业的尴尬。

一二三四线项目的开发模式几乎一样，四线城市也要建五星级酒店，这无疑在很大程度上又增加了企业的风险。

王智明：

北京绿地京城商业管理有限公司总经理

关键词：

大MALL的价值

绿地缤纷城是绿地在北京的第一个项目，地点在南五环的大兴，建筑面积5.5万，开业一年后目前日均客流1.5万人，销售情况月均2000多万，通过一年多的运营，我们对在开发新区做商业地产有了更大的信心，其中关键是要有规模商业做支撑。

整个项目是综合体项目，有住宅、写字楼、酒店、底商等，除了核心的购物中心缤纷城是持有外，其余所有都销售完毕。

也就是说缤纷城直接和间接拉动的销售是90多亿。

正因为我们有这个规模型商业，所以当实现70%的招商时，投资者就比较踊跃，因为投资者认为综合体的整体商业价值是稳步提升的，当购物中心的开业日期确定后，无论是写字楼的购买还是商业物业的购买都更加踊跃。

目前缤纷城周围无论是住宅还是底商市场价格都翻了一番，其中最为核心的是大MALL为整个项目带来的价值不可估量。

谭诚：

同昌盛业资产管理顾问有限公司执行董事

关键词：

洗牌

经济的不确定性给市场提供了一个大浪淘沙的机会。

大的环境下，从投资的角度来讲还会有很多区域性机会，例如天津，虽然和成都、沈阳一样，天津的商业项目供应量都很大，但大都集中在滨海新区和市中心，那么除了这两个地方外还是有其他的地区，这些地区的商业需求仍然存在，这会存在一定机会。

另外商业地产的变化对转售物业会有一些影响。

例如一线城市一些老的城区，诸如苏宁、国美等类型的商业业态，因为电商的冲击，其经营压力会越来越大，未来老商业城区会有一些物业去转手，因此市中心也会有一些投资性机会。

黄河：

中坤集团副总裁

关键词：

实体经济的春天来了

中坤主要是在以北京、安徽、新疆、云南这些板块为主做休闲、度假、旅游、商业等地产产品。

从开发的角度感觉今年房地产的变化有两个方面感觉比较直观。

首先是政府供地更加积极了，尤其是对投资商的欢迎度明显提高。

其次，自2008年开始到现在房地产业的资金链一直比较紧张，不管是私企还是国企都面临资金的问题，今年上半年又由于各种原因造成的银行资金链紧张，特别是到6月底达到高峰。

但最近这种紧张明显在变化，也就是说曾经实体经济相对于金融不受重视的情形在慢慢改善。

之前实体企业大部分的利润都流向了银行和金融机构，现在国家正努力把银行、政府的一些表外资金做到表内，实际上是把银行拿来赚大钱的资金纳入实体产业，所以对于实体商业会产生利好的影响。

虽然目前看资金仍然很紧张，但是从发展过程中，这个情况对于实体经济来说会越来越繁荣。

袁开红：

清华大学中国发展规划研究中心教授

关键词：

变数、机会

受宏观政策影响，我国住房市场发展增速放缓，但商业地产仍然处在整个房地产行业和终端消费最高的状态，由于商业地产一直处在完全竞争的市场环境，未来在活跃度上将会取代住宅成为地产界的中流砥柱。

而随着一线城市的日益饱和，商业地产开发已呈现普遍向二、三线城市蔓延的趋势，二、三线城市渐成这些商业地产企业的主要战场。

同时，新一轮城镇化进程将激发潜在内需，改变人们的消费观念，以产业支撑和人口聚集实现商业繁荣，为中国商业地产提供持久推动力。

而商业地产领域本身也越来越趋于专业化和职能化，从行业细分来看就是商业、零售、旅游、养老等将会出现在各自板块专业的开发商；从职业细分则是招商、运营、投资、营销、开发等链条分工日益明确，各个环节的人才也日益专业化。

最后则是商业地产未来会有三个差异性明显的变化：

消费主体的差异性，城市的差异性和区域的差异性。

宏观经济发展的不确定性会让商业地产的发展有变数，但请关注城镇化，关注人口结构，完善自身，商业地产还有机会。

商業地產沙龍2013年商業地產形勢分析會

[摘要]“2013上半年已經過去，針對年初泡沫化、同質化、邊緣化的挑戰，未來行業將會走向物業兩極化、產品多元化、運營專業化的三大趨勢，而這三大趨勢目前已經開始逐步彰顯，商業地產行業已逐漸從開發競爭走向運營競爭，創新成為企業運營的真正法寶。

”

未雨綢繆積極應對

2013上半年已經過去，針對年初泡沫化、同質化、邊緣化的挑戰，未來行業將會走向物業兩極化、產品多元化、運營專業化的三大趨勢，而這三大趨勢目前已經開始逐步彰顯，商業地產行業已逐漸從開發競爭走向運營競爭，創新成為企業運營的真正法寶。

2013年7月4日，由中國商業地產聯盟與安傢傳媒聯合主辦的2013上半年中國商業地產形勢分析會暨首期業界精英沙龍在北京沐蕾拉蒂思公館舉辦。

來自龍湖集團商業地產部總經理魏健、中糧大悅城商業管理部總經理助理危建平、綠地集團北京商管公司總經理王智明、世紀金源商管公司副總經理吳海鵬、中坤集團副總裁黃河、合生創展商業地產集團副總經理王瑜、俏江南發展總監張偉、紅黃藍教育副總經理韓霞、博納影院總經理黃巍、清華大學中國發展規劃研究中心博士袁開紅、中國指數研究院副院長黃瑜、安傢傳媒集團副總經理廖麗鵑等五十多位業界資深人士應邀參加。

顧雲昌：

中國商業地產聯盟理事長

關鍵詞：

產能過剩、未雨綢繆、積極應對

影響商業地產的坐標體系，橫坐標就是地區差異，這方面非常明顯；縱坐標就是時間的差異，隨著經濟的發展，不同的地產類型，寫字樓、商業、旅遊、養老等會引發不同的需求；另外空間坐標就是政策，一方面是房地產調控政策，一個是宏觀經濟政策。

目前錢荒國傢采取不刺激、去杠桿、調結構的經濟政策，在某種程度上說，雖然資金整體總量不緊張，但銀行緊張必然會影響商業地產。

同時，商業地產未來所面臨的差異化和同質化問題非常嚴重。

市場的差異在加大，產品的同質化卻依然嚴峻，市場和地區的差異化與產品的同質化存在極大的反差。

另外是大宗商業物業的產能過剩和商鋪投資的泡沫化。

一方面社會投資短缺的背景下，人們大都用住宅理念來投資商鋪，造成瞭許多商鋪價格的虛高；另外已開業的大宗物業數量已不少，建設中以及規劃中的項目都是成四倍增長，商業總量供求失衡、行業存在需求不足、產能過剩現象。

國傢堅持不刺激的經濟政策，產能過剩和泡沫共存的商業地產會產生什麼問題需要整個行業和所有企業思考，對於可能發生的問題未雨綢繆，來共同應對未來挑戰。

王永平：

中國商業地產聯盟副會長兼秘書長

關鍵詞：

兩極化、多元化、專業化

年初年會上針對目前商業地產現狀我們提出三化（泡沫化、同質化、邊緣化）挑戰，那相對應的未來行業發展也已將呈現三大趨勢。

一是兩極化，也就是好的開發商會有好的機會，好的項目會向優質開發商靠攏，行業集中度會越來越高；一些不專業、沒有規模的開發商會逐漸淡出市場，這是兩極化；同時，兩極化也表現在具體項目上，一方面優質的項目租金越來越高，另一方面是大量不是特別優質的、有競爭度的項目，在跟品牌的議價方面，議價能力在逐漸下降，這就是市場環境下所表現的兩極化。

另外是產品的多元化，一個大MALL、一個綜合體走遍全國的時代已經過去，商業需要不斷的創新，包括業態、產品、定位、設計，甚至服務方式等都需要進行差異化；例如上海K11藝術購物中心，外婆傢子品牌郭小二，老碼頭水舍酒店等，這都是差異化的創新。

最後就是商業地產運營的專業化，行業已從開發競爭轉向運營競爭，最終各個企業、項目之間比拼的必然是資產的最後價值。

魏健：

龍湖集團商業地產部總經理

關鍵詞：

擁抱創新、腳踏實地

目前商業地產面對的挑戰很多，不管是電商、資本、土地等所有問題，要做得好還是要創新。

龍湖地產從2003年開始做第一個購物中心，到現在10年時間瞭，屬於業內比較早從事這個行業的公司。

從集團整個商業地產戰略來說，未來每年都要開一到兩個大項目。

另外，目前龍湖資金狀況也比較健康，拿地的地價並沒有太大變化。

對於項目的選擇，核心還是要看整體成本，再好的地塊也會有成本天花板。

目前像成都這樣的市場招商難度一直都在加大，以零售為主的品牌企業壓力越來越大，自然我們的壓力也會增大，整體上外部市場條件時刻在變，環境也在變，但歸根結底，腳踏實地做好每個環節、積極擁抱創新才是商業地產的根本。

危建平：

中糧大悅城商業管理部總經理助理

關鍵詞：

變革帶來機會、創新帶來突破

朝北大悅城經過心驚膽戰的一年後，整體調整是非常成功的，無論是商戶還是消費者認可程度都超過預期。

調整後朝北大悅城出租率達到99%，幾乎沒有空鋪，未來隻能開發新面積做中島。

從銷售額來看從去年永旺調整開始到今年同期銷售額增長40%以上，永旺面積從3.44萬調整到不到1萬平米，且租金還增長瞭五倍。

另外，地鐵開通後每天客流增加1.1萬多人，目前朝北大悅城，平時客流量7萬左右，周末高峰期可達13萬多人。

多傢房企再融資啟動再融資放開或有瞭些許眉目

[摘要]繼新湖中寶發佈定增預案後，近期又有多傢上市地產公司陸續跟進，包括宋都股份、冠城大通、金科股份及招商地產等，這一系列動作使得房企再融資的全面放開有瞭些許眉目。

繼新湖中寶發佈定增預案後，近期又有多傢上市地產公司陸續跟進，包括宋都股份、冠城大通、金科股份及招商地產等，這一系列動作使得房企再融資全面的放開有瞭些許眉目。

據瞭解，為切合政府對房地產政策導向，上述募集資金用途基本都集中在或棚戶區改造，或以小戶型為主、面向剛性需求商品住宅項目以及保障房項目。

中原集團研究中心表示，房企融資能力優劣直接影響瞭行業分化進程。

此次的再融資若能成功開閘，將有助於提振整個房地產行業，有利於企業利潤率的提升