清水湾经济适用房项目可研报告.docx
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清水湾经济适用房项目可研报告
清水湾经济适用房项目可研报告
中电·阳光新城-清水湾经济适用房建设项目
可
性
行
研
究
报
告
二〇一二年十月
第一章总论1
一、项目概况1
二、可行性研究报告编制依据1
三、项目的由来及建设的必要性3
四、项目承办单位概况7
五、可行性研究报告的编制范围7
六、主要技术经济指标7
第二章经济发展和交通预测9
一、项目所在地区及影响区社会经济现状9
二、XXX市交通量发展概况及交通增长率的预测12
第三章 工程选址20
一、地理位置20
二、自然条件20
三、气象21
四、用地平衡22
五、土地供应及拆迁23
第四章 工程建设方案25
一、道路工程25
二、给水工程41
三、排水工程46
第五章环境保护55
一、编制依据55
二、环境现状56
三、本项目对环境产生的影响59
四、环境保护措施59
第六章节 能63
一、设计依据63
二、各项工程节能措施63
第七章 项目招投标64
一、招投标依据64
二、本工程招标范围及项目64
三、招标组织形式及方式65
四、招标投标工作的安排65
第八章项目实施计划67
第九章 投资估算与资金筹措68
一、投资估算及依据68
二、资金筹措69
第十章 贷款清偿能力评价70
一、项目贷款偿还资金来源70
二、项目债务清偿能力分析72
第十一章 国民经济评价73
一、国民经济评价参数确定73
二、国民经济费用效益调整73
三、国民经济效益分析75
四、不确定性分析75
五、效益分析结论75
第十二章 可行性研究报告结论76
附件：
1.建设单位营业执照
2．建设单位资质证书
3．建设单位财务报表
4．项目建设用地规划许可证
5．土地使用权证书
6.洛阳市住房委员会办公室“中电丽景”经济适用住房建设项目中标通知书（2009年10月9号）
7.洛阳市发展与改革委员会“关于中电丽景项目建议书“的批复洛发改投资【2008】210号
附图:
1．项目地理位置图
2．项目总平面布置图
第一章业主单位及项目状况
1．1项目业主单位概况
1．1．1业主单位概况
业主单位名称：
中电置业（洛阳）有限公司
法定代表人：
孙建国
中电置业（洛阳）有限公司是由中电华软投资集团有限公司出资，在洛阳注册的专业房地产开发企业。
成立于2008年9月，公司注册资金5000万元，为三级房屋开发企业。
公司依托中电华软投资集团公司，资金力量雄厚，人力资源丰富，现有各类工程技术人员20多人，其中具有高、中级职称的技术人员11人。
公司响应国家深化城镇住房制度改革，加快住宅业发展，拉动经济增长，完善住房供应体系的重要政策，积极投身于洛阳房地产开发。
“人为本、重诚信、创一流”是公司的企业文化的理念，“以人为本、追求卓越”的开发理念贯穿于公司的一切经营活动。
公司通过投标成功取得“中电·阳光新城”经济适用住房的开发权。
本项目系河南省2009年经济适用住房建设计划项目、河南省“8511”投资促进计划项目，洛阳市的重点工程。
建成以后将成为洛阳市大型的保障性住房社区，可一次性提供保障性住房6000余套，惠及洛阳市近2万城镇中低收入居民。
其开发建设得到了洛阳市各级领导、相关委局及友邻单位的重视与大力支持。
公司将在“建老百姓满意的住宅”这一企业宗旨的指引下，为洛阳市民倾力打造科学、舒适、美观的“中电·阳光新城”国家康居工程示范项目,为推进洛阳市保障性住房建设，拉动住房消费，解决中、低收入群众的住房困难，维护社会稳定起到积极的作用。
公司将以更高品质的工作实现“创造完美，服务用户，奉献社会”的追求。
公司主营业务：
以房地产开发经营为主业，并展开建筑工程技术咨询、建筑材料销售等经营业务。
股东：
中电华软投资集团有限公司
目前公司主要的投资项目情况：
栾川龙峪湾月牙会议中心和“中电·阳光新城”经济适用房项目。
公司投资建设“中电·阳光新城”经济适用房项目，总占地600余亩，总规划建设面积近60万平方米，概算投资12亿元人民币。
建成后将成为河南省第一家“国家康居工程示范社区”。
本次可行性研究的对象为“中电·阳光新城”经济适用房项目中的“中电·阳光新城-清水湾”组团居民小区。
1．2项目概况
1．2．1可研报告编制依据
（1）《洛阳市城市总体规划》（2008—2020）
（2）《洛阳市国民经济和社会发展“第十一个五年”计划纲要》
（3）《洛阳市近期建设规划》（2006---2010）
（4）项目单位提供的有关资料及数据
（5）GB50180一93（2002年版）《城市居住区规划设计规范》
及其它现行规范、规定。
（6）1998年《洛阳市城市建筑规划管理暂行技术规定》。
（7）洛阳市数字化l／lOOO地形图
1．2．2项目提出的理由
洛阳地处河南西部，横跨黄河中游两岸，辖一市八县六区，总面积15208平方公里，总人口670余万。
市区面积544平方公里，城区人口近200万。
洛阳以千年帝都的辉煌历史和灿烂深厚的文化底蕴著称于世，是华夏腹地一颗璀璨的明珠。
洛阳有着悠久的历史文化，有以龙门石窟为代表的众多文物古迹，还有多姿多彩的山水景观，国花牡丹名甲天下，是中国景观名胜精彩纷呈的优秀旅游城市，也是新兴的现代工业城市。
随着经济的发展及社会的进步，洛阳的城市面貌也在发生着日新月异的变化。
根据城市发展的需要，为尽快把洛阳建设成为中西部地区“最佳人居环境城市”和“中西部地区中心城市”，进一步提高洛阳在全国的知名度，洛阳市政府制定了洛阳市城市发展的规划，确立了“以洛河为轴，南北对应发展”的城市规划原则，以拉大城市框架，提升城市档次。
几年来，洛阳市对基础设施的投入逐年加大，配套完善了道路、自来水、热力、煤气等一系列基础设施，完善了城市功能。
项目建设地点附近辖区及周边满足申购经济适用房的条件的城镇居民是本项目的目标客户，由于这部分居民人员众多，相当一部分居民收入居中低水平，急需改善居住条件，住房需求旺盛，项目开发的外部条件已经具备。
1．2．3拟建地点
“中电·阳光新城”经济适用房项目建设地点位于洛阳市老城区邙山镇中沟村，北至红山路，南至石油公司、铁路专用线，东至卫校、警校西围墙，西至中沟村村道。
建设用地为公司通过划拨获得开发权。
清水湾项目位于“中电·阳光新城”的东南角，地块周界为：
北至道北五路，南至石油公司、铁路专用线，东至小区内规划的经五路，西至规划道路为经四路。
1．2．4主要建设内容和规模
“中电·阳光新城”经济适用房项目规划总用地面积24.1976万平方米，总建筑面积57.6348万平方米。
本期拟建的“清水湾”居民小区规划用地面积91亩，总建筑面积15.805万平方米，住宅建筑面积12.93万平方米，商业设施10700平方米，相关配套设施共计3250平方米，地下建筑面积14800平方米。
拟建多层住宅16栋，小高层住宅12栋，可提供保障性住房1493套。
1．2．5建设方案
1．2．5．1规划指导思想
（1）从健康宜居、环保科学、经济适用出发，精心设计。
（2）遵循自然与文化相结合的原则，强调人与自然和谐共存的环境概念，营造“公园中的小区，小区中的公园”。
（3）总体协调统—，规划布局结构清晰，功能组织合理，设施配套齐全，方便居民生活，有利于邻里交往和物业管理等需要。
（4）重视小区的空间环境组织、建筑文化内涵及绿化景观系统。
主体设计考虑地区特征及个性，并与周围环境相协调。
创造安全、卫生、方便、舒适和优美的小区环境及新颖、美观、大方的城市道路沿街景观。
（5）合理组织小区内部及外部的交通流线，避免区内外交通穿越，同时满足消防、救护等要求，并保证区内人车安全和居住的安宁。
（6）尊重自然地形，尽量减少工程土石方。
（7）在符合居民活动规律和方便居民日常使用要求下配置公共服务设施，小区内安排休闲、体育锻炼与交往的场所。
（8）小区内设社区办、幼儿园、大型商场和停车场等各种便民设施。
本可研报告对小区的建筑总体布局进行了综合分析、比较、优化，实现功能分区更加明确。
1．2．5．2项目总体规划方案
（1）总体布局
该小区规划性质为经济适用房大型综合社区，小区四面临规划的城市道路。
场址呈较规则的长方形，邙山大渠把两个组团隔开，平面上沿邙山大渠布置小高层住宅，以邙山大渠作为小区的水系景观，以期取得良好的景观效果。
结合现状规划内设六排多层住宅。
排与排之间的空地布置绿地小品及地上停车位。
小区中央设置中心花园及居民休闲场所，在小区四周布置超市及商业，布局合理、方便居民生活。
（2）小区主要出入口和道路交通
根据人流、车流方向，小区东、南、西、北四面临规划路设置出入口，小区内道路网络清晰，顺而不乱，有效地防止了机动车在小区内的穿行；部分机动车沿楼间路边停车位停放,道路两侧具有良好的绿化环境。
（3）群体布置、空间组织及景观特色
小区内以条式住宅为主，住宅具有统一而富有变化的建筑形式，建筑以传统而富有现代特色的坡屋顶为主,增强了住宅小区的特色和个性。
（4）公建配套设施
小区充分依托已有的公用设施，附近服务半径内小学、娱乐中心、医疗中心、托幼、物业中心、购物中心齐全和功能合理，小区内设置箱式变电站、煤调站、热力站、垃圾收集点、停车位等小型公用设施。
公共配套设施齐全，满足居民要求，方便居民使用。
工程管线全部地下埋设，进行综合规划设计,合理安排，相对集中，一次建成，并便于管理和维修。
（5）绿地系统规划
小区内在楼前后布置绿化，使居民感觉置身于绿化景观之中，更加提升了小区的环境档次和品位。
绿化系统主要为院落绿地。
每幢楼房前后均规划有楼间绿地，位置居中，住户均能共享。
开放的绿地空间，既满足了居民的亲近自然要求，也使空间更加活跃。
这样，就将建筑、绿化融为一体，创造了良好的环境，丰富的景观。
院落绿地方便居民日常交往，并形成环境优美的院落空间。
道路绿化是道路的隔离绿带及利用建筑退让线距离的绿化，由于道路是人使用最频繁的空间，利用组团道路空间进行绿化，通过花卉、草、植物栽植等，使绿色与人的活动结合起来，获取较高的环境效益。
（6）抗震、人防规划
依据国家国防委（2003）18号文件规定，多层建筑按照地面首层建筑面积修建6B级人防地下室，本工程按人防设施要求建设地下室。
工程抗震等级依据建设部有关住宅小区工程的规定，建筑物按七级抗震设防。
（7）综合管线布置
本工程的供水、排水、供电等管线干管走向和建筑物轴线平行，管线和建筑物及管线之间的间距均按设计规范的有关规定布置。
（8）总平面主要设计指标
清水湾组团平面布置经济技术指标B4-5地块
序号
技术指标
单位
数量
备注
1
规划建设用地面积
m2
13840
约21亩
2
总建筑面积
m2
40600
2.1
规划住宅建筑面积
m2
27750
2.1.1
小高层住宅
m2
27750
框架10-11层
2.2
商业设施
m2
6100
2.3
规划公共建筑面积
m2
750
2.4
地下室
m2
6000
3
居住户数
户
336
4
居住人数
人
1075
5
户均人口
人／户
3.2人
6
建筑覆盖率
％
35
7
容积率
2.5
8
绿地面积
m2
4290
9
绿地率
％
31
10
停车位
个
150
清水湾组团平面布置经济技术指标B4-1地块
序号
技术指标
单位
数量
备注
1
规划建设用地面积
m2
49394.5
约70亩
2
总建筑面积
m2
117450
2.1
规划住宅建筑面积
m2
101550
2.1.1
小高层住宅
m2
47496
框架10-11层
2.1.2
多层住宅面积
m2
54054
砖混多层
2.2
商业设施
m2
4600
2.3
规划公共建筑面积
m2
2500
2.4
地下室
m2
8800
3
居住户数
户
1157
4
居住人数
人
3702
5
户均人口
人／户
3.2人
6
建筑覆盖率
％
33
7
容积率
2.2
8
绿地面积
m2
15199
9
绿地率
％
32
10
停车位
个
380
1．2．5．3竖向设计
（1）设计依据：
a．规划平面图
b．1：
1000地形图（1997年航测数字化成图）
c．《城市居住区规划设计规范》
d．《城市用地竖向规划规范》
（2）设计原则
a．规划区对外联络道路与现状道路标高相衔接
b．满足工程管线敷设的高程要求
c．有利于建筑物布置
（3）竖向规划
小区四面临城市道路分设4个出入口。
做小区室外设计时，应对小区出口标高进行核实，根据周围道路最终标高，进行施工图设计。
小区道路和场地按规范要求的坡度，使场地雨水排至小区道路，道路雨水排往雨水管道，在此前提下，降低建筑物长边方向坡度，减少土方量。
场区总的排水坡向同现状地势，排向院区内的排水管网。
根据《城市用地竖向规划规范》规划区内道路最大坡度为6％，最小坡度为0．2％。
本小区规划道路最大坡度为6％，最小坡度为0．4％。
场地竖向设计中，当道路与建筑物室外标高相差较大时，对小区内部可结合平面，布置大坡度的绿化或小台阶，绿化的最大坡度可达8％，小台阶和绿地可根据现场情况设置。
场地雨水以不小于0．3％的坡度排向道路，借助道路纵坡将地面雨水排往小区路的雨水管道。
小区车行道路分为三级：
一级为规划宽度16-20米，与城市规划道路及其他组团相连接形成小区路网骨架；二级为组团路，路面宽6-8米，自干道引入，位于各建筑之间；三级为宅间路，宽度为2-4米，自组团路至住宅入口。
区内步行系统按照人车分流的原则设置，步道形状力求丰富多变，结合景观广场及健身娱乐设施，将整个小区有机串联为一体。
区内停车：
按照当地规划要求设计重组的停车位，以地面停车为主，部分考虑地下停车。
1．2．5．4电力、电信
供电设计：
（1）设计依据
a．《城市电力规划规范》GB50293—1999
b．《城市电力网规划设计导则》
c．《民用建筑电气设计规范》JGJ／T16—92
d．《全国民用建筑工程设计技术措施·电气》2003
e．国家现行有关的规范、标准及法规
（2）供电设计的基本原则
中压（10KV）供电系统的设计，应保证供电的可靠性和具有一定的灵活性，按不同的负荷等级采取不同的供电方式。
10KV供电线路和变电所深入负荷中心，可以节省设备材料、降低电能损耗、提高供电质量。
（3）负荷预测
本规划区用地性质为居住用地，规划居住户数1493户。
用电负荷预测考虑到目前居住建筑用电负荷的需求情况及对公建用电情况的分析，结合洛阳实际，确定本次规划的用电指标为：
住宅：
每户型按6KW／户，公建60w／m2。
考虑区域的同时用电系数，整个规划区预测负荷为：
10500Kw。
（4）供电电源
根据规划布局，规划4座10Kv箱式变电站。
（5）低压电网
区内电网电压是380v／220v，三相四线制。
呈放射式向各建筑供电，商业设施电源单独由箱变引入。
区内供电线路均采用地下电缆直埋方式敷设，穿过道路及硬化路面时穿钢管保护。
要求最小埋深0.8米（管顶至路面）。
（6）道路照明
为了方便居民生活，小区道路设有道路照明，路灯电源分别由小区箱式变电站直供，路灯控制由设于箱变的路灯控制仪自动控制。
灯具采用庭院灯，功率60w节能灯，要求单灯补偿功率因数0.85以上。
灯具的选型应与周围建筑物相协调。
灯杆高3.0—3.5米，距道路边沿0.5米，间距25米左右。
照明线路采用电缆（VV22—lKv5x16mm2）直埋敷设，过道路及硬化路面时穿管保护。
要求最小埋深0.8米（管顶至路面）。
电信设计：
电话主线预测指标：
住宅l对／户，公建2—3对／100M2。
预测规划区电话数为2200部。
根据预测电话数及规划布局，本期规划区内设4个室外电话交接箱。
规划区的电信线路由小区入口处采用电缆穿管埋地引入电话交接箱，进入各建筑物的电信线路由交接箱引入。
小区电信线路以电缆穿管理地方式敷设。
一般情况电缆均穿PVC管保护，过路及硬化路面穿钢管保护。
要求最小埋深0.8米（管顶至路面）。
电信电缆采用HYA通信电缆。
在电缆转弯、分支、引上处设检查井。
小区内有线电视线路与电信线路共路由，不共管道。
1．2．5．5给排水工程
（1）设计依据：
a.规划专业提供的规划总平面图。
b.道路专业提供的竖向规划图。
c.《建筑给排水设计规范》（GBJl5—88）。
d.《建筑设计防火规范》（GBJl6-87）
（2）设计范围和工程概况：
中电·阳光新城-清水湾居住小区位于洛阳市老城区中沟村道北五路以南，拟入住户数1493户，居住人口4777人。
该居住小区规划为普通住宅（经济适用住房）。
给水工程设计：
（1）最高日用水量估算：
用水量标准：
住宅居民生活用水量标准：
210升／人．日；绿化及浇洒道路用水标准：
1.5升/平米·次;日浇洒2次。
汽车洗车用水计入未预见水量。
最高日分项用水量计算：
住宅居民生活用水量：
1493×0.21＝313.5（m3/d）
绿化及浇洒道路用水：
绿化每天浇洒2次，道路1次，浇洒面积道路按2ha、绿化按2ha计算：
商业、物业中心用水量：
总公建面积13950平方米，按商业计算，每平米用水7升，13950×0.007＝98（m3／d）
未预见及漏失用水量,按以上述用水量之和的20％计算：
消防用水量：
住宅：
室外消火栓：
30L/S：
室内消火栓：
10L/S；
（2）规划水源及系统规划：
水源规划：
规划该小区用水由市政管网供给。
小区近期用水由东侧规划路及北侧DN150给水管道引入,在小区内构成回网。
系统规划：
小区多层建筑采用生活、消防共用的低压环状管网给水系统，管网上设消火栓。
根据自来水公司意见水压基本可满足小区多层建筑供水压力要求，规划小区不再设加压设施。
施工图阶段应实测两路给水管道水压。
小区设200立米消防水池三座，各储备两小时室内外消防用水。
排水体制设计：
小区采用雨污分流制。
污水量：
生活污水量与生活用水量相同；绿化及洒道用水不计入总污水量。
污水管网：
小区生活污水集中设两座化粪池处理，处理后污水排入市政排水管道。
区内污水管由D300、D400、D500钢筋混凝土管组成，管道设计流量按最高日最高时计算。
化粪池清掏周期90天，污水停留时间为12个小时。
雨水工程：
设计采用敷设雨水暗管和地面组织径流相结合的方法。
根据竖向规划分散组织雨水排放，雨水分片就近排入小区排水管网。
1．2．5．6燃气工程规划
（1）规划依据
《城镇燃气设计规范》（GB50028—93）
《洛阳市城市总体规划》（1997—2010）
（2）气源
小区东侧经四路敷设有中压城市燃气管道，未来小区燃气由此接入。
（3）用气量估算
耗热定额及用气指标
小区主要为居民生活用气。
居民生活用气耗热定额取2303MJ／人·年，户均耗气量取1．55Nm3／户·日
住宅管道燃气汽化率100％。
（4）管网规划
输配系统组成及压力机制
采用分散调压低压供气方式，小区燃气输配系统主要由中压输配管网、中低压调压设施和低压管网等组成。
根据洛阳市洛阳市燃气工程规划，城市燃气中压管道压力设计为0.4Mpa。
燃气管网沿规划道路埋地敷设，一般布置在南北向道路的东侧，东西向道路的南侧。
小区中压煤气经调压柜调压后，沿小区煤气低压管网入户。
各建筑物燃气支管就近接入低压燃气干管。
中压燃气管道采用钢管，DN75及其以上低压燃气管道采用球墨铸铁管，DN75以下低压燃气管道采用钢管或塑料管。
规划小区共设4台燃气调压柜。
调压柜的设置应符合《城镇燃气设计规范》的相关要求。
1．2．6配套工程
小区设综合社区服务用房3250平方米,固定停车位530个。
小区设热交换站一座，设在小区综合服务设施地下。
1．2．7投资规模和资金筹措方案
本经济适用房项目建设总投资20345.6万元,资金筹措方案：
全部由公司自筹。
1．3项目建设进度计划安排
本项目前期工作约3个月，建设及装修期33个月。
项目前期工作主要包括项目可行性研究、初步设计、施工图设计及报批等。
项目建设期需完成土建施工、设备订货、安装调试、人员培训及各项准备工作，直至投入使用。
项目实施计划表
月数
项目
3
6
9
12
15
18
21
24
27
30
33
36
前期工作
土建施工
设备订货
装饰工程
交付使用
第二章发展规划/产业政策/及行业准入分析
2．1发展规划分析
洛阳市位于河南西部，北跨黄河,南望嵩岳,西有秦岭潼关之险,东有虎牢黑石之固。
东距郑州148公里，西距西安324公里，北与焦作、济源相邻，南150公里为煤城平顶山市。
洛阳市辖一市八县六区。
即：
偃师市、孟津县、新安县、宜阳县、伊川县、嵩县、洛宁县、栾川县、汝阳县以及吉利区、涧西区、西工区、老城区、廛河区、洛龙区六区，洛阳市辖域面积1.52万平方公里，市区面积544平方公里，城市规划区面积1610平方公里，总人口670余万，市区常住人口近200万人。
2．1．1洛阳城市发展总体规划
2．1．1．1发展的战略方针及目标
凭借雄厚的工业基础条件与科技优势，充分利用历史文化名城、著名古都的知名度，发挥区位优势和交通优势，加强流通领域建设，强化中心城市职能，带动区域经济全面发展。
建立和完善社会主义市场经济体制，加大改革开放力度，抓住机遇，加快老工业基地改造步伐，调整和优化产业结构，把洛阳建设成为科技教育发达的现代化工业城市和以历史文化名城为依托的国际旅游城市，中原城市群副中心，科研开发中心和职业培训基地以及中西部区域物流枢纽。
2．1．1．2近期规划
（1）至2010年,洛阳主城区人口规模为205万人，主城区建设用地203平方公里，人均建设用地99平方米。
（2）总体布局:
以洛河为轴,南北对应发展;改造优化旧城区,重点建设城市新区,疏解旧城压力,拓展城市发展空间,提高城市发展的规模效益,完善区域中心城市职能,增强城市的辐射力和带动作用。
形成涧东片区，高新-涧西片区，洛南片区，道北片区，伊南片区以及吉利组团“五区一组团”态势。
项目的建设符合洛阳市的城市发展规划，建设地址位于洛阳城市整体规划中道北片区的西北角，属于洛阳市拉大城市框架的支撑
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